Beslisdocument college van Peel en Maas

Transcriptie

1 Beslisdocument college van Peel en Maas Document openbaar: Ja Zaaknummer: 1894/2016/ Documentnummer: 1894/2016/ Besluitnummer: Onderwerp: Administratieve scheiding DAEB niet-daeb Antares Advies: 1 in te stemmen met de administratieve scheiding van het DAEB en niet-daeb bezit van Antares overeenkomstig de bij dit voorstel behorende concept-brief Besluit van het college Peel en Maas: volgens advies aangehouden anders, namelijk: Ondertekening gemeentesecretaris/directeur, datum: L.P.H. Breukers

2 Zaaknummer: 1894/2016/ Documentnummer: 1894/2016/ Besluitnummer: Adviesnota Onderwerp Administratieve scheiding DAEB niet-daeb Antares Advies 1 in te stemmen met de administratieve scheiding van het DAEB en niet-daeb bezit van Antares overeenkomstig de bij dit voorstel behorende concept-brief Inleiding Als gevolg van de herziene Woningwet per 1 juli 2015 moeten alle woningbouwcorporaties per 1 januari 2018 hun werkzaamheden onderverdelen in twee categorieën. De eerste categorie is de kerntaak. Hieronder valt het aanbieden van huisvesting onder de huurtoeslaggrens (woningen met een huur tot 710,68) en maatschappelijk vastgoed. Dit noemen we dan Diensten van Algemeen Economisch Belang, afgekort DAEB. Voor deze woningen gelden de toewijzingsregels, zoals een inkomenstoets, een maximale huur- en huurprijsstijging en de passendheidstoets. Het vastgoed in de DAEB-tak is de kernvoorraad van de corporatie. Ook alle geborgde leningen worden toegekend aan de DAEB-tak. De tweede categorie behelst de overige activiteiten, zoals het aanbieden van huisvesting boven de huurtoeslaggrens (dus woningen met een huur > 710,68) en overig (commercieel) bedrijfsonroerend goed. Dit noemen we dan niet-daeb. Een deel van het bezit van een woningcorporatie kan zowel aan de DAEB als niet-daeb tak worden toebedeeld. Woningen waarvan de kwaliteit op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) leidt tot een huurprijs onder de liberalisatiegrens ( 710,68) komen altijd in de DAEB-tak. Woningen met een huidige huurprijs onder de liberalisatiegrens, maar met een kwaliteit die op basis van het WWS-systeem leidt tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens mogen zowel in de DAEB-tak als de niet-daeb tak worden ondergebracht. Voorwaarde is wel dat de DAEB-tak groot genoeg moet blijven om aan de gemeentelijke volkshuisvestelijke doelstellingen te kunnen voldoen. Voor de diensten van algemeen economisch belang krijgen woningcorporaties staatssteun, vooral in de vorm van garantstelling via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het Rijk en gemeenten staan vervolgens garant voor de garanties van het WSW. De corporaties hebben daarbij de keuze uit een administratieve scheiding of een juridische splitsing. Een combinatie van beide is ook nog mogelijk. De keuze in deze is aan de corporatie. Daar waar Wonen Limburg koos voor een juridische splitsing, kiest Antares voor een administratieve scheiding. Bij een administratieve scheiding blijven zowel DAEB als niet-daeb in dezelfde stichting. Met de scheiding of splitsing wordt voorkomen, dat te grote risico s bij niet-daeb activiteiten een gevaar opleveren voor de DAEB-activiteiten. Bovendien maakt de vermogensscheiding zichtbaar, dat de staatsteun die woningbouwcorporaties krijgen voor DAEB-werkzaamheden niet worden ingezet voor niet-daeb activiteiten. De gemeente moet aangeven het al dan niet eens te zijn met een administratieve scheiding of juridische splitsing. Dit standpunt moet kenbaar worden gemaakt aan de corporatie, te weten binnen 6 weken na indiening van het verzoek om een zienswijze. Overigens ook de huurdersvertegenwoordigers hebben de gelegenheid om daarover een zienswijze in te dienen. Met inbreng en verwerking van de standpunten van alle gemeenten en de huurdersvertegenwoordigers waar de corporaties werkzaam zijn moet het scheidingsvoorstel door de corporaties vóór 1 januari 2017 ter goedkeuring aan de Minister worden voorgelegd. Beoordeling vindt namens de Minister plaats door de Autoriteit Woningcorporaties.(Aw) Zij toetst het voorstel op basis van vier basisprincipes: 1. Heldere governance voor gescheiden taken; 2. Verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave; 3. Bescherming maatschappelijk vermogen; 4. Financiële levensvatbaarheid en financierbaarheid DAEB en niet-daeb. Gemeente Peel en Maas 1894/2016/ Pagina 2 van 6

3 Bij een akkoord van de Aw gaat Antares in 2017 aan de slag met de implementatie van de administratieve scheiding, zodat per 1 januari 2018 alle activiteiten administratief gescheiden zijn in DAEB en Niet DAEB. Bij de argumenten is nader uiteengezet waarom Antares kiest voor een administratieve scheiding. Doelstelling Het innemen van een standpunt over de voorgenomen administratieve scheiding van het DAEB en niet-daeb bezit door Antares. Relatie (programma)begroting Dit voorstel draagt bij aan de realisatie van de volgende doelstelling en uitvoeringsafspraak uit de (programma)begroting: 1.2 Wonen 4.. Een woningmarkt in balans afgestemd op de veranderende bevolkingssamenstelling en met een maximaal haalbaar kwaliteitsniveau. Argumenten 1.1 De keuze voor de administratieve scheiding betekent niet dat Antares geen rol wil spelen in het verhuren van huurwoningen > 710,68 aan de zogenaamde middengroep. Ook Antares erkent dat er voor de zogenaamde middengroep behoefte is aan een aanbod in (duurdere) huurwoningen. Dat zijn dus woningzoekenden die vanwege inkomsenseisen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar ook geen woning kunnen of willen kopen. Zij zijn dus aangewezen op een huurwoning > 710,68. Antares heeft op dit moment in dit segment ongeveer 110 woningen beschikbaar. Zij gaat dit aantal uitbreiden naar in totaal 500 woningen door na mutatie de huur op basis van het Woningwaarderingsstelsel naar boven bij te stellen ( boven de 710,68) en vervolgens over te hevelen van de DAEB tak naar de niet-daeb tak. Daarmee wordt het aanbod duurdere huurwoningen uitgebreid zonder nieuwbouw. 1.2 De kosten voor een administratieve scheiding zijn lager dan bij een juridische splitsing. Een administratieve scheiding kan relatief eenvoudig worden geregeld. Er hoeven geen notariskosten e.d. te worden betaald. 1.3 De behoefte aan huurwoningen boven de 710,68 wordt bevestigd door het feit dat ruim 10% van de woningzoekenden bij Antares een middeninkomen hebben. In werkelijkheid zou dit aantal nog hoger kunnen zijn, omdat middeninkomens op dit moment niet of nauwelijks in aanmerking komt voor een huurwoning. Daarnaast heeft ruim 16% van de zittende huurders een middeninkomen. (scheefwoners) 1.4 Dat Antares zijn activiteiten vooral wil toespitsen op de primaire doelgroep blijkt uit het feit dat nu bijna 98% van het bezit bestaat uit huurwoningen < 710,68. Door de tussentijdse huurverhoging boven de 710,68 bij mutatie neemt het aantal duurdere huurwoningen wel toe tot in totaal 500 woningen voor het hele werkgebied (Venlo en Peel en Maas) oftewel naar ruim 8% van hun totale bezit (5998 woningen, waarvan ca. 900 woningen in Peel en Maas.) 1.5 Met de scheiding wordt voorkomen dat te grote risico's bij niet-daeb-activiteiten een gevaar opleveren voor de DAEB-activiteiten. Bovendien maakt de vermogensscheiding zichtbaar dat de staatssteun die woningcorporaties krijgen voor hun DAEB-werkzaamheden niet wordt ingezet voor niet-daeb-activiteiten. 1.6 Bij een administratieve scheiding rekent de woningcorporatie al haar baten, lasten, activa en passiva administratief toe aan een DAEB-tak en een niet-daeb-tak. In de niet-daeb-tak komen alle bestaande en geprojecteerde woningen en gebouwen die niet behoren tot de sociale huursector; bedrijfsonroerend vastgoed; leningen die zonder borging zijn aangetrokken; en dochtermaatschappijen. Alle sociale huurwoningen en maatschappelijk onroerend goed komen in de DAEB-tak. 1.7 Antares geeft aan dat ook de niet-daeb tak deel blijft uitmaken van de prestatieafspraken tussen de corporatie, gemeenten en huurdersvertegenwoordigers. Dat betekent dus dat we de ontwikkelingen binnen de niet-daeb tak en de gevolgen daarvan voor de Daeb-tak blijvend kunnen volgen en zo mogelijk kunnen ingrijpen in Gemeente Peel en Maas 1894/2016/ Pagina 3 van 6

4 overleg tussen de corporatie, gemeente en de huurdersvereniging. 1.8 De zienswijze van de gemeente is onder voorbehoud omdat het voorstel m.b.t. d e administratieve scheiding nog een conceptvoorstel is. Het voorstel m.b.t. de administratieve scheiding is nog een concept dat op 7 december a.s. ter bekrachtiging wordt voorgelegd aan de Raad van Commissarissen van Antares. Hierop kunnen we niet wachten m.b.t. het afgeven van de zienswijze omdat dan de tijd te kort is om nog een zienswijze in te dienen. Temeer omdat het definitieve scheidingsvoorstel van Antares met de zienswijzen van gemeenten en huurdersverenigingen vóór 1 januari bij de Minister moet worden ingediend. De zienswijze van de gemeente is dan ook onder voorbehoud dat er geen wijzigingen worden aangebracht in het stuk die van invloed kunnen zijn op de zienswijze van de gemeente. Kanttekeningen 1.1 Door de keuze voor een administratieve scheiding kiest Antares er niet voor om nieuwbouw te realiseren voor de middengroep. Een woningbouwcorporatie moet zich volgens de Minister met name bezighouden met de kerntaak te weten het bouwen van huurwoningen voor de groep, die dat zelf niet kan betalen. Voor het bouwen van duurdere huurwoningen zijn volgens de Minister in 1 e instantie marktpartijen aan zet. Door de administratieve splitsing geeft Antares ook aan het duurdere segment huurwoningen over te laten aan de Markt. Zoals hiervoor al aangegeven is Antares wel bereid om bestaande woningen die daar kwalitatief voor in aanmerking komen in huur te verhogen en over te hevelen naar de niet-daeb tak om op die manier een segment duurdere huurwoningen te krijgen voor verhuur aan de middengroep. Daarnaast mag Wonen Limburg na de juridische splitsing wel duurdere huurwoningen bouwen, waardoor de nieuwbouwmogelijkheden voor duurdere huurwoningen in Peel en maas zijn geborgd. 1.2 Door de tussentijdse huurverhoging bij mutatie van een aantal woningen wordt de kernvoorraad minder. Antares wil, zoals hiervoor vermeld het aantal duurdere huurwoningen ophogen, door bij mutatie de huur tussentijds te verhogen bij een aantal woningen die daar kwalitatief voor in aanmerking komen. Dit betekent wel dat het aantal huurwoningen met recht op huurtoeslag minder wordt. Afgezet tegen de totale voorraad blijft er echter nog 92% van het totale bezit over in het segment waarvoor nog huurtoeslag kan worden verkregen, hetgeen ruim voldoende is om de primaire doelgroep te voorzien van een huurwoning. (< 710,68) Financiële consequenties Dit voorstel heeft geen financiële gevolgen. Juridische consequenties Door Antares is een zienswijze van de gemeente gevraagd m.b.t. het voornemen tot administratieve scheiding. Deze zienswijze moet worden ingediend binnen 6 weken na indiening van het verzoek. Vervolgens moet Antares voor 1 januari 2017 het verzoek om administratieve scheiding indienen bij de Minister. De zienswijzen van de gemeente en de huurdersverenigingen moeten worden meegestuurd met het voornoemde verzoek. De Autoriteit Woningbouw beoordeelt vervolgens het verzoek om administratieve scheiding namens de Minister. Communicatie Met de communicatieconsulent is het volgende overeengekomen: hier wordt geen specifiek communicatiemoment aan gekoppeld. Uitvoering Zie hiervoor bij juridische gevolgen. Gemeente Peel en Maas 1894/2016/ Pagina 4 van 6

5 Formulering besluit t.b.v. openbare besluitenlijst Het college heeft besloten onder voorbehoud in te stemmen met de administratieve scheiding van het DAEB-bezit (huurwoningen tot 710,68 en maatschappelijk vastgoed) en het niet-daeb bezit (huurwoningen boven de 710,68 en commercieel vastgoed) van Antares. Gemeente Peel en Maas 1894/2016/ Pagina 5 van 6

6 Zaaknummer: 1894/2016/ Documentnummer: 1894/2016/ Besluitnummer: Collegevoorstel ROUTINGBLAD Van team: Omgevingsontwikkeling Portefeuillehouder: Arno Janssen Opgesteld door: Thijs van Lier Datum: 20 oktober 2016 Wijziging: 1 november :22 Paraaf Teammanager: Als Bijlage bijgevoegd: Documentnummer: 1894/2016/ (van iedere bijlage het documentnummer vermelden) Overleg gepleegd met: Antares Advies ingewonnen bij Advies en Control: nee Overleg gehad met communicatieconsulent? Meezenden Ter inzage leggen Resultaat: verwerkt Resultaat: nvt Ja Is de Wet KPB van toepassing? (zie toelichting/formulier WKPB op intranet) Voorstel naar OR/GO: Redactionele samenvatting (in overleg met PHO/teammanager): Na vaststelling doorgeleiden naar de gemeenteraad: Na vaststelling voorleggen aan de Adviesraad Sociaal Domein: Niet van toepassing Gemeente Peel en Maas 1894/2016/ Pagina 6 van 6