gemeente Eindhouen Raadsvoorstel tot het beschikbaar stellen uan een renouatiekrediet voor de verbouwing uan de Ventoseflat

Transcriptie

1 gemeente Eindhouen Grond 5 Vastgoed Raadsnummer xo.r/995.ooi Inboeknummer tobstorzza Beslisdatum B%W ar september aoro Dossiernummer o88 25I Raadsvoorstel tot het beschikbaar stellen uan een renouatiekrediet voor de verbouwing uan de Ventoseflat Inleiding De gemeente is eigenaar van het gemeentelijke monument de Ventosef lat aan de Mathildelaan. Sinds 2003 (raadsbesluit 8 juli 2003) zijn er plannen ontwikkeld voor dit gemeentelijk monument, onder ander met het Woonbedrijf. Hierbij zijn diverse opties ontwikkeld en uitgewerkt, ook voor het gebied (Ontwikkelvisie Emmasingel kwadrant) raadsbesluit van 6 juni De laatste optie betrof een koop -en ontwikkelovereenkomst met het Woonbedrijf. Aangezien het Woonbedrijf niet tot ondertekening van de concept koop -en ontwikkel- overeenkomst kwam, en niet tot separate renovatie wenste over te gaan, hebben we besloten om de renovatie van het gemeentelijk monument de Ventosef lat onder verantwoordelijkheid van de gemeente verder voor te bereiden en ter besluitvorming aan uw raad voor te leggen (collegebesluit van 20 april 2010, de voorbereiding van de renovatie onder verantwoordelijkheid van de gemeente (aanbesteden onder voorbehoud)). De afgelopen periode is benut om binnen de kaders te komen tot een voorstel voor de niet uit te stellen renovatie van dit gemeentelijke monument. Hierbij zijn de volgende aanvullende uitgangspunten gehanteerd: vooralsnog geen ontwikkeling van een nieuwbouw Ventose toren (dus geen aanpassing van de kopgevel); vooralsnog handhaven van de garages, met de mogelijkheid om deze in de toekomst eenvoudig om te zetten naar ateliers. Gezien de huidige staat van de Ventosef lat, is het niet mogelijk om de geplande renovatie in verband met veiligheids- en bouwkundige eisen nog verder uit te stellen. De Ventosef lat is niet meegenomen in het plan van aanpak monumenten gezien de complexiteit en de omvang van dit project. Tevens zijn er afspraken gemaakt waardoor de uitvoering van dit project niet lang op zich kan laten wachten. Omdat het pand strategisch was aangekocht, zijn in de afwachting van de ontwikkelingen van het gebied conform gemeentelijk beleid nooit een onderhouds- en investeringsplanning voor dit pand opgesteld. Er zijn daarom geen middelen voor onderhoud gereserveerd, wel heeft de gemeente een algemene voorziening voor onderhoud aan (gemeentelijke) monumenten.

2 E ,ÃćâĆňâĂİ ). Raadsnummer ZO.R/995.OOI Doelstelling De renovatie van de Ventosef lat zorgt ervoor dat het pand weer voldoet aan de bouwkundige eisen van deze tijd. Daarnaast voldoet het gemeentelijk monument weer aan de wet -en regelgeving en vigerende veiligheidsnormen. Voorstel 1. Kennisnemen van de plannen tot renovatie van Ventosef lat. 2. ÃćâĆňâĂİ Een krediet ad 612,268 miljoen beschikbaar stellen voor de renovatie van de Ventosef lat. De structurele lasten te dekken uit de structurele huuropbrengsten (ad ,-) en een structurele bijdrage uit de voorziening monumenten (ad 3. De begrotingswijziging vaststellen. Argumenten 1.1 Opgesteld renova ti eplan Ven tosefla t Als eigenaar van de Ventosef lat is de gemeente verantwoordelijk voor het beheer, onderhoud en bewoning. Tot februari 2010 waren afspraken gemaakt met het Woonbedrijf, die inhielden dat zij hiervoor verantwoordelijk waren. In verband met het opschorten van de planontwikkeling Viktoriakwartier voor onbepaalde tijd heeft Woonbedrijf besloten om de renovatie van de Ventosef lat niet verder op zich te nemen, en het beheer (onderhoud etc.) van het pand weer over te dragen aan de gemeente Eindhoven. Daarop is de gemeente op basis van de bestaande kaders gestart met de verdere planvorming voor de renovatie van de Ventosef lat. Op basis van de bouwkundige inspecties en beoordelingen is een investeringsraming opgesteld voor de renovatie van het pand zonder de nieuwbouw van een toren. Het project betreft een renovatie van een gemeentelijk monument, dit levert een extra risico/onzekerheid op in de uitvoering (in de investeringsbegroting is rekening gehouden met 7,5 /o onvoorzien). Bij verbouw of renovatie van huurwoningen wordt conform bestendig beleid een sociaal plan opgesteld. In een sociaal plan worden de rechten en plichten van de huurder en verhuurder weergegeven(collegebesluit van 19 mei 2009). Zo zorgt dit plan ervoor dat de verhuurder niet wordt overvraagd en de huurder weet waar hij aan toe is. Goede communicatie met de bestaande huurders is belangrijk voor een goed te doorlopen proces. Het sociaal plan is inmiddels ondertekend door de betrokken partijen Een krediet ad < miljoen beschikbaar stellen voorde renovatie van de Ventosefla t. De totale renovatiekosten (inclusief btw) komen uit op E 10,7 miljoen (zijnde grond, bouwkosten, bijkomende kosten, etc.). Daarnaast zijn er met de huidige huurders afspraken vastgelegd in een zogenaamd sociaal plan. Dit betreft afspra-

3 ,ÃćâĆňâĂİ en ,ÃćâĆňâĂİ. Raadsnummer ZO.R/995.OOI ken over wisselwoningen, uitkoop detaillist, verhuiskosten en terugkeer garantie. Bij de terugkeergarantie is afgesproken dat de huidige bewoners bij terugkomst de geindexeerde huur met als basis 1999 dienen te betalen incl. 6 3 (prijspeil 2009) per verbeterpunt (dit betreft dus een korting op de markthuur). De totale investering van de renovatie inclusief vastgelegde afspraken, kosten verhuurbaar klaar maken komen uit op 612,268 miljoen. De jaarlijkse kapitaallasten bedragen hiervan < ,ÃćâĆňâĂİ (per , 40 jaar, 4,5 /o). Voor een gedetailleerde beschrijving zie het onderdeel kosten (ligt ter inzage). 2.2 De structurele lasten te dekken ui t de huuropbrengsten en een bijdrage ui t de voorzieningng monumenten. In verband met de huidige vastgoedmarkt, is het nu niet opportuun om de Ventoseflat in de markt te zetten. Onderzoek heeft aangetoond dat (gezien de huidige vastgoedmarkt) de ontwikkeling/renovatie van dit gemeentelijk monument op dit moment geen optimale verkoopprijs zou opleveren. Door nu als gemeente te kiezen (nadat het Woonbedrijf is afgehaakt) om dit project zelf te ontwikkelen, kan het verlies beperkt worden door in een aantrekkende vastgoedmarkt het pand in de markt te zetten, hetzij als 1 object hetzij door geleidelijke uitponding. Daarbij geldt dat nadat het pand volledig gerenoveerd is, het monument de Ventose een positieve uitstraling zal hebben, waardoor het een aantrekkelijk object is om in te wonen op een courante locatie. Voor de ontwikkeling van het pand heeft een onafhankelijke makelaar een taxatie uitgevoerd met de volgende uitgangspunten: het sociaal plan, waarbij onder meer is uitgegaan van de terugkeer van bewoners uit halve maisonnettes (1-vloers appartementen) op de kop van de Gagelstraat; Garages in plaats van ateliers (garages apart van woningen verhuren, met ontbindende voorwaarden, mocht de wens ontstaan deze om te zetten naar ateliers) ; 2 commerciele ruimten op de kop Gagelstraat. Op basis hiervan zou rekening houdend met een volledige bezetting en rekening houdend met de huurafspraken een huur berekend kunnen worden tussen de In de begroting van de gemeente is voor monumenten een voorziening opgenomen. In afwachting van het plan van aanpak voor monumenten wordt momenteel minimaal gebruik gemaakt van deze voorziening. Aangezien aan de Ventosef lat de afgelopen jaren geen planmatig onderhoud is uitgevoerd, is het opportuun om uit de monumenten voorzieningen structureel ,ÃćâĆňâĂİ te onttrekken en deze samen met de geprognosticeerde maximale huuropbrengst in te zetten voor de dekking van de kapitaallasten van dit project. Hierdoor wordt wel een voorschot ge-

4 Raadsnummer ZO.R/995.OOI nomen op de plannen voor ontwikkelingen van de andere monumenten. Een aantal plannen kunnen door deze keuze dus nu niet doorgaan. Indien bij een toekomstig voorgenomen verkoop van de Ventosef lat blijkt dat de opbrengsten hoger uitvallen dan de kostprijs (lees investering), zal dit voordeel terugvloeien naar de voorziening monumenten, zodat er middelen beschikbaar zijn om andere gemeentelijke monumenten, die nu niet kunnen worden hersteld, alsnog kunnen worden uitgevoerd. kanttekeningen 1.1 Renova ti e niet doorgaan. Indien besloten wordt om de renovatie niet plaats te laten vinden zal dit leiden tot onaanvaardbare veiligheidsrisico s waar de gemeente als eigenaar van het pand voor aansprakelijk is. Het betreft daarnaast een gemeentelijk monument, dat op dit moment niet die uitstraling heeft. Tevens zijn er met de bewoners afspraken gemaakt, die nagekomen moeten worden. Indien de renovatie niet doorgaat zal renovatie van het object bij de integrale afweging monumenten moeten plaats vinden, waardoor renovatie nu niet kan plaatsvinden. 2.1 Ontwil<keling leidt tot risico s voor de gemeente. Voor de gemeente is het renoveren en beheren van een huurderscomplex geen core business. Hierdoor zullen aanvullende risico s gelopen worden, naast het feit dat renovatie van een monument kan leiden tot tegenvallers. Er zijn echter ook mogelijkheden om kosten besparingen te realiseren in vorm van een btw-voordeel (6/o ipv 19</o op uurloon bij verbouwingen), een aanbestedingsvoordeel in verband met de bouwmarkt, het later vermarkten van het pand en het rentevoordeel. Vooralsnog wordt er van uitgegaan dat de risico s en kansen elkaar in evenwicht houden. Kosten Totale renovatiekosten bedragen aldus afgerond 810,7 miljoen. In het voortraject zijn met de huidige bewoners afspraken gemaakt. Deze afspraken voorzien in onder andere; de verhuiskosten van de huidige bewoners van appartementen; uitkoop van commerciele ruimten; kosten voor het beschikbaar stellen en inrichten van de wisselwoningen; vergoeding van aangebrachte voorzieningen. De geschatte kosten hiervan bedragen 61,17 miljoen. Nadat het pand gerealiseerd is, zal niet meteen de volledige huur kunnen worden ontvangen. Hiervoor zullen middelen gereserveerd moeten worden, om de aanloopverliezen te kunnen opvangen. Daarnaast zal er voor het kunnen vermarkten van de woningen extra middelen noodzakelijk zijn, denk hierbij aan marketing/brochures etc. Voorlopig worden deze kosten geschat op ,ÃćâĆňâĂİ.

5 Raadsnummer ZO.R/995.OOI Hiermee komt de totale projectraming uit op%12,268 miljoen inclusief btw. Het project zal worden uitgevoerd onder regie van de sector Grond en Vastgoed, tevens geldt dat de exploitatie onder regie van de sector Grond en Vastgoed plaats vindt. Communicatie Er heeft veelvuldig overleg plaatsgehad met alle betrokkene (zoals bewoners, leden vereniging Ventose, betrokkene, ontwikkelaars, bouwers). Er heeft onder andere een informatie bijeenkomst plaatsgevonden op 13 juli 2010, over de plannen van de gemeente om de ontwikkeling zelf op zich te nemen. De bewoners worden maandelijks geinformeerd over de voortgang van het project door de projectleider van de gemeente. Hiervoor zijn de data inmiddels vastgelegd. Daarnaast vindt er met de betrokkene veelvuldige communicatie plaats. Planning en uitvoering Op 6 oktober is er een ledenvergadering van de Ventosef lat. Wettelijk dient 70a/o van de leden akkoord te gaan met het renovatieplan. De vereniging Ventose heeft reeds aangegeven achter dit plan te staan. De bouwvergunning ligt in kader van artikel 3.23 ter inzage tot half september. I3ij geen bezwaren zal vergunning dus eind september 2010 verleend kunnen worden. De EU-aanbesteding is inmiddels gestart (conform college besluit van 20 april 2010) en de uitslag van aanbesteding volgt op 30 september Dit zou betekenen dat begin oktober een principebrief aan de aanbestede partijen kan worden verstrekt dat onder voorbehoud van het raadsbesluit op 19 oktober 2010 overgegaan zal worden tot opdrachtverstrekking. Indien de raad niet akkoord gaat betekent dit dat het bouwproces eindigt en opnieuw de procedure gevolgd moet worden. Als uw raad akkoord gaat met dit voorstel, kan de opdracht definitief gemaakt worden en kan de vervolgprocedure in gang gezet worden. Het vervolgproces zou dan zijn dat na de Alcatel termijn de aannemer eind oktober kunnen starten met de voorbereidende werkzaamheden, zodat eind van dit jaar daadwerkelijk met de uitvoering van de bouw kan worden begonnen. De bouw zal daarna in 4 fases van ongeveer 4-6 maanden per fase worden uitgevoerd (exclusief de verhuisbewegingen van de bewoners). Volgens planning zou de Ventosef lat volledig gerealiseerd zijn eind 2012/begin Evaluatie Na realisatie van de bouw wordt periodiek onderzocht of en op welk moment de Ventosef lat goed in de markt kan worden gezet met een maximalisatie van de opbrengst voor de gemeente. Het voorstel hiervoor zal dan worden voorgelegd. Het ligt voor de hand dat, de op dat moment gerealiseerde, meeropbrengsten dan wel

6 Raadsnummer ZO.R/995.OOI structurele financiele ruimte als gevolg van de vrijval van kapitaallasten weer worden ingezet voor het behoud van de monumenten en het aanvullen van de voorziening. Bijlage Als bijlage bij dit voorstel behoort: kostenoverzicht investering Ventose flat. De bijlage ligt ter inzage in de leeskamer. Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, E. van Merrienboer, secretaris a.i.

7 ,ÃćâĆňâĂİ ) ; Raadsnummer ZO.R/995.OOI Onteer praadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 september en 15 oktober 2010; besluit: 1 kennis te nemen van de plannen tot renovatie van Ventosef lat; 2 ÃćâĆňâĂİ een krediet ad 612,268 miljoen beschikbaar te stellen voor de renovatie van de Ventosef lat; de structurele lasten te dekken uit de structurele huuropbrengsten (ad ,-) en een structurele bijdrage uit de voorziening monumenten (ad 3 de begrotingswijziging vast te stellen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van, voorzitter., griffier. JG