HAVENSTEDER OP KOERS? Sturen met kwaliteit Hank Herfkens 27 juni 2013 1-7-2013 1
Havensteder Woelige baren! Koers zetten! Stuurmans kunst! Laveren en aankomen! Aanmonsteren? 1-7-2013 2
HAVENSTEDER Regio Rotterdam: 45.000 woningen 5.200 overige huurobjecten 494 medewerkers 664.031.00,- eigen vermogen 248.444.000,- huurinkomsten Missie: We verhuren en beheren woningen voor mensen met een smalle beurs. We zijn een robuuste en slagvaardige organisatie en werken met hart voor onze bewoners. 1-7-2013 3
Woelige baren! 1-7-2013 4
OPGAVE Woningbestand veroudert 1-7-2013 5
OPGAVE Woningbezit veroudert Investeringsmogelijkheden zijn beperkt: In 2013 investeerden we 130 mln. aan onderhoud en verbeteringen Afdracht saneringssteun in 2013 10 mln. Afdracht aan Rijk bouwt op naar 28 mln. in 2017 Rendement op wooncomplexen = negatief Verkoop blijft nodig maar blijft achter. 1-7-2013 6
Opgave organisatie Overleven negatieve beeldvorming Reduceren van oa de organisatie kosten Havensteder 106 FTE 20% Onderhoud en Ontwikkeling -/- 35 % fte 1-7-2013 7
OPGAVE Woningbezit veroudert Investeringsmogelijkheden zijn beperkt Onderhoudsbehoefte is groot 1-7-2013 8
Koers zetten! 1-7-2013 9
De Koers is uitgezet Route kaart 2015 Een stip op de horizon van Onbeheersbaar > Naar Beheersbaar > Naar Voorspelbaar Ingrediënten Onderhoud als verdien model Introductie referentie kwaliteit Realiseren van het programma Just in time Complexbeheerplannen Complex gebonden ketenpartner met rendement verantwoordelijkheid Cultuur 1-7-2013 10
Doel? Van Onbeheersbaar > beheersbaar > voorspelbaar de kosten verlagen (naar 880,00 per woning per jaar). Een onderhoudsorganisatie, die in staat is om snel, met hoge kwaliteit tegen een lagere prijs onderhoud uit te voeren, zodat de bewoner tevreden is. Partners een belangrijkere rol geven bij opgave. Aanpassen organisatie van nieuwbouw naar onderhoud. 21-05-2013 10
Wat is de strategie? Sturen op kwaliteit: = sturen op rendement = ontwikkelen van een gemeenschappelijke taal (KiB) = vertaling naar bouwkundige opgaven, doelstellingen en budgetten 1-7-2013 12
Strategisch Organisatie doelstellingen Voorraad Asset management Visievorming en strategieën vastgoed Marktverkenningen SWOTanalyses Wijk/- buurtvisies Voorraad Financiële Meerjarenplanning Regio/stad/wijk/buurt/PMC Welke typen gebouwen, voor wie, met welke kwaliteit, waar en tegen welke huurprijs? PMC/Gebouw A Gebouw/complex strategie (bwk) Doelgroep Huur Exploitatieduur Etc.. Gebouw Property management B Spelregels & geld TB Spelregels VSB Spelregels FAB Gebouw en voorraad Operationeel Technisch beheer (TB) C D Planning & programmering TB Uitvoeringsvoorbereiding & uitvoering TB Planning & programmering VSB Uitvoeringsvoorbereiding & uitvoering VSB Verhuur/- sociaal beheer (VSB) Planning & programmering FAB Uitvoeringsvoorbereiding & uitvoering FAB Financieel/- administr. beheer (FAB) Gebouw en voorraad Gebouw en werk 1-7-2013 13
Route kaart vastgoedbeheer, de stip! 1-7-2013 14
Onderhoud als verdienmodel als beleid! 1-7-2013 15
Portefeuillebeleid gerelateerd aan cycli 1-7-2013 16
Stuurmans kunst! 1-7-2013 17
Havensteder referentie kwaliteit Nauwkeurig sturen op kwaliteit Bottom down vanuit portefeuille naar mutatie Bottom up van reparatie verzoek naar SVB Laveren maar koers houden. 1-7-2013 18
Bouwbesluit BBSH (kwaliteit) Huurcommissies (nulpunten) Woningwaarderingspunten (huurbeleid) Benchmark kosten, o.a. CFV Overlegwet (overleg met huurders) Diverse normen m.b.t. asbest, brandveiligheid, etc. Maatschappelijke kaders, zoals m.b.t. duurzaamheid Afspraken Complexbeheerplannen in VIM Implementatieplan Interne opleiding Via softwaretoepassingen, zoals Omega, Vabi, etc. Toelichting op intranet App voor operationele normen en klassen en voor verwerking Participatie bij bepalen referentiekwaliteiten door o.a. Strategie, Verkoop, portfoliomanagers, manager wijkteam, KCC, project-voorbereider onderhoud. Nog toetsen bij o.a. opzichters, verhuurmakelaars, Staf Wonen Veelal in conditiemetingen volgens NEN2767 Slechte woningcartotheek Relevante kwaliteit voor energielabels vastgelegd in Vabi Externe kaders Interne communicatie Interne participatie Externe participatie Huidige kwaliteit Referentiekwaliteiten Huidige klantwensen t.a.v. (prijs)kwaliteit Verhuurbaarheid Toekomstige klantwensen Klantwensen Interne kaders Portefeuillebeleid Betekenis Meetmethode Kosten Ondernemingsplan; doelstellingen, met name t.a.v. duurzaamheid, grootte van de woningen en kosten Kosten onderhoud omlaag naar 1000 per woning per jaar Routekaart Onderhoud Wensportefeuille Labels voor kwaliteit Doelgroepen (en kwaliteit) Koppeling met huurbeleid Levensduur in relatie tot kwaliteit Wijkvisies Financiering (zie hieronder) Meerdere blokken referentiekwaliteiten, zoals minimum kwaliteit en Havensteder-kwaliteit Uitwerking per blok d.m.v. ruim 100-normen en 6 klassen per norm (KIB) Meten volgens normen Kwaliteit in Balans (KIB) Daarnaast conditiemetingen NEN2767 Normen en klassen nog voorleggen aan: Adviesraad HPF en SHC Overleg met huurders op complexniveau Uitvoering Sturing Software Exploitatie Kostenraming Koppeling KIB nodig aan kostenkengetallen en MJOB Kostenbeheersing Begroting onderhoud en investeringen Nieuwbouw Bij mutatie of planmatig? Just-in-time Ketenintegratie NPO-contractren PrestatieGericht Samenwerken Proces maken voor Strategische sturing (streefportefeuille m.b.t. referentiekwaliteiten) Tactische sturing d.m.v. beleidslabels per complex en per woning, prioritering Operationele sturing door Onderhoud of investering Onderhoud of verbeteren Onrendabel investeren Asset-rekenmodel Huurderving Huurverhoging (theoretisch + Nu nog Excel Aansluiting Omega Toepassing van Centric? uitzonderingen, zoals extreme soorten onderhoud, Vertaling naar begroting en praktijk) kosten of 14-1-2013 andere klantwensen 19 materiaalgebruik, etc. MJOB? Woonlasten
Haalbaar? Sturen op kwaliteit KiB zijn we nu in de praktijk aan het toepassen (NPO, PO, CO) De belangrijkste kwaliteitsniveaus zijn benoemd en vertaald naar KiB Geen financiële doorrekening van de kwaliteitsniveaus, onderhoudsnorm en investeringsbudget is leidend 1-7-2013 20
De denkrichting? Gedetailleerde normen maken sturen simpeler en daarmee goedkoper Verschillende kwaliteitsniveaus leiden tot grotere differentiatie in het woningbezit (in kwaliteit èn prijs!) en daarmee tot beter aansluiting op de grote verscheidenheid aan klantwensen. Verschillende kwaliteitsniveaus maken het mogelijk om de levensduur van woningen te verlengen. 1-7-2013 21
Het verwachte resultaat? Sturen op kwaliteit Een eenduidige taal leidt tot voorspelbaar onderhoud. Taal = kwaliteit vertalen naar duidelijke referentiekwaliteiten, uitgewerkt naar concrete normen, die aansluiten op de praktijk. Taal stelt ons in staat om kwaliteit en kosten te toetsen, te monitoren en waar nodig aan te passen. Verschillende kwaliteitsniveaus maken het mogelijk om flexibeler om te gaan met klantwensen en lange levensduur te realiseren. 1-7-2013 22
STURING OP STRATEGISCH NIVEAU Op portefeuilleniveau moeten strategische keuzes gedaan worden over o.a.: gewenste referentiekwaliteit(en) + betekenis van die referentiekwaliteiten; d.w.z. normen/criteria per kwaliteitsblok ; de doelstellingen m.b.t. kwaliteit irt wensportefeuille financiering van kwaliteit. 1-7-2013 23
REFERENTIEKWALITEITEN HAVENSTEDER Verkoopkwaliteit Nieuwbouw verkoopkwaliteit Nieuwbouw huurkwaliteit Pluspakket energie Pluspakket veiligheid Pluspakket toegankelijkheid Havensteder-kwaliteit Complex keuzepakket Klantkeuzepakket Pluspakket technisch Door bewoners zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Minimum kwaliteit 1-7-2013 24
MOGELIJK STRATEGISCHE STURING: HOOFDLIJNEN PER REFERENTIEKWALITEIT 1-7-2013 25
3. STURING VAN KWALITEIT OP TACTISCH NIVEAU De portfoliomanagers bepalen op tactisch niveau de kwaliteit. Ze gebruiken hiervoor de verschillende referentiekwaliteiten. Op complex-, woonblok- en woningniveau wordt op kwaliteit gestuurd door middel van beleidslabels. 1-7-2013 26
TE HANTEREN BELEIDSLABELS KWALITEIT Kwaliteit (algemeen) Minimum kwaliteit Havensteder-kwaliteit Verkoopkwaliteit Nieuwbouw verkoopkwaliteit Nieuwbouw huurkwaliteit Onbekend Kwaliteit, pluspakket energie A B C D E F G Kwaliteit, pluspakket veiligheid Politiekeurmerk Veilige Woning Politiekeurmerk Veilig Complex Politiekeurmerk Veilige Omgeving Kwaliteit, pluspakket toegankelijk. Geen sterren Eén ster Twee sterren Drie sterren Vier sterren Kwaliteit, pluspak. complexkeuze Aanpak fundering Aanpak keukens Aanpak doucheruimtes Etc. Bouwkundige strategie Consolideren Verbeteren Ingrijpend verbeteren In standhouden Slopen Onbekend / onderzoek 1-7-2013 27
Laveren & aankomen! 1-7-2013 28
MOGELIJKE KWALITEIT OUDERENCOMPLEXEN Verkoopkwaliteit Nieuwbouw verkoopkwaliteit Nieuwbouw huurkwaliteit Pluspakket energie Pluspakket veiligheid Pluspakket toegankelijkheid Havensteder-kwaliteit Complex keuzepakket Klantkeuzepakket Pluspakket technisch Door bewoners zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Minimum kwaliteit 1-7-2013 29
VERTALING NAAR COMPLEXBEHEERPLAN Complexbeheerplan (voor zover Kwaliteit) Complex 2 Aantal woningen 8 Kwaliteit Huidige kwaliteit Streefkwaliteit Huidig energielabel Streeflabel energie Huidige veiligheid Streeflabel veiligheid Huidige toegankelijkheid Streeflabel toegankelijkheid Plus Complexkeuzes Minimum Havensteder E C geen PKVW Woning Eén Ster Eén Ster Aanpak fundering Bouwkundige aanpak Label Ingrijpend verbeteren Startdatum 2014 Geraamde kosten p.w. 25.000 Planmatig onderhoud 2013 Geen 2014 In combinatie met verbeteringen 2015 Geen Mutatieonderhoud Gericht op gewenste kwaliteit 1-7-2013 30
STURING OP OPERATIONEEL NIVEAU Operationeel = uitvoering gewenste woonblokkwaliteit. Voor uitvoering gebruiken we de KiB-normen De KIB-normen en klassen vergen keuzes 1-7-2013 31
OPERATIONEEL VERTALING NAAR ACTIVITEITEN EN BUDGETTEN Van PVE = KiB MJOB = MJIB = beheerscenario = KiB conditie meting geen NEN 2767 = KiB NPO afkoop contract = KiB Planmatig onderhoud = prestatie eisen = KiB Contractonderhoud = prestatie eisen = KiB Verbeteronderhoud = prestatie eisen = KiB Investeringen = prestatie eisen = KiB 1-7-2013 32
5. UITLEG KiB-METHODIEK 1-7-2013 33
RGS / KiB? Definities RGS (resultaat gericht samenwerken) is een proces model Processtappen, activiteiten en beslissingen die betrokken partijen doorlopen (en nemen) om een project van initiatief- tot beheerfase te laten plaatsvinden. KiB Kwaliteit in Balans. KiB is een instrument en ondersteunt de vertaalslag van de visie/strategie van de opdrachtgever naar operationele kwaliteitsuitgangspunten en prestatie-eisen naar eventueel scenario s en/of complexbeheerplannen 1-7-2013 34
2. HAVENSTEDER-KWALITEIT Een balans tussen de 7 woonthema s. De HS Referentie kwaliteit De HS minimale kwaliteit Havensteder kwaliteit In balans Havensteder kwaliteit In balans 1-7-2013 35
KiB-normen zijn gekoppeld aan: 1-7-2013 36
Prestatie-eisen Havensteder, Kwaliteit in Balans (KiB) Inhoudsopgave 0. Voorblad/ inhoudsopgave 1. Schil 2. Voorzieningen algemene ruimten/ portieken 3. Galerij/ balkon 4. Woningtoegang, gang, hal/ overloop 5. Woning algemeen en installaties 6. Woonkamer 7. Keuken 8. Douche/ badkamer 9. Toilet (indien van toepassing ook 2de toilet) 10. Slaapkamer 11. Zolder/ begaanbare vliering 12. Openbare ruimte Alle normen en klassen Alle normen en klassen 1-7-2013 37
Prestatie-eisen Hoofdstuk 4. Woningtoegang, gang, hal/overloop Bouwdeel Algemene toegangsdeur; scheiding van binnen- /buitenruimten (akoestischbeveiligend- klimatologischvisueel) gebouw toegang Functionele kwaliteit; maatgevend Prestatie indicator minimale eis Havensteder Veiligheid; constructief en technisch veilig (algemene toegangsdeur) Veiligheid; brandveiligheid (algemene toegangsdeur) Veiligheid; inbraakveiligheid (algemene toegangsdeur) Energieprestatie (algemene toegangsdeur) Gebruikskw ailiteit: functionaliteit; bruikbaarheid (algemene toegangsdeur) Gebruikskw aliteit; functionaliteit; begaanbaarheid (algemene toegangsdeur) Gebruikskw aliteit; uitvoering; uniformiteit (algemene toegangsdeur) Gebruikskw aliteit; visuele beleving (toegangsdeur) Mate van hout(rot)schade, incl. 4 delamineren. Aftasten van hout met stompe priem per meetplaats. Klasse 0 t/m 5. Mate van brandveiligheid. Visuele beoordeling in omvang en meetplaats. Klasse 0 t/m 5. PKVW veilig w onen bestaande bouw. Visuele beoordeling in omvang per meetplaats. Klasse 0 t/m 5. Mate van afsluitbaarheid. Visuele beoordeling in omvang per meetplaats. Klasse 0 of 5. Mate van w armtew eerstand (isolatiew aarde). Meetbaar in omvang per meetplaats. Klasse 0 t/m5. Mate van w erking (klemmen). Beoordeling op w erking per meetplaats. Klasse 0, 3 of 5. Mate van aanw ezigheid en compleetheid. Visuele beoordeling per meetplaats. Klassen 0, 3 of 5. Mate van w erking. Beoordeling op w erking per meetplaats. Klasse 0, 3 of 5. Mate van glasbeschadigingen. Visuele 3 beoordeling per meetplaats. Klasse 0, 3 of 5. Aanw ezigheid en functioneren. Visuele beoordeling en beoordeling op w erking per meetplaats. Klasse 0, 3 of 5. Aanw ezigheid verharding bij buitendeur. 5 Visuele beoordeling per meetplaats. Klasse 0,1,2,3 of 5. Toegangsdeurhoogte en -breedte in cm. 5 Meetbaar in omvang per meetplaats. Klasse 0 of 5. Aanw ezigheid en hoogte dorpels en 5 drempels. Visuele beoordeling in omvang per meetplaats. Klasse 0 of 5. Wijze van eenduidige uitvoering van 5 deuren. Visuele beoordeling per meetplaats. Klasse 0 of 5. Wijze van eenduidige uitvoering van 5 afw erksysteem. Beoordeling per meetplaats. Klasse 0 of 5. Mate van schade afw erksysteem (geen 4 barsten, scheuren, bladderen, blazen e.d.). Visuele beoordeling in omvang per meetplaats. Klasse 0 t/m 5. Mate verkleuring afw erksysteem. Visuele beoordeling in omvang per meetplaats. Klasse 0, 1, 3 of 5. Mate van glansverlies bij afw erksysteem. 4 Glansmeter per meetplaats. Klasse 0 t/m 5. 4 5 5 5 3 3 3 5 minimale eis Havensteder Reparatie > 30 cm (tot achter de glaslijn) Voldoet niet aan eisen bestaande bouw ; - compartimentering en w bdbo [D,E] Geen geldig certificaat PKVWbb Veilige Woning en ook niet voldoen aan individuele onderliggende basiseisen Gangen, boxgangen en galerijen niet afsluitbaar of gebreken bij afsluiting Rc < 1,2 m2 K/W en ramen/deuren/kozijnen geen eisen (niveau onder B&W ontheffing) 3 Gebreken, maar deur functioneert (geen gevolgschade); - lichte beschadigingen - deur/raam/ hang- en sluitw erk loopt niet soepel Aanw ezig en compleet, handgreep niet op 1050 mm boven vloerpeil 3 Gebreken, maar deur functioneert (geen gevolgschade); - lichte beschadigingen - deur/raam/ hang- en sluitw erk loopt niet soepel Lichte beschadigingen (functioneert w el; maar krassen, lichte vaalheid e.d.) 1-7-2013 38 1 2 Norm Reparatie < 75 cm3 21-A 0 9-A 3 Geen geldig certificaat PKVWbb Veilige Woning maar w el voldoen aan basiseisen 1 t/m 3 (deuren, ramen, ventilatieopeningen, kelderramen, luiken, lichtkoepels en dakramen 3 minuten inbraakw erend) 5 99-A Gangen, boxgangen en galerijen niet afsluitbaar of gebreken bij afsluiting 32-B 2 Rc tussen 3,5 en 5,0 m2 K/W onderdelen schil w oning die met beurt w orden aangepakt en ramen/deuren/kozijnen indien in aanpak Rc 0,238 m2 K/W (dus boven niveau Bouw besluit) 3 3 11-C Gebreken, maar deur functioneert (geen gevolgschade); - lichte beschadigingen - deur/raam/ hang- en sluitw erk loopt niet soepel 22-B Aanw ezig en compleet, handgreep niet op 1050 mm boven vloerpeil Gebreken, maar deur functioneert (geen gevolgschade); - lichte beschadigingen - deur/raam/ hang- en sluitw erk loopt niet soepel Lichte beschadigingen (functioneert w el; maar krassen, lichte vaalheid e.d.) Aanw ezigheid van tocht-afdichting Aanw ezigheid van tocht-afdichting 28-E < 3 tegels breed/ afw ezigheid verharding b < 80cm of h < 210cm >10 cm Verschillen in vorm Verschillen in toepassing afw erksysteem 25-50% van het oppervlak Zeer sterk verkleurd 15-30 glanseenheden Prestatie eis 3 5 5 5 5 2 3 2 referentie kwaliteit Havensteder referentie kwaliteit Havensteder 22-A 22-B Verharding bij deur 3 tegels breed (3 30cm) 37-B b < 80cm of h < 210cm 36-A >10 cm 36-B Verschillen in vorm 23-A Verschillen in toepassing afw erksysteem 23-C 5-10% van het oppervlak 6 Duidelijk zichtbaar verkleurd 17-D 45-60 glanseenheden 26 24
1-7-2013 39
VOORBEELD: Per norm zijn klassen verduidelijkt in beelden en tekst 1-7-2013 40
App ter ondersteuning van primaire processen NPO,PO,CO just in time 1-7-2013 41
VORRBEELD REFERENTIEKWALITEITEN VERTLAAD NAAR KiB Klasse verloop; minimaal = klasse 5 pluspakket = klasse 0 Nieuwbouw verkoop kwaliteit Verkoop kwaliteit Nieuwbouw huur kwaliteit Pluspakket energie Pluspakket veiligheid Klasse 0 PKVW certificaat veilig wonen Pluspakket Complex toeganke keuze lijkheid pakket Havensteder kwaliteit Klant keuze pakket Plus pakket technisch Klasse 3 Geen PKVW certificaat wel voldoen aan de basis eisen 1tm3 en 3 minuten inbraak werend. Door bewoners zelf aan gebrachte voorzienin gen (ZAV) Minium kwaliteit Klasse 5 Geen PKVW certificaat. 14-1-2013 42
Flexibiliteit en maatwerk klasse kwaliteit 0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 betaalbaarheid KiB = 101 normen (224 subnormen). Dit betekent dus ook dat er evenzoveel knoppen zijn om bij te sturen. Er kan zo direct gereageerd worden op o.a. klantwensen en financieringsmogelijkheden. 1-7-2013 43
Definitie van geluk = Krijgen wat je wilt & willen wat je krijgt = Kwaliteit in balans 1-7-2013 44
Aanmonsteren? 1-7-2013 45
1-7-2013 46