uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte De Magnolia VX DEDEMSVAART Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Bewoners aanwezig op zitting: [xxx] Wederpartij Naam: [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde: [xxx] Kern van de uitspraak De tussen partijen geldende huurprijs wordt vanaf 1 maart 2013 tijdelijk verlaagd tot 502,92 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 13 februari 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 5 februari 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 30 mei 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Bij brief van 21 juni 2013 heeft de eigenaar zijn commentaar op het rapport van voorbereidend onderzoek gezonden. Hierin geeft hij onder andere aan dat hij en de verhuurder de oorzaak van de gladheid tot nu toe elders hebben gezocht. De eigenaar zal de komende veertien dagen de bevindingen van de Huurcommissie checken en bij een gelijke bevinding zal hij het probleem van het afschot op laten lossen. Ter zitting zijn onderstaande zaken gevoegd behandeld: Woonruimte De Magnolia De Magnolia De Magnolia De Magnolia De Magnolia De Magnolia De Magnolia De Magnolia De Magnolia De Magnolia De Magnolia De Magnolia De Magnolia Zaaknummer ZKN ZKN ZKN ZKN ZKN ZKN ZKN ZKN ZKN ZKN ZKN ZKN Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring bewoners: Gisteren is het schoonmaakbedrijf ook met water gaan gooien op de galerij om te kijken waar het water blijft staan. Ik vind het frappant dat dit één dag voor de zitting wordt gedaan; Het probleem is dat de vloer spekglad is; Het laatste jaar zijn er vijf mensen gevallen en de huisarts en fysiotherapeut gingen ook bijna onderuit; De galerij is open en ligt op het zuidwesten; Een paar jaar geleden zijn er afvoerputjes gemaakt, maar deze zitten op een plek waar het water niet staat; In het informatieboekje van de verhuurder staat dat onderhoud, reparatie en schoonmaakwerkzaamheden voor rekening van de verhuurder zijn; Wij hebben brieven van de verhuurder ontvangen waarin de mogelijkheden met betrekking tot de galerij staan, namelijk het dichtzetten met glas en het uitvoeren van de vloer met antislip. Ik vraag me af waarom dat zou moeten als de vloer al antislip is? Pagina 2 van 6

3 Langs het hek zitten goten. Bij sommige huurders is dit dicht gelegd met hout, maar het water kan wel weg. Je zou verwachten dat de vloer naar die kant afloopt, maar het ligt op tegenschot; Wij zijn van mening dat het aanbrengen van een coating en afschot van de vloer geen woningverbeterende maatregelen zijn; De brandtrappen zijn in ons complex niet dicht, daarom doet de videofoon voor ons weinig tot niets. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik zal de commissie zo snel mogelijk een overzicht met de geldende huurprijzen sturen; De oorzaak betrof gladheid, er zijn waterafvoeren gemaakt waar het water bleef staan. Er zijn hiervoor gaten in de vloer gemaakt, maar dat is niet afdoende gebleken; Wij willen, zonder huurverhoging, wel extra afvoeren maken maar in de ogen van de meeste huurders is dat niet voldoende. Dan moeten we een stap verder gaan door bijvoorbeeld de vloer te behandelen met een coating en dat zien wij als wens tot woningverbetering; Er zit een wybertjesmotief op de vloer. Deze antislipvloer wordt overal toegepast en voldoet aan de wet en regelgeving; Op de vraag van de commissie of er een slipproef is uitgevoerd, moet ik antwoorden dat dit volgens mij niet is gedaan. Wij hebben geen metingen verricht, want wij zijn geen eigenaar. We hebben wel zelf geconstateerd dat de afwatering niet voldoende was; Ondanks aanpassing van de plasvorming ervaart men de vloer nog als glad en volgens de eigenaar is dat een wens tot woningverbetering; Wij vinden het vervelend dat het zo lang duurt. Wij doen wat in onze macht ligt om het op te lossen; Ik heb niet naar de puntentellingen gekeken, ik neem aan dat het goed is. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De verhuurder heeft per fax van 28 juni 2013 de huurbedragen van de verschillende appartementen per 1 juli 2013 doorgegeven. Voor dit adres staat een huurprijs van 573,46 per maand vermeld. De Huurcommissie gaat in deze procedure echter uit van de geldende huurprijs op 28 februari Op die datum was de huurprijs volgens de rapportage onbekend. COUGB ENV Pagina 3 van 6

4 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: - Op de galerijvloeren (1 e, 2 e en 3 e etage) blijven na regen plassen staan. In de galerijvloeren loopt aan de zijde van de woningtoegangsdeuren een afvoergoot. Ten tijde van het onderzoek was sprake van droog weer. Een bewoner heeft een emmer water over de galerijvloer gegoten. Duidelijk is geworden dat nauwelijks sprake is van afschot. Plassen water blijven langdurig staan. In de winter levert dit gevaarlijke situaties op bij bevriezing. Enkele bewoners zijn als uitgegleden. Rapporteur heeft bovendien op diverse plaatsen veel aftekeningen van vocht op de vloeren waargenomen waaruit blijkt dat regenwater onvoldoende wordt afgevoerd. Opgemerkt wordt dat het complex voornamelijk wordt bewoond door ouderen. De vloer betreft een antislipvloer welke echter doordat langdurig regenwater blijft staan niet voldoende bescherming biedt tegen uitglijden. In een bejaardencomplex levert een en ander extra gevaar op. De verhuurder heeft het probleem kennelijk onderkend, omdat al enkele jaren na de oplevering extra afvoeren zijn gemaakt in de vloeren. Deze afvoeren zijn niet afdoende gebleken. Dit is een gebrek analoog aan het gebrek in de categorie C (nummer T10). Bij een gebrek in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de maximale huurprijs redelijk. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 132 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 maart 2013 vast op 132 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 628,65 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van 628,65 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 502,92 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 13 februari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 maart COUGB ENV De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de geldende huurprijs betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Een eventueel aangezegde huurverhoging per 1 juli 2013 kan dan ook geen doorgang vinden. Pagina 4 van 6

5 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon. Dit brengt in principe met zich dat verhuurder in iedere zaak een vergoeding (leges) van 450,00 aan de Staat zou dienen te betalen. Hardheidsclausule Nu echter in deze gelijke of nagenoeg gelijke verzoeken, die gevoegd ter zitting zijn behandeld, inhoudelijk volstaan is met één (danwel gelijkluidend) rapport van onderzoek, is dit voor de commissie aanleiding de hardheidsclausule (van art. 7, lid 9 Uhw) toe te passen. Dit houdt in dat voor alle 13 uit dit complex op de zitting behandelde verzoeken (ex art. 257 BW) verhuurder veroordeeld wordt tot betaling van maximaal 3 x 450,00 aan leges en in alle andere zaken tot 25,00 aan leges per zaak. In totaal moet verhuurder daarom aan leges betalen: (3 x 450,00 = 1.350, x 25,00 = 250,00 =) 1.600,00. Dit bedrag zal worden ingevorderd door het Centraal Justitieel Incasso Bureau (CJIB). Huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 maart 2013 het volgende ernstige gebrek: - Op de galerijvloeren van de 1 e, 2 e en 3 e etage blijven na regen plassen staan. Er is nauwelijks sprake van afschot. Het regenwater wordt onvoldoende afgevoerd. In de winterperiode levert dit gevaarlijke situaties op bij bevriezing (gevaar voor uitglijden). De door verhuurder aangebrachte extra afvoeren zijn niet afdoende gebleken. Dit is een gebrek analoog aan het gebrek in de categorie C (nummer T10). Het puntenaantal van de woonruimte is 132 punten. De huurprijs die geldt op 28 februari 2013 wordt vanaf 1 maart 2013 tijdelijk verlaagd tot 502,92 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 5 van 6

6 Kosten De verhuurder moet 1.600,00 leges betalen. Het gaat hierbij om de zaaknummers: ZKN , ZKN , ZKN , ZKN , ZKN , ZKN ,, ZKN , ZKN , ZKN , ZKN , ZKN en ZKN De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. ZWOLLE, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsvoorzitter Zittingsleden COUGB ENV Pagina 6 van 6