Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Scheldepoortstraat BK NIEUW- EN SINT JOOSLAND Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 502,60 per maand wordt vanaf 1 mei 2015 tijdelijk verlaagd tot 201,04 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 11 oktober 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 21 april 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 2 december 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 6

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Het rapport klopt. De omschrijving is goed. Ik had foto's van gevolgschade meegezonden, die zijn niet opgenomen in het rapport. Het is in principe nog steeds zo. In februari is contact opgenomen door het onderhoudsbedrijf. Zij wilden met mij alle punten nogmaals doorlopen. Dit had ik al gedaan met de medewerker van verhuurder en met de onderzoeker. Ik had geen tijd op dit moment ook geen tijd in verband met mijn werk. Als zij concreet een plan hebben om werk uit te voeren, dan ben ik altijd bereid om een afspraak te maken. Toen ik dit huis ging huren, was het een heel mooi huis. Na een paar weken kwamen de vochtklachten. Ik heb meteen een brief gestuurd. Er zijn diverse afspraken gemaakt en plannen gemaakt, maar dat werd niet uitgevoerd of nagekomen. Het vertrouwen in een goede oplossing is hierdoor weg. Ik heb contact gehad met de medewerker van verhuurder. Nu is er voor deze week een afspraak gemaakt. In februari was het de zoveelste afspraak die het onderhoudsbedrijf wilde maken, waarbij weer zaken worden besproken, niet genoteerd of niet nagekomen. Daar neem ik geen verlofdagen voor op. Er is vaak contact geweest met verhuurder, maar verhuurder toont weinig inzet. Dit is ook de ervaring van de buren en de voorgaande huurder. Pas nu, met de zaak bij de huurcommissie, kan er plots wel een mail worden gestuurd. Ik wil de zaak zo spoedig mogelijk afronden. Daarnaast wil ik een compensatie voor alle ellende die ik hier heb meegemaakt. Mijn gezondheid gaat achteruit, mijn spullen zijn kapot etc. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Vorig jaar februari zijn de muren geïnjecteerd. Dit heeft een behoorlijke tijd nodig om te drogen. In mei bleek dat het onvoldoende was. We hebben afgesproken nog even te wachten, misschien dat het verder zou drogen. Het is nadien niet voortvarend meer opgepakt, dat verdient geen schoonheidsprijs. Bij de buren op 27 is een zelfde probleem. Daar hebben we een ander bedrijf ingeschakeld. Wij willen dezelfde werkzaamheden ook graag bij huurder uitvoeren en dan na het drogen ook de gevolgschade aanpakken. Het is ook nu niet meteen opgelost. Het drogen van de muren zal ook nu nog tijd in beslag nemen. Huurder heeft ook nog een klacht over de kozijnen, ramen en deuren. Het complex stond in de planning voor een schilderbeurt. Nu wordt deze zomer het houtwerk vervangen door kunststof, ook de dakkapel wordt meegenomen. De woning moet ook constructief worden aangepakt bij het plaatsen van de kunststof kozijnen. De lateien worden verstevigd, anders raken de stenen mogelijk los. Niet altijd gaat een medewerker naar de woning die van alles op de hoogte is. Wij hebben nu één medewerker aangesteld als contactpersoon, zodat ook de meer complexe zaken goed in beeld komen. Door het onderhoudsbedrijf is contact opgenomen met huurder. Men kan niet alles vanachter het bureau verzinnen. Bij de buren is het in februari Pagina 2 van 6

3 uitgevoerd. Aansluitend zou dit bij huurder kunnen. Het onderhoudsbedrijf heeft een gespecialiseerde onderaannemer aangetrokken om deze werkzaamheden uit te voeren. Intern heb ik mijn ongenoegen over de gang van zaken kenbaar gemaakt. Vanaf december is door het onderhoudsbedrijf één telefoontje gepleegd. Dat is onvoldoende om een dergelijke zaak goed op te pakken. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 mei Op die datum was de huurprijs 502,60 per maand. Onderhoud en gebreken De commissie heeft er kennis van genomen dat de klachten van huurder betrekking hebben op optrekkend vocht en de gevolgen hiervan in de woning. In februari 2015 zijn de muren geïnjecteerd. In mei 2015 is vastgesteld dat de muren nog onvoldoende droog waren en dat deze nog verder moesten drogen. Nadien is de klacht van huurder niet adequaat behandeld, geeft verhuurder aan. Verhuurder geeft aan dat er inmiddels andere werkzaamheden zijn uitgevoerd bij de buren en dat die werkzaamheden wel tot resultaat leiden. In de week na zitting hebben huurder en verhuurder een afspraak gemaakt. De commissie vertrouwt er op dat ook de oorzaak van de klacht van huurder binnen afzienbare tijd zal worden aangepakt. Verhuurder heeft al aangegeven dat ook bij deze werkzaamheden de meeste tijd zal gaan zitten in het drogen van de muren. Huurder heeft ook klachten ten aanzien van tochtproblemen. Door rapporteur is deze klacht niet aangemerkt als een ernstig gebrek. Verder is er sprake van slecht schilderwerk en beginnend houtrot, vooral bij de dakkapellen. Omdat deze klacht nog niet heeft geleid tot hinder in de woning (er is geen sprake van lekkage via de kozijnen) is deze situatie niet aangemerkt als een gebrek. Door verhuurder wordt ter zitting aangegeven dat de geplande schilderbeurt niet is doorgegaan, maar dat al het houtwerk door kunststof wordt vervangen. Ten aanzien van de verwarming is door rapporteur vastgesteld dat de radiatoren niet gelijkmatig warm worden. Verhuurder zal op korte termijn de voetventielen van de radiatoren opnieuw laten inregelen. De klacht is vooralsnog niet aangemerkt als een ernstig gebrek. Huurder heeft niet met een deskundigenrapport aangetoond dat dit anders is. COUGB ENV Ten aanzien van de badkamer, waarvan rapporteur aangeeft dat deze onvoldoende kan worden geventileerd, zijn door huurder en verhuurder geen aanvullende opmerkingen gemaakt. Pagina 3 van 6

4 Ten aanzien van de gevolgschade aan het zachtboard plafond van de dakkapel in de slaapkamer aan de achterzijde is door verhuurder al tijdens het onderzoek toegezegd dat dit op korte termijn wordt verholpen. Huurder heeft aangegeven dat hij de toegezonden foto's van schade aan zijn spullen mist in het rapport. Verder merkt huurder op dat hij een compensatie wenst voor de schade aan zijn spullen en de achteruitgang van zijn gezondheid. Door de commissie wordt aangegeven dat binnen deze procedure uitsluitend de onroerende zaak, de woonruimte, kan worden besproken. De staat van de woning kan leiden tot een tijdelijke huurprijsverlaging. Ten aanzien van de door huurder geleden schade (materieel of immaterieel) kan en mag de Huurcommissie geen uitspraak doen. Huurder kan overwegen om verhuurder aansprakelijk te stellen. Wellicht dat huurder en verhuurder dit in onderling overleg kunnen oplossen. Bij een blijvend geschil kan huurder zich wenden tot de rechter. Meer informatie hierover kan huurder inwinnen bij het Juridisch Loket. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie de volgende ernstige gebreken: Er is sprake van optrekkend vocht in het stucwerk van de kopgevel, de bouwmuur en dragende muren van de woonkamer. De luchtvochtigheid is hoog. Er is sprake van stankoverlast, vooral bij de inbouwkast in de woonkamer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). Er is sprake van een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de doucheruimte. Er is sprake van vochtoverlast en enige schimmelvorming. Dit is een gebrek in categorie C, nummer 1. De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs ( 502,60). De huurder betaalt dus 201,04 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 11 oktober Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 mei De huurverlaging geldt totdat de gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 502,60 betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Pagina 4 van 6

5 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 mei 2015 de volgende ernstige gebreken: Er is sprake van optrekkend vocht in het stucwerk van de kopgevel, de bouwmuur en dragende muren van de woonkamer. De luchtvochtigheid is hoog. Er is sprake van stankoverlast, vooral bij de inbouwkast in de woonkamer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). Er is sprake van een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de doucheruimte. Er is sprake van vochtoverlast en enige schimmelvorming. Dit is een gebrek in categorie C, nummer 1. De geldende huurprijs van 502,60 wordt vanaf 1 mei 2015 tijdelijk verlaagd tot 201,04 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. MIDDELBURG, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme mr. J.C.F. van Gelder en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6