EEN EVALUATIE VAN HET FEDERALE WONINGHUURRECHT Tussentijds rapport inzake duur en opzegging, waarborg en woningkwaliteit

Transcriptie

1 EEN EVALUATIE VAN HET FEDERALE WONINGHUURRECHT Tussentijds rapprt inzake duur en pzegging, waarbrg en wningkwaliteit Prf. dr. Bernard Hubeau & Diederik Vermeir

2

3 EEN EVALUATIE VAN HET FEDERALE WONINGHUURRECHT Tussentijds rapprt inzake duur en pzegging, waarbrg en wningkwaliteit Prf. dr. Bernard Hubeau & Diederik Vermeir Prjectbegeleiding: Prf. dr. Bernard Hubeau Leuven, maart 2014

4 Het Steunpunt Wnen is een samenwerkingsverband van de KU Leuven, LUCA Schl f Arts (Sint-Lucas Brussel-Gent), de Universiteit Hasselt, de Universiteit Antwerpen en het Onderzeksinstituut OTB van de TU Delft (Nederland). Binnen het Steunpunt verzamelen nderzekers van verschillende wetenschappelijke disciplines bjectieve gegevens ver de wningmarkt en het wnbeleid. Via gedegen wetenschappelijke analyses wensen de nderzekers bij te dragen tt een langetermijnvisie p het Vlaamse wnbeleid. Het Steunpunt Wnen wrdt gefinancierd dr de Vlaamse verheid, binnen het prgramma Steunpunten vr Beleidsrelevant Onderzek Gelieve naar deze publicatie te verwijzen als vlgt: Hubeau B. & Vermeir D. (2014), Een evaluatie van het federale wninghuurrecht. Tussentijds rapprt Gelieve inzake naar deze duur publicatie en pzegging, te verwijzen waarbrg als en vlgt: wningkwaliteit, Steunpunt Wnen, Leuven, 180 p. typ de bibligrafische referentie van de publicatie Vr meer infrmatie ver deze publicatie bernard.hubeau@uantwerpen.be, Vr diederik.vermeir@uantwerpen.be meer infrmatie ver deze publicatie typ adres(sen) van de crrespnding authrs In deze publicatie wrdt de mening van de auteur weergegeven en niet die van de Vlaamse verheid. De Vlaamse verheid is niet aansprakelijk vr het gebruik dat kan wrden gemaakt van de pgenmen gegevens. D/typ D/2014/4718/4 het jaartal/4718/typ ISBN het deptnummer ISBN typ het ISBN nummer typ 2014 het STEUNPUNT jaartal WONEN STEUNPUNT WONEN Niets uit deze uitgave mag wrden verveelvuldigd en/f en/f penbaar gemaakt dr dr middel middel van van druk, druk, ftcpie, ftcpie, micrfilm micrfilm p f p welke andere wijze k, znder vrafgaande schriftelijke testemming van de uitgever. N part f this bk may be reprduced in any frm, by mimegraph, film r any ther means, withut permissin in writing frm the publisher. p.a. Secretariaat Steunpunt Wnen HIVA - Onderzeksinstituut vr Arbeid en Samenleving Parkstraat 47 bus 5300, BE 3000 Leuven Dit rapprt is k beschikbaar via

5 Situering van het nderzek Met het federale regeerakkrd van 1 december 2011 werd de reginalisering van de wninghuur naar de gewesten in het vruitzicht gesteld. Dr deze bijkmende bevegdheidsverdracht in kader van de zesde staatshervrming zal de Vlaamse decreetgever een eigen, divergent wninghuurrecht kunnen aannemen. De bestaande federale huurwetgeving zal daarbij in eerste instantie van tepassing blijven zlang p gewestelijke niveau geen regulerende initiatieven wrden ndernmen. Inhudelijk werd het federale wninghuurrecht echter niet meer systematisch geëvalueerd sinds de vrbereiding van de wetswijziging van 13 april , waarbij het een evaluatie van de Huurwet van 20 februari 1991 betrf. Ok nadien werden ng verschillende, disparate wijzigingen drgeverd. Op deze maatregelen kwam echter veel kritiek. In de literatuur werd nder meer gewezen p inhudelijke en juridisch-technische nvlmaaktheden, naast een gebrek aan visie en vrafgaand verleg met de sectr. Een harmnieus uitgekiende huurwetgeving is nchtans van essentieel belang m vr huurders het recht p een behrlijke huisvesting te verzekeren en eigenaars tegelijkertijd een behrlijk rendement p hun nrerende investering te garanderen. Bvendien wrdt p federaal niveau tt p heden vral een huurbeleid geverd uitgaande van het vereenkmstenrecht: de regels uit het Burgerlijk Wetbek trachten in hfdzaak de juridische verhuding tussen huurder en verhuurder te regelen. Weliswaar wrden daarbij dr middel van dwingende bepalingen bepaalde belangen van de betrkken partijen beschermd, tch biedt de integratie van het privaat huurrecht in het gewestelijk huisvestingsbeleid ngetwijfeld meer mgelijkheden m de private huurmarkt te sturen. Het vrliggende rapprt wil daarm het wninghuurrecht aan een analyse nderwerpen, aanduiden welke knelpunten er bestaan in de huidige wetgeving en schetsen welke meerwaarde kan gecreëerd wrden dr de samenveging van het private huurrecht met de bestaande gewestelijke bevegdheden inzake het huisvesting. De bedeling is daarbij m een beleidsmatige en juridischtechnische insteek te geven ter vrbereiding van een tekmstig Vlaams wninghuurrecht. Dit rekening hudend met huidige en te vrziene prblemen p de private huurmarkt 2, een inschatting van effecten en aandachtspunten aangereikt dr de actren in het Beleidsveld Wnen. Aanpak en verdere planning In een eerste fase werd aan de hand van een studie van literatuur, beleidsrapprten en nta s een lijst pgesteld van de actuele prblemen nder de federale Wninghuurwet. Dit gebeurde aan de hand van vier verkepelende thema s (wnkwaliteit, wnzekerheid, financiële aspecten en een restcategrie), waarbij zwel juridisch-technische als beleidsmatige knelpunten aan bd kwamen. 1 Met name in het Verslag van de Bijzndere Cmmissie vr de evaluatie van de gevlgen van de Wet van 20 februari 1991 hudende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetbek inzake huishuur. 2 WINTERS, S., De Vlaamse private huurmarkt: pleidi vr een beleid, Ruimte en Maatschappij, 2010, p ; VLAAMSE WOONRAAD, Naar een beleid ter ndersteuning van de private huurwningmarkt (advies van 30 september 2010), Brussel, VWR, 2010, 23 p. 1

6 Daarnaast werd een brede grep van persnen uit het veld gecntacteerd. Aan hen werd in de eerste plaats gevraagd wrden f ze bereid zuden zijn m deel te nemen aan een frumgrep en welke thema s ze bij een evaluatie van de Wninghuurwet naar vr zuden willen schuiven. Verder werd k gevraagd m in het kader van de geplande bevegdheidsverdracht een SWOT-analyse p te stellen met betrekking tt de actuele federale huurwetgeving. De input die p manier verkregen werd, vrmde naast de literatuur een tweede brn van infrmatie. Met het vrlpige resultaat van het nderzek werd vervlgens teruggekppeld naar een frumgrep, die eveneens bestnd uit een brede grep van actren. De situatieschets die zdende was tt stand gekmen, diende daarbij als aanzet tt discussie, waarna tt een selectie werd vergegaan van een aantal priritaire nderwerpen die dr thematische werkgrepen zuden wrden uitgediept. Tijdens de bijeenkmsten van deze werkgrepen was het de bedeling m aan de hand van verlegen discussiemmenten de betrkken rganisaties vanuit hun nderscheiden belangen te laten meedenken ver specifieke prblemen. Dit ten einde tt breed gedragen plssingsspren en mgelijke beleidspties vr een gewestelijk wninghuurrecht te kmen. Z kwamen in de peride september december 2013 drie werkgrepen samen m diverse (sub)thema s te bespreken. De insteek vr het debat werd daarbij gevrmd wrden dr situerende nta s die dr het nderzeksteam werden samengesteld vlgens de systematiek van de reguleringsimpactanalyse s (RIA s). Ok de uiteindelijke bevindingen van de werkgrepen werden p die manier weergegeven. Meer cncreet werden vlgende werkgrepen pgericht: 1. Werkgrep Financiële aspecten Vrzitter: Sien Winters (Steunpunt Wnen) Subthema: de huurwaarbrg Samenstelling: - Vlaams Huurdersplatfrm (VHP) - HUURpunt - Verenigde Eigenaars (VE) 3 - Cnfederatie Immbiliënberepen Vlaanderen (CIB) - Berepsinstituut van Vastgedmakelaars (BIV) - Kenniscentrum Vlaamse Steden (KVS) - Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) - OCMW Gent - Kninklijke Federatie van het Belgisch ntariaat - Netwerk tegen Armede - Belgische Federatie van de Financiële sectr (Febelfin) - Administratie Wnen-Vlaanderen 2. Werkgrep Cntractuele aspecten Vrzitter: Maarten Dambre (Universiteit Gent) Subthema: duur en pzegging Samenstelling: 3 Vrheen het Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaars Syndicaat (AES). 2

7 - Vlaams Huurdersplatfrm (VHP) - Verenigde Eigenaars (VE) - Cnfederatie Immbiliënberepen Vlaanderen (CIB) - Berepsinstituut van Vastgedmakelaars (BIV) - Kenniscentrum Vlaamse Steden (KVS) - Kninklijke Federatie van het Belgisch ntariaat - Administratie Wnen-Vlaanderen 3 Werkgrep Wningkwaliteit Vrzitter: Maarten Dambre (Universiteit Gent) Subthema s: herstellingen, renvatiehuur, afstemming met de VWC, plaatsbeschrijving Samenstelling: - Vlaams Huurdersplatfrm (VHP) - HUURpunt - Verenigde Eigenaars (VE) - Cnfederatie Immbiliënberepen Vlaanderen (CIB) - Berepsinstituut van Vastgedmakelaars (BIV) - Kenniscentrum Vlaamse Steden (KVS) - Vlaamse Wninspectie - OCMW Gent - Kninklijke Federatie van het Belgisch ntariaat - Administratie Wnen-Vlaanderen Naast de genemde rganisaties werd k het Kninklijk Verbnd van Plitie en Vrederechters uitgendigd m deel te nemen aan de gesprekken. Uiteindelijk werd hun inbreng gerealiseerd aan de hand van twee interviews met persmagistraat Bert Janssens (vrederechter arrndissement Antwerpen, 5 de kantn). Het vrliggende rapprt vrmt, binnen het geheel van het nderzek, echter slechts een tussentijdse stand van zaken. Uit de situatieschets en de feedback van het werkveld bleek immers dat het rsprnkelijk vrziene tijdsbestek te beperkt was m alle gewenste thema s grndig te kunnen behandelen. Om die reden zal in de tweede helft van 2014 een tweede reeks werkgrepen pgestart wrden waarin niet behandelde thema s aan bd zullen kmen. De aanpak van het nderzek en de samenstelling van de werkgrepen zal daarbij gebeuren naar analgie met de behandeling van de thema s uit het eerste deel van het nderzek. In een laatste stadium zullen bvendien k experten wrden betrkken. De bedeling is dat zij fungeren als klankbrd bij de aanbevelingen die in samenspraak met het werkveld zijn ntstaan. De uiteindelijke aanbevelingen (bundeling eerste en tweede tussentijds rapprt, inclusief feedback van de expertencmmissie) zullen midden 2015 verwerkt wrden tt een eindrapprt. 3

8 Inhudspgave Situering van het nderzek... 1 Aanpak en verdere planning... 1 Inhudspgave... 4 DEEL I: INLEIDING... 9 A. De Wninghuurwet... 9 A.1 Een federaal huurbeleid?... 9 A.2 De krachtlijnen van de Wninghuurwet... 9 A.3 Cnclusie B. Naar een Vlaams huurbeleid B.1 Een versnipperde bevegdheidsverdeling B.2 De private huurmarkt: een stand van zaken B.3 De Vlaamse Wncde B.4 Een bijkmende delstelling in kader van de bevegdheidsverdracht DEEL II: WONINGHUUR - EEN OVERZICHT VAN PROBLEEMGEBIEDEN PROBLEEMGEBIED 1: DE WONINGKWALITEIT Algemene beschuwingen De renvatiehuurvereenkmst De staat van het gehuurde ged De levering en het nderhud van het gehuurde ged PROBLEEMGEBIED 2: FINANCIËLE ASPECTEN EN DE BETAALBAARHEID VAN DE HUUR Algemene beschuwingen De vaststelling van de huurprijs De bekendmaking van de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten De huurwaarbrg De aanrekening van ksten en lasten Opeenvlgende cntracten van krte duur Juridische cntext Knelpunten en prblemen PROBLEEMGEBIED 3: DE WOONZEKERHEID VAN DE HUURDER Algemene beschuwingen De duur en de pzegging van de vereenkmst De registratieverplichting

9 PROBLEEMGEBIED 4: DE VORM VAN DE OVEREENKOMST EN DE VERPLICHTE BIJLAGEN Algemene beschuwingen De vrm van de vereenkmst De plaatsbeschrijving De vulgariserende bijlage De elementaire vereisten van veiligheid, gezndheid en bewnbaarheid DEEL III: RESULTATEN VAN DE WERKGROEPEN Vrafgaand I. WERKGROEP FINANCIËLE ASPECTEN - DE HUURWAARBORG A. Operatinele delstellingen (Artikel 10 Wninghuurwet) A.1 Het garanderen van een behrlijk rendement vr de verhuurder A.2 Het vermijden van misbruiken A.3 Verzekeren van de betaalbaarheid en de annieme verstrekking van de waarbrg B. Prbleemanalyse B.1 De juridische cntext: drie vrmen van huurwaarbrg (artikel 10 Wninghuurwet) B.2 De intenties van de wetgever B.3 Knelpunten en prblemen B.3.1 Juridisch-technische prblemen B.3.2 Deltreffendheid C. De wetswijziging van C.1 De wijze waarp de waarbrg wrdt samengesteld: het systeem van de bankwaarbrg en de prblematiek mtrent de annimisering C.1.2 De verhuurders C.1.3 De huurders C.1.4 De OCMW s C.2 De grtte van de waarbrg: twee maanden huur bij een waarbrg in geld C.2.1 De verhuurders C.2.2 De huurders D. Beleidspties en effecten D.1 Het instellen van een huurwaarbrgfnds D.1.1 Een centraal huurwaarbrgfnds D.1.2 Een selectief huurwaarbrgfnds D.2 Aanpassing van artikel 10 Wninghuurwet D.3 Optimaliseren van de tussenkmst van de OCMW s bij de samenstelling van de huurwaarbrg

10 II. WERKGROEP CONTRACTUELE ASPECTEN - DUUR EN OPZEGGING A. Operatinele delstellingen A.1 Wnzekerheid van de huurder en zijn gezin bevrderen A.2 Herstellen van de vernderstelde cntractuele gelijkheid tussen huurder en verhuurder 72 A.3 Waarbrgen van de rechten van de huurder met betrekking tt de staat van het ged A.4 Het garanderen van een zekere huurprijsstabiliteit A.5 Verhgen van het aantal geregistreerde huurvereenkmsten B. Prbleemanalyse B.1 De juridische cntext: het principe van de negenjarige huur (artikel 3 Wninghuurwet) B.2 De intenties van de wetgever B.3 Knelpunten en prblemen B.3.1 Juridisch-technische prblemen B.3.2 Deltreffendheid C. Beleidspties en effecten C.1 Verhgen van de rechtszekerheid dr juridisch-technische aanpassingen C.1.1 De prblematiek van de tegenpzegging C.1.2 Opzeggingsmgelijkheden bij een huurvereenkmst van krte duur C.1.3 De sanctie in geval van niet-registratie C.2 Deltreffendheid: het verzekeren van de wnzekerheid van de huurder en een behrlijk rendement vr de verhuurder C.2.1 De prblematiek van de veelvrkmende krtlpende vereenkmsten C.2.2 De sanctie bij niet-registratie van de vereenkmst C.2.3 Opzeggingsmgelijkheden in het stelsel van de negenjarige huur III. WERKGROEP WONINGKWALITEIT - HERSTELLINGEN AAN HET GEHUURDE GOED A. Operatinele delstellingen (artikelen 1720, 1754 en 1755 B.W.; artikel , 2 Wninghuurwet) A.1 Verhgen van de rechtszekerheid A.2 Herstellen van de vernderstelde cntractuele gelijkheid tussen huurder en verhuurder. 98 B. Prbleemanalyse B.1 De juridische cntext: de regeling van het algemeen huurrecht en artikel 2, 2 Wninghuurwet B.2 De intenties van de wetgever B.3 Knelpunten en prblemen B.3.1 Deltreffendheid: de frmulering van artikel 1754 Burgerlijk Wetbek B.3.2 Juridisch-technische verbeteringen

11 C. Beleidspties en effecten C.1 De frmulering van artikel 1754 B.W C.2 Juridisch-technische verbeteringen IV. WERKGROEP WONINGKWALITEIT - AFSTEMMING OP DE VLAAMSE WOONCODE, RENOVATIEHUUR A. Operatinele delstellingen (artikel 2 en artikel 8 Wninghuurwet) A.1 Waarbrgen van de minimumkwaliteit van het wnpatrimnium A.2 Verbeteren van de kwaliteit van het wnpatrimnium en van de betaalbaarheid p de huurmarkt B. Prbleemanalyse B.1 De burgerrechtelijke sanctie bij inbreuk p de kwaliteitsnrmen B.1.1 De juridische cntext B.1.2 De intenties van de wetgever B.1.3 Knelpunten en prblemen B.2 Artikel 8 Wninghuurwet: de renvatiehuurvereenkmst B.2.1 Juridische cntext B.2.2 De intenties van de wetgever B.2.3 Knelpunten en prblemen C. Beleidspties en effecten C.1 De burgerrechtelijke sanctie bij inbreuk p de kwaliteitsnrmen C.2 De renvatiehuurvereenkmst V. WERKGROEP WONINGKWALITEIT - DE PLAATSBESCHRIJVING A. Operatinele delstellingen A.1 Het vermijden van geschillen B. Prbleemanalyse B.1 De juridische cntext: de regeling van artikels 1730 en 1731 Burgerlijk Wetbek B.2 De intenties van de wetgever B.3 Knelpunten en prblemen B.3.1 De kwaliteit van de plaatsbeschrijving B.3.2 De plaatsbeschrijving bij het einde van de huur: een lacune in de wetgeving? C. Beleidspties en effecten C.1 De kwaliteit van de plaatsbeschrijving C.2 De plaatsbeschrijving bij het einde van de vereenkmst BIBLIOGRAFIE BIJLAGE I: INHOUD VAN DE BEVOEGDHEIDSOVERDRACHT

12 De bevegdheidsverdelende regel: artikel 6, 1 IV B.W.H.I A. Situering B. De frmulering van de bevegdheidsverdelende regel B.1 Vr bewning bestemde gederen f delen ervan B.1.1 Het tepassingsgebied van de bevegdheidsverdracht B.1.2 Interdependenties met federale en gemeenschapsbevegdheden B.2 De specifieke regels B.2.1 De verhuding met het algemeen verbintenissenrecht B.2.2 De ttaliteit van de specifieke regels C. Samenveging met de bevegdheid inzake sciale huur D. De bevegdheidsverdracht inzake aanverwante materies D.1 Prijzencntrle D.2 Het prcesrecht C.3 De registratie van huurvereenkmsten BIJLAGE II: SELECTIE VAN WETGEVING I. Huur - Algemene bepalingen II. Algemene bepalingen betreffende de huur van nrerende gederen III. Wet van 20 februari 1991 met betrekking tt huishuur IV. Kninklijk besluit van 8 juli 1997 tt vaststelling van de vrwaarden waaraan ten minste vldaan met zijn wil een nrerend ged dat wrdt verhuurd als hfdverblijfplaats in vereenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezndheid en bewnbaarheid V. Kninklijk besluit van 4 mei 2007 genmen in uitvering van artikel 10, 1, laatste lid, van bek III, titel VIII, hfdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetbek VI. Kninklijk besluit van 4 mei 2007 genmen in uitvering van artikel 11bis van bek III, titel VIII, hfdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetbek

13 DEEL I: INLEIDING A. De Wninghuurwet A.1 Een federaal huurbeleid? Wninghuur vrmt als bijzndere vereenkmst p heden een nderdeel van het cntractenrecht. De federale wetgever heeft daarbij reeds geruime tijd een lutere laissez faire, laissez passer - benadering verlaten en smmige belangen van de betrkken partijen dr dwingende bepalingen willen beschermen. Z werden bij de invering van de Wninghuurwet 4 in 1991 diverse bepalingen aangenmen die essentiële bestanddelen van het grndrecht p wnen willen garanderen. Er kan in het bijznder gedacht wrden aan de kwaliteitsnrmering (artikel 2 Wninghuurwet) en de regeling mtrent de duur van de vereenkmst, waarmee de wetgever een minimale wningkwaliteit en de wnzekerheid van de huurder en zijn gezin wu garanderen (artikel 3 Wninghuurwet). Tch willen de regels uit het Burgerlijk Wetbek in hfdzaak slechts de juridische verhuding tussen huurder en verhuurder regelen. Daarbij wrdt vral een evenwicht gezcht tussen de bescherming van de huurder en de gewettigde belangen van de verhuurder, znder dat er p het federale niveau verder sprake is van een vlwaardig beleidskader vr de private huurmarkt. De wetgever heeft met andere wrden wel ingezien dat best kan tussengekmen wrden m het recht p een behrlijke huisvesting te bewaken, maar heeft zich beperkt tt het regelen van de cntractuele verhuding tussen huurders en verhuurders 5. A.2 De krachtlijnen van de Wninghuurwet De Wninghuurwet werd meer bepaald ingeverd m een nieuw wninghuurrecht tt stand te brengen dat stabiel, duurzaam en evenwichtig mest zijn. Daarmee wu de wetgever in de eerste plaats kmaf maken met de tijdelijke huurwetten die zich in de jaren zeventig en tachtig van de vrige eeuw in snel temp hadden pgevlgd. Deze huurwetten werden ingeverd als maatregel tegen de hge inflatie en waren dus in hfdzaak ingegeven dr ecnmische delstellingen. Telkens ging het m een beperking van de huurprijzen en een verlenging van de lpende huurvereenkmsten 6. De essentie van de hervrming draaide uiteindelijk m de duur van de vereenkmst, die principieel vrzien werd p negen jaar. Daardr mest in eerste instantie de wnzekerheid van de huurder en zijn gezin gewaarbrgd wrden. Eveneens zu de vernderstelde cntractuele gelijkheid tussen de partijen hersteld wrden en zu het verlengen van de duur van de vereenkmst het mgelijk maken m een evenwicht tussen de belangen van huurders en eigenaars te realiseren. De nzekerheid van huisvesting zu meer bepaald verdwijnen, waardr de huurder zijn rechten zu 4 De wet van 20 februari 1991 tt uitbreiding van de bescherming van de gezinswning, B.S. 22 februari 1991 (hierna: Wninghuurwet ). 5 INSLEGERS, G., Graag een vlwaardig huurbeleid vr de private huurmarkt in HUBEAU, B. en VANDROMME, T. (Eds.), Vijftien jaar Vlaamse Wncde. Sisyphus (n)gelukkig?, Brugge, Die keure, 2013, p. 309 ev. 6 PANNECOUCKE I., DE DECKER P. en GOOSSENS, L., Onderzek naar de mgelijkheden vr de integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaams Wnbeleid, Antwerpen, OASeS, 2003, p. 8. 9

14 kunnen den gelden met betrekking tt de staat en het nderhud van het gehuurde ged, znder het risic te lpen te wrden uitgezet. Ieder stelsel van cntrle van de huurprijzen werd daarentegen uitdrukkelijk afgewezen. Inzake het bepalen van de huurprijs wu de wetgever dus niet raken aan de cntractuele vrijheid. Bvendien werd als tegengewicht vr het principe van de negenjarige duur vrzien in de mgelijkheid m de vereengekmen prijs van rechtswege te indexeren, net als m de huurprijs nder cntrle van de rechter te herzien wanneer aan bepaalde bjectieve criteria en mdaliteiten is vldaan. Daardr zu k tijdens de lp van de vereenkmst een behrlijk rendement vr de eigenaar gegarandeerd blijven. Hewel de regering dus rdeelde dat het niet pprtuun was m prijsstijgingen kunstmatig af te stppen, ging ze er anderzijds wel vanuit dat sterke en pltse stijgingen zuden afgevlakt wrden dr de verplichte verlenging van de duur van de vereenkmst. Dr het ritme van peenvlging van cntracten te verlagen en huurprijswijzigingen tijdens de vereenkmst te gaan reguleren, wu de wetgever met name wel een zekere huurprijsstabiliteit garanderen. Daarnaast werden de zgenaamde elementaire vereisten van veiligheid, gezndheid en bewnbaarheid ingeverd. Met dit stelsel van kwaliteitsnrmen wu de wetgever ernaar streven eenieder te huisvesten in een wning die p vlak van veiligheid, gezndheid en wnkwaliteit is aangepast aan de sciale en ecnmische testand van de maatschappij. Naast het bevrderen van huisvesting in de enge zin (een dak bven het hfd), had de wetgever met andere wrden k aandacht vr de kwaliteit van het wnen 7. Deze principes werden bij latere wetswijzigingen behuden. Z was het bij de vrnemde wetswijziging van 1997 veeleer de bedeling m de realisatie van de rsprnkelijke delstellingen te vrijwaren, eerder dan m fundamentele wijzigingen aan te brengen. De regering streefde ten meer bepaald de drieledige delstelling na m misbruiken tegen te gaan, een plssing uit te werken vr interpretatiemeilijkheden en een bijkmende bescherming te bieden vr de meest kwetsbare huurders 8. De laatste jaren werden verder ng een aantal disparate wijzigingen drgeverd, maar k hierbij bleven de genemde krachtlijnen behuden 9. Een vaststelling die echter wel kan gemaakt wrden bij de verschillende wijzigingsinitiatieven, is dat de wetgever in hfdzaak g had vr de bescherming van de huurder. Zeker in het lagere segment van de huurmarkt bevindt deze zich dan k vaak in een zwakkere nderhandelingspsitie bij het sluiten van de huurvereenkmst. 7 Wetsntwerp tt uitbreiding van de bescherming van de gezinswning, Parl. St. Kamer, , nr. 1357/1, p. 2 ev. 8 Wetntwerp tt wijziging van smmige bepalingen betreffende de huurvereenkmsten, Parl. St. Kamer, , nr. 717/1, p. 2 ev. 9 Ontwerp van Prgrammawet, Parl. St. Kamer, , nr /1, Ontwerp van prgrammawet, Parl. St. Kamer , nr /1 en 2; Wetsntwerp hudende diverse bepalingen, Parl. St. Kamer , nr ; Wetsntwerp hudende diverse bepalingen, Parl. St. Senaat , nr ; Wetsntwerp tt aanvulling van de Wninghuurwet met betrekking tt de aanrekening van bemiddelingsksten van een derde aan de huurder, Parl. St. Kamer, , nr /01. 10

15 A.3 Cnclusie Het federale huurbeleid ging uit van het regelen van de cntractuele verhuding tussen eigenaars en huurders. Vlgende elementen kunnen daarbij aangeduid wrden als delstellingen van de federale Wninghuurwet: - Een stabiel, duurzaam en evenwichtig wettelijk kader creëren Bijdragen tt een gede rechtsbedeling dr een duidelijke en vrspelbare reglementering tt stand te brengen, rekening hudend met de ndzakelijke bescherming van de huisvesting en de gewettigde belangen van de verhuurder. Creëren van een wettelijk kader dat een evenwicht tussen rechten en plichten van huurder en verhuurder realiseert. - Wnzekerheid met betrekking tt de gezinswning bevrderen Waarbrgen van een zekere stabiliteit en bescherming vr de huurder en zijn gezin. Dit dr te bepalen dat huurvereenkmsten wrden geacht te zijn aangegaan vr een peride van negen jaar wanneer zij betrekking hebben p de wning die de huurder, met instemming van de verhuurder, tt zijn hfdverblijfplaats bestemt. - Een behrlijk rendement vr de verhuurder garanderen De Wninghuurwet wil de vrijheid van de huurmarkt waarbrgen en ervr zrgen dat investeerders p de juiste wijze wrden belnd. Daarm wrdt een systeem van huurprijsregulering afgewezen en blijft de bepaling van de huurprijs bij het begin van de vereenkmst vrij. Als cmpensatie vr het principe van de negenjarige duur van de vereenkmst kan de huurprijs bvendien geïndexeerd wrden en is het nder bepaalde vrwaarden mgelijk m aan de rechter de herziening van de huurprijs en de lasten te vragen (f dit tussen partijen vereen te kmen). - Minimale wningkwaliteit waarbrgen Waarbrgen en specificeren van de verplichting van de verhuurder m het gehuurde ged in gede staat van nderhud te leveren en tijdens de duur van de vereenkmst in zdanige staat te nderhuden, zdat de wning beantwrdt aan de vereisten van menselijke waardigheid. 11

16 B. Naar een Vlaams huurbeleid B.1 Een versnipperde bevegdheidsverdeling Naast de federale Wninghuurwet vertnen k verschillende Vlaamse decreten een grte betrkkenheid p de private huurmarkt. De bevegdheid inzake huisvesting behrt krachtens artikel 6, 1 IV van de Bijzndere Wet tt hervrming der instellingen dan k principieel te aan de deelstaten, terwijl de federale verheid p basis van artikel 35 van de Grndwet in feite slechts ver residuaire bevegdheden beschikt. Vr de materie van de huisvesting gaat het daarbij echter m belangrijke deelgebieden, waarnder ( tt vr de zesde staatshervrming) het regelen van de cntractuele verhuding tussen huurder en verhuurder 10. De strende gevlgen van deze gefragmenteerde bevegdheidsverdeling werden in de literatuur reeds veelvuldig besprken. De reginalisering van de private huurwetgeving wrdt daarbij mwille van twee argumenten verwelkmd. In de eerste plaats heeft de bevegdheidsverdeling met name geleid tt beleidscncurrentie tussen de verschillende bestuurlijke niveaus. Ondanks het streven naar hmgene bevegdheidspakketten is er vr de materie van de huisvesting immers sprake van parallelle en zelfs cncurrerende bevegdheden 11. Z kmt het bijvrbeeld vr dat de federale wetgever elementaire vereisten van veiligheid, gezndheid en bewnbaarheid heeft vastgelegd waaraan een gehuurde wning met vlden, terwijl de zrg m de kwaliteit van het bestaande wnpatrimnium k al jarenlang het speerpunt vrmt van het Vlaamse Wnbeleid. Zwel p het Vlaamse als federale niveau werd bijgevlg een nrmering uitgewerkt die betrekking heeft p hetzelfde aspect van dezelfde wnsituatie. Onvermijdelijk zijn dan k interferenties en verlappingen ntstaan. Als gevlg daarvan leidt de simultane tepassing tt juridische prblemen en nduidelijkheden 12. Daarnaast wrdt k de nmgelijkheid m p gewestelijk niveau een cherent en krachtdadig huisvestingsbeleid te veren als een belangrijk pijnpunt ervaren. Z stelde de Vlaamse Wnraad in een advies van 2010 dat afspraken en een drgedreven samenwerking tussen de gewestelijke en de federale verheid ndig zijn -en zelfs een kritische randvrwaarde vrwaarde vrmen- m een adequaat beleid te kunnen veren vr de private huurmarkt. Dit gelet p het feit dat het wnbeleid een gewestelijke bevegdheid is, maar belangrijke sturende hefbmen niet werden gereginaliseerd 13. De geëigende instrumenten daarte, die zich bevinden in de sfeer van het cöperatief federalisme en bestaan uit allerhande vrmen van verleg en samenwerking, blijken in de praktijk echter geen selaas te brengen. De bevegdheidsrechtelijke prblematiek die pdk bij een mgelijke 10 Grndwettelijk Hf 17 juni 1998, nr. 73/ De afdeling wetgeving van de Raad van State heeft bijvrbeeld gesteld dat de gewestelijke bevegdheid inzake huisvesting geen afbreuk det aan de bevegdheid van de federale verheid m kwaliteitsnrmen vast te stellen in kader van de cntractuele verhuding tussen huurder en verhuurder. Zie: Advies RvS ver het vrntwerp van wet tt wijziging van smmige bepalingen betreffende de huurvereenkmsten, Parl. St. Kamer , nr. 717/1, p De prblemen mtrent renvatiehuur en de burgerrechtelijke gevlgen bij een inbreuk p de Vlaamse kwaliteitsnrmen wrden verderp in dit rapprt besprken. 13 VLAAMSE WOONRAAD, Naar een beleid ter ndersteuning van de private huurwningmarkt (advies van 30 september 2010), Brussel, VWR,

17 regulering van de huurprijzen tnde heel cncreet aan he de Vlaamse decreetgever p de limieten van zijn bevegdheden sttte 14. Een hetergene bevegdheidsverdeling zrgt er dan k vr dat de gewesten in hun beleidsruimte beperkt blijven, gezien het feit dat ze geen invled hebben p een aantal belangrijke determinanten van hun beleid 15. B.2 De private huurmarkt: een stand van zaken De kwalijke gevlgen van dergelijke gefragmenteerde bevegdheidsverdeling wrden bvendien verscherpt dr de nd m de private huurmarkt sterker bij het Vlaamse Wnbeleid te kunnen betrekken. Z bestaat in de eerste plaats het besef dat het ndig is m de particuliere huurmarkt in te schakelen in het sciaal wnbeleid m de finale delstelling van het Vlaamse Wnbeleid, met name de realisatie van het recht p een behrlijke huisvesting, vr alle bewnersgrepen te kunnen bereiken. Het aantal sciale wningen lijkt immers nch p krte, nch p middellange termijn te kunnen vlstaan 16. Daarnaast spelen vral ntwikkelingen p de private huurmarkt zelf een belangrijke rl. In dit marktsegment wrden meer bepaald tendensen van precarisering vastgesteld. Op basis van de Wningschuwing en de Wnsurvey van 2005 blijkt immers dat de particuliere huurmarkt een steeds kleiner wrdende markt uitmaakt. Als vrnaamste reden daarte wrdt aangehaald dat het aandeel van de eigenaar-bewners p de ttale wningmarkt steeds teneemt dr het traditineel geverde huisvestingsbeleid dat gericht is p eigendmsverwerving. Huurwningen wrden daarentegen afgestten mwille van de beperkte rentabiliteit, de nzekerheid van betaling en de administratieve en technische verplichtingen die aan de verhuurder wrden pgelegd. De resterende huurwningen zijn daarbij vrnamelijk in handen van vele kleine, particuliere verhuurders, waarnder een aanzienlijk aandeel gepensineerden. De vrees bestaat dan k dat de kmende jaren ng meer wningen van de huurmarkt zullen verdwijnen. Huurders vrmen p hun beurt veeleer een diverse grep met een gemiddeld zwak en zwakker wrdend prfiel. De huursectr functineert daarbij meer en meer als restsectr waar vrnamelijk bewners terecht kmen die weinig andere alternatieven hebben p de wningmarkt 17. Als gevlg van het zwakker wrdende prfiel van de huurders nemen de risic s vr de verhuurder alleen maar te en kan in steeds mindere mate een huurprijs gevraagd wrden die een vldende rendement plevert. Het aanbd aan huurwningen kalft dan k verder af, waardr vral de zwakste huurders verder in de prblemen kmen. Het aanbd aan sciale wningen is immers te laag, waardr zij aangewezen blijven p de private huurmarkt. Dr het nevenwicht dat aldus ntstaat 14 Om vat te krijgen p de prblematiek van betaalbaarheid p de private huurmarkt werden in het verleden vrstellen gelanceerd die tt del hadden m te kmen tt een beheersing en bjectivering van de huurprijs, waarbij een kppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit van de wning werd gemaakt. Vanuit een bevegdheidsrechtelijk gpunt stelde de vraag zich echter f de decreetgever hiermee haar bevegdheden niet zu verschrijden. Er wrdt immers aangenmen dat wat de prijsreglementering betreft, de bevegdheid inzake de huurprijzen van de sciale wningen aan de gewesten tebehrt, terwijl de federale wetgever bevegd is vr de huurprijzen p de private markt. Zie: DAMBRE, M. en HUBEAU, B., Wninghuur, Antwerpen, Kluwer, p RIMANQUE, K., De nieuwe kleren van de keizer. Over schijn en werkelijkheid in de staatshervrming, R.W., , p Zie nder meer: HUBEAU, B., Hrzitting ver de sciale mix en de leefbaarheid in de sciale huisvesting, Parl. St. Vl. Parl , nr. 1498/1, p. 31 ev. 17 Parl. St. Vl. Parl , nr. 672/1, p. 2 ev. 13

18 tussen de vraag en het aanbd van gedkpe particuliere wningen, blijft een harde kern van ndermaatse wningen verhuurd wrden aan te hge prijzen. Verder is de wnqute p de private huurmarkt sterk gestegen en ligt deze beduidend hger dan vr eigenaars en sciale huurders. Ok de wnzekerheid is veel lager dan in andere segmenten van de wningmarkt 18. Aangezien de kans klein lijkt dat de private huurmarkt deze neerwaartse spiraal p eigen kracht kan drbreken, wrdt in de literatuur gesteld dat een verheidsingrijpen gerechtvaardigd is 19. Ok vanuit het middenveld wrdt bvendien gevraagd m een zekere interventieplitiek, waarbij een stimulerings- en ndersteuningsbeleid vr de private huurmarkt centraal zu meten staan 20. De reginalisering van bijkmende bevegdheden naar de gewesten met dan k gezien wrden als een pprtuniteit m een vlwaardig huurbeleid uit te werken p Vlaams niveau. De aanname van een eigen, Vlaams huurrecht, p maat van de Vlaamse wningmarkt, kan daarbij een belangrijk element vrmen m deze beleidsuitdagingen (he kan de tendens tt precarisering langs de aanbden vraagzijde gestpt wrden? He kan de private huurmarkt aantrekkelijker gemaakt wrden? He kunnen de belangen van huurders en verhuurders ptimaal p elkaar afgestemd wrden?) aan te pakken en een meer cherent beleid te ntwikkelen. Een glbale visie, waarin de rl van de private huurmarkt wrdt gedefinieerd tegenver de eigendmssectr en de sciale huisvesting, met daarbij het uitgangspunt vrmen. B.3 De Vlaamse Wncde Een Vlaams huurrecht zal kunnen ingezet wrden m het recht p wnen te realiseren, wat de ultieme delstelling vrmt van de Vlaamse Wncde. Krachtens artikel 3 van de Vlaamse Wncde 21 dienen daarte vlgende strategische delstellingen nagestreefd te wrden (inclusief afgeleide delstellingen): - Betaalbaar wnen in Vlaanderen bevrderen Het verzekeren van een passende en kwaliteitsvlle wning tegen een prijs f huur die geen nredelijke belasting vrmt vr het gezinsinkmen. 18 Zie WINTERS, S., De Vlaamse private huurmarkt: pleidi vr een beleid, Ruimte en Maatschappij, 2010, p en WINTERS, S. en DE DECKER, P., Wnen in Vlaanderen: ver kwaliteit, betaalbaarheid en wnzekerheid in VANDERLEYDEN, L., CALLENS, M. en NOPPE, J., De sciale staat van Vlaanderen 2009, Brussel, Studiedienst van de Vlaamse regering, 2009, p VANDENBROUCKE, P., BUYST, E., WINTERS, S., ELSINGA, M. HAFFNER, M. en HOEKSTRA, J. Naar een aanbdbeleid vr de Vlaamse private huurmarkt?, Departement RWO-Wnbeleid, Brussel, 2007; VLAAMSE WOONRAAD, Naar een beleid ter ndersteuning van de private huurwningmarkt (advies van 30 september 2010), Brussel, VWR, INSLEGERS, G., Graag een vlwaardig huurbeleid vr de private huurmarkt in HUBEAU, B. en VANDROMME, T. (Eds.), Vijftien jaar Vlaamse Wncde. Sisyphus (n)gelukkig?, Brugge, Die keure, 2013, p. 309 ev. en D HAUWERS, K., Vijftien jaar Vlaamse Wncde: standpunt van het AES (Algemeen Eigenaarssyndicaat) in HUBEAU, B. en VANDROMME, T. (Eds.), Vijftien jaar Vlaamse Wncde. Sisyphus (n)gelukkig?, Brugge, Die keure, 2013, p. 295 ev. 21 Zie: Ontwerp van decreet hudende de Vlaamse Wncde, Parl. St. Vl. Parl., , nr. 654/1., p. 11 ev. en Beleidsnta Wnen , ingediend dr Freya Van den Bssche, Vlaams minister van Energie, Wnen, Steden en Sciale Ecnmie. 14

19 - De wningkwaliteit stimuleren Onder de term wningkwaliteit wrden de cncrete vrwaarden verstaan waaraan een wning met vlden m in vereenstemming te zijn met het grndrecht p behrlijke huisvesting. Het gaat derhalve m de buwtechnische kwaliteit, het cmfrt, de bezettingsgraad, de aangepastheid van de wning, de duurzaamheid, de kwaliteit van de wnmgeving, enzvrt. - De wnzekerheid van de huurder garanderen Het verzekeren van de mgelijkheid m in de wning te kunnen blijven wnen zlang dit in vereenstemming is met de persnlijke beheften van de huurder, vr zver het gaat m een wning waarvan de kwaliteit en de prijs het vr de bewners waard zijn m de wnzekerheid na te streven. - De tegang tt een betaalbare en kwaliteitsvlle wning bevrderen Uitsluiting p de private huurmarkt tegengaan en tegangsdrempels beperken. Betaalbare kwaliteit vr de huurder en rentabiliteit vr de verhuurder p de private huurmarkt wrden maximaal p elkaar afgestemd. - De beschikbaarheid garanderen Het waarbrgen van een vldende grt aanbd aan wningen die in vereenstemming zijn met de vereisten die de huurder stelt inzake prijs, ligging, kwaliteit, wningtyplgie, enz. B.4 Een bijkmende delstelling in kader van de bevegdheidsverdracht Verder bleek uit de resultaten van de SWOT-analyses dat alle rganisaties de nd aan een stabiel, nderbuwd en helder regulerend kader benadrukken. De actren verlangen meer bepaald dat grndig wrdt te werk gegaan vanuit een glbaal perspectief, zdat er een lgische, duidelijke en evenwichtige regelgeving tt stand kan wrden gebracht. Cnstante wijzigingen meten daarentegen uitblijven, hewel het wettelijk kader evenmin mag nalaten m in te spelen p nieuwe en actuele uitdagingen binnen de wnmarkt (bv. maatschappelijke fenmenen f nieuwe wnvrmen). In dezelfde zin merkte k de Vlaamse Wnraad reeds p dat er nd is aan een degelijke huurwetgeving m het recht p wnen te realiseren, waarbij het niet wenselijk wrdt geacht m het regulerende kader vaak te wijzigen. Wijzigingen zuden met name vral vr de kleine verhuurder een afschrikkend effect hebben. Gelet p het prfiel van de verhuurders in Vlaanderen zu een zekere standvastigheid dan k gebden zijn 22. Daarbij wrden de kenbaarheid en cmplexiteit van de huidige regelgeving inzake sciale huur als een cncreet knelpunt gesignaleerd, samen met de veelvuldige aanpassingen aan de Vlaamse Wncde. Bij eventuele wijzigingsinitiatieven blijkt het werkveld wel betrkken te willen blijven. Op federaal niveau zijn de Wninghuurwet en de belangrijkste wijzigingsinitiatieven in het verleden namelijk k tt stand gekmen in verleg met de sectr. Alleen bij de wetswijzigingen van 2006 en 2007 was er 22 VLAAMSE WOONRAAD, Naar een beleid ter ndersteuning van de private huurwningmarkt (advies van 30 september 2010), Brussel, VWR,

20 weinig inspraak, maar samen met de vaststelling dat de nieuwe regels niet van een cherente visie getuigden, leidde dit tt een grte nvrede. In de Vlaamse Wncde is daarbij mmenteel wel een adviesverplichting dr de Vlaamse Wnraad pgenmen, maar vr het werkveld betekent dit niet hetzelfde als verleg met/tussen de actren. Cncreet werd vrgesteld m een frmeel verlegrgaan (een wninghuurcmmissie ) p te richten, waardr de actren zeker (en p regelmatige basis) zuden gecnsulteerd wrden. Vanuit die ptiek werd eveneens vlgende bijkmende delstelling gefrmuleerd: - Streven naar een verlegd, evenwichtig en duurzaam wettelijk kader Ok p Vlaams niveau met de cnsultatie van belanghebbenden wrden bevrderd. Overleg draagt immers bij tt de transparantie in de ttstandkming van reglementering en zrgt ervr dat bij de besluitvrming alle relevante belangen aan bd kmen. Z ntstaat een draagvlak vr de uitvering van de wet en wrdt de naleving ervan psitief beïnvled. Daarnaast met gestreefd wrden naar een evenwichtig huurrecht. Eventuele wijzigingen meten dan k g hebben vr het glbale evenwicht dat in de Wninghuurwet vervat ligt. Wanneer de wet p verschillende punten zu gewijzigd wrden, is daarte een analyse van gezamenlijke effecten ndig. 16

21 DEEL II: WONINGHUUR - EEN OVERZICHT VAN PROBLEEMGEBIEDEN Het tweede deel van het rapprt vleit vrt een studie van literatuur, beleidsrapprten en nta s. De bedeling was m een lijst p te stellen van de actuele prblemen nder de federale Wninghuurwet, waarbij zwel juridisch-technische als beleidsmatige knelpunten aan bd knden kmen. Er werd daarbij gekzen m te werken aan de hand van vier verkepelende thema s, namelijk wnkwaliteit, wnzekerheid, financiële aspecten en een restcategrie (die zich uiteindelijk vral zu gaan tespitsen p de vrm en de bijlagen bij de huurvereenkmst). Een aantal van deze knelpunten werd reeds besprken in de werkgrepen in het najaar De weergave van deze inhudelijke bespreking is vermeld in deel III. Andere knelpunten zullen aan bd kmen in de werkgrepen in het najaar van Hiervr dient de inhudelijke discussie ng geverd te wrden. Het geschetste verzicht in deel II vrmt derhalve ng geen reflectie van de standpunten die leven in het werkveld. Een andere belangrijke vrafgaande bemerking is dat eventuele aangelegenheden die in de Wninghuurwet niet geregeld werden, k niet ndzakelijk zullen besprken wrden. Het nderstaande verzicht vleit namelijk vrt uit cmmentaren bij de huidige wetgeving, terwijl in de praktijk net de nd aan nieuwe initiatieven kan ervaren wrden (bv. een bemiddelingsinstantie). PROBLEEMGEBIED 1: DE WONINGKWALITEIT 1.1 Algemene beschuwingen Artikel 2 van de Wninghuurwet stelt dat een gehuurde wning met vlden aan een aantal elementaire vereisten van veiligheid, gezndheid en bewnbaarheid. Deze regeling vleit vrt uit de bevegdheid van de federale wetgever m de verplichtingen van de verhuurder vast te leggen, waarnder de verplichtingen die verband huden met de staat van het verhuurde ged, te weten met de verplichting van de verhuurder m te leveren. Daarnaast vrmt de zrg m de kwaliteit van het wnpatrimnium k het speerpunt van het Vlaamse wnbeleid. De Vlaamse regeling ligt zals bekend vervat in de Vlaamse Wncde en het Kamerdecreet, waarbij de kwaliteitsnrmen van tepassing zijn p alle wningen, zwel p huur- als eigendmswningen, en dit ngeacht ze een privaat f een sciaal statuut hebben. Psitief aan deze initiatieven is dat wat de wnkwaliteit betreft wel degelijk resultaten wrden gebekt en er een afname merkbaar is van het aantal ngeznde wningen. Desalniettemin blijkt de kwaliteit van huurwningen ng aanmerkelijk lager te liggen dan die van wningen bewnd dr eigenaars-bewners 23. Vr de evaluatie van het federale wninghuurrecht is het echter vral belangrijk dat de geschetste bevegdheidsverdeling belangrijke praktische prblemen met zich meebrengt die de Vlaamse decreetgever zu kunnen verhelpen. De bepalingen mtrent 23 HEYLEN, K., LE ROY, M., VANDEN BROUCKE, S., VANDEKERCKHOVE, B. en WINTERS, S. Wnen in Vlaanderen. De resultaten van de wnsurvey 2005 en de Wningschuwing 2005: resultaten, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement RWO Wnbeleid, Brussel, 2007, p

22 renvatiehuur en de federale kwaliteitsnrmen staan immers p gespannen vet met het sanctiemechanisme van de Vlaamse Wncde. Samen met de regeling mtrent het nderhud van het gehuurde ged, vrmt de afstemming p de Vlaamse Wncde dan k de vrnaamste prblematiek vr het thema Wningkwaliteit. 18

23 1.2 De renvatiehuurvereenkmst Dit knelpunt wrdt behandeld in het nderdeel betreffende de werkgrep "Wningkwaliteit Afstemming p de Vlaamse Wncde, Renvatiehuur". 1.3 De staat van het gehuurde ged Dit knelpunt wrdt behandeld in het nderdeel betreffende de werkgrep "Wningkwaliteit Afstemming p de Vlaamse Wncde, Renvatiehuur". 1.4 De levering en het nderhud van het gehuurde ged Dit knelpunt wrdt behandeld in het nderdeel betreffende de werkgrep "Wningkwaliteit Herstellingen aan het gehuurde ged". 19

24 PROBLEEMGEBIED 2: FINANCIËLE ASPECTEN EN DE BETAALBAARHEID VAN DE HUUR 2.1 Algemene beschuwingen Met de ttstandkming van de Wninghuurwet wu de wetgever in de eerste plaats kmaf maken met een reeks tijdelijke huurwetten die elkaar in de afgelpen decennia snel waren pgevlgd. Deze wetten waren er pgericht m een einde te maken aan exuberante huurprijsstijgingen en mvatten systemen tt blkkering f beperking van prijsstijgingen tt een bepaald maximum. Sinds de Wninghuurwet van 1991 kunnen de partijen het bedrag van de huurprijs bij aanvang van het cntract daarentegen vrij bepalen. De wetgever zag destijds dan k veeleer het principe van de negenjarige duur van de vereenkmst als de essentie van de hervrming. Om een behrlijk rendement p de nrerende investering van de verhuurder te garanderen, werd als tegengewicht vr de negenjarige duur verder vrzien in de mgelijkheid m de basishuurprijs van rechtswege te indexeren (artikel 1728bis B.W. en artikel 6 Wninghuurwet), net als m de huurprijs nder cntrle van de rechter te herzien wanneer aan bepaalde bjectieve criteria en mdaliteiten is vldaan (artikel 7 Wninghuurwet) 24. In 1997 heeft de wetgever daarnaast een regeling uitgewerkt die leidt tt de blkkering van de huurprijs in geval van peenvlgende cntracten van krte duur (artikel 3, 6 en artikel 7, 1bis Wninghuurwet). Er werd immers vastgesteld dat van de mgelijkheid m krtlpende cntracten p te stellen misbruik werd gemaakt en dat van het systematisch afsluiten van dergelijke cntracten tegen een hgere huurprijs een prijsverhgend effect uitging 25. Recenter werd dan weer bepaald dat de huurprijs met bekend gemaakt wrden bij publieke tehuurstelling, wat vrnamelijk werd ingegeven dr de zrg m discriminatie te vermijden (artikel 1716 B.W.). Tensltte heeft de wetgever k de regeling mtrent de huurwaarbrg en de aanrekening van ksten en lasten aangepast. Deze hervrmingen bleven echter niet gespaard van kritiek en geven aanleiding tt uiteenlpende prblemen. 2.2 De vaststelling van de huurprijs Juridische cntext Anders dan in het sciaal huurstelsel geldt p de private huurmarkt de cntractvrijheid bij het bepalen van de initiële huurprijs. Elke cntrle van het bedrag van de basishuur werd in de memrie van telichting zelfs uitdrukkelijk afgewezen. Naast een lg administratief beheer werd daarte als beweegreden aangehaald dat anders p termijn een klf zu ntstaan tussen de tegepaste prijs en de marktprijs, met desinvestering in de immbiliënsectr tt gevlg. 24 Parl. St. Kamer , nr. 1357/1, p. 4 en Parl. St. Kamer , nr. 1357/10, p. 3 (verslag Hermans en Mayeur). 25 DAMBRE, M., De Huurprijs. Analyse van de financiële verbintenissen van de huurder en nderzek naar de mgelijkheid tt bjectivering van de wninghuurprijzen, Brugge, Die Keure, p

25 2.2.2 Knelpunten en prblemen Deelknelpunt 1: de vrije marktwerking aan de nderkant van de huurmarkt Het bepalen van de huurprijs is in het bestaande systeem bijgevlg luter afhankelijk van de wet van vraag en aanbd. Met het g de betaalbaarheid van het wnen wrdt dit dr smmige auteurs en rganisaties berdeeld als een zwak punt in de huurwetgeving 26. De vrije huurprijsbepaling zu immers slechts aanvaard kunnen wrden wanneer het aanbd vldende grt is. Studies tnen evenwel aan dat p de private huurmarkt precariseringstendensen spelen, en dit zwel aan de aanbd- als aan de vraagzijde. De uitstrm aan verhuurderszijde zrgt er dan k vr dat de vraag (naar vral gedkpere wningen) het aanbd vertreft. In de lagere segmenten van de huurmarkt wrden bijgevlg wningen verhuurd aan een huurprijs die niet in verhuding staat tt de kwaliteit ervan. Naast de gebrekkige kwaliteit blijft vr een grt deel van het huurderspubliek bvendien k de betaalbaarheid een prbleem. Z blijkt de huur nbetaalbaar vr 27,4% van de huurders p basis van de budgetmethde en vr maar liefst 39,2% van de private huurders vlgens de methde van de huurqute 27. Deelknelpunt 2: een ntereikend sciaal wnaanbd De Vlaamse decreetgever heeft de effecten van de vrije prijsvrming willen temperen aan de hand van huursubsidies en het verhuren van private wningen aan sciale tarieven dr sciale wnrganisaties 28. Daarnaast wrden er k dr nieuwbuw en renvatie inspanningen geleverd m het sciaal wnaanbd te verruimen. De vraag blijft het aanbd echter ruimschts vertreffen. Een grte grep van gezinnen met een laag inkmen blijft dan k ng steeds afhankelijk van de vrije prijsvrming p de private huurmarkt. Zij kunnen geen eigen wning verwerven en kunnen evenmin aanspraak maken p een sciale wning gezien het feit dat het aanbd aan sciale huisvesting te laag is. Bijgevlg blijven zij afhankelijk van de marktevluties en hebben ze geen alternatief wanneer de huurprijzen stijgen. Deelknelpunt 3: de zektcht naar een evenwichtig systeem van bjectivering van de huurprijzen Om die redenen werden in het verleden verschillende vrstellen gelanceerd m te kmen tt een bjectivering van de huurprijzen, waarbij een kppeling wrdt gemaakt tussen de prijs en de kwaliteit van de wning 29. Vanuit een bevegdheidsrechtelijk gpunt bleek in het verleden echter dat de decreetgever zich diende te beperken tt niet-bindende richthuurprijzen. 26 VAN OEVELEN, A., De hrizntale werking van het recht p behrlijke huisvesting in het Belgisch huurrecht in HUBEAU, B. en DE LANGE, R. (ed.), Het grndrecht p wnen. De grndwettelijke bescherming van het recht p huisvesting in Nederland en België, Antwerpen-Appeldrn, Maklu, 1995, p WINTERS, S., De Vlaamse private huurmarkt: pleidi vr een beleid, Ruimte en Maatschappij, 2010, p en WINTERS, S. en DE DECKER, P., Wnen in Vlaanderen: ver kwaliteit, betaalbaarheid en wnzekerheid in VANDERLEYDEN, L., CALLENS, M. en NOPPE, J., De sciale staat van Vlaanderen 2009, Brussel, Studiedienst van de Vlaamse regering, 2009, p DAMBRE, M., De Huurprijs. Analyse van de financiële verbintenissen van de huurder en nderzek naar de mgelijkheid tt bjectivering van de wninghuurprijzen, Brugge, Die Keure, p. 130 ev. 29 Zie nder meer: Parl. St. Vl. Parl., , nr. 677/1 en Parl. St. Vl. Parl., , nr. 677/2 (verslag Guns). 21