Reactie de Woningstichting op advies milieubeleidsbeleidsplan

Transcriptie

1 Reactie de Woningstichting op advies milieubeleidsbeleidsplan Inleiding In juli 2012 heeft de Woningstichting aan de bewonerscommissies en de huurders formeel advies gevraagd over het ondernemingsplan Hierbij werden de bewonerscommissies en de huurders ondersteund door de Woonbond. In dit traject is het ondernemingsplan in drie werkgroepen besproken, namelijk 1) wonen, primaire focus, 2) kwaliteit van de woning en 3) wonen & zorg, leefbaarheid en participatie. Vervolgens zijn deze thema s op drie verschillende avonden verder besproken. Aan de hand van die discussies is in november 2012 het advies ondernemingsplan aan de Woningstichting verzonden. De Woningstichting heeft inhoudelijk gereageerd op de adviezen van het thema kwaliteit van de woning en een milieubeleidsplan opgesteld. De Woningstichting heeft wederom aan de bewonerscommissies en de huurders advies gevraagd, ditmaal over het milieubeleidsplan. In maart 2013 was hiervoor een discussieavond ingepland. Op basis van deze avond en een terugkoppeling per mail van een zestal huurders/bewonerscommissies is dit advies door de Woonbond opgesteld. Hieronder vindt u per advies onze reactie. Adviezen 1) In het milieubeleidsplan staat net als in het ondernemingsplan dat de haalbaarheid afhankelijk is van externe ontwikkelingen. Het advies is dat dit jaarlijks wordt geëvalueerd en waar nodig wordt aangescherpt. Het milieubeleidsplan is een dynamisch plan, dit betekent dat we dit jaarlijks waar nodig zullen bijstellen. Het is beschreven vanuit de huidige wetenschap en bestaande beleidsuitgangspunten en moet net als het ondernemingsplan worden gezien als een dynamisch plan die ons de richting op het gebied van duurzaamheid geeft. Bij de behandeling van de jaarbegroting zullen we de inhoud van het plan evalueren en op basis daarvan komen tot een besluit om de inhoud te wijzigen. Bij grote veranderingen zullen wij ons plan voorleggen aan de bewonerscommissies. 2) In het plan staan verschillende doelstellingen vermeld (eigen doelstellingen; Aedes; Convenant), die niet volledig met elkaar overeenkomen. Dit werkt verwarrend en kan simpeler. Maak ook helder of de genoemde doelstellingen wel of niet gehaald worden. Bijvoorbeeld dat de doelstellingen van het convenant met het huidige plan niet gehaald worden in 2020 maar in het jaar. 3) Er is in het plan nog onvoldoende aandacht voor de woonlastenwaarborg. Deze staat nog niet helemaal duidelijk beschreven. Gaat het bij alle maatregelen om een individuele garantie en zo niet, in welke gevallen niet? Bovendien wordt geadviseerd om dit samen met een onafhankelijke partij op te stellen, zodat bewoners voldoende vertrouwen krijgen in de woonlastenwaarborg. Daarbij zou een onafhankelijke instantie, zoals de Woonbond, een nuttige rol kunnen vervullen (mede opstellen woonlastenwaarborg en monitoring vooraf en achteraf). De Woningstichting neemt het advies over om het toepassen van een woonlastenwaarborg in het milieubeleidsplan te verduidelijken. Het doel van het inzetten van een woonlastenwaarborg is tweeledig; het geven van een garantie en het geven van vertrouwen aan onze huurders bij het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen tegen een huurverhoging. De Woningstichting investeert in verschillende energiebesparende maatregelen zonder daar een huurverhoging voor te vragen. Voor deze elementen heeft het toepassen van een Woonlastenwaarborggarantie geen meerwaarde. Waar wij de Woonlastenwaarborggarantie op inzetten, zijn de elementen waarvan het rendement niet afhankelijk is van bewonersgedrag en die individueel te meten zijn. Voor het aanbrengen van een aantal

2 energieopwekkende maatregelen waarvoor wij een bijdrage van de huurder vragen, zoals PVzonnepanelen, passen we momenteel een Woonlastenwaarborggarantie toe. Het advies om dit door een onafhankelijke instantie in te zetten om het vertrouwen te krijgen, nemen we niet direct over. Op dit moment loopt ons eerste project met deze toepassing en 80% van de huurders heeft inmiddels aangegeven zoveel vertrouwen te hebben dat ze gebruik maakt van onze aanbieding. 4) Maak helder dat bij elk complex opnieuw wordt bekeken wat het meest geschikte pakket aan maatregelen is en ga niet automatisch uit van het standaard pakket. Houd daarmee ruimte voor extra maatregelen in de toekomst (voorbereid op klimaatneutraal). Het milieubeleidsplan moeten we zien als een algemene beschrijving (een kapstok) die ons richting geeft aan onze duurzaamheidsopgave. Het is geen absolute uitwerking waar alle activiteiten uitputtelijk in beschreven staan. Elke woning en elk project is uniek en vraagt om een maatwerkaanpak. Het standaard pakket zijn de basis maatregelen die bij 80% van onze woningen toegepast zullen/kunnen worden. Omdat dit algemene toepasbare oplossingen zijn, wordt in de investeringsberekeningen rekening gehouden met dit pakket aan maatregelen. Maar in de voorbereiding voor het uitvoeren van een bepaald project of woning wordt een specifiek maatwerkpakket samengesteld dat het beste bij de betreffende woningen past, denk hierbij aan project Haverlanden. 5) Geef in het plan helderheid over de gevolgen van duurzaamheidsmaatregelen voor de huurverhoging en daarmee voor de huurtoeslag. Dit milieubeleidsplan geeft de richting aan onze duurzaamheidsopgave. De helderheid over huurverhogingen en huurtoeslag in combinatie met duurzaamheidsmaatregelen hoort wat ons betreft thuis in het nog vast te stellen nieuwe huurbeleid. 6) Geef aan hoe de Woningstichting aankijkt tegen participatie in duurzame energieprojecten, bijvoorbeeld een grote windturbine. In het milieubeleidsplan staat dat we open staan voor experimenten waarvan wij denken dat ze een bijdrage kunnen leveren aan onze huurders. Op het moment dat er ontwikkelingen zijn waar wij onze bijdrage aan kunnen leveren binnen onze woningvoorraad, zullen wij daarin het initiatief nemen en/of mee participeren. Voor elk project zullen de mogelijkheden en onmogelijkheden in kaart worden gebracht. Het experimenteren met nieuwe concepten die zich nog niet voldoende in de praktijk zijn bewezen, worden hier niet mee bedoeld. Als een initiatief geen directe relatie heeft met onze huurwoningen en het op grond van wettelijke regelingen het niet is toegestaan hierin te participeren, zullen wij hier geen bijdrage aan leveren. We zullen duidelijk verwoorden in ons milieubeleidsplan hoe de Woningstichting aankijkt tegen participatie in duurzame energieprojecten. 7) Er wordt geadviseerd om alle nieuwbouw energieneutraal uit te voeren. Daarnaast kan in de komende jaren bij een geschikt complex geëxperimenteerd worden met renovatie tot energieneutraal niveau. De Woningstichting neemt dit advies met betrekking tot de nieuwbouw niet over.

3 De Woningstichting heeft de ambitie om een eco-corporatie te worden en zal dus naar vermogen bijdragen om de doelstelling van de gemeente Wageningen om in 2030 klimaatneutraal te zijn, te realiseren. Dit betekent dat we, afhankelijk van het project en de mogelijkheden binnen het project, streven naar een zo hoog mogelijk energetisch niveau. Dit kan energie-, klimaatneutraal zijn of alleen maar voldoen aan de wettelijke eisen vanuit het bouwbesluit. Met betrekking tot de bestaande bouw neemt de Woningstichting het advies wel over. De Woningstichting is inmiddels een studie opgestart met het doel te analyseren wat de consequenties zijn om een bestaand complex energieneutraal te maken. Binnen dit traject worden energetische, bouwfysische, geluidstechnische, constructieve aspecten afgewogen. Daarnaast participeren wij in een project, een initiatief van de gemeente Wageningen, om met een consortium (ondernemers uit regio Wageningen) een bestaande woning energieneutraal te maken. 8) Probeer een visie te ontwikkelen van hoe een klimaatneutrale woningvoorraad er in 2030 uitziet (met name isolatie, warmte- en elektriciteitsvoorziening) en werk van daaruit terug. Nu wordt er enkel geredeneerd vanuit de huidige voorraad. Wat zijn de verschillen en is dit haalbaar? De Woningstichting neemt dit advies niet over. De gemeente Wageningen streeft ernaar om in 2030 klimaatneutraal te zijn. Hiervoor heeft de gemeente in de routekaart omschreven welke bijdrage er nodig is om dit te realiseren. Een klimaatneutrale woningvoorraad is daarin geen uitgangspunt. Men vraagt bijvoorbeeld om 50% energiebesparing en 50% energieopwekking die de Woningstichting, huurders en particulieren moeten realiseren. Hierin zijn we mede afhankelijk van nieuwe ontwikkelingen en toepassingen op het gebied van bijvoorbeeld windenergie, biomassa e.d. Noot uit Routekaart Duidelijk is, dat het op deze schaal doorvoeren van deze maatregelen op dit moment nog niet mogelijk is. Dat geldt zowel voor woningcorporaties als voor particuliere woningeigenaren. Naar verwachting zullen in de toekomst een aantal ontwikkelingen plaatsvinden, die de haalbaarheid vergroten 9) Maak voor bewoners transparanter hoe de Woningstichting tot zijn beslissingen komt over welke complexen wanneer aan de beurt zijn voor onderhoud/renovatie. Dit kan bijvoorbeeld middels een beslisboom. Beslissingen die voor medewerkers van de Woningstichting vaak vanzelfsprekend zijn, kunnen voor huurders vaak onbekend zijn. Door jaarlijks de planningen en afwegingen helder te communiceren ontstaat meer begrip bij huurders en bewonerscommissies. Kortom maak niet alleen duidelijk wat je doet maar leg daarbij ook uit waarom je het doet. Zie reactie op het advies ondernemingsplan; In onze meerjarenonderhoudsplanning staat aangegeven welke complexen als eerste aan de beurt zijn voor een groot onderhoudsbeurt. Deze planning is tot stand gekomen op basis van afschrijving en levensduur van elementen en jaarlijkse fysieke plaatselijke controles met betrekking tot de kwaliteit van deze elementen. Op basis van die gegevens wordt bepaald of een groot onderhoudsproject wordt gestart. Dus de woningen die noodzakelijkerwijs moeten worden aangepakt staan voorop. Mede bepalend voor de aanpak is de toekomstwaarde van bepaalde complexen (in exploitatie houden, verkopen of herstructureren). Investeren in complexen die op termijn niet meer voldoen aan woon- en bouwtechnische eisen doen we niet. 10) Het advies om naast de huurprijs ook een indicatie van de energielasten op te nemen wordt door de Woningstichting overgenomen. Verwerk ook in het milieubeleidsplan hoe en wanneer dit gedaan wordt. Een lokaal woonlastenonderzoek (in samenwerking met bijvoorbeeld de gemeente) kan hierbij helpen en inzicht bieden in wijken die extra aandacht nodig hebben.

4 Dit milieubeleidsplan geeft de richting van onze duurzaamheidsopgave. De helderheid over de combinatie huurprijs en energielasten hoort wat ons betreft thuis in het huurbeleid. Zie reactie op het advies ondernemingsplan; Indien mogelijk, om naast de huurprijs een indicatie van de energielasten, en daarmee de woonlasten te geven bij nieuwe verhuringen, zullen we dat zeker gaan doen. De Woningstichting is zich bewust van het feit dat toekomstige huurders niet meer alleen gefocust zijn op de huurlasten, maar steeds meer op de totale woonlasten (huur en energieverbruik). 11) Het aanbod van de Woningstichting is mooi. Er kan erg veel, maar bij huurders ontbreekt deze kennis. Probeer hier periodiek aandacht aan te geven, bijvoorbeeld met een advertentie of persbericht. 12) De Woningstichting neemt het advies over om samen met de bewoners enquêtes op te stellen voor en na onderhoud/renovatie. Verwerk deze aanpak ook in het milieubeleidsplan middels een stappenplan over hoe overleggen en enquêtes met de bewoners worden gevoerd. Dit milieubeleidsplan geeft de richting van onze duurzaamheidsopgave. De helderheid over het betrekken van bewonerscommissies bij opstellen van enquêtes hoort wat ons betreft thuis in het participatievraagstuk en gaat verder dan alléén duurzaamheid. 13) Houd er rekening mee dat een verschuiving van woonlasten (van lagere energie nota naar hogere huur) onder invloed van landelijk beleid (zoals een fikse korting op de huursubsidie) in de toekomst ongewenste bijeffecten zou kunnen hebben. Of in bepaalde gevallen zelfs onmogelijk is, bijvoorbeeld voor zittende huurders in woningen rond de liberalisatie grens. Probeer hier op te anticiperen en kijk of er met een groep geïnteresseerde huurders ook tot andere financieringsconstructies gekomen kan worden voor die investeringen in duurzaamheid die leiden tot een huurverhoging. Hiermee wordt de keuzevrijheid vergroot en kunnen meer mensen over de streep getrokken worden om de uiteindelijke doelstellingen te bereiken. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan een ZAV beleid voor zonnepanelen. Hierin worden afspraken gemaakt over de kwaliteit van de panelen, de afschrijving van de panelen en daarmee de overnamesom bij verhuizing. Op deze manier heeft de Woningstichting meer financiële ruimte voor andere besparingsprojecten en heeft de huurder het volledige voordeel van de zonnepanelen. De verschillende opties kunnen dan door de individuele huurder naast elkaar gelegd worden, zodat voor iedereen duidelijk is waar en op welke termijn de voordelen liggen. Wij nemen het advies over om te onderzoeken om duurzame energieopwekkingssystemen, zoals zonnepanelen en WKO op een zo gunstig mogelijk wijze te financieren: namelijk zowel in het voordeel van de huurder, als van de verhuurder. Op dit moment zijn we in het kader van het project Torckdael bezig met het opzetten van een afzonderlijke rechtspersoon, waarin dergelijke voorzieningen kunnen worden ondergebracht. We onderzoeken de mogelijkheid om hierin ook andere voorzieningen onder te brengen. Bovendien kan financiering van de investeringen wellicht plaatsvinden via duurzame banken zoals ASN en Triodosbank. 14) De huurders en bewonerscommissies vinden de inzet van de Woningstichting erg positief en willen in de toekomst graag betrokken blijven bij de plannen van de Woningstichting.

5 Sinds de komst van de agendacommissie Participatie bespreken we per onderwerp op welke manier we huurders betrekken. Dit zullen we ook blijven doen als het gaat om duurzame ontwikkelingen in relatie tot het milieubeleidsplan.