gemeente Eindhoven Raadsnummer Inboeknummer 13R5627 13bst01982 Beslisdatum B&W 19 november 2013 Dossiernummer 13.47.451 Raadsvoorstel Uitvoeringsplan monumenten 2014-2018 Inleiding Cultuurhistorie heeft maatschappelijke en economische waarde voor onze stad. Ons erfgoed versterkt de ruimtelijke kwaliteit, de identiteit van de leefomgeving en inspireert bij de inrichting van de ruimte. Erfgoed maakt de stad aantrekkelijker, zeker als het goed onderhouden is. Het trekt toeristen, vormt een vestigingsfactor voor bedrijven en organisaties, levert werkgelegenheid en beïnvloedt de vastgoedwaarde. Deze gedachten sluiten aan bij de integrale Visie Erfgoed. Op 20 augustus 2013 informeerden wij u via een Raadsinformatiebrief over het strategische Verkoop - en Beheerplan Monumenten 2014-2022. In vervolg hierop bieden wij u voor 27 gemeentelijke monumenten een uitvoeringsplan voor de periode 2014-2018 aan. Voor dit plan zijn bij het strategische Verkoop- en Beheerplan Monumenten de volgende kaders vastgesteld: Instandhoudingkosten monumentale panden dekken uit de gebouwexploitatie, rekeninghoudend met de financiële kaders van de gemeente Eindhoven; Instellen van een voorziening monumenten verkoop en beheer, (Revolving Fund monumenten), ter dekking van de kosten van de uitvoering; Op basis van de huidige inzichten en na integrale afweging alle categorieën monumenten een bijdrage leveren aan de bezuinigingstaakstelling van de gemeente Eindhoven. Met het oog op het realiseren van financiële armslag benoemden we in het Verkoopen Beheerplan Monumenten deze eerste categorisatie van 27 monumenten. Dit gebeurde op basis van een bouwkundige, financiële en cultuurhistorisch inventarisatie. Nu ligt het bij deze panden behorende uitvoeringsplan monumenten 2014-2018 ter besluitvorming voor. a Wettelijke taak b Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Op16 april 2013 is het collegeproduct Erfgoed vastgesteld. Daarin wordt
aangegeven welke activiteiten worden ondernomen om een bijdrage te leveren aan de doelstelling en welke middelen daarvoor worden ingezet. Daarnaast zorgt het programma ervoor dat bestuurlijke en ambtelijke verantwoording kan worden afgelegd en dat sturing kan plaatsvinden. b Onvermijdelijk Doelstelling Met het uitvoeringsplan monumenten 2014-2018 behouden en ontwikkelen we het monumentale erfgoed dat wij als gemeente in ons bezit hebben. Dit doen we duurzaam omdat we ons erfgoed verbinden met vernieuwingen in de stad en waar mogelijk inspelen op specifieke eisen en wensen van de toekomstig gebruikers en/of eigenaren. Voorstel 1. Instemmen met het instellen van een reserve Revolving Fund monumenten: a. met de opbrengsten uit monumenten financiële ruimte bieden om aan de onderhoudsverplichting en overige kosten met betrekking tot de monumenten te kunnen voldoen; b. voeding middels positieve resultaten van de 27 benoemde monumenten; c. criteria van de onttrekkingen worden gedaan conform uitvoeringsplan monumenten. De stortingen en onttrekkingen vinden plaats conform realisatie, niet conform begroting. d. gemachtigde voor het doen van onttrekking is het college; e. maximale hoogte van de reserve is 5 miljoen. f. Einddatum van de reserve is 2022. 2. Instemmen met het uitvoeringsplan Monumenten 2014-2018 met daarin opgenomen: a. de verdeling van de 27 monumenten in gemeentelijke eigendom in de categorieën: i. Uitvoeringsplan 2014-2018 (behouden/verkopen) ii. Uitvoeringsplan 2018-2022 (Strategische planvorming) b. Het jaarlijks uitwerken van voorstellen voor verkoop/behouden/restauratie. c. De jaarlijkse fasering (verkopen/restaureren/behouden)voor de benoemde monumenten en de evaluatie via reguliere planning en control cyclus. d. De initiële onttrekking uit de onderhoudsvoorziening monumenten ad 400.000,- als voorfinanciering van de reserve Revolving fund. 3. instemmen met de verkoop van 3 monumenten (inclusief renovatieverplichting) en het netto resultaat na verkoop toe te voegen aan de reserve Revolving Fund in 2014: 2
a. Gasthuisstraat 821 b. Gasthuisstraat 829 c. Dommelstraat 6 4. de begroting dienovereenkomstig te wijzigen. Argumenten 1.1 Instellen van Revolving Fund zorgt voor dekking van de kosten voor de 27 monumenten periode 2014-2022. Voor het uitvoeringsplan monumenten is besloten dat we de instandhoudingkosten van de gebouwenexploitatie van de monumenten dekken uit de opbrengsten die we genereren. Hiervoor stellen we (periode 2014-2022) een aparte reserve in waarbij de onderhoudsverplichting en de overige kosten voor de 27 monumenten, voor zover noodzakelijk, gedekt worden. Voeding van deze reserve vindt plaats met de opbrengsten uit de verkoop van monumentale panden. 2.1 Initiële storting uit de onderhoudsvoorziening monumenten noodzakelijk voor dekking voorbereidingskosten. Voor de Revolving Fund is een eerste initiële storting nodig omdat de kosten voor de baten uit lopen. Afhankelijk van de vastgoedmarkt, realiseren we namelijk op zijn vroegst medio 2014 de eerste opbrengsten uit verkoop van monumenten. Deze opbrengsten vormen samen met de initiële storting de financiële kaders voor de uitwerking van het volledige uitvoeringsplan. Bij wijze van voorfinanciering stellen we voor om nu een bedrag van 400.000,- ten behoeve van renovatie, advies en apparaatskosten te onttrekken uit de voorziening monumenten en toe te voegen aan de reserve Revolving Fund. Na afloop van de project periode (2022) wordt dit bedrag teruggestort in de voorziening monumenten. De algemene voorziening monumenten heeft per 31 oktober 2013 een stand van 1,4 miljoen. De storting in de voorziening monumenten bedraagt 269.000,- na verwerking van het amendement van de VVD, waarbij maximaal 100.000,- wordt onttrokken uit de onderhoudsvoorziening monumenten ten behoeve van realiseren Ventoseflat. 2.2 Door het uitvoeringsplan wordt instandhouding voor de komende periode op een basis niveau verzekerd. Door het uitvoeringsprogramma wordt de achterstand van groot- en planmatig onderhoud monumenten ingehaald. Naar aanleiding van een technische inventarisatie is geconstateerd dat de huidige onderhoudssituatie in sommige gevallen kritisch is. Ook om toekomstige herontwikkeling en herbestemming mogelijk te maken is het noodzakelijk om minimaal onderhoud uit te voeren en de objecten op een zogenaamde nul-status te brengen. Hierdoor wordt een toekomstige exploitatie positief beïnvloed en de cultuurhistorische waarde van de stad versterkt. 3
Jaarlijks worden de fasen van verkoop/handhaven (behouden)/restauratie voor de monumenten doorlopen en worden er voorstellen uitgewerkt, binnen de beschikbare middelen van het Revolving Fund. 3.1 Middelen voor verdere uitwerking plan generen door verkoop van monumentaal vastgoed. Voor het slagen van de voorgestelde werkwijze is het nodig dat we op objectniveau onderzoeken wat het potentieel (de levensvatbaarheid) is van een object en/of locatie. Hierna kunnen we intern de juridische kaders op- en vervolgens vaststellen en toevoegen aan een verkoopovereenkomst. Op basis van deze analyse zijn er voor 2014 drie panden geselecteerd die relatief snel verkocht kunnen worden. Begin 2014 bepalen we hiervoor de verkoopstrategie (verkopen aan zittende huurder/gebundelde verkoop/anderzins). Door middel van deze transacties komt er financiële ruimte om het verdere uitvoeringsplan uit te voeren. Jaarlijks zullen hiervoor nieuwe plannen worden uitgewerkt. Bij de verkoop krijgt de kopende partij een restauratie verplichting opgelegd binnen 3 jaar. Dit betekent deze panden aan het eind van het uitvoeringsplan in de gewenste status zijn. Kanttekeningen 2.1 Voorziening monumenten voor de bijzondere monumenten kan als gevolg van de eenmalige onttrekking van 400.000,- ontoereikend zijn gedurende de projectperiode Er zijn een aantal monumenten welke gezien de omvang of speciale karakter geen onderdeel uitmaken van het strategische verkoop en beheer plan (en dus van het uitvoeringspan). Het betreft hier monumenten zoals, Catharinakerk (Catharinaplein, voormalig Augustinianum (Kanaalstraat). Door het onttrekken van 400.000,- als voorfinanciering van de initiële kosten voor het Revolving fund, loop je het risico dat in de projectperiode onvoldoende middelen in de onderhoudsvoorziening monumenten zijn voor deze bijzondere monumenten. Bij de tussentijdse evaluatie zal dit meegenomen worden, en indien noodzakelijk zal tussentijds (eventueel gedeeltelijk) het voorgefinancierde bedrag teruggestort worden. 3.1 Ongunstige tijd voor verkopen van vastgoed. De huidige (crisis)tijd vraagt om een andere kijk op het aanbieden van vastgoed aan de markt. Momenteel bevinden we ons in een kopersmarkt die mede door de financiële instellingen haar eigen beperkingen kent. De klassieke wijze van verkopen is in de huidige markt een weinig succesvolle en realistische benadering. De markt zit op slot, prijzen dalen, doorstroming is er niet of nauwelijks wat resulteert in minder transacties. Recente ervaringen, met bijvoorbeeld openbare veilingen, bevestigen het beeld dat niet de gewenste koper gevonden wordt en dat de bereidwilligheid (wegens allerlei factoren) om te kopen erg laag is. We zien dan ook dat professionele partijen diverse nieuwe methoden ontwikkelen om te acteren op de vastgoedmarkt. Ook voor de gemeente is dit belangrijk. Met de verkoop van monumenten beogen 4
we restauratie en behoud voor toekomstige generaties. Gelukkig kunnen monumenten door hun bijzondere karakter nog wel een aantrekkelijk onderdeel vormen in de huidige marktpotentie. Kosten Voor alle monumentale objecten die onderdeel uitmaken van het uitvoeringsplan zijn op basis van de uitgebreide technische inventarisaties stichtingskostenbegrotingen opgesteld. Voor de voorbereiding en uitvoering in het eerste jaar 2014 worden de kosten geraamd op: - Apparaatskosten/advies: 100.000,- - Restauratie 3 objecten: 200.000,- - Onderhoudskosten: 50.000,- - Verkoopkosten Quickwins: 50.000,- Totaal initiële kosten 400.000,- Omdat de kosten voor de baten uitgaan, zijn er voor de initiële kosten 2014 nog geen middelen in het reserve Revolving fund. Daarom wordt in dit dossier voorgesteld om uit de voorziening monumenten tijdelijk 400.000,- te onttrekken, en deze aan het eind van het traject in 2022 terug te storten. Na het eerste jaar is de geschatte opbrengst indien de panden verkocht zijn, afgerond 670.000,- (Quick Wins). Deze middelen zijn dan weer voldoende om jaarlijks de fasen verkoop/handhaven/restauratie te doorlopen voor de volgende tranche monumenten. In 2018 zullen de plannen geëvalueerd worden en zal een nieuw uitvoeringsplan worden vastgesteld. Tegen het einde van de volledige uitvoeringsperiode 2020/2022 wordt beoordeeld of het afstoten van de vastgestelde monumentale panden leidt tot meer opbrengsten dan nodig is voor de instandhouding van monumenten. Er vindt dan een integrale afweging plaats van alle categorieën monumenten. Het eventuele voordeel wat daarna nog resteert willen we ten gunste brengen van de taakstellende bezuinigingsopdracht voor verkoop van vastgoed van in totaal 17 miljoen. Communicatie Met betrokken sectoren is overleg gevoerd. Dit zal worden gecontinueerd bij de uitwerking van het uitvoeringsplan. 5
Planning en uitvoering Met dit uitvoeringsprogramma worden de komende 4 jaar een aantal concrete objecten voor verkoop aangewezen en een Revolving Fund ingesteld. Om middelen te genereren en monumenten te selecteren voeren we het Uitvoeringsprogramma monumenten gefaseerd uit: 0. Fase Inventarisatie/Vaststelling raad 2013 1. Fase uitvoeringspan 2014-2018 2014-2018 2. Fase Verkooptraject jaarlijks 3. Handhaven/restaureren/ herprioritering jaarlijks 4. Evaluatie en uitvoeringsplan 2018-2022 2018-2022 5. Fase realiseren bezuiniging 2020-2022 Evaluatie Verantwoording van het uitvoeringsplan gaat via de reguliere P&C cyclus (jaarrekening, turap, etc). Na 4 jaar komt er een tussentijdse evaluatie op basis waarvan we een nieuw uitvoeringsplan voor de periode 2018-2022 opstellen. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: b Uitvoeringsplan 2014-2018 b De bijlagen worden meegestuurd, De bijlagen liggen ter inzage in de leeskamer Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,, secretaris. 6
Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 19 november 2013; besluit: 1. Instemmen met het instellen van een reserve Revolving Fund monumenten: a. met de opbrengsten uit monumenten financiële ruimte bieden om aan de onderhoudsverplichting en overige kosten met betrekking tot de monumenten te kunnen voldoen; b. voeding middels positieve resultaten van de 27 benoemde monumenten; c. criteria van de onttrekkingen worden gedaan conform uitvoeringsplan monumenten. De stortingen en onttrekkingen vinden plaats conform realisatie, niet conform begroting. d. gemachtigde voor het doen van onttrekking is het college; e. maximale hoogte van de reserve is 5 miljoen. f. Einddatum van de reserve is 2022. 2. Instemmen met het uitvoeringsplan Monumenten 2014-2018 met daarin opgenomen: a. de verdeling van de 27 monumenten in gemeentelijke eigendom in de categorieën: i. Uitvoeringsplan 2014-2018 (behouden/verkopen) ii. Uitvoeringsplan 2018-2022 (Strategische planvorming) b. Het jaarlijks uitwerken van voorstellen voor verkoop/behouden/restauratie. c. De jaarlijkse fasering (verkopen/restaureren/behouden)voor de benoemde monumenten en de evaluatie via reguliere planning en control cyclus. d. De initiële onttrekking uit de onderhoudsvoorziening monumenten ad 400.000,- als voorfinanciering van de reserve Revolving fund. 3. instemmen met de verkoop van 3 monumenten (inclusief renovatieverplichting) en het netto resultaat na verkoop toe te voegen aan de reserve Revolving Fund in 2014: a. Gasthuisstraat 821 b. Gasthuisstraat 829 c. Dommelstraat 6 4. de begroting dienovereenkomstig te wijzigen., voorzitter., griffier. 7