Beslisdocument college van Peel en Maas

Transcriptie

1 Beslisdocument college van Peel en Maas Document openbaar: Ja Zaaknummer: 1894/2012/ Documentnummer: 1894/2014/ Besluitnummer: Onderwerp: Beleid resterende 8 kavels Ruimte voor Ruimte Advies: 1 Mee te werken aan het realiseren van de resterende 8 woningen in het kader van Ruimte voor Ruimte onder de volgende voorwaarden per kavel 1. Grondprijs per saldo van ,- (verkoop aankoop) 2. Maximaal ,- in mindering op grondprijs door sloop i. 25,- per m2 gebouw ii. 4,- per m2 tuinbouwkas 3. Dezelfde voorwaarden als Ruimte voor Ruimte a. Gelegen buiten de rode contour in een lint, cluster of aansluitend aan de bebouwde kom b. Minimaal 1000 m2 c. Frontbreedte van minimaal 25 meter 4. Vaststaat dat de taakstelling voor Ruimte voor Ruimte is volbracht. Besluit van het college Peel en Maas: volgens advies aangehouden anders, namelijk: Ondertekening gemeentesecretaris, datum: drs. H. Mensink

2 Zaaknummer: 1894/2012/ Documentnummer: 1894/2014/ Besluitnummer: Adviesnota Onderwerp Beleid resterende 8 kavels Ruimte voor Ruimte Advies 1 Mee te werken aan het realiseren van de resterende 8 woningen in het kader van Ruimte voor Ruimte onder de volgende voorwaarden per kavel 1. Grondprijs per saldo van (verkoop aankoop) 2. Maximaal ,- in mindering op grondprijs door sloop i. 25,- per m2 gebouw ii. 4,- per m2 tuinbouwkas 3. Dezelfde voorwaarden als Ruimte voor Ruimte a. Gelegen buiten de rode contour in lint, cluster of aansluitend aan bebouwde kom b. Minimaal 1000m2 c. Frontbreedte van minimaal 25 meter 4. Vaststaat dat de taakstelling voor ruimte voor ruimte is volbracht. Inleiding Ruimte voor Ruimte: het slopen van stallen en het intrekken van vergunde rechten voor intensieve veehouderijen met gelden die terugverdiend moeten worden door woningbouw. Deze regeling heeft in 2 tranches plaatsgevonden. De 2 e tranche laat voor de gemeente Peel en Maas nog een taakstelling zien van 4 kavels voor Ruimte voor Ruimte en nog 8 kavels die we in de onderhandelingen met Ruimte voor Ruimte over de anterieure overeenkomst van plangebied Keup hebben overgekocht. In de bijlage is het betreffende collegebesluit opgenomen. Er kan gebruik gemaakt worden van de gemeentelijke 8 kavels zodra de planologische procedures voor de taakstelling van Ruimte voor Ruimte is afgerond. Regels procedure De voorwaarden waaronder er medewerking verleend wordt voor het realiseren van een woning zijn gelijk aan de huidige regels waaronder er met Ruimte voor Ruimte medewerking kan worden verkregen. De woning moet gerealiseerd worden buiten de rode contour. Tevens moet de woning gebouwd worden in een lint, cluster of aansluitend aan de bebouwde kom. Een woning wordt gerealiseerd op minimaal 1000 m2 waarbij het front een breedte heeft van minimaal 25 meter. Dit om de kwaliteit van de woningen te waarborgen. (de enige mogelijkheid om af te wijken van een oppervlakte van 1000 m2 is bij het realiseren van meer dan 5 woningen of het moeten aanleggen van openbaar gebied, zoals een ontsluitingsweg). Het gaat vaak om woningen die de overgang vormen tussen bebouwing en het buitengebied en dat wil je dan in de kwaliteit van de woning terug laten komen. Beleidsregel win win De beleidsregel win win geeft aan dat er in beginsel niet wordt meegewerkt aan woningbouwverzoeken buiten de rode contour. De enige uitzonderingen daarop zijn verzoeken die woningen betreffen in het kader van ruimte voor ruimte en woningen die gerealiseerd worden op locaties in de kernrandzone waarbij een intensieve veehouderij stopt. Door vast te houden aan dezelfde systematiek als Ruimte voor Ruimte handelen we in lijn van deze beleidsregel. Kwaliteitskader Het kwaliteitskader is niet van toepassing. Het kwaliteitskader, voor separate woningbouw, is pas van toepassing als ruimte voor ruimte volledig is ingevuld, de taakstelling, is volbracht. Dit betreft de totale Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 2 van 6

3 taakstelling dus de resterende 4 kavels van ruimte voor ruimte en de 8 kavels die we overgekocht hebben. De afspraken die we gemaakt hebben in het kader van de anterieure overeenkomst van de Keup om alvast gebruik te mogen maken van het kwaliteitskader betreffen niet het sec realiseren van woningen in het buitengebied. Kosten Voor de opbouw van de grondprijs is hieronder inzichtelijk gemaakt hoeveel kosten er gemaakt zijn en moeten worden. De volgende kosten per kavel Aankoop RvR Planologische procedure o Onderzoeken (3500,-) o Ruimtelijke onderbouwing (5000,-) o Legeskosten ( 5050,-) Bouwrijp maken (inrit / riool e.d.) Fondsbijdragen Notariskosten Totaal kosten Grondprijs excl. BTW v.o.n.weglaten ,33 BTW 21% van de verkoopsom (21% van ,33) TOTAAL Mogelijkheid om sloop in te zetten voor vermindering van de grondprijs Zoals uit bovenstaand schema te zien is, is er nog ruimte tussen de te hanteren grondprijs en de kosten die we maken. Voorgesteld wordt dit verschil van euro (het betreft eigenlijk euro maar omdat het geschatte bedragen zijn gaan we gemakshalve uit van ,-), in te laten zetten door particulieren dit in kunnen zetten om het met sloop te compenseren. Heeft een particulier zelf nog iets te slopen, dit moet wel buiten de rode contour zijn, of kan hij bij anderen bewerkstelligen dat er gesloopt wordt dan kan dit een reductie van de grondprijs genereren. Met de prijzen wordt geconformeerd aan het kwaliteitskader en de Regeling glas voor glas Limburg wat betekent dat er voor een m2 stal/loods e.d. 25 euro wordt gerekend en voor een kas rekenen we 4,- per m2. In het kader van de Regeling glas voor glas Limburg kan er onder andere subsidie verkregen worden voor de sloop van een kas voor 4,- per m2 kas. De Regeling glas voor glas geldt niet voor kassen kleiner dan 2500 m2. Een kas kleiner dan 2500 m2 kan wel ingezet worden voor vermindering van de grondprijs voor een RvR kavel. Verder moeten bij de Regeling glas voor glas de kassen gelegen zijn buiten een concentratiegebied en projectvestiging, ook is in de glas voor glasregeling opgenomen dat er geen gebruik gemaakt mag worden van andere subsidieregelingen als men gebruik wenst te maken van de glas voor glas regeling. Gezien het feit dat er dit jaar diverse verzoeken zijn gedaan nadat er enkele jaren nagenoeg geen verzoek is gedaan is het voorstel om de grondprijs gelijk te stellen met die Ruimte voor Ruimte hanteert. Mocht het na een jaar blijken dat het de grondprijs is die particulieren tegenhoudt en wij de kavels niet geregeld krijgen dan kunnen we dan alsnog bekijken of de grondprijs aangepast moet worden. Het gaat in het kader van ruimte voor ruimte natuurlijk wel om de enige mogelijkheid om in het buitengebied nog een woning te mogen bouwen. Resterend bedrag Mochten er particulieren zijn die gebruik willen maken van een van deze 8 kavels en geen gebruik willen maken van de mogelijkheid om sloop in te zetten voor vermindering van de grondprijs maar het het volle bedrag van ,- euro betalen, dan zal het bedrag dat resteert dus de grondprijs minus de door ons gemaakte kosten gestort worden in de reserve herstructureringsfonds. Doelstelling Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 3 van 6

4 Het doel van dit collegevoorstel is om beleid vast te leggen over het invullen van de resterende, overgekochte, 8 kavels in het kader van ruimte voor ruimte. Relatie (programma)begroting Het betreft uitvoering geven aan lopend beleid van het programma 1.2 wonen en is als zodanig niet opgenomen in de begroting. Argumenten Dezelfde grondprijs als Ruimte voor Ruimte hanteren. Ruimte voor Ruimte hanteert voor particuliere grondeigenaren die met gebruikmaking van de RvR regeling op hun grond willen bouwen een grondprijs van per saldo euro. De grond wordt gekocht voor agrarische waarde en weer verkocht voor ,- vermeerderd met de betaalde grondprijs naar de agrarische waarde, Na een aantal jaren nagenoeg geen verzoeken te hebben gehad constateren we nu dat er toch weer particulieren zich melden om in het buitengebied een woning te mogen bouwen. Ruimte voor ruimte is dan de enige mogelijkheid. Daarom willen we vooralsnog vasthouden aan deze grondprijs. Dit ook omdat de grondprijs in de kernen hoger is en het zeker niet de bedoeling is om woningbouw buiten de rode contour te stimuleren Er kan maximaal ,- in mindering op de grondprijs worden verkregen. Omdat wij als gemeente ongeveer ,- aan kosten maken, zie het schema met kosten, kunnen we ,- elders inzetten. Dit kan door feitelijk het bedrag te storten in de reserve herstructureringsfonds of dat de particulier door sloop van gebouwen of kassen deze mindering kan bewerkstelligen. Het gaat dan om een mindering van 25 per m2 gebouw of 4,- in mindering per m2 kas. De bedragen zijn overeenkomstig de bedragen uit het kwaliteitskader en de prijs die gehanteerd wordt bij de Regeling glas voor glas Limburg Dezelfde systematiek en procedure wordt gevolgd als normaliter bij eenpitters in het kader van Ruimte voor Ruimte Het betreft ook kavels die we overgenomen hebben van ruimte voor ruimte en we zullen dan ook de planologische procedure en de voorwaarden waaronder we mee werken conformeren aan het beleid dat we hanteerden bij reguliere ruimte voor ruimte kavels. Ook de voorwaarden van minimaal 1000 m2 per kavel en een front van 25 meter blijven we hanteren om de kwaliteit van de woningen, die vaak de overgang vormen tussen bestaande bebouwing en het buitengebied, te waarborgen. Kort gezegd het moet een ruime woning zijn met veel groen er om heen. Mocht er zich een ontwikkeling voordoen die meerdere RvR kavels in een keer wil ontwikkelen dan zullen we maatwerk leveren voor die ontwikkeling en dat separaat aan uw college voorleggen. Kanttekeningen De grondprijs van ,- von is gezien de huidige markt aan de hoge kant. Gezien de huidige markt is een grondprijs van ,- aan de hoge kant echter het gaat hier om een bedrag (vrij op naam). Oftewel 150,- per m2. excl. B.T.W. deze prijs ligt echter lager dan de grondprijs in de kernen. Het voorstel is om deze prijs te hanteren enerzijds omdat de vraag naar het mogen bouwen in het buitengebied weer is toegenomen, nadat er een aantal jaren nagenoeg geen vraag was, en anderzijds omdat het mogen bouwen via ruimte voor ruimte de enige mogelijkheid is om een woning te kunnen bouwen buiten de rode contour. Mocht er in de praktijk blijken dat de kavels vanwege de grondprijs niet verkocht worden dan kunnen we ons dan alsnog daarover beraden.. Financiële consequenties Bij het overnemen van de 8 kavels van ruimte voor ruimte hebben we per kavel ,- betaald. Dit bedrag moeten we natuurlijk ontvangen. In het kostenoverzicht hebben we de overig te maken kosten geraamd en daaruit kunnen we dus concluderen dat bij een grondprijs van ,- we maximaal ,- verdienen. Dit bedrag nemen we op in de reserve herstructureringsfonds. Juridische consequenties Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 4 van 6

5 Omdat we dezelfde systematiek gebruiken als Ruimte voor Ruimte bij hun taakstelling zijn er geen juridische consequenties. Het gaat hier natuurlijk om een planologische procedure en die heeft natuurlijk wel juridische consequenties maar dat is niet tengevolge van hoe er omgegaan wordt met de resterende 8 kavels. Communicatie Met de communicatieconsulent is het volgende overeengekomen: de kavels zullen op de kavelwinkel als een item worden gezet en tevens komt er een publicatie in de locale weekbladen dat we als gemeente de mogelijkheid bieden om in ruil voor sloop een gereduceerde grondprijs te betalen voor de resterende 8 kavels in het kader van ruimte voor ruimte. Uitvoering Zodra het college heeft ingestemd met dit voorstel en ruimte voor ruimte hun taakstelling heeft volbracht zal er een publicatie in de lokale weekbladen worden geplaatst tevens zullen alle particulieren die in het verleden een principeverzoek hebben ingediend voor het mogen bouwen van een woning buiten de rode contour in het kader van ruimte voor ruimte worden geïnformeerd. Want dit betreffen natuurlijk potentiële klanten. Formulering besluit t.b.v. openbare besluitenlijst Nog 8 kavels resteren in het kader van ruimte voor ruimte. Op de grondprijs van ,- kan maximaal in mindering worden gebracht door sloop van bestaande bebouwing. Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 5 van 6

6 Zaaknummer: 1894/2012/ Documentnummer: 1894/2014/ Besluitnummer: Collegevoorstel ROUTINGBLAD Van team: Omgevingsontwikkeling Portefeuillehouder: Arno Janssen Opgesteld door: Carla Duijf Datum: 3 november 2014 Wijziging: 17-december :23 Paraaf Teammanager: Als Bijlage bijgevoegd: Documentnummer: 1894/2013/ (van iedere bijlage het documentnummer vermelden) Overleg gepleegd met: Hans Maessen, Thijs van Lier, Ingrid Korten en Marc Peeters Advies ingewonnen bij Advies en Control: Overleg gehad met communicatieconsulent? Meezenden Ter inzage leggen Resultaat: Resultaat: Ja, zit in het voorstel Is de Wet KPB van toepassing? (zie toelichting/formulier WKPB op intranet) Voorstel naar OR/GO: Redactionele samenvatting (in overleg met PHO/teammanager): Na vaststelling doorgeleiden naar de gemeenteraad: Nee Niet van toepassing Nee Nee Gemeente Peel en Maas 1894/2014/ Pagina 6 van 6