Inkomenstoets bij nieuwe huurders van studentenhuisvesters

Transcriptie

1 Inkmenstets bij nieuwe huurders van studentenhuisvesters Praktijkrichtlijn inzake de uitvering van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen ecnmisch belang tegelaten instellingen vlkshuisvesting Utrecht, 25 nvember 2010 Eindversie

2 Tijdelijke regeling diensten van algemeen ecnmisch belang tegelaten instellingen vlkshuisvesting Op 8 nvember stnd de Tijdelijke regeling diensten van algemeen ecnmisch belang tegelaten instellingen vlkshuisvesting (hierna regeling ) in de Staatscurant. De regeling treedt daardr in werking per 1 januari 2011 en stelt vrwaarden aan met staatssteun gesteunde activiteiten van tegelaten instellingen. De belangrijkste vrwaarde is dat wningcrpraties wningen alleen ng tewijzen aan mensen met een inkmen van maximaal ,-. Om dat te kunnen aantnen, meten tegelaten instellingen een inkmenstets verrichten bij nieuwe huurders. Deze praktijkrichtlijn dient ter ndersteuning bij de uitveringspraktijk van de inkmenstets bij studenten en is een aanvulling p de dcumentatie rnd de regeling vanuit het ministerie van Binnenlandse Zaken en Kninkrijksrelaties (factsheet schema tetsing huishudinkmen ), waar k Aedes en VNG aan hebben meegewerkt. Deze Kences-praktijkrichtlijn is tt stand gekmen in verleg met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Kninkrijksrelaties. Algemeen De regeling stelt dat wningcrpraties zich naar redelijkheid ervan dienen te vergewissen welk gezamenlijk verzamelinkmen de nieuwe huurder(s) naar schatting zullen genieten in het jaar van aanvang van het huurcntract. Deze praktijkrichtlijn geeft daar invulling aan vr wat betreft de delgrep studenten. Het tetsinkmen is het verwachte gezamenlijke verzamelinkmen van wningzekende en partner die medebewner wrdt in het jaar waarin het huurcntract zal wrden getekend (als eerste jaar 2011). De inkmenstets bij (reguliere) studenten Om te vlden aan de administratieve eisen van de regeling, dient de verhuurder bij de wningzekende te vragen naar de hgte van zijn/haar inkmen. Een wningzekende met studiefinanciering mag maximaal ,83 bijverdienen (prijspeil 2010), waardr een bewijs van studiefinanciering vldende is m te bepalen dat een student een lager verzamel- f belastbaar inkmen heeft dan ,-. De wningzekende heeft dan een verzamel- f belastbaar inkmen van maximaal ,83 hetgeen reeds gecntrleerd is dr de rijksverheid (DUO). Vraag de wningzekende naar een bewijs van studiefinanciering. Die is dr de student nline p te vragen bij de Dienst Uitvering Onderwijs (DUO). Daardr is vast te stellen dat de student een belastbaar inkmen heeft van maximaal ,83. De mutatie telt mee in de categrie mutaties die nder de nrm zitten (categrie A). Indien er geen bewijs van studiefinanciering is, maar de wningzekende geeft wel aan minder te verdienen dan de nrm van ,-, dan geldt de reguliere prcedure zals pgesteld dr het ministerie van BZK. De wningzekende wrdt verzcht m een verklaring mtrent het verzamelinkmen ver 2010 f 2009 bij de Belastingdienst p te vragen, middels een IB60 frmulier. Ter bepaling van het tetsinkmen wrden verzamelinkmens uit jaar 2010 resp geïndexeerd met index I1 (= 1,0186) resp. index I2 (= 1,0366). Deze indices hebben betrekking p de gemiddelde inkmensstijging van de afgelpen 1 resp. 2 jaren. De hgten van I1 en I2 zullen jaarlijks dr het Rijk wrden gepubliceerd. Mchten er vlgens de wningzekende grte inkmensveranderingen aan de Praktijkrichtlijn Inkmenstets bij nieuwe huurders van studentenhuisvesters 2

3 rde zijn, dan kan dat wrden nderbuwt middels lnstrken, jaarpgaven f uitkeringsspecificaties. Is het inkmen lager dan ,- dan telt de mutatie mee in de categrie mutaties die nder de nrm zitten (categrie A). Is het inkmen hger dan ,- dan kan de wningzekende wrden afgewezen in verband met een te hg inkmen. Als de wningzekende met een hger inkmen dan ,- de studentenwning tch krijg tegewezen, dan is het van belang dat de wningcrpratie vrrang geeft aan huishudens vr welke de vrziening in de behefte aan wnruimte dringend ndzakelijk is uit het gpunt van gezndheid, veiligheid, sciale factren, vermacht f calamiteiten, en aan huishudens die persneel zijn als bedeld in artikel 6, nderdeel b, van het Huisvestingsbesluit en aan andere huishudens in de gevallen, genemd in artikel 9, nderdelen a en b, van dat besluit. In het geval van tewijzing met een hger inkmen dan de nrm, telt de mutatie mee in de categrie mutaties die bven de nrm zitten (categrie B). Categrie B mag niet grter zijn dan 10% van het ttaal aantal mutaties van de (gehele) tegelaten instelling. De inkmenstets bij internatinale studenten Internatinale studenten ntvangen geen studiefinanciering vanuit Nederland. Ok hebben zij in de afgelpen peride geen inkmen gehad in Nederland. Een verklaring van DUO f de Nederlandse Belastingdienst is derhalve niet mgelijk. Daarm vragen we de studenten p vrhand aan te geven f zij meer f minder dan de nrm verdienen. Indien zij minder dan de nrm verdienen, vragen wij ze een eigen verklaring af te geven mtrent het inkmen. Veg aan de huurvereenkmst de vlgende zin te: The tenant states that his/her annual incme is belw EUR 33,614.- r an equivalent sum in anther currency. De mutatie telt mee in de categrie mutaties die nder de nrm zitten (categrie A). Als een internatinale student de eigen verklaring niet afgeeft mdat hij/zij meer verdient dan de nrm, dan valt de student in de categrie mutaties die bven de nrm zitten (categrie B). Categrie B mag niet grter zijn dan 10% van het ttaal aantal mutaties van de (gehele) tegelaten instelling. Wat met er wrden bijgehuden, en he? Geadviseerd wrdt m een verzicht bij te huden van het aantal mutaties in categrie A en categrie B. Bij elk dssier van elke huurder die valt nder categrie A (nder de nrm), is het bewijs van studiefinanciering pgenmen middels het DUO-crrespndentienummer. Dat verzicht kan er als vlgt uit zien. Mutaties studenten nder de nrm (categrie A) Mutaties studenten bven de nrm (categrie B) Ttaal aantal mutaties tegelaten instelling (100%) (0%) Praktijkrichtlijn Inkmenstets bij nieuwe huurders van studentenhuisvesters 3

4 Strmschema bepaling tetsinkmen wningzekende student Is de wningzekende student een internatinale student? Nee Ja Vraag de wningzekende m een verklaring in de huurvereenkmst mtrent het inkmen: The tenant states that his/her annual incme is belw EUR 33,614.- r an equivalent sum in anther currency. Heeft de wningzekende student een actueel bewijs van studiefinanciering? Ja Nee Vlg de reguliere prcedure vr bepaling van tetsinkmen zals dr BZK mschreven in het schema tetsing huishudinkmen. Crpratie stelt tetsinkmen vast: - studenten znder bijverdiensten 0,- - studenten met bijverdiensten ,83 Vraag een verklaring van inkmen via aanslag IB f IB60 frmulier (2010 f 2009). Is het inkmen sindsdien wezenlijk veranderd? Z ja, vraag m bewijzen, zals lnstrken, jaarrekening, etc. Het tetsinkmen is: verzamelinkmen 2010 x 1,0186 verzamelinkmen 2009 x 1,0366 Tetsinkmen lager dan ,- Tetsinkmen hger dan ,- De nieuwe verhuring van de sciale studenteneenheid (huurprijs lager dan 652,52 in 2011) meetellen als categrie A (lager dan nrminkmen) vr tets p 90%- tewijzingsnrm. De nieuwe verhuring van de sciale studenteneenheid (huurprijs lager dan 652,52 in 2011) meetellen als categrie B (hger dan nrminkmen) vr tets p 90%- tewijzingsnrm. Praktijkrichtlijn Inkmenstets bij nieuwe huurders van studentenhuisvesters 4

5 Antwrd p veelgestelde vragen Vraag 1. He bewijst de wningzekende dat hij f zij studiefinanciering krijgt? Dr het crrespndentienummer van DUO dr te geven en een papieren f digitaal bewijs te verstrekken aan de verhuurder (brief van DUO, f screendump van persnlijke gegevens van via inlggen ). Wningzekenden die een campuscntract krijgen, meten staan ingeschreven bij een hger nderwijsinstelling. En aangezien studenten minimaal 3 maanden vrafgaand aan de start van de studie studiefinanciering aan meten vragen, kunnen de meeste studenten een bewijs van studiefinanciering verleggen. Vraag 2. He gaan we m met eerstejaarstudenten die al vóór 1 september bij ns kmen wnen en ng geen bewijs van studiefinanciering hebben? Dit is een kleine grep wningzekenden. Zeker bij campuscntracten is het niet mgelijk dat de huurder ng geen student is. Mcht deze situatie zich tch vrden, dan vertellen wij de student bij inschrijving als wningzekende al dat zij bij aanvaarding van een wning vrafgaand aan de start van de studie een inkmensverklaring van de Belastingdienst meten verleggen. Deze kunnen zij aanvragen via een IB-60 frmulier. Let p: hier gaan 10 werkdagen verheen. De wningzekende met zelf zrg dragen vr tijdige aanlevering van de inkmensverklaring. Let wel: We wachten niet tt de wningzekende dat bewijs van studiefinanciering wel kan verleggen. Daardr zu namelijk huurderving ntstaan. Krtm, we wijzen wel te, met een inkmensverklaring. Vraag 3. He tetsen we het inkmen van internatinale gasten van hger nderwijsinstellingen (AIO/TOIO/TWAIO/PHD)? Internatinaal wrden PHD ers en AIO s gezien als studenten. Wij beschuwen ze in Nederland als werknemer, maar zij zien zichzelf als student. Omdat de wningzekende in dit geval geen inkmensverklaring van de Belastingdienst kan pvragen, vragen we de wningzekende aan te geven wat hij f zij per maand gaat verdienen in Nederland. We vragen de wningzekende als bewijs een (digitale) kpie van zijn f haar arbeidscntract te verstrekken. Daaruit leiden we het inkmen af dat hij f zij in Nederland gaat verdienen per maand. Dat vermenigvuldigen we met het aantal maanden dat de wningzekende in het jaar van tewijzing in Nederland verblijft. Dat inkmen hanteren we als tetsinkmen. Rekenvrbeeld: De wningzekende verblijft per 1 september 2011 als AIO in Nederland en verdient 2.500,- brut per maand. De AIO verblijft 4 maanden in Nederland in 2011, dat betekent ,- brut inkmen. Het gaat immers m het vaststellen van het (verzamel- f belastbaar) inkmen ver het jaar waarin de tewijzing plaatsvindt. Vraag 4. He gaan we m met wningen die wij (dr)verhuren vr andere wningcrpraties (zals slpwningen)? Indien huurwningen met een huurprijs van 652,52 f lager verhuurd wrden dr een andere instelling, dient de wningcrpratie hierver tewijzingsafspraken en verantwrdingsafspraken te maken met die andere instelling., z luidt de infrmatie vanuit het ministerie van BZK. Als de studentenhuisvester het beheer en de verhuur regelt vr andere wningcrpraties, dan meten er derhalve afspraken wrden gemaakt met de wningcrpratie die de wningen in eigendm heeft. De studentenhuisvester kan dan de 1

6 Kences-praktijkrichtlijn hanteren als leidraad. De verantwrding vindt echter niet plaats aan BZK, maar aan de wningcrpratie waarvr wij de wningen verhuren. Over de wijze van verantwrding maken de crpraties nderling afspraken. 2