Beslisdocument college van Peel en Maas

Transcriptie

1 Beslisdocument college van Peel en Maas Document openbaar: Ja Zaaknummer: 1894/2014/ Documentnummer: 1894/2014/ Besluitnummer: Onderwerp: Vrijkomende (gemeentelijke) accommodaties te Panningen Advies: 1 Kennis te nemen van de herbestemmingsmogelijkheden van zeven vrijkomende (gemeentelijke) accommodaties in Panningen. 2 In te stemmen met de verkoop van de locaties basisschool Panningen Noord aan de Koninginnelaan en het Centrum voor Jeugd Gezin aan de Nijverheidsstraat. 3 Kennis te nemen van de toekomstige ontwikkelmogelijkheden onder punt 2 genoemd en het bestemmingsplan hierop mogelijk aan te passen. 4 In te stemmen met de sloop van basisschool Panningen Zuid aan de Raadhuisstraat. 5 In te stemmen met het meenemen van de locatie onder punt 4 in de gebiedsontwikkeling Piushof, en totdat die ontwikkeling opgestart wordt een tijdelijke invulling te kiezen. Besluit van het college Peel en Maas: volgens advies aangehouden anders, namelijk: Ondertekening gemeentesecretaris, datum: drs. H. Mensink

2 Zaaknummer: 1894/2014/ Documentnummer: 1894/2014/ Besluitnummer: Adviesnota Onderwerp Vrijkomende (gemeentelijke) accommodaties te Panningen Advies 1 Kennis te nemen van de herbestemmingsmogelijkheden van zeven vrijkomende (gemeentelijke) accommodaties in Panningen. 2 In te stemmen met de verkoop van de locaties basisschool Panningen Noord aan de Koninginnelaan en het Centrum voor Jeugd Gezin aan de Nijverheidsstraat. 3 Kennis te nemen van de toekomstige ontwikkelmogelijkheden onder punt 2 genoemd en het bestemmingsplan hierop mogelijk aan te passen. 4 In te stemmen met de sloop van basisschool Panningen Zuid aan de Raadhuisstraat. 5 In te stemmen met het meenemen van de locatie onder punt 4 in de gebiedsontwikkeling Piushof, en totdat die ontwikkeling opgestart wordt een tijdelijke invulling te kiezen. Inleiding In de kern Panningen zijn een aantal ontwikkelingen gaande, waardoor op korte, middenlange en langere termijn gemeentelijke gebouwen vrij komen. Het gaat dan om: - Basisschool Panningen Noord, Koninginnelaan - Basisschool Panningen Zuid, Raadhuisstraat - Jeugdstation, Nijverheidsstraat - VMBO-locatie, Raadhuisstraat/ dr. Poelsplein - Bibliotheek, Paterstraat - Hoofdgebouw Vorkmeer, Ruijsstraat - Activiteitencentrum Vorkmeer, Kerkstraat Met het vaststellen van de uitvoeringsafspraken maatschappelijk vastgoed (collegebesluit 11 maart 2014, nr ) heeft het college bevestigd dat vastgoed geen kerntaak van de gemeente is. Bij de projectopdracht voor de uitvoeringsafspraken maatschappelijk vastgoed is aangegeven de ontwikkelingen in de kern Panningen op te nemen. Dit voorstel geeft voor een aantal locaties in de kern Panningen een richting aan voor een mogelijke herontwikkeling en de aanpak daarvan. In de bijgevoegde tabel Overzicht gemeentelijk vastgoed, kern Panningen is schematisch weergegeven op welke wijze om te gaan met de genoemde locaties. In de concept-structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen zijn genoemde locaties opgenomen als herontwikkellocaties. Doelstelling Met dit voorstel wordt op een weloverwogen manier invulling gegeven aan het afstoten van gemeentelijk vastgoed en ruimte aan de markt gegeven voor herontwikkeling van de genoemde locaties. Tevens leidt een tijdige aanpak tot geen of beperkte leegstand. Relatie (programma)begroting Dit voorstel draagt bij aan de realisatie van de volgende doelstelling en uitvoeringsafspraak uit de (programma)begroting: 1.1 Ruimtelijke ontwikkeling 1.2. Wonen (strategisch vastgoedbeheer) 3.1 Gemeenschapsontwikkeling (maatschappelijk vastgoed) Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 2 van 8

3 De kernwaarden zelfsturing, diversiteit en duurzaamheid krijgen invulling doordat met dit voorstel het college richting geeft aan gewenste ontwikkelingen, maar het aan de markt is deze invulling te geven. De diversiteit en karakteristieke gebouwen (met name basisschool Panningen Noord) kunnen behouden blijven, omdat de gemeente als verkopende partij altijd randvoorwaarden aan verkoop kan stellen. Het behoud van panden (behoudens Panningen Zuid) en het invullen met een nieuwe functie is ook een van de meest duurzaam mogelijke oplossingen. Argumenten 1.1 Onderzoek Search en Wy Architecten en ambtelijk In opdracht van de gemeente zijn er twee studies uitgevoerd. In 2011 heeft Search de bouwtechnische, installatietechnische en energetische kwaliteit van een aantal gebouwen in kaart gebracht en op basis daarvan een ontwikkelscenario opgesteld. In 2013 is vervolgens door Wy Architecten specifiek onderzocht of deze gebouwen naar woningen of appartementen zijn te transformeren. Daarbij is de invalshoek onder meer woningbouw voor specifieke doelgroepen zoals ouderen en woonurgenten. Op basis van beide onderzoeken, de structuurvisie centrum Panningen en de conceptstructuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen zijn er uitspraken te doen over gewenste richtingen en ontwikkelingen. Met dit voorstel worden de gewenste ontwikkelingen verder vorm gegeven. 2.1 Herontwikkeling via de markt Door middel van verkoop van de genoemde locaties kan de markt de ontwikkelingen mogelijk maken. Hier is geen rol voor de gemeente in voorzien. 3.1 Gewenste ontwikkelrichting conform beleid en woningbouwbehoefte Met dit voorstel neemt het college kennis van de mogelijke herontwikkelingsrichtingen. Hier zijn op een later moment nog keuzes in te maken, maar weet de markt wat op welke locatie tot de mogelijkheden behoort en aan welke ontwikkelingen het college in principe bereid is mee te werken. Op zich zijn er de komende jaren meer dan voldoende woningbouwmogelijkheden in Panningen (woonvisie 2011). Echter de locaties lenen zich gezien de ligging bij uitstek voor woningbouw (inbreidingslocaties) en dan in het bijzonder voor specifieke doelgroepen (huurwoningen, kleine woningen, urgent woningzoekende, ouderen). 3.2 Keuze maken bij concrete verkoop Het college geeft met dit voorstel slechts een gedachte en mogelijke ontwikkelrichting aan. Afhankelijk van de concrete voorstellen vanuit de markt bij een eventuele verkoop, kan het schrappen van andere locaties worden voorzien. Dit voorstel is dan ook geen voorstel waarmee woninglocaties aan de bestaande gebieden worden toegevoegd. 4.1 Sloop enige optie De basisschool Panningen Zuid verkeert in een bouwkundig slechte staat en is cultuurhistorisch gezien niet behoudenswaardig. Sloop is de enige reële optie. 5.1 Korte en lange termijn gebiedsontwikkeling Door sloop ontstaat ruimte voor herontwikkeling van het gebied. Hierbij zijn mogelijkheden voor de korte en de lange termijn benoemd. Omdat de gebiedsontwikkeling naar verwachting nog enige tijd op zich laat wachten is er ook een korte termijn optie aangeduid.. Kanttekeningen 2.1 Geen verkoop Indien geen verkoop plaatsvindt, zullen de genoemde locaties qua exploitatie en onderhoud op de gemeentelijke begroting (blijven) drukken. 2.2 Verkoop en bestemming In de verkoopprocedure zal nog een besluit genomen moeten worden of verkoop plaats vindt met de huidige bestemming, of dat verkoop plaatsvindt na aanpassing van bestemming, dit laatste zal mogelijk tot een hogere verkoopwaarde leiden, maar ook ambtelijke kosten. 3.1 Door woningbouw toe te staan binnen het maatschappelijk vastgoed dat vrijkomt, wordt het ruime surplus aan woningen binnen onder andere de triple kern Panningen, Helden Egchel nog groter. Vaststaat dat wij veel meer woningbouwplannen beschikbaar hebben dan waar behoefte aan is. Dat is ook de reden dat in de woonvisie van Peel en Maas de Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 3 van 8

4 opdracht is gegeven aan het college om plannen te reduceren en in overeenstemming te brengen met de behoefte. Dit standpunt wordt ook in het POL 2014 bevestigd. In de structuurvisie Wonen Noord-Limburg zal de reductie van woningbouwplannen, daar waar dit nodig is, een plaats krijgen. Het toestaan van meer woningen op locaties waar dit eerder niet was toegestaan zal er dan ook onvermijdelijk toe leiden dat er straks elders meer woningbouwplannen moeten worden gereduceerd. Over welke plannen we het dan hebben en wat dit voor (financiële) gevolgen heeft is op dit moment nog niet bekend. Financiële consequenties De basisschool Panningen Noord alsmede het Jeugdstation zullen, indien het college akkoord is, per direct via lokale makelaar(s) op de markt worden gezet onder de voorwaarden die wij aan de verkoop/pand stellen. Voorstel is de school Panningen Zuid te slopen. De handelingen voor de betreffende scholen zal pas plaatsvinden na verkrijging via de verklaring ex. artikel 110, lid 1 van de Wet op het primair onderwijs. De verwachting is dat dit in het najaar rond zal komen. De overige panden zullen in de verkoop gezet worden op moment dat meer zicht is op leegstand. Voor het onderhoud en de exploitatie van de genoemde basisscholen zijn nu geen middelen opgenomen. Dat betekent dat op het moment dat de gebouwen in exploitatie door de gemeente worden genomen, er een onderhoudsplan en onderhoudsvoorzieningen getroffen moeten worden, naast de dagelijkse exploitatielasten. Hier is geen budget voor voorzien. Verkoop basisschool Panningen Noord: Perceel G 5583 en G m2 en 370 m2 totaal m2 Boekwaarde per ,-- 36,-- / m2 Verkoopwaarde: Door makelaar te bepalen. Ambtelijke inschatting verkoopwaarde: ,-- 110,-- / m2 Bij de verkoop dient tevens de doorsteek van de sportaccommodatie Panningen Noord naar de trainingsvelden (voormalige accommodatie De Del) zeker te worden gesteld. Dit wordt in een verkoopprocedure notarieel afgehandeld. Verkoop Jeugdstation: Perceel G 863 Oppervlakte = m2 Boekwaarde per ,37 Verkoopwaarde: Door makelaar te bepalen. Ambtelijke inschatting verkoopwaarde: Afhankelijk van de invulling. De verkoopwaarde is afhankelijk van de ontwikkelingen in en om het centrum. Daarnaast zijn er verschillende functies aan te geven. Een commerciële kantoorfunctie zal tot andere verkoopwaarden leiden dan woningbouw. De huur door Vorkmeer is per gestopt (inkomsten a ,-). Aan de andere kant betaalde de gemeente ,- om de werkplekken leerplicht terug te huren. Verder zijn de lasten op het gebouw ongeveer ,- ten laste van programma 3.2. Over 2014 ontvangt de nog huur van het consultatiebureau. Het consultatiebureau zal in het najaar van 2014 verhuizen richting De Groenling in het Ringovenpark. Begin 2014 was er sprake van dit gebouw te gebruiken voor tijdelijke huisvesting van de gemeente. Hier zijn vervolgens andere keuzes in gemaakt. Sloop basisschool Panningen Zuid: Perceel G 5044 Oppervlakte = m2 Boekwaarde per ,59 Boekwaarde overhevelen naar grondbank. Bij locatie school wordt het perceel G 5045 erbij getrokken (perceel groen aan Min. Calsstraat). Hierdoor wordt de totale oppervlakte m2. Dit levert voor het totale perceel een boekwaarde van circa 30,-- per m2. Dit is alleszins reëel indien de verwachting is dat er in de toekomst op gebouwd kan/ mag worden. Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 4 van 8

5 Jaarlijkse besparing: Panningen Noord ,-- Kapitaalslasten Panningen Zuid ,-- Kapitaalslasten Jeugdstation ,-- Kapitaalslasten ,-- Exploitatielasten Initiële besparing ,-- Inzet kapitaalslasten ,-- Raadsbesluit Structurele besparing ,-- De jaarlijkse structurele besparing van Panningen Noord en Panningen Zuid zijn al bij raadsbesluit van 7 februari 2012 ( ) ingezet als dekkingsmiddel voor de bekostiging van de basisschool in het Ringovenpark. Deze (vrijvallende) kapitaalslasten kunnen dus niet als bezuiniging worden opgenomen. Met verkoop van het Jeugdstation is een jaarlijkse besparing van ,-- (afgerond) te realiseren. Indien er opbrengsten resteren na verkoop dan komen deze, conform de nota verkoop niet strategische onroerende zaken, ten gunste van de reserve strategische verwervingen. In de meerjarenbegroting is ten behoeve van het afstoten niet strategisch onroerende goederen een begrote structurele besparing opgenomen van ,-- vanaf 2014 oplopend tot ,-- vanaf Hiervan is ,-- voor de buitensportaccommodaties opgenomen als structurele besparing. Door middel van de verkoop van het Jeugdstation wordt er invulling gegeven aan de vastgestelde bezuinigingsopgave. Juridische consequenties De scholen Panningen Noord en Panningen Zuid zullen via de verwervingsprocedure in eigendom van de gemeente komen. Dit gebeurt door middel van een verklaring ex. Artikel 110, lid 1 van de Wet op het primair onderwijs. Bij verkoop wordt aangegeven met welke planologische ontwikkelingen de gemeente in principe bereid is mee te werken. Na de definitieve verkoop zal indien noodzakelijk het bestemmingsplan worden gewijzigd, echter kan dit ook deel uit maken van de onderhandeling en verkoop. Opdracht tot verkoop vindt plaats via een lokale makelaar. Communicatie De communicatie over de te verkopen objecten vindt plaats via de makelaar. Bij wijzigingen van het bestemmingsplan worden de gebruikelijke communicatiemiddelen ingezet. Partijen die eerder interesse in één van de locaties hebben getoond worden per geïnformeerd. Uitvoering De uitvoering van de verkoop wordt in handen van een lokale makelaar gelegd. Dit voorstel is in lijn met de uitvoeringsafspraken maatschappelijk vastgoed. In dit voorstel is niet ingegaan op de (her)huisvestingsbehoeften van de voedselbank (gehuisvest bij NLW gebouw) en omroep Peel en Maas. De invulling van deze behoefte heeft wel de aandacht en verloopt via een apart traject. Formulering besluit t.b.v. openbare besluitenlijst Het college heeft een besluit genomen over hoe om te gaan met een aantal vrijkomende locaties in Panningen die in eigendom zijn van de gemeente. Met dit besluit spreekt het college een richting uit en is het aan de markt om met een invulling te komen. Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 5 van 8

6 Zaaknummer: 1894/2014/ Documentnummer: 1894/2014/ Besluitnummer: Collegevoorstel ROUTINGBLAD Van team: Maatschappelijke Ontwikkeling Portefeuillehouder: P. Sanders Opgesteld door: Bert Peterse Datum: 26 maart 2014 Wijziging: 14-juli :57 Paraaf Teammanager: Als Bijlage bijgevoegd: Geen Overleg gepleegd met: Ingrid van Enckevort, RO, team OO Marc Peeters, EZ, team OO Thijs van Lier, team OO Wim Wijns, Onderwijs, team MO Resultaat: Opmerkingen verwerkt Qua wonen is aangegeven dat er planologisch voldoende mogelijkheden zijn voor de onder 3.1 genoemde doelgroepen, dit is opgenomen als kanttekening 3.1 Advies ingewonnen bij Advies en Control: Hans Lijssen John Mulder Resultaat: Opmerkingen verwerkt Overleg gehad met communicatieconsulent? Nee Is de Wet KPB van toepassing? (zie toelichting/formulier WKPB op intranet) Voorstel naar OR/GO: Redactionele samenvatting (in overleg met PHO/teammanager): Na vaststelling doorgeleiden naar de gemeenteraad: Nee Niet van toepassing Nee Nee Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 6 van 8

7 Overzicht gemeentelijk vastgoed, kern Panningen Locatie Beschikbaar per Behoud/sloop Mogelijk toekomstige functie Aanpak Basisschool Panningen Noord, Koninginnelaan Basisschool Panningen Zuid, Raadhuisstraat Centrum Jeugd en gezin, Nijverheidsstraat (voormalig schoolgebouw) VMBO-locatie, Raadhuisstraat Najaar 2014 Minimaal behoud hoofdgebouw en muur, ook aanbouw goed her te gebruiken 1. Hospice 2. Luxe appartementen 3. Hostel 4. Combinatie hostel en appartementen Najaar 2014 Sloop Korte termijn: 1. Braak, functie voor buurt 2. Huisvesting woonurgenten in tijdelijk gebouw Lange termijn 3. Afhankelijk van keuzes m.b.t. woningbouwlocaties Najaar 2014 In eerste instantie behoud. 1. Kleine woningen/ appartementen (10) 2. Kantoren, cursuslocatie Behoud hoofdgebouw (gebouw B), rest sloop Hoofdgebouw: 1. Bundeling activiteiten Vorkmeer/ Welzijn in combinatie met kantoren, dienstverlening en overige maatschappelijke functies, zie ook de relatie met omroep Peel en Maas 2. Appartementen Verkooptraject inzetten na verkrijging (najaar 2014) Slooptraject inzetten na verkrijging (najaar 2014) Na collegebesluit te koop zetten via lokale makelaar (losknippen van VMBO-locatie) Nader onderzoek gemeente en Steengoed Helden naar centrumfunctie en andere mogelijkheden Bibliotheek, Paterstraat Behoud ivm gebruik kelder door omroep Peel en Maas 2. Sloop, excl. kelder? 3. Toekomst locatie omroep Peel en Maas? Overig: 1. Supermarkt 2. Langparkeren tbv centrum kleine woningen 2. Zorgconcept: thuishuis o.i.d. Halverwege 2015 te koop zetten via lokale makelaar Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 7 van 8

8 Locatie Beschikbaar per Behoud/sloop Mogelijk toekomstige functie Aanpak Vorkmeer, Ruijsstraat (voormalige landbouwschool) Nog nader te bepalen: 2017? 1.behoud schoolgebouw 1956, rest sloop 2.alles slopen Activiteitencentrum Vorkmeer, Kerkstraat (voormalige huishoudschool) Nog nader te bepalen: 2020? Behoud gebouw Schoolgebouw: 1. Appartementen (5) 2. Kleine eengezins-woningen (6) 3. Woningbouwkavels (1-2) Rest terrein: 1. Langparkeren ten behoeve van centrum 2. Woningbouwkavels (4) Indien businesscase Activiteitencentrum 2.0 niet slaagt: 1.begeleid wonen (12-15 kamers) 2.zorgconcept Afhankelijk van ontwikkeling/ vertrek Vorkmeer (naar Kerkstraat/VMBOlocatie). Daarnaast ook nieuwe plek Kinderdagverblijf Hoera nodig. Onderdeel Structuurvisie Centrum Panningen Afhankelijk van businesscase en ontwikkelingen Vorkmeer Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 8 van 8