Veel gestelde vragen Huurverhoging 2019

Transcriptie

1 Veel gestelde vragen Huurverhging 2019 GrenWest heeft de antwrden p een aantal veel gestelde vragen vr u p een rij gezet. De vragen zijn nderverdeeld in de vlgende nderwerpen: Algemeen Inkmensverklaring Bezwaar Huurverlaging aanvragen? Dat kan het hele jaar dr. Algemeen Inflatievlgende huurverhging vr meeste huurders GrenWest Betaalbaar wnen vr delgrep Net als vrig jaar kiezen we dit jaar vr een geringe huurverhging. Z willen we vr nze huurders de wnlasten betaalbaar huden. We vragen dit jaar een huurverhging van 1,6% aan huurders die wij tt nze delgrep rekenen. Het gaat m de huurders met een brut jaarinkmen tt Dezelfde huurverhging van 1,6% vragen wij aan huurders van een sciale huurwning met een huidige nett huur bven 720,42. Betalen naar draagkracht vr hgere inkmens Vr ngeveer 950 huurders geldt dat zij een inkmen bven hebben en een huidige nett huur nder 720,42. Vr deze grep kiezen wij vr een inkmensafhankelijke huurverhging van 5,6%. Dat is gelijk aan de wettelijk maximaal tegestane verhging vr deze grep. Op deze manier gaan deze huurders meer naar draagkracht betalen vr hun wning. De extra pbrengst gebruiken wij vr investeringen in ns wningbezit. Dit hebben wij met alle gemeenten in de prestatieafspraken z pgenmen. Geldt de inkmensafhankelijke huurverhging vr huurders van nzelfstandige wningen, wnwagens en wnwagenstandplaatsen? Nee. We mgen vr nzelfstandige wningen, wnwagens en wnwagenstandplaatsen geen inkmensafhankelijke huurverhging vragen. We mgen dit jaar maximaal 3,1% huurverhging vragen. Maar GrenWest kiest vr deze grep vr een huurverhging van 1,6%. Dat is gelijk aan de inflatie. Geldt de inkmensafhankelijke huurverhging vr wningen waarvan de huidige huur hger is dan 720,42? Als uw wning geliberaliseerd is (de huurprijs lag bij het ingaan van het cntract al bven de ten geldende liberalisatiegrens), dan geldt de inkmensafhankelijke huurverhging niet. Is uw huur pas na de ingangsdatum van het cntract bven de huurprijsgrens van 720,42 gestegen? Dan mgen wij uw huur inkmensafhankelijk verhgen, maar wij hebben beslten m dat dit jaar niet te den. We kiezen vr een huurverhging van 1,6%.

2 He hg mag de huurverhging zijn vr huurders van een zelfstandige wning? Elk jaar beslist de verheid met heveel prcent de huur van sciale huurwningen mag wrden verhgd. In 2019 is dit maximaal 4,1%. Dat is de inflatie van 2018 (1,6%) en een teslag van 2,5%. Verdient uw huishuden meer dan ? Dan mgen wij de huur extra verhgen. Dit nemen we de inkmensafhankelijke huurverhging. In de tabel hiernder ziet u wat GrenWest mag vragen en wat GrenWest daadwerkelijk vraagt. We mgen vragen GrenWest vraagt Inkmen tt ,1% (1,6% + 2,5%) 1,6% Inkmen bven ,6% (1,6% + 4%) 5,6% Inkmensverklaring Op de verklaring van de Belastingdienst staat een aantal persnen aangegeven. Wat betekent dit? Dit is het aantal persnen waarp het huishudinkmen is gebaseerd. Deze persnen staan p dit adres ingeschreven in de Basisregistratie Persnen (BRP) van de gemeente waar u wnt. Het gaat m de situatie p 1 juli Vanwege de Wet p de privacy zijn er geen namen vermeld. Wat wrdt verstaan nder huishudinkmen? Alle inkmens van de huurder(s) en eventuele medebewners van de wnruimte bij elkaar pgeteld. Tellen alle inkmens mee? Alle inkmens tellen mee, k die van medebewners en kamerhuurders. Het inkmen van medebewners die p 1 januari 2019 ng geen 23 jaar waren, telt alleen als dat inkmen bven het minimumln ligt ( ). De Belastingdienst crrigeert dit inkmen autmatisch: p de inkmensverklaring wrdt dus alleen dat deel van het inkmen meegenmen dat bven het minimumln ligt. Vrbeeld: het inkmen van uw zn van 21 jaar is Vr de inkmensafhankelijke huurverhging wrdt ( =) meegenmen in het huishudinkmen. Welke data zijn belangrijk bij het vaststellen van de maximale huurverhging? Vr het inkmen kijkt de Belastingdienst naar het jaarinkmen ver Dit inkmen is namelijk in de meeste gevallen definitief vastgesteld dr de Belastingdienst. Vr de huishudsamenstelling telt als datum 1 juli Omdat GrenWest het huurverhgingsvrstel vr 1 mei aan u met versturen, is de huishudsamenstelling van 1 april gebruikt. Is uw huishudsamenstelling p 1 juli anders dan p 1 april? Dan kmt u misschien in aanmerking vr een andere huurverhging. Meer infrmatie hierver vindt u hierna nder het kpje Bezwaar.

3 Wanneer kan de huur niet extra (inkmensafhankelijk) wrden verhgd? Als u gehandicapt f chrnisch ziek bent f als u mantelzrg levert. Omdat GrenWest deze infrmatie niet heeft, kunt u dit via een bezwaar aan ns laten weten. Heeft u eerder met succes bezwaar gemaakt mdat u chrnisch ziek f gehandicapt bent f mantelzrg levert? Dan verhgen wij uw huur niet meer inkmensafhankelijk. Meer infrmatie vindt u hierna nder het kpje Bezwaar. Als het huishudinkmen in 2018 lager was dan in Het inkmen van 2018 met dan wel lager zijn dan Omdat GrenWest deze infrmatie niet heeft, kunt u dit via een bezwaar aan ns laten weten. Meer infrmatie vindt u hierna nder het kpje Bezwaar. Als u f een van uw medebewners p 1 juli 2019 de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt (vr 2019: 66 jaar en 4 maanden). Meer infrmatie vindt u hierna nder het kpje Bezwaar. Als uw huishuden p 1 juli 2019 bestaat uit vier persnen f meer. Meer infrmatie vindt u hierna nder het kpje Bezwaar. Met de inkmensverklaring bij de huurverhgingsbrief wrden gevegd? Ja, als de huurverhging hger is dan 4,1% met de inkmensverklaring bij de huurverhgingsbrief wrden gevegd. U heeft alleen een inkmensverklaring ntvangen als wij een huurverhging van 5,6% vrstellen. Bezwaar Wanneer kan ik bezwaar maken tegen de huurverhging? Alleen in nderstaande gevallen kunt u bezwaar maken tegen de huurverhging. Bezwaren tegen de inkmensafhankelijke huurverhging Het inkmen p de inkmensverklaring klpt niet. Het aantal persnen p de inkmensverklaring klpt niet. Het inkmen in 2018 is lager (nder de grens) dan het inkmen in U f uw medebewner(s) bent (is) gehandicapt f chrnisch ziek. U f uw medebewner(s) levert mantelzrg. U f uw medebewner(s) heeft p 1 juli 2019 de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt. Uw huishuden bestaat p 1 juli 2019 uit vier persnen f meer. Bezwaren tegen de nrmale huurverhging U heeft de huurverhging te laat ntvangen (p f na 1 mei). De huurprijs is hger dan is tegestaan (vlgens het wningwaarderingsstelsel). De huurverhging is hger dan wettelijk is tegestaan. Dit is de derde huurverhging in 24 maanden. Er lpt een prcedure vr huurverlaging bij de Huurcmmissie f de huurverlaging is tegekend dr de Huurcmmissie. Wanneer kan ik bezwaar maken p grnd van een handicap, een chrnische ziekte f mantelzrg? Om te kunnen bepalen f u tt de categrie chrnisch ziek f gehandicapt behrt, vragen wij m een van de vlgende bewijsstukken: De huurder f een ander lid van het huishuden ntvangt p grnd van artikel 2.1 van het Besluit zrgverzekering vr een peride van tenminste een jaar en tenminste 10 uur per week verpleging f verzrging als bedeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzrging znder verblijf).

4 Aan de huurder f een ander lid van dat huishuden is een blijk van waardering vr mantelzrgers verstrekt als bedeld in artikel van de Wet maatschappelijke ndersteuning 2015 en die mantelzrg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishuden. De huurder f een ander lid van dat huishuden is in het bezit van een indicatiebesluit als bedeld in artikel van de Wet langdurige zrg vr verblijf als bedeld in artikel 3.1.1, eerste lid, nderdeel a, van die wet f vr direct prepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedeld in artikel van die wet. Aan de huurder f aan een ander lid van dat huishuden is een beschikking verstrekt ten beheve van vrzieningen aan de betreffende wnruimte p grnd van artikel 1, eerste lid, nderdeel c, van de Wet vrzieningen gehandicapten f artikel 1, eerste lid, nderdeel g, nder 6, van de Wet maatschappelijke ndersteuning, f ten beheve van een wningaanpassing als bedeld in artikel van de Wet maatschappelijke ndersteuning De huurder f een ander lid van dat huishuden kan met een verklaring van de huisarts aantnen dat hij blind is. Als een huurder vrgaande jaren al bezwaar heeft gemaakt p een van deze grnden en dit is dr ns tegekend, dan verhgen wij de huur niet inkmensafhankelijk. Wanneer kan ik geen bezwaar maken tegen de huurverhging? In een aantal gevallen heeft u, vlgens de wet, geen geldige reden m bezwaar te maken tegen de huurverhging. U bent het niet eens met het beleid ten aanzien van de inkmensafhankelijke huurverhging. U hebt een klacht ver het nderhud van uw wning. Wel kunt u bij ernstige nderhudsgebreken in de wning een verzek indienen bij de Huurcmmissie vr tijdelijke huurverlaging. Meer infrmatie vindt u p de website van de Huurcmmissie. U hebt een klacht ver verlast in uw wnmgeving. Wel kunt u, als er sprake is van ernstige en vrtdurende verlast in de wnmgeving, een verzek indienen bij de Huurcmmissie vr tijdelijke huurverlaging. Meer infrmatie vindt u p de website van de Huurcmmissie. U hebt bezwaar tegen het verstrekken van de inkmensverklaring dr de Belastingdienst. U verwacht dat uw huishudinkmen als gevlg van een daling van uw inkmen in 2019 lager is dan Wanneer met GrenWest een tweede inkmensverklaring pvragen? Als u van mening bent dat de inkmensverklaring niet klpt. Hiervan is sprake als het aantal persnen p de verklaring f het inkmen niet klpt. Ok als u inmiddels de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt (f als dit uiterlijk 1 juli gebeurt) f als het huishuden uit vier f meer persnen bestaat. U heft bij uw bezwaar dan geen inkmensgegevens aan te leveren. Wij vragen dan een nieuwe inkmensverklaring p bij de Belastingdienst. He kan ik bewijzen dat mijn inkmen in 2018 lager was dan in 2017? Als uw huishudinkmen ver 2018 lager is dan in 2017, dan kunt u dit bij GrenWest bewijzen met de inkmensverklaring(en) van de Belastingdienst. De inkmensverklaring ver 2018 kunt u vanaf juni 2019 bij de Belastingdienst pvragen. Het is belangrijk dat GrenWest de inkmensverklaringen van alle bewners p uw adres ntvangt. Op de inkmensverklaring die GrenWest heeft meegestuurd met de huurverhgingsbrief kunt u zien m heveel persnen het gaat. U heft niet te wachten met het maken van bezwaar tt u de inkmensverklaring heeft. U kunt alvast bezwaar maken. Wij vragen

5 u dan m de inkmensverklaring(en) te te sturen zdra u die heeft. Als u een eigen bedrijf hebt en uw inkmen ver 2018 is ng niet vastgesteld, dan vragen wij u m een fficiële verklaring van uw bekhuder met een kpie van uw aangifte ver Wat met ik den als het aantal persnen p de verklaring van de Belastingdienst niet klpt? Behalve bezwaar maken heft u niets te den. Wel raden wij u aan m zelf bij de Basisregistratie Persnen (BRP) van uw gemeente te cntrleren heveel persnen er p uw adres geregistreerd staan. Hier zijn geen ksten aan verbnden en dit kan vaak telefnisch. GrenWest vraagt na 1 juli een nieuwe verklaring p bij de Belastingdienst. He kan ik bezwaar maken? U kunt alleen schriftelijk bezwaar maken bij GrenWest. Let u er wel p dat uw bezwaar vóór 1 juli 2019 bij ns binnen is. Onder schriftelijk verstaan wij brieven en s. Wij adviseren u gebruik te maken van het standaard bezwaarschrift van de Huurcmmissie f het bezwaarschriftfrmulier p nze website. De frmulieren staan p en Wat gebeurt er met mijn bezwaar? GrenWest berdeelt uw bezwaar. Er zijn twee mgelijkheden: Wij stemmen wel in met uw bezwaar. Dan sturen wij u een aangepast vrstel vr de huurverhging. Wij stemmen niet in met uw bezwaar. Als u het daar mee eens bent, dan kunt u uw bezwaar intrekken. Als u het daar niet mee eens bent, dan vragen wij de Huurcmmissie f de vrgestelde huurverhging redelijk is. De uitspraak van de Huurcmmissie is bindend. Als u f GrenWest het niet eens bent met de uitspraak van de Huurcmmissie, dan is berep bij de rechter mgelijk. Aan het inschakelen van de Huurcmmissie zijn ksten verbnden ( 25), die vr uw rekening zijn als u niet in het gelijk wrdt gesteld. Wat gebeurt er als ik de huurverhging niet betaal? GrenWest stuurt u binnen drie maanden na de vrgestelde datum van de huurverhging een herinneringsbrief. Blijft u het neens met de huurverhging, dan kunt u de Huurcmmissie inschakelen. Det u dit niet, dan wrdt de huurverhging alsng, met terugwerkende kracht, per 1 juli van kracht. Huurverlaging aanvragen? Dat kan het hele jaar dr Wanneer km ik in aanmerking vr huurverlaging? Wanneer u een inkmensafhankelijke huurverhging heeft gehad en uw inkmen gedaald is. Uw inkmen kan lager zijn dr het vertrek van iemand uit uw huishuden met een inkmen (bijvrbeeld bij echtscheiding, een inwnend kind dat is verhuisd f bij verlijden). Ok kan uw inkmen lager zijn mdat u werkls bent gewrden f met pensien bent gegaan. Km ik in aanmerking vr huurverlaging als ik na 1 juli 2019 de AOW-gerechtigde leeftijd bereik? Nee, u kmt dan niet in aanmerking vr huurverlaging.

6 Km ik in aanmerking vr huurverlaging als mijn huishuden na 1 juli 2019 bestaat uit vier persnen f meer? Nee, u kmt dan niet in aanmerking vr huurverlaging. Op welk mment kan ik huurverlaging aanvragen? Het hele jaar dr. Als uw inkmen lager is dr het vertrek van iemand uit uw huishuden, kunt u direct een aanvraag vr huurverlaging den. Als uw inkmen lager wrdt dr bijvrbeeld werklsheid f pensinering vragen wij (waarschijnlijk) m een definitief vastgesteld jaarinkmen. U kunt dan niet in alle gevallen direct een aanvraag den. He kan ik huurverlaging aanvragen? U kunt alleen schriftelijk een aanvraag vr huurverlaging den bij GrenWest. Bij de aanvraag met u k bewijs leveren waaruit blijkt dat uw inkmen lager is dan Levert u in ieder geval een uittreksel uit het BRP van de gemeente waar u wnt en een inkmensverklaring van de Belastingdienst vr alle persnen die p uw adres staan ingeschreven in. Uw aanvraag is pas cmpleet wanneer u de nderbuwing hebt aangeleverd. Dan gaat pas de termijn van twee maanden in. Om heveel verlaging kan ik vragen? Om een verlaging van maximaal twee inkmensafhankelijke huurverhgingen. Als u vr 1 juli 2019 een aanvraag vr huurverlaging indient, kunt u m verlaging van de inkmensafhankelijke huurverhging van 2017 en 2018 vragen. Als het huishudinkmen gedaald is tt nder de inkmensgrenzen vr de huurteslag, dan kunt u vragen m huurverlaging tt aan de liberalisatiegrens. Vrbeeld: U heeft in 2018 een inkmensafhankelijke huurverhging gekregen, mdat het huishudinkmen in de hgste categrie viel. In de lp van 2018 bent u met pensien gegaan en daardr is uw inkmen vr heel 2018 gedaald tt nder U kunt dan een verzek tt huurverlaging den, waarbij u met aantnen dat uw inkmen nder ligt. Dit det u dr middel van een inkmensverklaring ver 2018, die u in juni 2019 bij de Belastingdienst kunt pvragen. Als uw huishudinkmen ver 2018 inderdaad nder de grens is gekmen, dan wrdt uw huur verlaagd naar de huur die u zu meten betalen als uw huur niet inkmensafhankelijk was verhgd, maar regulier. Bijvrbeeld: als u vóór de inkmensafhankelijke huurverhging van betaalde, dan betaalde u in eerste instantie per 1 juli ( ,4%). Dr de huurverlaging wrdt dit dan echter 507, mdat de reguliere huurverhging per 1 juli ,4% was. Gaat de huurverlaging met terugwerkende kracht in? Nee. Als wij uw aanvraag vr huurverlaging tekennen, dan gaat de huurverlaging vlgens de wet in werking twee maanden nadat u de aanvraag heeft ingediend. GrenWest laat de huurverlaging een maand nadat u de aanvraag heeft gedaan, ingaan. Is het mgelijk m een aanvraag vr huurverlaging te den én bezwaar te maken tegen de huurverhging? Ja, dat is mgelijk.

7 Vrbeeld: Is uw inkmen inderdaad lager dan , dan crrigeren wij de huurverhging van 2017 en 2018 (per 1 juli 2019, niet met terugwerkende kracht) en wrdt de huurverhging van 2019 berekend ver de nieuwe (lagere) huur. Stel dat u vóór de inkmensafhankelijke huurverhging van betaalde, dan ziet de wijziging van huurprijs er als vlgt uit: met inkmensafhankelijke huurverhging znder inkmensafhankelijke huurverhging huur na huurverhging huur na huurverhging Huur vóór huurverhging ,00 500, percentage 2,81% 0,00% bedrag 14,05 0,00 1 juli ,05 500, percentage 5,40% 1,40% bedrag 27,76 7,00 1 juli ,81 507, percentage 5,60% 1,60% bedrag 30,34 8,11 1 juli ,15 515,11 Brief inkmensverklaring van de Belastingdienst Waarm krijg ik een brief van de Belastingdienst dat GrenWest mijn gegevens heeft pgevraagd? Deze brief krijgt u, mdat u p de hgte met wrden gebracht als iemand uw gegevens pvraagt. Z kunt u k cntrleren f GrenWest uw gegevens wel mcht pvragen. Waarm heeft de Belastingdienst gegevens drgegeven aan GrenWest? Ik heb hier geen testemming vr gegeven. GrenWest mag een inkmensverklaring van de meeste huurders pvragen bij de Belastingdienst. Deze inkmensverklaring gebruiken we alleen vr de jaarlijkse huurverhging. Wij kunnen dan vaststellen binnen welke inkmensgrep uw huishuden valt. De inkmensgrep bepaalt wat uw huurverhging is. Wij sturen u eind april een brief ver de huurverhging. Van welke huurders mag GrenWest de inkmensverklaring pvragen? Wij mgen alleen de inkmensverklaringen pvragen van bewners van een sciale huurwning. Of een huurwning sciaal is, hangt af van de huurprijs bij het begin van het huurcntract. Als deze nder de ten geldende liberalisatiegrens lag, is de wning sciaal. He hg deze grens is, is afhankelijk van het mment waarp u de wning bent gaan huren. Wij mgen geen inkmensverklaring pvragen van huurders die bven deze grens zitten. Dit heeft GrenWest dan k niet gedaan. Welke gegevens krijgt GrenWest? Op de verklaring die GrenWest krijgt van de Belastingdienst staat alleen f het inkmen nder f bven de ligt. Als het inkmen er bven ligt, wrdt k vermeld p heveel persnen met inkmen dat gebaseerd is. Inkmens van huisgenten die p 1 januari 2019 ng geen 23 jaar waren, tellen alleen mee als ze hger zijn dan het minimumln ( ). Wij krijgen geen namen dr, we ntvangen de inkmensverklaring per adres.