Prestatieafspraken 2015 tt en met 2017 Gemeente Middelburg Wnged Middelburg Huurdersvereniging Middelburg 17 februari 2015
Inhudspgave Préambule: prestatieafspraken Middelburg 2015 tt en met 2017 2 1 Partners in wnen: rganisatie en samenwerking 5 1.1 Overlegstructuur 5 1.2 Samenwerking bij nderzek en beleid 6 1.3 Lptijd, mnitring en actualisering van de afspraken 6 1.4 Bijzndere mstandigheden 7 2 Beschikbaarheid van wningen 8 2.1 Behud van een vldende grte wningvrraad in de huursectr 8 2.2 Onttrekken van wningen aan de vrraad 10 2.3 Beschikbaarheid van wningen vr huishudens met een middeninkmen 12 2.4 Inzet vr studenten en starters 13 3 Betaalbaarheid en wnlasten 14 3.1 Tewijzing van wningen 15 3.2 Huurbeleid en prijsbeleid 15 3.3 Energielasten 15 3.4 Overige cmpnenten van wnlasten 16 4 Duurzaamheid en kwaliteit 17 4.1 Investeren in een energiezuinige wningvrraad 17 4.2 Duurzaamheid en wningkwaliteit 18 5 Verruiming van de wningvrraad 20 5.1 Nieuwbuw van wningen 20 6 Inzet in wijken en buurten 21 6.1 Dauwendaele 22 6.2 Veiligheid en leefbaarheid 24 7 Sciaal- maatschappelijke pgaven en zrg 25 7.1 Decentralisatie: de gebiedsteams 26 7.2 Inspelen p sciale verlast 28 7.3 Inspelen p het scheiden van wnen en zrg 28 7.4 Wnserviceznes 28 7.5 Het vrkómen van huisuitzettingen 29 7.6 Huisvesting van bijzndere delgrepen en maatschappelijke pvang 30 Bijlage 1 Begrippen en definities 32 Jaarschijf 2015 33 1
Préambule: prestatieafspraken Middelburg 2015 tt en met 2017 In dit dcument, Prestatieafspraken Middelburg 2015 tt en met 2017, zijn de afspraken vastgelegd die de gemeente Middelburg, wningcrpratie Wnged Middelburg en de Huurdersvereniging Middelburg met elkaar hebben gemaakt. De afspraken gelden per 1 januari 2015. Dit dcument vervangt daarmee de prestatieafspraken vr de peride 2011 tt en met 2014. Thema s en pzet van de prestatieafspraken Deze Prestatieafspraken Middelburg 2015 tt en met 2017 bevatten de tussen partijen gemaakte prestatieafspraken. Eerdere prestatieafspraken kenden een sterke riëntatie p de vastgedpgave. Aansluitend p de ntwikkelingen zals hiernder geschetst wrdt met de nieuwe afspraken vr de kmende peride een mslag gemaakt naar een meer sciaal- maatschappelijke agenda. In deze prestatieafspraken wrden de vlgende thema s nderscheiden: 1 Partners in wnen: rganisatie en samenwerking 2 Beschikbaarheid van wningen 3 Betaalbaarheid en wnlasten 4 Duurzaamheid en kwaliteit 5 Verruiming van de wningvrraad 6 Inzet in wijken en buurten 7 Sciaal- maatschappelijke pgaven en zrg Deze thema s zijn dr de gemeente, Wnged en de HVM nader uitgewerkt in prestatieafspraken geldend vr de kmende peride. Er is vr gekzen m te werken met Kaderafspraken, geldend vr drie jaar (vr de peride 2015 tt en met 2017) en Jaarschijven, geldend vr één jaar. Jaarlijks wrdt een jaarschijf vr het vlgende jaar pgesteld, waarin afspraken ver cncrete werkzaamheden en activiteiten plaatsvindend in het betreffende jaar zijn pgenmen. De jaarschijven maken nderdeel uit van deze prestatieafspraken. Vr een verzicht van begrippen en definities wrdt verwezen naar bijlage 1. De psitie van en ntwikkelingen bij de drie partijen Gemeente Middelburg Middelburg is een bruisende gemeente, waar het ged wnen, werken en recreëren is. Middelburgers zijn trts, wnen en werken graag in hun stad en de kernen. De wijken en kernen hebben allemaal hun eigen identiteit. De gemeente Middelburg staat de kmende jaren vr een aantal grte pgaven. De decentralisaties en de situatie ten aanzien van de gemeentelijke financiën vragen veel van de gemeente. Per 1 januari 2015 is de gemeente verantwrdelijk vr nieuwe taken binnen het sciaal dmein. Z is bijvrbeeld de Wet maatschappelijke ndersteuning uitgebreid met dagbesteding en begeleiding. De gemeente is verantwrdelijk vr uitvering van de Participatiewet en de Jeugdwet. De financiële psitie van Middelburg vergt de kmende jaren extra aandacht. De financiën staan nder druk dr de aanhudende mbuigingen, de hge schuldpsitie en de ecnmische crisis die zijn weerslag heeft p de grndverkpen. De pririteit ligt bij een ged en duurzaam financieel beleid met een structureel sluitende meerjarenbegrting. Een ged financieel beleid vertaalt zich k in de 2
reservepsitie van de gemeente en de mgelijkheden m tegenvallers en risic s p te vangen, de weerstandscapaciteit. Er wrdt niet bezuinigd p armedebeleid. Afgelpen jaren is het aantal mensen dat in armede leeft, gegreid. De beste manier m uit armede te kmen, is via betaald werk, p basis van een redelijk salaris en een duurzaam perspectief. Omdat dit niet altijd mgelijk is, heeft de gemeente een armedebeleid. De gemeente zrgt de kmende vier jaar vr een actieve benadering van mensen die recht hebben p minimaregelingen, via de bekende vindplaatsen (.a. Prths, nderwijs, zrgrganisaties, Wnged, kerken) en nieuwe vindplaatsen (inzet van de gebiedsgerichte teams). De gemeente gaat dr met burgerparticipatie en wijkgericht werken. Het is een greiprces: de gemeente is samen een traject ingegaan m de inwners, jng en ud, een actieve rl te geven in gemeentelijk beleid. De gemeente wil burgerinitiatieven stimuleren en marmen. Uitgangspunt is lslaten in vertruwen. Dit vraagt m een pen huding van iedereen. Wnged Middelburg Wnged Middelburg bezit ruim 6.300 wningen verspreid ver de gemeente Middelburg en is daarmee veruit de grtste crpratie in de gemeente. Wnged is een maatschappelijk geriënteerde rganisatie die bijdraagt aan de kwaliteit van wnen en leven in Middelburg. De missie van Wnged is het leveren van een basisvrziening in wnen vr mensen die daarvr meilijk ergens anders terecht kunnen. Dit betekent vr Wnged:. Vldende aanbd vr mensen met lage inkmens. Specifiek aanbd vr bijzndere grepen en begeleid wnen. Investeren in het nderhud van de wningen in bezit van Wnged. Investeren in energiemaatregelen m wningen duurzamer te maken. Samenwerken met alle belanghuders De vrliggende prestatieafspraken hebben betrekking p deze pgaven behrend tt de missie van Wnged. Wat betreft het beleid en de investeringsruimte bij crpraties is er veel gewijzigd ten pzichte van de vrige prestatieafspraken. Crpraties in Nederland meten vlden aan strengere regelgeving rndm financiering, investeringen en wningtewijzing. Daarnaast is het tezicht p crpraties flink verstevigd en is de investeringsruimte van crpraties afgenmen dr heffingen (zals de verhuurderheffing vanuit het Rijk en de saneringsheffing vanuit het CFV). Nieuwe regelgeving geldend vr crpraties is pgenmen in de Herzieningswet Tegelaten Instellingen (Wningwet) die naar verwachting per 1 januari 2016 in werking zal treden. Een belangrijk gevlg van deze Wningwet is dat crpraties aanzienlijk minder ruimte hebben m te investeren in niet- DAEB 1 activiteiten, fwel cmmerciële activiteiten, en dat crpraties zich meer meten en zullen richten p de delgrep van beleid. Wnged Middelburg is actief in de Middelburgse samenleving en in staat m binnen de financiële kaders ten beheve van de cntinuïteit van de bedrijfsvering en rekening hudend met de tekmstige wnbeheften maatschappelijke prestaties te leveren. Wnged is hierbij gebnden aan de eisen van het Centraal Fnds vr de Vlkshuisvesting (CFV) en het Waarbrgfnds Sciale Wningbuw (WSW). Wnged levert een bijdrage aan de thema s van deze prestatieafspraken die recht det aan de eigen financiële mgelijkheden. Wnged kan mtiveren dat met de bijdrage een maximale inspanning wrdt geleverd. 1 DAEB: Diensten van Algemeen Ecnmisch Belang 3
Huurdersvereniging Middelburg (HVM) De Huurdersvereniging Middelburg (HVM) behartigt de belangen van alle huurders en wningzekenden in Middelburg en mstreken. Zij biedt hulp en advies bij individuele prblemen p huurgebied en ndersteunt bewnersinitiatieven. Bewnerscmmissies kunnen bij de HVM terecht vr begeleiding en advies. In het verleg met Wnged Middelburg vertegenwrdigt de HVM alle huurders van Wnged Middelburg. De HVM heeft ervr gekzen m een rl in te nemen als vlwaardige partner van de gemeente en Wnged bij deze prestatieafspraken dr de afspraken mede te ndertekenen. De HVM levert een bijdrage aan de thema s van deze prestatieafspraken die recht det aan de eigen mgelijkheden. Het gaat hierbij met name m het bieden van infrmatie, advies en ndersteuning aan huurders en de HVM levert een bijdrage als het gaat m het energiebewust wrden van huurders. Op het mment dat een van de partijen meent dat dr het Rijksbeleid f andere externe rzaken zdanige wijzigingen ptreden dat deze gevlgen hebben vr de prestatieafspraken, wrdt dit besprken in het bestuurlijk verleg. Daarbij geldt dat het uitgangspunt van deze vereenkmst is redelijkheid en billijkheid jegens elkaar. Bestaande cnvenanten Een aantal afspraken ligt vast in eerder ndertekende cnvenanten, waar k andere partijen bij betrkken zijn. In deze prestatieafspraken wrdt p een aantal punten naar deze cnvenanten verwezen. Het gaat m de vlgende cnvenanten en reeds bestaande afspraken f prcedures:. Cnvenant Schuldhulpverlening, afgeslten in 2012 tussen Orinis, Maatschappelijk Werk Walcheren, Wnged, Wnburg en l Escaut;. Reginaal Cnvenant Wnruimteverdeling ;. Cnvenant Hennepteelt Zeeland- West- Brabant 2013 met bijbehrend uitveringsprtcl;. Cnvenant- en Besluit Infrmatie- uitwisseling in het kader van het samenwerkingsverband Huurdersverlast Middelburg 2011. 4
1 Partners in wnen: rganisatie en samenwerking AMBITIE/DOEL De gemeente, Wnged en de HVM willen met elkaar samenwerken in een partnerschap. De drie partijen zijn vr huurders in de gemeente Middelburg de belangrijkste partijen en hebben als gezamenlijk streven dat het ged wnen is in Middelburg. Iedere partij geeft hier binnen de eigen verantwrdelijkheden en mgelijkheden richting aan. Het samenwerken in een partnerschap heeft tt del m gezamenlijk, in een veranderende cntext waarin sprake is van afnemende middelen, het maximale te bereiken p het terrein van het wnen in Middelburg. Bij een partnerschap is er sprake van wederzijdse inspanning, vertruwen en aanspreekbaarheid. Dat hudt k in dat partijen zich kwetsbaar willen pstellen en bepaalde marges van nzekerheid aanvaarden. Het samenwerken in een partnerschap betekent cncreet dat de gemeente, Wnged en de HVM: transparant en pen zijn naar elkaar te, k ver ieders mgelijkheden qua menskracht en financiële middelen; het gemeenschappelijke del in het g huden en binnen de kaders van de eigen rganisatie tewerken naar het bereiken van dit gemeenschappelijke del; elkaars psitie en elkaars inbreng in het partnerschap respecteren; in een vregtijdig stadium infrmatie met elkaar delen die betrekking heeft p de nderwerpen in deze prestatieafspraken; nderzek dat betrekking heeft p de nderwerpen in deze prestatieafspraken, zveel mgelijk gezamenlijk uitveren; elkaar aanspreken p het mment dat er knelpunten in de uitvering van deze prestatieafspraken f in de samenwerking ptreden; elkaar aanspreken p het niet nakmen van gemaakte afspraken. 1.1 Overlegstructuur 1.1.1 De gemeente en Wnged veren circa iedere zes weken een regulier bestuurlijk verleg. In dit bestuurlijk verleg wrdt naast het bespreken van lpende zaken ruimte ingericht vr het delen van elkaars visie p pgaven in Middelburg. Het verleg wrdt gesplitst naar het fysieke dmein en het sciaal- maatschappelijke dmein, zdat beide dmeinen en daarte behrende thema s in het reguliere bestuurlijk verleg aan de rde kmen [Prcesafspraak]. 1.1.2 Twee maal per jaar, in het vrjaar en in het najaar, vindt er bestuurlijk verleg plaats tussen de gemeente, Wnged en de HVM ver de (uitvering van) de prestatieafspraken. Er wrdt stilgestaan bij de uitvering van de afspraken en er wrdt bijgestuurd indien ndig. In het vrjaar en in het najaar wrdt stilgestaan bij de uitvering van de Jaarschijf van het betreffende jaar. In het najaar wrdt tevens de Jaarschijf vr het kmende jaar vastgesteld [Prcesafspraak]. 5
1.1.3 De reguliere bestuurlijke verleggen en het bestuurlijk verleg met de HVM ver de (uitvering van) de prestatieafspraken wrden ambtelijk vrbereid. Hierte vindt ambtelijk verleg plaats, dat ngeveer twee weken vr ieder bestuurlijk verleg zal plaatsvinden [Prcesafspraak]. 1.1.4 De afspraken vr de bestuurlijke en ambtelijke verleggen wrden aan het begin van het jaar vr het gehele jaar gepland [Prcesafspraak]. 1.2 Samenwerking bij nderzek en beleid 1.2.1 Partijen geven elkaar vrafgaand aan pdrachtverstrekking vr nderzek dat betrekking heeft p de nderwerpen in deze prestatieafspraken, de gelegenheid m gezamenlijk de pdracht te frmuleren en te verstrekken en de ksten te delen [Prcesafspraak]. 1.2.2 De gemeente stelt in 2016 een nieuwe Wnvisie p. Hierbij wrden Wnged en de HVM in een vregtijdig stadium nauw betrkken. Onderwerpen die in ieder geval aan bd kmen in de wnvisie zijn de passendheid van de wningvrraad (mate waarin het aanbd qua prijs en kwaliteit aansluit bij de vraag) en de passendheid van de vr uderen geschikte wningvrraad [Prcesafspraak]. 1.2.3 Vrafgaand aan het pstellen van een nieuwe Wnvisie veren de gemeente, Wnged en de HVM gezamenlijk een lkaal wningmarktnderzek uit. Hierbij wrdt in de pdrachtverstrekking als vrwaarde gesteld dat als uitgangspunt dezelfde brnnen gelden als zijn gebruikt in het wningmarktnderzek Verkenning wningmarkt en delgrepen Middelburg dat is uitgeverd in pdracht van Wnged (eindrapprt februari 2014) [Prcesafspraak]. 1.3 Lptijd, mnitring en actualisering van de afspraken 1.3.1 Deze vereenkmst geldt vanaf 1 januari 2015 en wrdt in 2017 geactualiseerd p basis van de nieuwe wnvisie van de gemeente zals vlgens afspraak 1.2.2 wrdt pgesteld in 2016. Deze vereenkmst lpt dr tt het mment dat een geactualiseerde vereenkmst is vastgesteld [Prcesafspraak]. 1.3.2 Cntinu wrdt de uitvering van de afspraken zals vastgelegd in deze vereenkmst, gemnitrd. De leden van het ambtelijk verleg zals genemd in afspraak 1.1.3 zijn hier in eerste instantie mee belast. Indien tijdens het ambtelijk verleg een knelpunt wrdt gesignaleerd, wrdt dit knelpunt geagendeerd vr het reguliere bestuurlijk verleg zals benemd in afspraak 1.1.1 f het bestuurlijk verleg met de HVM zals benemd in afspraak 1.1.2 [Prcesafspraak]. 1.3.3 Tussentijdse bijstelling van de afspraken uit deze vereenkmst is mgelijk als alle partijen hiermee instemmen. Deze vereenkmst wrdt beëindigd als alle partijen hiermee schriftelijk instemmen [Prcesafspraak]. 6
1.4 Bijzndere mstandigheden 1.4.1 De publiekrechtelijke mgeving van deze vereenkmst leidt tt het vrbehud dat als de Rijksverheid f de prvinciale verheid haar beleid verandert, dit k kan betekenen dat de afspraken uit deze vereenkmst meten wrden bijgesteld [Prcesafspraak]. 1.4.2 Uitgangspunt bij deze afspraken is redelijkheid en billijkheid jegens elkaar, k bij gewijzigde mstandigheden. Als één van de betrkken partijen meent dat deze afspraken gevlgen hebben die nredelijk f nbillijk zijn, is deze partij gerechtigd vrstellen te den aan de andere twee partijen m deze nredelijkheid/nbillijkheid te vrkmen. Dit geldt k als er naar mening van één van de partijen sprake is van vermacht, waardr partijen elkaar in redelijkheid en billijkheid niet aan deze werkafspraken kunnen huden [Prcesafspraak]. 1.4.3 Bij een eventueel geschil vindt er eerst ambtelijk verleg plaats m tt een plssing te kmen. Mcht dit ambtelijke verleg niet tt een vr partijen aanvaardbare plssing leiden, dan kan bestuurlijk verleg plaatsvinden tussen de gemeente, Wnged en de HVM. Op het mment dat k bestuurlijk geen vereenstemming kan wrden gevnden, zal een traject van mediatin wrden gestart. In het geval mediatin niet tt een vr alle partijen aanvaardbare plssing leidt, kiezen partijen ervr het geschil vr te leggen aan de burgerlijke rechter [Prcesafspraak]. 7
2 Beschikbaarheid van wningen 2.1 Behud van een vldende grte wningvrraad in de huursectr CONTEXT Wningmarkt (nderzek ABF, Verkenning wningmarkt en delgrepen Middelburg, feb. 2014) Uitbreiding van de vrraad huurwningen in de sciale sectr in bezit van Wnged is niet bendigd m de delgrep van beleid te kunnen huisvesten in Middelburg tt 2030; de vrraad huurwningen in de sciale sectr in bezit van Wnged is grter dan de mvang van de delgrep van beleid. Hierbij wrdt uitgegaan van een aandeel van Wnged in de huursectr in Middelburg van 71%. Uitgangspunt is een gelijkblijvend aandeel. Wningwet / verheidsbeleid Sterke fcus p de huurders met een inkmen tt 34.911 (inperking werkterrein). Niet- DAEB activiteiten meten cmmercieel wrden gefinancierd. Ondernemingsplan Wnged 2013-2017 Wnged richt zich p de kerntaak, het huisvesten van huishudens met een lager inkmen. Wnged streeft in haar huurbeleid naar een gede prijs- kwaliteitverhuding. Hierte hrt k het verkleinen van het verschil in huurprijs tussen zittende en nieuwe huurders. Wnged bezit mmenteel circa 5.400 wningen met een huurprijs tt aan de liberalisatiegrens (aantal exclusief studentenwningen). AMBITIE/DOEL De gemeente, Wnged en de HVM vinden het van belang dat de vrraad huurwningen in de sciale sectr in de gemeente Middelburg vldende grt van mvang is m de delgrep van beleid (huishudens met een belastbaar jaarinkmen tt 34.911) te kunnen huisvesten, nu en in de tekmst. 2.1.1 Wnged garandeert een vrraad huurwningen in de sciale sectr (huurwningen met een actuele nett- huurprijs tt aan de liberalisatiegrens) van 4.200 wningen in de gemeente Middelburg [Resultaatsafspraak]. 2.1.2 Van de 4.200 wningen genemd in afspraak 2.1.1 behudt Wnged in de peride tt 31 december 2017 minimaal 3.500 wningen met een actuele nett- huurprijs tt aan de hgste aftppingsgrens. Van deze 3.500 wningen behudt Wnged in de peride tt 31 december 2017 minimaal 3.000 huurwningen met een actuele nett- huurprijs tt aan de laagste aftppingsgrens [Resultaatsafspraak]. 2.1.3 Wnged behudt in de peride tt 31 december 2017 minimaal 3.000 wningen met een streefhuurprijs tt aan de hgste aftppingsgrens. Dit aantal wrdt peridiek herijkt als wningmarktnderzek hier aanleiding te geeft [Resultaatsafspraak]. 8
2.1.4 Om de afspraken 2.1.1 t/m 2.1.3 te kunnen mnitren, levert Wnged jaarlijks per 1 januari een verzicht aan aan de gemeente en de HVM waarin is pgenmen het ttaal aantal wningen in bezit, naar huurprijsklasse (p basis van actuele nett huur én streefhuur) en naar gebied en cmplex [Prcesafspraak]. 2.1.5 Jaarlijks vrmen de gegevens ver de wningvrraad in de sciale sectr ingedeeld naar prijsklassen en de gegevens ver de mvang van de delgrep nderwerp van gesprek tijdens het bestuurlijk verleg ver de prestatieafspraken (vrjaar). Hierbij wrdt tevens stil gestaan bij signalen en trends die bekend zijn bij de partijen. De gemeente, Wnged en de HVM bepalen f de aantallen zals benemd in de afspraken 2.1.1 t/m 2.1.3 bijgesteld meten wrden, en de wijze waarp dit bereikt kan wrden indien ndig [Prcesafspraak]. 2.1.6 Wnged werkt in 2015 de mgelijkheden vr drstrmbeleid verder uit, waarbij als delstelling geldt dat de drstrming wrdt bevrderd, en waarbij prijs en kwaliteit als uitgangspunt wrden gehanteerd. 2.1.7 Met de andere wningcrpraties in Middelburg maakt de gemeente tevens prestatieafspraken waarbij afspraken ver beschikbaarheid en betaalbaarheid van de wningvrraad wrden vastgelegd, in lijn met de afspraken die zijn vastgelegd in deze vereenkmst [Resultaatsafspraak]. 9
2.2 Onttrekken van wningen aan de vrraad CONTEXT Wningmarkt (nderzek ABF, Verkenning wningmarkt en delgrepen Middelburg, feb. 2014) Er is sprake van een tename van het aantal eenpersnshuishudens en een afname van het aantal meerpersnshuishudens (gezinnen). Ondernemingsplan Wnged 2013-2017 Het ndernemingsplan van Wnged is gericht p efficiëntie en lage(re) ksten. Het financieel beleid uit het ndernemingsplan is gericht p het aflssen van de leningenprtefeuille. Hiervr is nder andere verkp van wningen ndzakelijk. Op lange termijn kan iedere eur die niet aan de bank heft te wrden betaald rechtstreeks in de wningvrraad wrden geïnvesteerd. Verkppbrengsten wrden in de bestaande wningvrraad geïnvesteerd, zdat vanuit de lpende explitatie wrdt afgelst. Wningvrraad en Strategisch vrraadbeleid Wnged Het huidig aantal wningen in bezit van Wnged is grter dan de bendigde vrraad vr de delgrep tt 34.911. Wnged verkpt bestaande huurwningen in de gemeente Middelburg. Het betreft hierbij eengezinswningen vanwege de huishudensverdunning en wningen die in het bezit ververtegenwrdigd zijn (buwstrm 1960-1974) in wijken met veel bezit (Strmenwijk, Magistraatwijk, Dauwendaele, Nieuw- Middelburg). De redenen vr verkp van wningen zijn de vlgende: Dr bestaande huurwningen te verkpen, wrdt vldaan aan de vraag van cnsumenten. Deels zijn dit huurders die hun huurwning in eigen bezit wensen te hebben, deels betreffen dit starters p de wningmarkt die p zek zijn naar een betaalbare kpwning, en deels betreffen dit huishudens met een middeninkmen die vanwege hun inkmen niet meer in aanmerking kmen vr een huurwning in de sciale sectr. Het kan vr huurders financieel aantrekkelijk zijn m hun wning (p termijn) te kpen, wat bijdraagt aan de betaalbaarheid van het wnen in Middelburg. Op krtere termijn kan het kpen van de wning leiden tt een lagere maandelijkse wnlast, p langere termijn kan het kpen van de wning tevens bijdragen aan het pbuwen van vermgen; De verkp van huurwningen kan zrgen vr meer gemengde buurten, wijken en/f cmplexen; Dr verkp van bestaande huurwningen wrdt Wnged in staat gesteld m te investeren in het betaalbaar huden van de wningvrraad, in het verbeteren van de energieprestaties van de bestaande vrraad en in (grt) nderhud. De ndzaak m wningen te verkpen m in de genemde delen te kunnen (blijven) investeren is grter gewrden dr de invering van verhuurderheffing; Wnged streeft naar een (ksten)efficiënt beheer van haar vastgedprtefeuille. Een aantal bijzndere bjecten zijn beheerstechnisch dure bjecten. Dr deze bjecten te verkpen wrdt Wnged in staat gesteld m de nderhudsksten laag te huden. Het aantal wningen germerkt vr verkp (het ttale verkpprgramma) van Wnged in de gemeente Middelburg bedraagt per 1 januari 2015 1.900 wningen. Per jaar wrdt slechts een beperkt deel van het ttale verkpprgramma van Wnged daadwerkelijk verkcht, afhankelijk van de marktmstandigheden. 10
AMBITIE/DOEL Wnged verkpt huurwningen met een mismatch p het gebied van kerntaken, huishudensntwikkeling en efficiënt beheer ten beheve van het aflssen van de leningenprtefeuille van Wnged, waarbij gewaarbrgd is dat Wnged p lange termijn vldende huishudens met een laag inkmen kan huisvesten. Kpers van een wning van Wnged wrden ged geïnfrmeerd en weten waar zij aan te zijn. 2.2.1 Wnged heeft zich tt del gesteld m per jaar circa 45 wningen te verkpen [Resultaatsafspraak]. 2.2.2 Op het mment dat een wning germerkt vr verkp vrij kmt, beziet Wnged f daadwerkelijke verkp van deze wning ng steeds wenselijk is. Hierbij wrdt nder andere gekeken naar het aantal te kp staande wningen van particuliere eigenaren in dezelfde buurt. Indien de wning niet wrdt verkcht, berdeelt Wnged na drie en zes maanden f de wning pnieuw in verhuur wrdt genmen. Dit m nndige leegstand en afname van de leefbaarheid tegen te gaan [Resultaatsafspraak]. 2.2.3 Aan de wningen die dr Wnged zijn pgenmen in het verkpprgramma blijft het regulier en planmatig nderhud plaatsvinden [Resultaatsafspraak]. 2.2.4 Om te vrkmen dat kpers na de aankp van een vrmalige huurwning van Wnged met te hge wn- en nderhudslasten te maken krijgen, biedt Wnged de vlgende zekerheden aan de kper bij verkp van een wning: a. bij verkp van een wning wrdt de verkpprijs bepaald p basis van een nafhankelijke taxatie van de wning; b. bij verkp van een wning wrdt dr Wnged een buwkundig adviesrapprt aangeleverd aan de kper, waarin duidelijk is pgenmen welke maatregelen ten beheve van het verbeteren van de algehele kwaliteit van de wning dienen plaats te vinden en welke ksten hiermee gepaard gaan direct en p termijn; c. bij verkp van een wning bespreekt Wnged het hierbven genemde buwkundig adviesrapprt met de kper tijdens het verkpgesprek en wijst Wnged de kper p de maatregelen en bijbehrende ksteninschatting zals zijn pgenmen in dit rapprt; d. bij verkp van de wning beschikt de wning ver een energielabel en zijn de Wnlasten in beeld zals k vanaf 1 juli 2015 wrdt gehanteerd in het wnruimteverdelingssysteem als het gaat m te verhuren wningen; e. p het mment dat na verkp van een huurwning dr Wnged de resterende huurwningen in bezit van Wnged gelegen in de betreffende straat f het betreffende cmplex wrden verbeterd qua energieprestatie, det Wnged k aan de nieuwe eigenaar- bewner van de betreffende wning het aanbd m mee te den in de aanpak [Infrmatieafspraak]. 11
2.3 Beschikbaarheid van wningen vr huishudens met een middeninkmen CONTEXT Wningmarkt (nderzek ABF, Verkenning wningmarkt en delgrepen Middelburg, feb. 2014) De wningbehefte is in Middelburg het grtst in de kpsectr in de prijsklasse 168.000 tt 200.000. Ondernemingsplan Wnged 2013-2017 Wnged richt zich p de kerntaak; het huisvesten van lagere inkmens. Bij de tewijzing van wningen in de sciale huursectr benut Wnged de 10% vrije ruimte vrijwel geheel vr huishudens behrend tt de delgrep van beleid. Wnged beschikt ver circa 260 huurwningen in de vrije sectr (wning met een huurprijs bven de liberalisatiegrens) waar huishudens met een middeninkmen vr in aanmerking kmen. Wnged bemerkt mmenteel dat er weinig vraag bestaat naar dure huurwningen. Wningwet / verheidsbeleid Naar verwachting treedt per 1 januari 2016 de Herzieningswet Tegelaten Instellingen in werking waarna er sprake zal zijn van een administratieve f juridische splitsing tussen het DAEB- bezit ( sciale bezit) en het niet- DAEB bezit ( cmmerciële bezit ) van Wnged. In de Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Ecnmisch Belang is al sinds 2011 vastgelegd dat huishudens met een middeninkmen amper ng tegang hebben tt de sciale huursectr. AMBITIE/DOEL De gemeente en de HVM streven naar vldende huisvesting in het geliberaliseerde segment van de huursectr vr huishudens met een middeninkmen. Wnged is bereid daar een bijdrage aan te leveren. 2.3.1 Wnged beziet vr medi 2015 wat de wensen en mgelijkheden zijn van het bij initiële splitsing mzetten van een deel DAEB- bezit naar de niet- DAEB tak (liberalisering) en betrekt zals wettelijk verplicht de zienswijze van de gemeente Middelburg en de HVM hierbij. Hierbij geldt als vrwaarde dat liberalisatie financierbaar is, niet ten kste gaat van afspraak 2.1.1 ver het behud van een kernvrraad en de DAEB- tak die achterblijft aan de eisen van het CFV en WSW vldet [Prcesafspraak]. 2.3.2 Wnged is bereid m - na initiële splitsing zals benemd in afspraak 2.3.1- ten beheve van huishudens met een middeninkmen een deel van de vrraad huurwningen in de sciale sectr te liberaliseren p het mment dat blijkt dat de behefte aan dure huurwningen zdanig teneemt dat het huidige aanbd ntereikend is. Ok hierbij geldt als vrwaarde dat liberalisatie financierbaar is, niet ten kste gaat van afspraak 2.1.1 ver het behud van een kernvrraad en de DAEB- tak die achterblijft aan de eisen van het CFV en WSW vldet. Jaarlijks wrdt de vraag naar / behefte aan dure huurwningen en het aanbd aan dure huurwningen in Middelburg gemnitrd aansluitend bij afspraak 2.1.7 [Intentieafspraak]. 12
2.4 Inzet vr studenten en starters CONTEXT Ondernemingsplan Wnged 2013-2017 Studentenhuisvesting is geen kerntaak van crpraties. Wnged heeft per 1 augustus 2014 de verhuur en het beheer van de studentenwningen in haar bezit vergedragen aan Villex en heeft de wens m in de tekmst k het eigendm van deze wningen ver te dragen aan een derde partij. Studentenhuisvesting in de Gemeente Middelburg De gemeente Middelburg en de UCR hebben de ambitie m een tweede cllege te starten. Starters De gemeente Middelburg kent geen startersprblematiek, maar de gemeente wil zich wel inzetten m startende huishudens in de gemeente Middelburg zveel mgelijk te behuden en aan te trekken. Hierte zet de gemeente de Starterslening in. In de praktijk wrdt ervaren dat de Starterslening k wrdt ingezet vr het verbeteren van de kwaliteit van de aangekchte wningen. AMBITIE/DOEL De gemeente, Wnged en de HVM streven naar vldende studentenhuisvesting vr de huidige UCR- pleiding. In het geval er een tweede cllege in Middelburg wrdt gerealiseerd, met sprake zijn van realisatie van vldende huisvesting vr de betreffende studenten. 2.4.1 Wnged biedt de garantie dat de studentenwningen in haar bezit (per 1 januari 2015) vr een peride van tenminste 15 jaar als studentenwningen verhuurd blijven wrden, k als het eigendm van de wningen wrdt vergedragen aan een derde partij, mits er vldende vraag is naar studentenhuisvesting [Resultaatsafspraak]. 2.4.2 De gemeente zet de Starterslening vrt in 2015. Naar verwachting is het huidige budget vr de Starterslening van 500.000 eind 2015 uitgeput. Eind 2015 besluit de gemeenteraad ver het beschikbaar stellen van nieuwe financiële middelen vr deze regeling [Prcesafspraak]. 13
3 Betaalbaarheid en wnlasten CONTEXT Ecnmie / inkmensntwikkeling Inkmens en kpkracht dalen, nder andere dr een tegenmen werklsheid. Onderzek van de HVM laat zien dat huurders met lage inkmens het zwaar hebben. Overheidsbeleid De Rijksverheid is primair verantwrdelijk vr inkmensbeleid. Dit is vr huurwningen geregeld middels de Huurteslagwet. De huurteslag heeft een dempende werking p de wnlasten. Er wrdt p de huurteslag bezuinigd. Ok is sprake ven een verhuurderheffing, waardr de mgelijkheid m huren te verhgen dr de Rijksverheid verruimd is (inkmensafhankelijke huurverhging). Wnlasten Onder wnlasten wrden de ttale wnuitgaven verstaan. Dit zijn huur, energielasten, serviceksten, huurteslag, en gemeentelijke belastingen gebruikers. Verschillende partijen kunnen invled uitefenen p de wnlasten. Wnged p het gebied van huur, serviceksten en energielasten, huurders p het gebied van energielasten en serviceksten en de gemeente via de gemeentelijke belastingen. Het is belangrijk hierbij te cnstateren dat de invled beperkt is. Lagere huur wrdt vr een grt deel gedempt dr de werking van de huurteslag. Investeringen in de energieprestatie van de wning leveren relatief gezien weinig winst p. Bewners hebben middels gedrag invled p de energielasten en serviceksten (zelf rganiseren). Wningtewijzing / drstrming Bij tewijzing van een wning kan wrden gestuurd p wnlasten dr matching huurprijs met inkmen. Hierbij is er een spanningsveld tussen enerzijds lage huurprijs en anderzijds drstrming p de wningmarkt. Ondernemingsplan Wnged Middelburg De verhuurderheffing drukt sterk p de explitatie van Wnged. Hierte heeft Wnged beslten de ksten te reduceren middels een rerganisatie, investeringen in nieuwbuw te schrappen en de huur bven inflatir te verhgen tt p streefhuurniveau. Wnged streeft in haar huurbeleid naar een gede prijs- kwaliteitverhuding. Hierte hrt k het verkleinen van het verschil tussen zittende en nieuwe huurders. Kwijtscheldingsbeleid gemeente De gemeente Middelburg hanteert, in afstemming met de gemeenten Veere en Vlissingen, de maximale mgelijkheden vr kwijtschelding van gemeentelijke belastingen vr huishudens met de laagste inkmens. De gemeente det mee aan de geautmatiseerde berdeling van kwijtschelding dr het inlichtingenbureau (IB). Gevlg hiervan is dat ngeveer 900 van de 1.300 mgelijk kwijtscheldingsgerechtigden bij de aanslagplegging al weten dat ze kwijtschelding ntvangen vr Afvalstffenheffing en Rilheffing. Dit geldt uitsluitend vr mensen die twee jaar achter elkaar kwijtschelding hebben ntvangen. 14
AMBITIE/DOEL De gemeente, Wnged en de HVM willen de wnlasten van zwel huurders als eigenaar- bewners met een laag inkmen beheersbaar huden. De fcus ligt hierbij p de grep huurders. De gemeente, Wnged en de HVM willen de invled die zij hebben m wnlasten beheersbaar te huden, z delmatig mgelijk benutten. Hierbij wrdt generiek beleid gehanteerd waar dat kan, en maatwerk gebden waar ndig. 3.1 Tewijzing van wningen Hfdstuk 2 van deze prestatieafspraken bevat afspraken ver het behud van een vldende grte vrraad huurwningen met een huurprijs tt aan de aftppingsgrenzen m z de betaalbaarheid van huurwningen k in de kmende drie jaar te bevrderen. De gemeente, Wnged en de HVM zijn het erver eens dat deze betaalbare huurwningen bij vrrang meten wrden tegewezen aan huishudens met de laagste inkmens. 3.1.1 Wnged garandeert dat de wningen met een huurprijs tt aan de hgste aftppingsgrens vr minimaal 80% wrden tegewezen aan huishudens met een inkmen tt de bvenste huurteslaggrens, waarbij nderscheid wrdt gemaakt naar huishudenssamenstelling [Resultaatsafspraak]. 3.2 Huurbeleid en prijsbeleid 3.2.1 Wnged hanteert in 2015 geen inkmensafhankelijke huurverhging maar een basishuurverhging van inflatie met een pslag van maximaal 1,5% tt p streefhuurniveau vr de wningen behrend tt de sciale vrraad. De huur van wningen die de streefhuur hebben bereikt wrden met de inflatie aangepast [Resultaatsafspraak]. 3.2.2 Vrafgaand aan de invering van de huursmbenadering (naar verwachting per 1 juli 2016) als vervanging van de inkmensafhankelijke huurverhging beziet Wnged in verleg met de HVM en de gemeente he hiermee wrdt mgegaan dr Wnged, waarbij als basis geldt dat gekmen wrdt tt meer gelijkheid in de huurprijzen vr zittende en nieuwe huurders [Prcesafspraak]. 3.2.3 In het eerste kwartaal van 2015 beziet Wnged in verleg met de HVM en de gemeente he wrdt mgegaan met het nieuwe Wningwaarderingsstelsel, dat naar verwachting per 30 juni 2015 in werking treedt. Uitgangspunt hierbij is dat invering budgetneutraal - ten pzichte van de huidige situatie- kan plaatsvinden [Prcesafspraak]. 3.3 Energielasten 3.3.1 De HVM neemt het initiatief m, samen met de gemeente en Wnged (en indien aan de rde andere partijen), in het eerste kwartaal van 2015 een energiebewustwrdingsplan p te stellen waarin cncrete maatregelen wrden benemd die in de kmende jaren uitgeverd wrden met het del het energiebewustzijn van bewners (zwel huurders als eigenaar- bewners) te vergrten en bewners te ndersteunen bij het nemen van praktische maatregelen die energie besparen [Resultaatsafspraak]. 15
3.3.2 Onderdeel uitmakend van het energiebewustwrdingsplan zals genemd in afspraak 3.3.1 is de werving en pleiding van energiecaches in de huursectr dr de HVM. Hierbij werkt de HVM samen met de gemeente en Wnged (en indien aan de rde andere partijen). De energiecaches wrden ingezet m samen met huurders te prberen het energieverbruik van de huurders mlaag te brengen [Resultaatsafspraak]. 3.3.3 Tijdens en na het verbeteren van de energieprestatie van bestaande wningen dr Wnged infrmeert Wnged de betreffende bewners ver de effecten van energiegedrag p de wnlasten [Resultaatsafspraak]. 3.3.4 In het wnruimteverdelingssysteem, waarbij Wnged samenwerkt met de andere Walcherse crpraties, wrdt in 2015 via een prefprject gestart met het in beeld brengen van de wnlasten ( Wnlasten in beeld ) m z wningzekenden te infrmeren ver de te verwachten wnlast bij de aangebden wning [Resultaatsafspraak]. 3.4 Overige cmpnenten van wnlasten 3.4.1 De HVM stelt samen met de gemeente en Wnged (en indien aan de rde andere partijen) per cmplex een plan p m te besparen p serviceksten. In het kader van c- creatie zal hier waar dat kan en waar de huurders hier behefte aan hebben pririteit aan gegeven wrden [Resultaatsafspraak]. 3.4.2 De gemeente Middelburg hanteert k in de peride 2015 tt en met 2017 ten aanzien van de gemeentelijke belastingen een kwijtscheldingsbeleid vr de huishudens met de laagste inkmens, waarbij de geautmatiseerde berdeling van kwijtschelding blijft plaatsvinden [Resultaatsafspraak]. 3.4.3 Wnged en de HVM vinden het belangrijk dat huurders van Wnged die te duur wnen (bijvrbeeld dr wijziging in inkmenssituatie) f die zelf gedkper willen wnen, kunnen wrden gehlpen. Wnged zal dergelijke huurderverzeken hnreren mits de huurder aan de tewijzingscriteria vldet die bij de nieuwe wning wrdt gesteld. De prijs/kwaliteitverhuding die gld bij de wning die wrdt achtergelaten, blijft in stand bij de gedkpere wning waar de huurder naar te gaat verhuizen (nett huur als % van de maximaal redelijke huur). Over de exacte uitwerking van deze afspraak zal Wnged verleggen met de HVM [Resultaatsafspraak]. 3.4.4 Op het mment dat een huishuden wnachtig in een huurwning van Wnged met een huurprijs bven de hgste aftppingsgrens vanwege een te hge wnlast ndgedwngen dient te verhuizen naar een wning met een lagere huurprijs, ndersteunt Wnged dit dr het aanbieden van een passende wning (bij vrkeur in de eigen wijk), kan de gemeente z ndig helpen bij de verhuizing (bijvrbeeld via het bieden van een verhuiskstenvergeding f het regelen van de verhuizing) en ndersteunt de HVM dit dr advies en infrmatie te bieden ver het verlagen van wnlasten. Hierbij is sprake van maatwerk per geval [Resultaatsafspraak]. NB: In paragraaf 7.5 zijn afspraken pgenmen ver het vrkómen van huurachterstand en de wijze van handelen p het mment dat zich tch huurachterstand vrdet. 16
4 Duurzaamheid en kwaliteit CONTEXT Thema Energie en duurzaamheid Het thema Energie en duurzaamheid staat hg p de maatschappelijke agenda vanuit milieugpunt, vanwege klimaatverandering en vanuit het gpunt van afhankelijkheid, schaarste en de hgte van prijzen van fssiele brandstffen. Daarnaast kan investeren in de energieprestatie van wningen bijdragen aan een vermindering van de wnlast van de bewner. Cnvenant Energiebesparing Huursectr In het geactualiseerde landelijke Cnvenant Energiebesparing Huursectr, p 28 juni 2012 afgeslten tussen het Ministerie van BZK, Aedes, de Wnbnd en Vastged Belang, is als inspanningsverplichting pgenmen dat alle crpratiewningen in 2020 gemiddeld energielabel B hebben. Ondernemingsplan Wnged Middelburg De vcht- en ventilatiehuishuding van het bezit van Wnged dient bij nrmaal gebruik p rde te zijn. Hierbij staat de veiligheid van huurders vrp. Wat betreft asbest vindt per cmplex een inventarisatie plaats. Indien sprake is van een risicvlle situatie vindt sanering van de asbest plaats. Indien er geen sprake is van een risicvlle situatie vindt asbestsanering plaats bij prjecten (zals grt nderhud). Wnged wil efficiënt en delmatig mgaan met de beschikbare middelen dr z veel mgelijk aan te haken p natuurlijke nderhudsmmenten. AMBITIE/DOEL De gemeente, Wnged en de HVM streven naar een ged nderhuden wningvrraad van een gede basiskwaliteit en vinden het van belang dat k in de peride 2015 tt en met 2018 wrdt geïnvesteerd in het verbeteren van de energieprestatie van bestaande wningen. De gemeente, Wnged en de HVM vinden dat betaalbaarheid van het wnen pririteit heeft, maar willen tevens vrkmen dat de kwaliteit en het cmfrt van bestaande wningen nder druk kmt te staan. Wat betreft wningen die wrden tegevegd aan de vrraad, streven de gemeente, Wnged en de HVM ernaar dat deze wningen tekmstbestendig zijn. Ok bij grtschalig nderhud en renvatie van het bestaande wningbezit wil Wnged een tekmstbestendige wning pleveren. 4.1 Investeren in een energiezuinige wningvrraad Wnged heeft haar ambitie p het vlak van het verbeteren van de energieprestaties in haar wningvrraad vastgelegd in het Energieprgramma bestaande wningvrraad d.d. 30 nvember 2011. Uitgangspunt hierbij is het verbeteren van de wningen waarbij als mnitringsinstrument geldt dat gestreefd wrdt naar gemiddeld energielabel B p termijn. In april 2013 is hiervr een 17
vernieuwde aanpak ntwikkeld met meer keuzevrijheid en vaste huurverhgingen p basis van een menukaart. Bij het verbeteren van de energieprestatie van bestaande wningen hanteert Wnged de vrwaarde dat zwel vr de zittende huurder als de tekmstige huurder het resultaat van de huurverhging en de energiebesparing vrdelig is. Wnged vert mmenteel drie piltprjecten uit met Energie p aanvraag, waarbij de bewner zelf kan kiezen welke energiemaatregelen wrden uitgeverd in zijn f haar wning. Wnged is bij een psitieve evaluatie vrnemens Energie p aanvraag breder aan te bieden in de kmende jaren zdat de keuzevrijheid van bewners wrdt vergrt. 4.1.1 Wnged verbetert de energieprestaties van de bestaande wningvrraad. Daarte investeert Wnged jaarlijks 4 miljen [Resultaatsafspraak]. 4.1.2 Wnged evalueert in 2015 de drie piltprjecten met Energie p aanvraag. Bij een psitieve evaluatie gaat Wnged ver p het aanbieden van Energie p aanvraag aan de bewners van dr Wnged geselecteerde cmplexen [Prcesafspraak]. 4.1.3 De gemeente en Wnged werken samen bij het verbeteren van de energieprestatie van bestaande wningen in straten f buurten waar zwel wningen in eigendm van particulieren als huurwningen in eigendm van Wnged gelegen zijn. Hierbij biedt Wnged haar pakketten via de aannemer aan particulieren aan en stelt Wnged mdelwningen k vr particulieren beschikbaar [Prcesafspraak]. 4.1.4 De gemeente, Wnged en de HVM spannen zich gezamenlijk in vr realisatie van nieuwe initiatieven gericht p verduurzaming van de bestaande wningvrraad met als del de ttale wnlasten van bewners te den afnemen, zals een piltprject Strmversnelling in de wijk Dauwendaele en/f de aanleg van znnepanelen. Hierbij stelt Wnged als vrwaarde dat uitvering van de initiatieven kstenneutraal f rendabel kan plaatsvinden. De gemeente zal zich inzetten m dit mgelijk te maken dr middel van het tekennen van subsidie en het aanvragen van Eurpese subsidie. De HVM ndersteunt de initiatieven dr de inzet van energiecaches zals benemd in afspraak 3.3.2. [Intentieafspraak]. 4.2 Duurzaamheid en wningkwaliteit De gemeente, Wnged en de HVM vinden dat betaalbaarheid van het wnen pririteit heeft, maar willen tevens vrkmen dat de kwaliteit en het cmfrt van bestaande wningen nder druk kmt te staan. Wat betreft nieuwbuw van wningen zijn veel eisen p het vlak van duurzaamheid en wningkwaliteit al vastgelegd in het Buwbesluit. Per 1 januari 2015 geldt in het buwbesluit een Energieprestatiecëfficiënt (EPC) van 0,4. 4.2.1 Wnged vervangt z snel als mgelijk de ng circa 100 pen verbrandingstestellen in haar wningbezit. Wnged benadert daarte actief haar huurders en vervangt k bij mutatie de pen verbrandingstestellen. Huurders die geen vervanging van de pen verbrandingstestellen testaan, krijgen m niet van Wnged een klmnxide- melder aangebden. Wnged lst vcht- en ventilatieprblemen die niet vrtvleien uit bewnersgedrag p zdra hier sprake van is. Ok infrmeert Wnged actief bij het aanbrengen van maatregelen vr het verbeteren van het binnenklimaat he huurders deze het beste kunnen gebruiken [Resultaatsafspraak]. 18
4.2.2 Bij renvatie van wningen werkt Wnged indien mgelijk met gangbare milieuvriendelijke en duurzame materialen [Intentieafspraak]. 4.2.3 Bij de buw van nieuwe wningen anticipeert Wnged indien mgelijk p de ntwikkeling dat in de tekmst de eis van energieneutraal buwen zal gelden als het gaat m nieuwbuw [Intentieafspraak]. 4.2.4 Wnged, de HVM en Delta zijn gestart met een piltprject met het pwekken van duurzame energie ten beheve van algemene vrzieningen in het cmplex (zals liften), zdat uiteindelijk sprake zal zijn van lagere serviceksten vr de bewners. Zdra de pilt gereed is wrdt de pilt geëvalueerd, p basis waarvan beslten wrdt f het pwekken van duurzame energie ten beheve van algemene vrzieningen in een cmplex k in andere cmplexen ingezet wrdt [Prcesafspraak]. 19
5 Verruiming van de wningvrraad CONTEXT Wnvisie gemeente Middelburg De gemeente maakt in 2016 een nieuwe wnvisie. Vrafgaand aan het pstellen van een nieuwe wnvisie veren de gemeente, Wnged en de HVM gezamenlijk een lkaal wningmarktnderzek uit. Dit nderzek vrmt de basis vr gezamenlijke afspraken ver nieuwbuw. Ondernemingsplan Wnged Middelburg De verhuurderheffing drukt sterk p de explitatie van Wnged. Hierte heeft Wnged beslten de leningenprtefeuille te verkleinen en m die reden nieuwbuw van wningen vr de kmende peride te schrappen. AMBITIE/DOEL De gemeente, Wnged en de HVM vinden het van belang dat de vrraad huurwningen in de sciale sectr vldende van mvang is m de delgrep van beleid te kunnen huisvesten, nu en in de tekmst. Daarbij streven de partijen naar gemengde wijken en naar het behuden van een kwalitatief gede wningvrraad in de sciale sectr. 5.1 Nieuwbuw van wningen Wnged zal in de peride 2015 tt en met 2017 haar investeringscapaciteit inzetten vr het bevrderen van de betaalbaarheid van het wnen en het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande wningvrraad. Dit betekent dat in deze peride dr Wnged in beginsel geen nieuwe wningen zullen wrden gerealiseerd. Wel blijven Wnged en de gemeente met elkaar in gesprek ver specifieke huisvestingsvragen, zals van uders met vlwassen kinderen met een fysieke en/f verstandelijke beperking, waarbij als eerste de mgelijkheden binnen de bestaande wnvrraad wrden geïnventariseerd. Tevens zullen de gemeente en Wnged de lptijd van deze prestatieafspraken benutten m te anticiperen p mgelijke nieuwe wningbuwplannen betreffende de peride na 2017. 5.1.1 De gemeente en Wnged blijven met elkaar in gesprek ver specifieke huisvestingsvragen, zals van uders met vlwassen kinderen met een fysieke en/f verstandelijke beperking, waarbij als eerste de mgelijkheden binnen de bestaande wnvrraad wrden geïnventariseerd [Prcesafspraak]. 20
6 Inzet in wijken en buurten CONTEXT Wijkvisie Dauwendaele In de afgelpen jaren is in diverse wijken van Middelburg extra inzet gepleegd dr de gemeente en Wnged. De kmende peride krijgt de wijk Dauwendaele nadrukkelijk pririteit. De gemeente heeft samen met Wnged en andere partijen in 2013 een wijkvisie pgesteld vr de wijk Dauwendaele. In de kmende peride wrdt (samen met nder anderen bewners, bewnersrganisaties, SWM en ndernemers) gewerkt aan het uitveren van de maatregelen zals benemd in het uitveringsprgramma behrend bij deze wijkvisie. Bewnersparticipatie De gemeente en Wnged willen meer ruimte geven aan bewnersinitiatieven, bewnersbetrkkenheid en zeggenschap van bewners dr het geven van vertruwen en verantwrdelijkheid. Bewnersinitiatieven p het gebied van leefbaarheid, maar bijvrbeeld k bij het verbeteren van de energieprestatie van wningen, zijn van cruciaal belang vr de leefbaarheid van wijken en buurten. Succesvlle trajecten wrden met trts uitgedragen, zdat de psitieve inzet van burgers navlging krijgt. Lslaten betekent wel betrkken blijven en tijdig reageren als dat ndig is. Dit draagt bij aan een cultuurmslag vr alle geledingen: bewners en rganisaties in Middelburg; raad, cllege en ambtenaren van de gemeente Middelburg; medewerkers van Wnged. De stappen die de gemeente zet in burgerparticipatie zijn de pmaat naar ng meer samenwerken met de actren in de civil sciety. De civil sciety is een aanduiding van rganisaties buiten de sfeer van de verheid, de markt en de verbanden van familie en vrienden. Mensen maken er vrijwillig deel van uit. Wnged zet met haar Prgramma c- creatie in p het bieden van ruimte vr bewnersinitiatieven en het geven van meer zeggenschap en verantwrdelijkheid aan bewners. Integraal Veiligheidsbeleid De gemeente Middelburg heeft Integraal Veiligheidsbeleid pgesteld. Eén van de pririteiten zals hierin zijn benemd is de integrale aanpak bij meldingen ver verlast. Mmenteel is er een veelheid aan meldpunten vr sciale verlast (bijvrbeeld de gemeente, Wnged, het wijkteam, de Plitie). Met één meldpunt vr sciale verlast wil de gemeente één centraal punt creëren, zdat alle inwners van de gemeente weten waar ze terecht kunnen als zij een melding willen den van verlast, en zdat alle infrmatie p één plaats verzameld wrdt en de partners ptimaal aan de slag kunnen met de verlastmelding. 21
AMBITIE/DOEL De gemeente, Wnged en de HVM willen dat het ged wnen is in Middelburg. Dat betekent dat aandacht van deze partijen niet alleen met uitgaan naar de wningen, maar k naar de mgeving van deze wningen. Ged wnen betekent k het wnen in een prettige, leefbare en veilige mgeving met vldende vrzieningen en wijkfuncties. De gemeente, Wnged en de HVM vinden dat de wijk Dauwendaele in de kmende jaren extra aandacht verdient. Als zich situaties vrden in andere wijken en buurten in Middelburg die vragen m extra inzet, dan wrdt de situatie en de mgelijke extra inzet gezamenlijk besprken waarbij indien ndig andere partijen betrkken wrden. 6.1 Dauwendaele De wijk Dauwendaele heeft de kmende peride nadrukkelijk pririteit. De gemeente en Wnged werken in de kmende peride (samen met nder anderen HVM en bewners, bewnersrganisaties, SWM en ndernemers) aan het uitveren van de maatregelen zals benemd in het uitveringsprgramma behrend bij de wijkvisie Dauwendaele. Wnged is gestart met drie prjecten in Dauwendaele: Edelstenenbuurt, Driewegenhf en Meanderlaan. De inzet van Wnged cncentreert zich de kmende peride p deze drie prjecten. Het gaat m een integrale aanpak, waarbij fysieke maatregelen aan de wningen en in de buitenruimte wrden gecmbineerd met de aanpak van sciale prblematiek, veiligheid en leefbaarheid. In alle drie de prjecten is bijzndere aandacht vr het betrekken van bewners, het creëren van meer sciale samenhang en het leggen van de verbinding tussen het wnen en de directe wnmgeving (c- creatie, burgerkracht en participatie). De prjecten maken (gedeeltelijk) nderdeel uit van het uitveringsprgramma van de wijkvisie Dauwendaele. Edelstenenbuurt (328 wningen) In de Edelstenenbuurt is nlangs een grt nderhudsprject dr Wnged afgernd. SWM is in pdracht van de gemeente en in samenwerking met Wnged gestart met het prject sciale renvatie. In aansluiting hierp heeft de gemeente geld gereserveerd vr de aanpak en (gedeeltelijke) herinrichting van de buitenruimte. De gemeente betrekt de bewners en Wnged actief bij deze aanpak. De uitvering is gepland vr 2015/2016. Driewegenhf (126 wningen) In het vrjaar van 2015 rndt Wnged het nderhudsprject in de Driewegenhf af. In aansluiting p dit prject wrdt in de lp van 2015 de buitenruimte rndm de flats pnieuw ingericht (samenwerking Wnged en gemeente). In het plan is p het grasveld tussen twee gebuwen ruimte gereserveerd vr stadslandbuw. CitySeeds Middelburg zal dit in samenwerking met Wnged pzetten. De stadslandbuw is nderdeel van het prgramma c- creatie van Wnged Middelburg. Meanderlaan (252 wningen) De Meanderlaan is een pilt die nderdeel uitmaakt van het prgramma c- creatie van Wnged. Het del van het prject is bewners meer zeggenschap en verantwrdelijkheid te geven ver het beheer en de explitatie van de flat (zelfbeheer), in het bijznder het beheer van de algemene en gemeenschappelijke ruimtes. 22