Monitor Haagse woningbouwopgave

Transcriptie

1 Monitor Haagse woningbouwopgave

2 Inleiding Om zicht te houden op de woningopgave wordt elk jaar een Monitor Haagse woningbouwopgave opgesteld. In deze monitor wordt teruggeblikt op de woningbouwproductie. Daarnaast wordt een doorkijk gegeven van de voorgenomen woningbouwproductie in de komende 5 jaar. In 2015 is de situatie op de woningmarkt verbeterd. Door het toenemend consumentenvertrouwen in de woningmarkt en een lage hypotheekrente neemt het aantal verkochte woningen in de bestaande bouw toe. In de nieuwbouw zijn goede verkoopresultaten te zien en ook bij marktpartijen zien we een toenemend vertrouwen in de woningmarkt. Dit uit zich in een toename van het aantal woningen, waarvoor een vergunning is verleend en het aantal in aanbouw genomen woningen. In woningen gestart en woningen gereed gemeld In 2015 zijn woningen in aanbouw genomen: nieuwbouwwoningen en 863 woningen door verbouw/transformatie. Dit is ruim boven de gestelde ambitie van woningen jaar woningen zijn gereed gemeld: 683 toevoegingen nieuwbouw, 712 toevoegingen verbouw en 244 overige toevoegingen (o.a. splitsingen). Als we kijken naar het aantal in aanbouw genomen woningen in de afgelopen 5 jaar dan zien we, dat de woningbouwstrategie, die enkele jaren geleden is ingezet, succesvol is. Na de crisis, de stokkende woningmarkt, en daarop volgende problemen in de corporatiesector zien we een stijgende bouwproductie. We zien daarbij dat het beleggen in markthuurwoningen in trek is, dat de afgelopen 2 jaar veel woningen in aanbouw zijn genomen binnen het programma Kleinschalig opdrachtgeverschap en dat een substantieel aantal woningen in (leegstaand)vastgoed wordt gerealiseerd. Inhaalslag sociale woningbouw krijgt vorm Echter, net als in 2014, toen slechts 79 sociale woningen in aanbouw zijn genomen, zien we dat de bouwproductie in het sociale segment in 2015 nog achterblijft. In 2015 zijn slechts 281 sociale woningen in aanbouw genomen. Om het tekort aan bouwlocaties voor sociale woningbouw in te lopen, zijn het afgelopen jaar locaties gezocht waar sociale woningen kunnen worden gebouwd en is gewerkt aan het vinden van locaties voor sociale woningbouw en de contractering van corporaties. Dit heeft geresulteerd in een planvoorraad sociale woningen van zo n woningen: lopende locaties woningen en nieuwe locaties woningen. Voor een aantal locaties moeten nog corporaties worden gecontracteerd. 2

3 Voldoende planvoorraad voor de periode De planvoorraad voor de komende 5 jaar is qua omvang redelijk op orde. In de periode staan zo n in aanbouw te nemen woningen in de planvoorraad. De planvoorraad kent ten opzichte van de woningbouwambitie (1.500 woningen per jaar) een overmaat van circa 25%. Daarnaast is van circa woningen het jaar start bouw (nog) niet bekend. De planning laat in de jaren 2016 en 2017 een omvangrijke boeggolf zien. De uiteindelijke realisatie van de voorgenomen bouwproductie in 2016 is afhankelijk van veel invloeden: economische ontwikkelingen, marktomstandigheden, planprocedures, et cetera. De verwachting is dat in 2016 de realisatie ruim boven de gestelde ambitie van woningen uitkomt. Op basis van het doortrekken van ervaringscijfers van de afgelopen periode voorzien wij, dat het aantal in aanbouw genomen woningen in 2016 uitkomt binnen de bandbreedte van tot woningen. Blijven aanjagen van de woningbouwproductie Voldoende woningen in de planvoorraad betekent niet dat de voorgenomen bouwproductie zonder meer wordt gerealiseerd: het herstel van de woningmarkt is nog broos, bij projecten zijn nog allerlei risico s, binnenstedelijk bouwen is complex en duur. De inzet is om te blijven sturen op het in uitvoering krijgen van projecten (aanjagen) onder andere door locaties beschikbaar te krijgen en afspraken te maken met allerlei partijen: private- en institutionele beleggers, particulieren (KO), ontwikkelaars en corporaties. Maar ook door particuliere initiatieven te faciliteren en knelpunten die spelen aan te pakken. We richten ons daarbij op een breed palet aan woonproducten / segmenten, waarmee we verschillende groepen woningzoekenden bedienen. 3

4 De Haagse woningbouwproductie door de jaren heen : Vinex-ontwikkeling en binnenstedelijke herstructurering, actief grondbeleid en samenwerking met corporaties 2 Veel egw en 30% sociaal op de Vinex. Binnenstedelijk: mix egw/app, 30% sociaal 3 Vanaf 2008/2009: Woningmarkt stokt, overgang naar binnenstedelijke inbreiding, actief / faciliterend grondbeleid, heroriëntatie corporatiesector, nieuwe concepten en samenwerkingsvormen 4 Aandeel sociale woningbouw daalt, aandeel appartementen neemt toe Jaar oplevering/gereed 4

5 De woningmarkt trekt aan Het consumentenvertrouwen beweegt opwaarts Er zijn meer verkopen in de bestaande bouw De economische vooruitzichten zijn positief. De hypotheekrente vertoont vanaf 2012 een dalende lijn en heeft een historisch laagtepunt bereikt. De verwachting is dat de aantrekkende woningmarkt in 2016 doorzet. Het marktvolume is ten opzichte van 2013 verdubbeld 1 e helft mln. 1 e helft mln. 5

6 de vergunningverlening neemt toe 1 In de 1 e helft van 2015 is voor ongeveer nieuw te bouwen woningen een vergunning afgegeven. 2 Dit is een verdubbeling vergeleken met hetzelfde half jaar een jaar eerder en het hoogste aantal sinds Jaar vergunningverlening 6

7 en de bouwproductie stijgt weer 1 De bouwproductie daalt als gevolg van de crisis, het wegvallen van subsidies, de heroriëntatie binnen de corporatie-sector, het Vestia-debacle en de ingrepen in de projectenportefeuille (IPSO) 2 Strategie van aanjagen, aantrekken beleggers, afspraken maken en verbreden palet aan projecten/woonproducten (o.a. met kleinschalig opdrachtgeverschap) werpt met het aantrekken van de woningmarkt vruchten af. Het aantal in aanbouw genomen woningen neemt weer toe. Jaartal start bouw 7

8 Dr.Lelykade Isabellaland Hellingweg Stadhouderslaan Oostduinlaan Haverkamp Spaarwaterstraat Fahrenheitstraat Begoniastraat Kortenaerkade Om en Bij Harderwijkstraat Laakhaven-West Escamplaan Tinaarlostraat Kloosterlocatie Fregatsingel Vroondaal Uithofslaan Wateringse Veld Gele Lis 8

9 maar aandeel sociale woningbouw liep de afgelopen 5 jaar terug 1 In de periode zijn circa sociale woningen in aanbouw genomen, waarvan zo n studentenwoningen Totaal Arcade DUWO Haag Wonen Staedion Vestia Wooninvest Gestart sociaal Totaal start bouw % 71% 27% 5% 13% 31% 31% 2 Het aandeel sociale woningbouw in het aantal in aanbouw genomen woningen liep in de jaarlijkse productie terug. 3 31% van het aantal in aanbouw genomen woningen in de periode was een sociale woning. Dit komt vooral door de sociale productie in 2011 en

10 na dip weer nieuwe locaties voor sociale woningbouw sociale woningen in lopende projecten: Corporatie Aantal sociale woningen Indicatie start bouw Type ontwikkeling Regentesse-Zuid Staedion Samenwerking Calandstraat Arcade Grex Norfolkterrein, blok 8 Arcade Grex Roggeveenstraat Haag Wonen / WC io Particulier Coevordenstraat Staedion Particulier Leeghwaterplein DUWO Grex sociale woningen in nieuwe projecten / locaties voor sociale woningbouw Corporatie Indicatie aantal sociale woningen Indicatie start bouw Westhovenplein Arcade Grex Type ontwikkeling Erasmusveld 230 Vanaf 2016 Particulier Petroleumhaven/Neherkade Grex Eurocinema Grex Gebiedsontwikkeling Spuikwartier Staedion pm 2018 Grex Deelplan 20 Staedion Grex Leyweg/Escamplaan deelgebied 1 en /2019 Grex Assumburgweg Vestia pm pm Grex Haverkamp Staedion 40 pm Particulier Hoek Wijndaelerweg Arcade 90 pm Grex Binckhorst/Trekvlietzone 200 pm Grex KJ-plein* pm pm Grex Zuidlarenstraat fase 5 WOM ZW 90 pm Samenwerking Loosduinsekade pm Grex *KJ-plein in de gunningscriteria voor de tenderprocedure KJ-plein worden bonuspunten toegekend als er sociale woningbouw in het programma is opgenomen

11 Beleggen in markthuurwoningen is in trek 1 In de periode zijn zo n markthuurwoningen van (institutionele) beleggers in aanbouw genomen Totaal Alterra Bouwfonds IM Bouwinvest Duinzigt MN Services Syntrus Achmea Urban Interest 116 Gestart beleggers Totaal start bouw % 0% 11% 53% 17% 20% 2 Het aandeel markthuurwoningen van (institutionele) beleggers in het aantal in aanbouw genomen woningen is de laatste jaren toegenomen. 11

12 Enkele voorbeelden van projecten met markthuurwoningen Bellavista Stadsbaken Stadsbaken Sigma-locatie Kloosterbuuren Oostduinlaan 12

13 Verschillende locaties voor markthuurwoningen in voorbereiding Ruim woningen in voorbereiding voor (institutionele) beleggers. De gemeente verbindt hierbij locaties, partijen en privaat georganiseerd en/of geïnstitutionaliseerd investeringskapitaal uit binnen- en buitenland. Project Indicatie aantal markthuurwoningen Indicatie start bouw Type ontwikkeling Gemaalstraat Samenwerking Scheveningseweg Particulier Regentesse-Zuid Samenwerking Loevesteinlaan Particulier Westhovenplein Grex Robert Stoltzplantsoen Grex Verhulstplein Particulier Spuikwartier Grex Leeghwaterplein Grex Leyweg/Escamplaan Grex Laan van Meerdervoort 55/Zorgvliet 80 Pm Particulier Kranenburgweg 30 Pm Particulier Nuts woningen fase 1 80 Pm Particulier KJ-plein 350 Pm Grex Totaal

14 Ook veel woningen via kleinschalig opdrachtgeverschap gestart Totaal Eindgebruik / betrokken partijen Beetstraat Particulieren Bosweide 1 1 Particulier Duinstraat 7 7 Particulieren Erasmushove Particulieren en ontwikkelaar Escamplaan Particulieren en ontwikkelaars Fregatsingel Particulieren en ontwikkelaar Gele Lis Particulieren Isabellaland Particulieren en ontwikkelaar Kepplerstraat Particulieren Laakhaven A Ondernemers en beleggers Laakhaven B Ontwikkelaar en belegger Laakhaven C Ontwikkelaar en belegger Spoorstrook Ontwikkelaar en particulieren Stortenbekerstraat 2 2 Particulieren Tomatenlaan 3 3 Particulieren Uithofslaan Particulieren en ontwikkelaars Van Dijckstraat 2 2 Investeerder Wapserveenstraat 8 8 Ontwikkelaar Totaal kleinschalig opdrachtgeverschap Totaal start bouw

15 Escamplaan Duinstraat Van Dijckstraat Waldo Tower 15

16 Kleinschalig opdrachtgeverschap: verkoop in voorbereiding Aantal kavels Start verkoop Viljoenplantsoen* 10 December 2015 Petroleumhaven 43 April 2016 Uithofslaan 11 April 2016 Veenweg 6 Juni 2016 Kavel Uitenhagestraat 1 Medio 2016 Cannenburglaan Deelplan Pm Totaal kavels 202 Aantal klusunits Start verkoop Witte de Withstraat 13 Mei 2016 Noordpolderkade 6 Mei 2016 Noordwal 12 December 2016 Totaal kavels 41 * In verkoop Locatie deelplan 20 Impressie Viljoenplantsoen 16

17 Voldoende planvoorraad voor de periode In de periode staan zo n in aanbouw te nemen woningen in de planvoorraad. De planvoorraad kent ten opzichte van de woningbouwambitie (1.500 woningen per jaar) een overmaat van circa 25%. 2 De planning laat in de jaren 2016 en 2017 een omvangrijke boeggolf zien. De ervaring leert dat een deel van de woningen vertraagd en/of gefaseerd worden uitgevoerd. 3 Het hebben van voldoende planvoorraad betekent niet dat de voorgenomen bouwproductie zonder meer wordt gerealiseerd: het herstel van de woningmarkt is nog broos, bij projecten zijn nog allerlei risico s, binnenstedelijk bouwen is complex en duur. De inzet is om te blijven sturen op het in uitvoering krijgen van projecten woningen per jaar Jaartal voorgenomen start bouw 17

18 In aanbouw te nemen projecten (> 50 woningen) in 2016 Hieronder wordt een overzicht gegeven van de projecten met meer dan 50 woningen en met planning start bouw Type bouw Aantal woningen Neherkade 1K/ Gemaalstraat Nieuwbouw 511 Erasmusveld Nieuwbouw 275 Koningin Marialaan Verbouw 189 Nieuw Rozenburg fase 1A Nieuwbouw 177 Norfolkterrein, blok 8 Nieuwbouw 164 Regentesse-Zuid/kavel D Nieuwbouw 159 Stationsplein 1 (kleine Belastingkantoor) Verbouw 155 Torenstraat 172/Noordwal Verbouw 152 Badhuisweg 115 (Deo Gratias) Nieuwbouw 136 Juliana van Stolberglaan 148 Nieuwbouw 132 Scheveningseweg Verbouw 121 Laakhaven West, deelplan LW3, kavel 1-3 Nieuwbouw 117 Laakhaven West, deelplan LW7 Calandstraat fase 2 Nieuwbouw 117 Westhovenplein Nieuwbouw 114 Norfolkterrein, blok 4C Nieuwbouw 101 Loevesteinlaan Nieuwbouw 96 Verhulstplein fase 1 Laagbouw Nieuwbouw 90 Lanen, cluster L Nieuwbouw 89 Verhulstplein fase 2 (Nillmij) Nieuwbouw 84 Erasmushove Nieuwbouw 73 Norfolkterrein, blok 7 Nieuwbouw 73 Esperantoplein Verbouw 72 Regentesse-Zuid/kavel C Nieuwbouw 72 Zeesluisweg/ Westduinweg Nieuwbouw 67 Oude Haagweg 42, 46 Nieuwbouw 66 Laakhaven West, deelplan LW2, Kavel 4 & 5 Nieuwbouw 64 Leyweg Eurocinema Nieuwbouw 60 Laakhaven West, deelplan LW2, Kavel 6 & 7 Nieuwbouw 59 Vermeerkwartier Nieuwbouw 52 De uiteindelijke realisatie van de voorgenomen bouwproductie in 2016 is afhankelijk van veel invloeden: economische ontwikkelingen, marktomstandigheden, planprocedures, et cetera. De verwachting is dat in 2016 de realisatie ruim boven de gestelde ambitie van woningen uitkomt. Op basis van het doortrekken van ervaringscijfers van de afgelopen periode voorzien wij, dat het aantal in aanbouw genomen woningen in 2016 uitkomt binnen de bandbreedte van tot woningen. 18

19 Badhuisweg (Deo Gratias) Scheveningsweg Norfolkterrein Koningin Marialaan Verhulstplein Regentesse-Zuid/GIT Torenstraat Juliana van Stolberg 148 Kijkduin Bad Uitenhagestraat Belastingkantoren station HS Neherkade Nieuw Rozenburg Oude Haagweg Laakhaven-West Eurocinema Loevesteinlaan Westhovenplein Vroondaal Erasmusveld Uithofslaan 19

20 COLOFON Gemeente Den Haag DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Januari 2016 Inlichtingen DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek René Jansen ( / rene.jansen@denhaag.nl) DSO / Projectmanagement Den Haag Gertjan Giele ( / gertjan.giele@denhaag.nl) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen worden veroorzaakt door afronden. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht. 20