Veel gestelde vragen Huurverhoging 2015

Transcriptie

1 Veel gestelde vragen Huurverhging 2015 GrenWest heeft de antwrden p een aantal veel gestelde vragen vr u p een rij gezet. De vragen zijn nderverdeeld in de vlgende categrieën: Beperkte huurverhging - een duidelijke keuze vr betaalbaarheid! Algemeen Inkmensverklaring Bezwaar Huurverlaging - verzek hele jaar dr mgelijk Brief inkmensindicatie van de Belastingdienst Overig Beperkte huurverhging een duidelijke keuze vr betaalbaarheid! GrenWest kiest dit jaar vr een beperkte huurverhging van 1%. Z willen wij een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van nze wningen. Steeds meer huishudens hebben namelijk meite m de huur te betalen. Daarbij hebben we duidelijk gekzen vr nze delgrep, de huishudens met een inkmen beneden Vr de grep met een inkmen daarbven zetten wij de lijn dr van de afgelpen jaren. Huurverhging 1% vr lage en middeninkmens De huishudens met een laag en middeninkmen (jaarinkmen beneden peildatum 2013) krijgen dit jaar een huurverhging van 1%, gelijk aan de inflatie. De afgelpen twee jaar hebben deze huishudens een huurverhging bven inflatie gekregen. Huurverhging 5% vr hge inkmens Net als vrgaande jaren maakt GrenWest k dit jaar gebruik van de mgelijkheid vr inkmensafhankelijke huurverhging vr de huishudens met een inkmen bven De huurverhging vr deze grep wrdt 5%. Wij willen vr deze grep huurders een huurprijs die vereenkmt met de markthuur van de wning. He betaalt GrenWest dan nu de beperkte huurverhging? De keuze vr een beperkte huurverhging vr de delgrep is mgelijk mdat wij nze middelen efficiënter inzetten, nder meer dr de rerganisatie. Dr scherp te zijn p nze eigen ksten huden we meer ver vr de vlkshuisvesting. Daardr kunnen we k blijven investeren in het nderhud en het energiezuinig maken van nze wningen. Algemeen Geldt de inkmensafhankelijke huurverhging k vr huurders van nzelfstandige wningen, wnwagens en wnwagenstandplaatsen? Nee. Vr nzelfstandige wningen, wnwagens en wnwagenstandplaatsen geldt het basishuurverhgingspercentage van 1%. Geldt de inkmensafhankelijke huurverhging k vr wningen, waarvan de huidige huur hger is dan 710,68? Als uw wning geliberaliseerd is (de huurprijs was bij het ingaan van het cntract al hger dan de ten geldende liberalisatiegrens), dan geldt de inkmensafhankelijke huurverhging niet.

2 Is uw huur pas daarna (bijvrbeeld dr een eerdere inkmensafhankelijke huurverhging) bven de huurprijsgrens van 710,68 gestegen, dan krijgt u in 2015 k een inkmensafhankelijke huurverhging wanneer dat p basis van uw inkmen tegestaan is. He hg mag de huurverhging zijn vr huurders van een zelfstandige wning? Jaarlijks stelt de verheid het maximale huurverhgingspercentage vr sciale huurwningen vast. In 2015 is dit percentage vr een sciale huurwning 2,5%, namelijk de inflatie van 2014 (1%) en een teslag van 1,5%. De verheid heeft bepaald dat aan huurders met een huishudinkmen bven en bven een hgere huurverhging mag wrden vrgesteld, de zgenaamde inkmensafhankelijke huurverhging. Dit leidt tt de vlgende huurverhgingspercentages: Tegestane huurverhging Huurverhging GrenWest Inkmen tt ,5% 1% Inkmen tussen en % (2,5% + 0,5%) 1% Inkmen bven % (2,5% + 2,5%) 5% Is de huurverhging vr huurders van Wningbuwstichting Kamerik hetzelfde? Wningbuwstichting Kamerik bepaalt haar eigen beleid en dat wijkt af van het beleid van GrenWest. De huurverhging vr Kamerik ziet er als vlgt uit: Tegestane huurverhging Huurverhging Kamerik Inkmen tt ,5% 1% Inkmen tussen en % (2,5% + 0,5%) 2% Inkmen bven % (2,5% + 2,5%) 5% Waarm heeft de Belastingdienst mijn inkmensgegevens drgegeven aan GrenWest? Ik heb hier geen testemming vr gegeven. GrenWest mag de inkmensgegevens van de meeste bewners pvragen bij de Belastingdienst. Deze gegevens gebruiken we alleen vr de aankmende jaarlijkse huurverhging, m z vast te stellen binnen welke inkmensgrep uw huishuden valt. De inkmensgrep per wning bepaalt heveel huurverhging er wrdt drberekend dit jaar. U ntvangt hierver eind april een brief van GrenWest. Wij mgen alleen de gegevens pvragen van bewners die bij aanvang van het huurcntract nder een bepaalde grens huurden. Deze grens heet de liberaliseringsgrens. Van bewners die bven deze grens huren mgen wij geen inkmensgegevens pvragen. Dit heeft GrenWest dan k niet gedaan. Meer infrmatie (en een schema met de liberalisatiegrens) is te vinden p de site Inkmensverklaring Op de verklaring van de Belastingdienst staat een aantal persnen aangegeven. Wat betekent dit? Dit is het aantal persnen waarp het huishudinkmen is gebaseerd. Deze persnen staan p dit adres ingeschreven in de Basisregistratie Persnen (BRP) van de gemeente waar u wnt. BRP is de nieuwe naam vr de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). Vanwege de Wet p de privacy zijn er geen namen vermeld. Wat wrdt verstaan nder huishudinkmen? Alle inkmens van de huurder(s) en eventuele medebewners van de wnruimte bij elkaar pgeteld. Tellen alle inkmens mee? Alle inkmens tellen mee, k die van medebewners en kamerhuurders. Het inkmen van medebewners die p 1 januari 2015 ng geen 23 jaar waren, telt alleen mee vr zver dat inkmen bven het minimumln ligt ( ). De Belastingdienst crrigeert dit inkmen

3 autmatisch. Op de inkmensverklaring wrdt dus alleen dat deel van het inkmen meegenmen dat bven het minimumln ligt. Vrbeeld: het inkmen van uw zn van 21 jaar is Vr de inkmensafhankelijke huurverhging wrdt = meegenmen in het huishudinkmen. Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de maximale huurverhging? Vr het inkmen wrdt gekeken naar het jaarinkmen ver Dit inkmen is namelijk in de meeste gevallen definitief vastgesteld dr de Belastingdienst. Vr de huishudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli Omdat GrenWest het huurverhgingsvrstel vr 1 mei aan u met versturen, is gebruikt gemaakt van de gegevens van april. Wanneer kan de huur niet extra (inkmensafhankelijk) wrden verhgd? Als u gehandicapt f chrnisch ziek bent. Aangezien GrenWest niet beschikt ver deze infrmatie, zult u dit via een bezwaar aan GrenWest kenbaar meten maken. Meer infrmatie vindt u hierna nder Bezwaar. Als het huishudinkmen in 2014 lager was dan in Het inkmen van 2014 met dan wel in een lagere categrie vallen dan in Aangezien GrenWest niet beschikt ver deze infrmatie, zult u dit via een bezwaar aan GrenWest kenbaar meten maken. Meer infrmatie vindt u hierna nder Bezwaar. Met de inkmensverklaring bij de huurverhgingsbrief wrden gevegd? Ja, als de huurverhging hger is dan 2,5% met de inkmensverklaring bij de huurverhgingsbrief wrden gevegd. Omdat GrenWest alleen bij de huurders met een inkmen bven meer dan 2,5% vraagt, heeft u alleen een inkmensverklaring ntvangen als wij een huurverhging van 5% vrstellen. Vr Wningbuwstichting Kamerik geldt dat huurders met een inkmen bven , maar nder de k een inkmensverklaring ntvangen. Bezwaar Op welke grnden kunt u bezwaar maken tegen de huurverhging? De bezwaren tegen de huurverhging vallen uiteen in twee verschillende categrieën: a. Bezwaren tegen de inkmensafhankelijke huurverhging Het inkmen vermeld p de inkmensverklaring klpt niet. Het aantal persnen dat is vermeld p de inkmensverklaring klpt niet. Het inkmen in 2014 is lager (nder de grens) dan het inkmen in U f uw medebewner(s) bent (is) gehandicapt f chrnisch ziek. U f uw medebewner(s) levert mantelzrg. b. Bezwaren tegen de nrmale huurverhging U heeft de huurverhging te laat ntvangen. De huurprijs is hger dan cnfrm WWS is tegestaan. De huurverhging is hger dan wettelijk is tegestaan. De huurverhging vlgt binnen twaalf maanden na de vrige. Uitzndering hierp is een huurverhging als gevlg van een verbetering van uw wning. Er lpt een prcedure vr huurverlaging bij de Huurcmmissie f de huurverlaging is tegekend dr de Huurcmmissie. In welke gevallen kunt u geen bezwaar maken tegen de huurverhging? Er zijn enkele situaties die vr de wet geen geldige reden zijn m bezwaar te maken tegen de huurverhging. U bent het niet eens met het beleid van de inkmensafhankelijke huurverhging. U hebt een klacht ver het nderhud van uw wning. Bij ernstige nderhudsgebreken in de wning kunt u bij de Huurcmmissie een verzek indienen tt tijdelijke huurverlaging. Meer infrmatie vindt u p de website van de Huurcmmissie. U hebt een klacht ver verlast in uw wnmgeving. Als er sprake is van ernstige en vrtdurende verlast in de wnmgeving, dan kunt u bij de Huurcmmissie een verzek

4 indienen tt tijdelijke huurverlaging. Meer infrmatie vindt u p de website van de Huurcmmissie. U hebt bezwaar tegen het verstrekken van de inkmensverklaring dr de Belastingdienst. U verwacht dat uw huishudinkmen in 2015 zal dalen tt nder de grens. U kunt in 2016 een verzek tt huurverlaging bij ns indienen wanneer uw inkmen ver 2015 dr de Belastingdienst is vastgesteld. Meer infrmatie vindt u hierna nder Huurverlaging. Wanneer is GrenWest verplicht een tweede inkmensverklaring p te vragen? Als u aangeeft dat de inkmensverklaring njuist is. Bijvrbeeld mdat het aantal inkmensntvangers niet klpt f mdat het inkmen p een ander bedrag is vastgesteld. U heft bij uw bezwaar dan geen inkmensgegevens te vegen. He kunt u aantnen dat uw inkmen in 2014 lager was dan in 2013? Als uw huishudinkmen ver 2014 is gedaald kunt u dit bij GrenWest aantnen met de inkmensverklaring(en) (vrheen IB-60) van de Belastingdienst. De inkmensverklaring ver 2014 kunt u vanaf juni 2015 bij de Belastingdienst pvragen. Het is belangrijk dat GrenWest de inkmensverklaringen van alle bewners p uw adres ntvangt. Op de verklaring van de Belastingdienst kunt u zien m heveel persnen het gaat. U heft niet te wachten met het maken van bezwaar tt u de inkmensverklaring heeft. U kunt alvast bezwaar maken. Wij vragen u dan m de inkmensverklaring(en) te te sturen zdra u die heeft. Als u een eigen bedrijf heeft en uw inkmen ver 2014 is ng niet vastgesteld, dan vragen wij u m een fficiële verklaring van uw bekhuder met een kpie van uw aangifte ver Wat met u den als het aantal persnen p de verklaring van de Belastingdienst njuist is? Behalve bezwaar maken in principe niets. GrenWest met in dit geval na 1 juli een nieuwe verklaring pvragen bij de Belastingdienst. Maar als het aantal persnen niet klpt, raden wij u aan m zelf bij de Basisregistratie Persnen (BRP) van uw gemeente (vrheen GBA) te cntrleren heveel persnen er p uw adres geregistreerd staan. Hier zijn geen ksten aan verbnden. Wanneer kunt u bezwaar maken p grnd van een handicap f een chrnische ziekte? Om te kunnen bepalen f u tt de categrie chrnisch ziek f gehandicapt behrt, vragen wij m een van de vlgende bewijsstukken: bij eenpersnshuishudens een besluit zrgverzekering vr een peride van ten minste een jaar en ten minste 10 uur per week verpleging f verzrging; bij meerpersnshuishudens aan de huurder f een ander lid van het huishuden een blijk van waardering vr mantelzrgers is verstrekt als bedeld in artikel van de Wet maatschappelijke ndersteuning 2015 en waarbij die mantelzrg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishuden; de huurder f een ander lid van datzelfde huishuden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedeld in artikel van de Wet langdurige zrg vr verblijf als bedeld in artikel 3.1.1, eerste lid, nderdeel a, van die wet f vr direct prepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedeld in artikel van die wet; aan de huurder f aan een ander lid van dat huishuden een beschikking is verstrekt ten beheve van vrzieningen aan de betreffende wnruimte p grnd van artikel 1, eerste lid, nderdeel c, van de Wet vrzieningen gehandicapten f artikel 1, eerste lid, nderdeel g, nder 6, van de Wet maatschappelijke ndersteuning, f ten beheve van een wningaanpassing als bedeld in artikel van de Wet maatschappelijke ndersteuning 2015; de huurder f een ander lid van dat huishuden met een verklaring van de huisarts kan aantnen dat hij blind is. Als een huurder vrgaande jaren al bezwaar heeft gemaakt p een van deze grnden en dit is dr ns tegekend, dan is een bezwaar met verwijzing naar vrgaande jaren vldende. He kunt u bezwaar maken? U kunt schriftelijk bezwaar maken bij GrenWest. Let u er wel p dat uw bezwaar vr 1 juli 2015 bij ns binnen met zijn. Onder schriftelijk verstaan wij zwel brieven als s. Ok kunt u

5 hiervr gebruik maken van het standaard bezwaarschrift van de Huurcmmissie. Dit kunt u dwnladen van de website van de Huurcmmissie (te vinden via de link p nze website). Wat gebeurt er met uw bezwaar? Uw bezwaar wrdt berdeeld dr een team van medewerkers van GrenWest. Het team bepaalt de reactie van GrenWest p uw bezwaar. Er zijn twee mgelijkheden Wij stemmen wel in met uw bezwaar. Dan krijgt u van ns een aangepast vrstel vr de huurverhging. Wij stemmen niet in met uw bezwaar. Als u het daar wel mee eens bent, dan kunt u uw bezwaar intrekken. Als u het daar niet mee eens bent, dan vragen wij de Huurcmmissie m uitspraak te den ver de redelijkheid van de vrgestelde huurverhging. De uitspraak van de Huurcmmissie is bindend. Aan het inschakelen van de Huurcmmissie zijn ksten ( 25), die vr uw rekening zijn als u niet in het gelijk wrdt gesteld. Met ik de huurverhging al wel betalen, als ik bezwaar heb gemaakt? Dat heft niet, maar wij adviseren u dit wel te den. De reden hiervr: Als uw bezwaar wrdt tegekend en de huurverhging wrdt aangepast, dan betalen wij u de teveel betaalde huur terug. Als uw bezwaar niet wrdt tegekend en de huurverhging wrdt drgeverd, heeft u geen achterstand pgelpen (mdat u de nieuwe huur al betaald heeft). U bent wel verplicht m swies de huur znder huurverhging te betalen. U mag er dus niet vr kiezen m de huur helemaal niet te betalen, zlang uw bezwaar in behandeling is. Wat gebeurt er als ik de huurverhging niet betaal? Als u de huurverhging niet betaalt, dan stuurt GrenWest u binnen drie maanden na de vrgestelde datum van de huurverhging een herinneringsbrief. Blijft u het neens met de huurverhging, dan kunt u de Huurcmmissie inschakelen. De beslissing van de Huurcmmissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in berep gaan bij de rechter. Huurverlaging verzek hele jaar dr mgelijk Wanneer kan ik een huurverlaging vrstellen? Als er sprake is van een inkmensdaling na een f meer inkmensafhankelijke huurverhgingen. Uw huishudinkmen in het lpende jaar kan zijn gedaald, bijvrbeeld dr verhuizing van een medebewner met een inkmen. Of uw inkmen in het afgelpen jaar is gedaald, bijvrbeeld dr verlies van werk. Om heveel verlaging kan ik vragen? U kunt vragen m een verlaging van maximaal twee keer de inkmensafhankelijke huurverhging. Hierbij geldt de nieuwe inkmensgrep als ndergrens. Als het huishudinkmen is gezakt tt nder de inkmensgrenzen vr de huurteslag, dan kunt u vragen m huurverlaging tt aan de huurliberalisatiegrens. Vrbeeld: U heeft per 1 juli 2015 een inkmensafhankelijke huurverhging gekregen van 5% mdat het huishudinkmen bven ligt. Echter, per diezelfde datum wrdt u werkels, waardr uw huishudinkmen vr heel 2015 nder kmt. U kunt dan een verzek tt huurverlaging den, waarbij u met aantnen dat uw inkmen nder ligt. Dit det u dr middel van een inkmensverklaring ver 2015, die u in juni 2016 bij de Belastingdienst kunt pvragen. Als uw huishudinkmen ver 2015 inderdaad nder de grens is gekmen, dan wrdt uw huur verlaagd naar de huur die u zu meten betalen als uw huur per 1 juli niet met 5%, maar met 1% was verhgd. Bijvrbeeld: als u vóór de huurverhging 500,- betaalde, dan betaalt u in eerste instantie per 1 juli 525,- ( %). Dr de huurverlaging wrdt dit dan echter 505 ( %). Gaat de huurverlaging met terugwerkende kracht in? Nee. Als uw verzek tt huurverlaging wrdt tegekend, dan treedt de huurverlaging vlgens de wet in werking twee maanden nadat u het verzek heeft ingediend. Kan ik huurverlaging vrstellen en (veel) later bewijsstukken daarvr aanleveren?

6 Nee. U met uw vrstel vr huurverlaging meteen nderbuwen met een BRP-uittreksel (vrheen GBA-uittreksel) en inkmensverklaringen (vrheen IB-60). Uw aanvraag is pas cmpleet wanneer u de nderbuwing hebt aangeleverd. Dan gaat pas de termijn van twee maanden in. Kan ik een vrstel tt huurverlaging indienen en bezwaar maken tegen de huurverhging? Ja, dat is mgelijk. Vrbeeld: Uw inkmen is in 2014 gedaald. Dit kunt u pas in juni 2015 aantnen met een inkmensverklaring van de Belastingdienst. U kunt dan bij ns een verzek tt huurverlaging indienen. Tegelijkertijd kunt u k bezwaar maken tegen het (nieuwe) huurverhgingsvrstel per 1 juli Als wij dit tewijzen wrdt de huurverhging van 2014 gecrrigeerd (per 1 juli 2015, niet met terugwerkende kracht) en wrdt de huurverhging van 2015 berekend ver de nieuwe (lagere) huur. Brief inkmensindicatie van de Belastingdienst Waarm heeft de Belastingdienst mijn inkmensgegevens drgegeven aan GrenWest? Ik heb hier geen testemming vr gegeven. GrenWest mag de inkmensgegevens van de meeste bewners pvragen bij de Belastingdienst. Deze gegevens gebruiken we alleen vr de aankmende jaarlijkse huurverhging, m z vast te stellen binnen welke inkmensgrep uw huishuden valt. De inkmensgrep per wning bepaalt heveel huurverhging er wrdt drberekend dit jaar. U ntvangt hierver eind april een brief van GrenWest. Wij mgen alleen de gegevens pvragen van bewners die bij aanvang van het huurcntract nder een bepaalde grens huurden. Deze grens heet de liberaliseringsgrens. Van bewners die bven deze grens huren mgen wij geen inkmensgegevens pvragen. Dit heeft GrenWest dan k niet gedaan. Meer infrmatie (en een schema met de liberalisatiegrens) is te vinden p de site Welke gegevens ntvangt GrenWest? GrenWest krijgt een indicatie van het gezamenlijke inkmen ver 2013 van iedereen die in de wning wnt. Inkmens van huisgenten die p 1 januari 2015 ng geen 23 jaar waren, tellen alleen mee als deze hger zijn dan het minimumln. Wij krijgen geen namen, we ntvangen de inkmensindicatie per adres. Wat betekent het dat er een inkmensindicatie wrdt gegeven? GrenWest ziet alleen f het inkmen van het huishuden p een adres in een bepaalde inkmenscategrie valt. De categrieën zijn: Inkmen tt en met Inkmen van tt en met Inkmen bven He weet ik welke gegevens zijn drgegeven dr de Belastingdienst? Vóór 1 mei versturen wij de brieven ver de huurverhging per 1 juli. Dan ziet u welke huurverhging wij vrstellen. En dan weet u k f uw huurverhging inkmensafhankelijk is. Als de huurverhging meer is dan 2,5%, dan vegen wij k een inkmensverklaring van de Belastingdienst bij het huurvrstel. Overig Ik huur pas sinds een paar maanden een wning. Ten heb ik al mijn inkmensgegevens laten zien en was mijn inkmen lager dan Tch krijg ik een vrstel vr een extra huurverhging. He kan dit? Vr de huurverhging gebruikt GrenWest de verklaring van de Belastingdienst. Hierp staat aangegeven dat uw inkmen in 2013 hger was dan Als uw inkmen is gedaald, kunt u bezwaar maken tegen de huurverhging.

7 Waarm maakt GrenWest gebruik van de mgelijkheid vr de inkmensafhankelijke huurverhging? Net als vrgaande jaren maakt GrenWest k dit jaar gebruik van de mgelijkheid vr inkmensafhankelijke huurverhging vr de huishudens met een inkmen bven De huurverhging vr deze grep wrdt 5%. Wij willen vr deze grep huurders een huurprijs die vereenkmt met de markthuur van de wning. Daarnaast prberen we hiermee de drstrming te bevrderen.