V. Na vaststelling van de herziene grondexploitatie Escamplaan fase 2 KO (SBK nummer LO-72) het project operationeel te verklaren.

Transcriptie

1 Gemeente Den Haag Ons kenmerk DSO/ RIS e HERZIENING PROJECTDOCUMENT ESCAMPLAAN (fase 2) KO (LO 72) HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, overwegende dat: - de ontwikkelaar voor het bouwplan Escamplaan in verband met haar financiële situatie de locatie heeft teruggegeven; - een intern haalbaarheidsonderzoek in verband met de kansen om de locatie in het kader van Kleinschalig Opdrachtgeverschap (KO) uit te geven tot een positieve conclusie heeft geleid; - het oorspronkelijke karakter van verkaveling en de inrichting van openbare grotendeels in stand kan blijven; - het aantal maximaal te bouwen woningen van 86 past binnen het bestemmingsplan Escamplaan; - er maximaal 56 grondgebonden woningen kunnen worden gebouwd (oorspronkelijke aantal: 50), plus maximaal 30 appartementen; - er wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm voor het gebied, hetgeen de realisatie van in totaal 100 parkeerplaatsen mogelijk maakt; - het collegebesluit ten aanzien van het projectdocument Escamplaan (LO 72) d.d. 27 oktober 2011 (RIS ) hiermee komt te vervallen. Besluit: I. In te stemmen met de inhoud van de 2 e herziening projectdocument Escamplaan (LO 72), inhoudende een wijziging van het nieuwbouwplan, waarbij het aantal te realiseren woningen op basis van bijgevoegde verkaveling uitkomt op maximaal 86 (maximaal 56 grondgebonden woningen plus maximaal 30 appartementen). Bij de grondgebonden woningen wordt uitgegaan van 1 parkeerplaats per woning op eigen terrein. II. In te stemmen met de onderliggende (vertrouwelijke) herziene gemeentelijke grondexploitatie LO-72 Escamplaan 2 e fase 2011, die ten opzichte van het projectdocument 2011 een negatief saldo kent van ,- (NCW per ). III. In te stemmen met de benodigde, extra, dekking voor het onder II genoemde negatieve plansaldo van ,- (NCW per ) uit de Reserve Grondbedrijf (RGB) en deze extra dekking toe te voegen aan de Voorziening Negatieve Plannen (VNP). IV. In te stemmen met de risicoparagraaf en de impact op het benodigd weerstandsvermogen MPG van ; dit is reeds gedekt binnen het MPG V. Na vaststelling van de herziene grondexploitatie Escamplaan fase 2 KO (SBK nummer LO-72) het project operationeel te verklaren. Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ VI. In te stemmen met een taakstellend maximaal budget in het kader van risicobeheer van voor de inrichting van het centrale groen, voor de aanleg van een speelvoorziening in het centrale groen en voor de erfafscheidingen van de kavels in de vorm van hagen. Den Haag, 13 november 2012 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen

3 DSO/ Herziening Projectdocument Escamplaan (LO 72) 1. Inleiding Om de stagnerende woningbouwproductie in de stad te stimuleren worden private partijen uitgenodigd om te ontwikkelen, te bouwen en te investeren in de stad. Hiervoor heeft de gemeente de site gelanceerd. Op deze site worden onder andere kavels/kluswoningen en -complexen voor Kleinschalig Opdrachtgeverschap aangeboden. In de commissiebrief DSO/ Nieuwe kansen door Kleinschalig Opdrachtgeverschap d.d. 17 januari 2012 is aangegeven dat er wordt ingespeeld op een nieuwe trend in de vastgoedmarkt. Dit met als doel de eindgebruiker de burger, de ondernemer of investeerder centraal te stellen en in staat te stellen om hun eigen woning en/of bedrijf te (ver)bouwen naar eigen inzicht. Een van de kansen is het Kleinschalig of Particulier Opdrachtgeverschap (KO), wat aansluit op een duidelijke trend in de samenleving. KO betekent in de kern dat een particulier individueel of samen met anderen opdrachtgever is voor zijn of haar woning en/of bedrijfsruimte en daar maximaal invloed op uit kan oefenen, op basis van eigen ideeën. In het Haagse project KO worden ook ontwikkelaars, beleggers en (kleine) aannemers nadrukkelijk uitgenodigd om woningen en/of bedrijfsruimte in kleine series (5-10 eenheden) te ontwikkelen ten dienste van de particuliere eindgebruiker. In het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap (KO) zal dit op diverse manieren vanuit de gemeente zal worden vormgegeven; onder andere door de uitgifte van onder andere grondkavels voor de bouw van nieuwe woningen, waarin particulieren en ondernemers zowel individueel als collectief hun woning(en)/bedrijf kunnen realiseren. Met het in staat stellen van particulieren hun eigen woning en/of bedrijf te (ver)bouwen naar eigen inzicht wordt er ingespeeld op de nieuwe trend in de vastgoedmarkt om de eindgebruiker de burger, de ondernemer of de investeerder centraal te stellen. Dit project wordt uitgevoerd in het kader van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap door het ter beschikking stellen van Haags grondbezit. Tijdens de afgelopen Haagse woonbeurs in maart 2012 is gestart met de verkoop van een 1e tranche projecten; Gele Lis, Laakhaven West I, Beetstraat en Erasmushove. Van deze projecten is inmiddels 60% verkocht en wordt momenteel met veel inzet en enthousiasme door de kopers ontwikkeld. 2. Aanleiding De aanleiding tot de gedeeltelijke herziening van het projectdocument Escamplaan is het feit dat de oorspronkelijke ontwikkelaar van het project de locatie heeft teruggegeven aan de gemeente. Om verdere vertraging in uitgifte van de gronden zoveel mogelijk te voorkomen en om te bewerkstelligen dat spoedig woningen op de locatie worden gebouwd, is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd om de kansen van KO voor de locatie te kunnen bepalen. De resultaten van genoemd onderzoek waren positief. In de opzet uit 2011 werd uitgegaan van circa 50 eengezinswoningen en circa 28 appartementen. In het kader van het haalbaarheidsonderzoek is kritisch gekeken naar mogelijkheden om met een (beperkte) herverkaveling van dit plan een aantrekkelijk KO-project te maken. De aangepaste verkaveling en het schetsontwerp voor de openbare ruimte is een coproductie van de afdeling Stedenbouw en het Ingenieursbureau Den Haag. 3. Beschrijving van de locatie De locatie ligt in het stadsdeel Loosduinen en is een voormalig gemeentelijk woonwagenkamp. De oppervlakte bedraagt ongeveer m2. Kenmerkend voor de locatie is de gesloten structuur zonder aansluiting met de aangrenzende woonwijk en het bedrijventerrein Dekkershoek aan de westzijde. Het plangebied grenst aan de Escamplaan en wordt aan de overige drie zijden omringd door sloten en groen.

4 DSO/ Programma bouwplan in 2011 en de mogelijkheden voor KO Het programma van het toekomstige bouwplan omvatte in 2011 circa 50 grondgebonden woningen in de koopsector plus een appartementencomplex met circa 28 woningen, waarvan 24 in de sociale huur, geïntegreerd in een aan te leggen geluidswal langs de Escamplaan. In de nieuwe opzet wordt uitgegaan van de mogelijkheid om maximaal 56 grondgebonden woningen in het plangebied te bouwen waarbij per woning 1 parkeerplaats op eigen terrein is gesitueerd en waarbij circa 16 parkeerplaatsen in de openbare ruimte wordt gerealiseerd. Deze woningen zijn bedoeld voor starters, waarbij de plicht tot zelfbewoning geldt. Afhankelijk van de keuzes die de individuele kopers maken en de gevolgen daarvan voor hoogte van de prijzen, kunnen deze woningen tot het sociale segment gaan behoren. Naast de grondgebonden woningen wordt de mogelijkheid geboden om in 4 bouwblokken maximaal 30 appartementen te bouwen. In tegenstelling tot het plan 2011 wordt bouwblok niet geïntegreerd in de geluidswal langs de Escamplaan ). Deze appartementen kunnen worden gerealiseerd door collectieven, ontwikkelaars, corporaties of beleggers. In de openbare ruimte nabij de appartementen worden in totaal 37 parkeerplaatsen gerealiseerd Het totale aantal parkeerplaatsen voor het gehele bouwplan komt daarmee op circa Verkeer De verkeersontsluiting blijft ongewijzigd t.o.v. het plan uit De nieuwe woonwijk wordt aangesloten op de Q.A. Nederpelstraat door middel van twee nieuw aan te leggen duikers. Eén ontsluiting takt aan op de bocht in de Q.A. Nederpelstraat, de andere vlakbij de T- splitsing met de A. van der Tangstraat. Meerdere ontsluitingen op de Q.A. Nederpelstraat zorgen er voor dat het gebied bereikbaar blijft voor hulpdiensten wanneer één toegang onverhoopt wordt geblokkeerd. De Q.A. Nederpelstraat heeft een buurtontsluitende functie en sluit aan op de Escamplaan en Margaretha van Hennebergweg. De extra verkeersbewegingen veroorzaakt door de maximaal 88 woningen kunnen worden verwerkt op de Q.A. Nederpelstraat. Bij de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan Escamplaan zijn door omwonenden van het plangebied en andere belanghebbenden bezwaren gemaakt tegen de voorgestelde ontsluiting op de Q.A. Nederpelstraat. Deze hadden betrekking op de doorstroming en veiligheid. Deze bezwaren zijn in het kader van de vaststelling van het Bestemmingsplan Escamplaan afgehandeld. De gemeenteraad heeft op 27 januari 2012 genoemd bestemmingsplan vastgesteld, waarmee eveneens het juridisch-planologisch kader is vastgesteld om het eerder genoemde programma te kunnen realiseren. 6. Parkeren In de nieuwe opzet is er bij de grondgebonden woningen voor gekozen om per woning 1 parkeerplaats op eigen terrein te realiseren. Daarnaast worden voor bezoekersparkeren nog eens 16 parkeerplaatsen rond het centrale plantsoen aangelegd. Nabij de te bouwen appartementen worden in openbare ruimte (direct achter de geluidswal) in totaal 37 parkeerplaatsen aangelegd. In totaal worden er 100 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarbij wordt niet alleen in de parkeerbehoefte van de woningen zelf voorzien, maar ook in die van bezoekers. Zo ontstaat er geen extra parkeerdruk op de Q.A. Nederpelstraat, die rondom de nieuwe buurt loopt. Het definitieve aantal parkeerplaatsen in het plangebied is afhankelijk van het definitief aantal woningen dat door de kopers van de kavels worden gebouwd. 7. Archeologie Zoals in het projectdocument van 2011 reeds gemeld is de afdeling Archeologie van mening dat geen verder archeologisch onderzoek in het plangebied meer nodig wordt geacht. Wel vindt de afdeling Archeologie het wenselijk om in eigen beheer tijdens de grondverstorende werkzaamheden bij het bouwrijp maken geologische profielopnamen te maken. Dit ter aanvulling en verdieping van de Nieuwe geologische kaart van Den Haag en Rijswijk.

5 DSO/ Bouwrijp maken Na de opheffing van het woonwagenkamp in 2010 zijn alle opstallen verwijderd. Alle kabels en leidingen zijn afgekapt, maar nog niet verwijderd. De riolering moet nog worden afgekoppeld en verwijderd. Daarnaast zijn er nog enkele funderingsresten aanwezig in de grond welke ten behoeve van bouwrijp opleveren eveneens verwijderd moeten worden. Voor het verwijderen van de bomen die in de weg staan voor de nieuwe verkeersontsluitingen wordt een kapvergunning aangevraagd. 9. Inrichting openbare ruimte beheer en vergroting oppervlaktewater De inrichting van de openbare ruimte zal plaatsvinden binnen de kaders van de meest recente versie van het Handboek Openbare Ruimte. In dat geval moet het op de nieuwe woningaantallen aangepaste begrotingskader toereikend zijn voor beheer (zie RV 248, 1997). Het schetsontwerp d.d. 1 oktober is voorgelegd aan de Adviescommissie Openbare Ruimte (ACOR) en het Verkeersoverleg (VOV). De dienst Stadsbeheer is tijdens het ontwerpproces geraadpleegd. Bij de verdere uitwerking van de openbare ruimte wordt het ontwerp nogmaals aan zowel de ACOR, het VOV als de dienst Stadsbeheer ter definitieve goedkeuring voorgelegd. Om de hoeveelheid oppervlaktewater te vergroten bij het nieuwbouwplan (eis van het Hoogheemraadschap Delfland) wordt een nieuwe sloot aangelegd ter vervanging van de huidige duiker. Daardoor verbetert ook de doorstroming van het water. 10. Milieuaspecten 10.1 Bodem In 2008 is een verkennend bodemonderzoek en vervolgens in september/oktober 2010 een nader bodemonderzoek. Uit de resultaten van het nader onderzoek is gebleken dat ter plaatse van het zuidelijk deel van de locatie sprake is van ernstige bodemverontreiniging met zware metalen (koper en zink). Dit geval van ernstige bodemverontreiniging is niet spoedeisend. Voorafgaand aan de herinrichting van de locatie, - in dit geval de afronding van het bouwrijp maken en de aanleg van de geluidswal -, dient voorafgaand een BUS-melding (BUS = Besluit Uniforme Sanering) te worden verricht. De verontreinigingspots worden in kader van de bouwrijpwerkzaamheden en het kader van de aanleg van ondergrondse infrastructuur gesaneerd Geluid In het kader van de bestemmingsplanprocedure is een geluidsonderzoek uitgevoerd en een ontheffing hogere grenswaarde geluid aangevraagd. Ondertussen is deze ontheffing verleend Lucht De Wet Milieubeheer staat dit plan voor de realisatie van het toekomstige bouwplan met maximaal 88 woningen niet in de weg Flora en Fauna In 2007 is een flora- en faunaonderzoek uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat de (toen nog) aanwezige bomen geen landschappelijke, cultuurhistorische of recreatieve waarde hadden. De betreffende bomen zijn gekapt in de periode dat de locatie nog in gebruik was als woonwagenkamp. De aanwezige soorten beplanting geven volgens het onderzoek uit 2007 geen aanleiding voor het aanvragen van een ontheffing op grond van de Flora- en Faunawet. 11. Bestemmingsplan De gemeenteraad heeft op 27 januari 2012 ingestemd met het (postzegel)bestemmingsplan Escamplaan.

6 DSO/ Overeenkomsten kopers Ten behoeve van uitgifte van de kavels worden uitgiftecontracten opgesteld voor elke individuele koper van 1 of meerdere kavels. De kavels worden in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven. Bij appartementen wordt de mogelijkheid geboden om de woningen in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Ook de mogelijkheid van realisatie van appartementen in opdracht van een belegger en/of een kleinere aannemer wordt open gehouden. 13. Communicatie en inspraak Voor dit project is het reglement Commissie Loosduinen en het convenant tussen de gemeente Den Haag en de Commissie Loosduinen van toepassing. Gezien de beperkte wijziging in het projectdocument is voorafgaand aan de vaststelling van het projectdocument in het college de commissie Loosduinen nog niet om een nieuw advies gevraagd. De commissie had naar aanleiding van het projectdocument 2011 reeds een gecombineerd advies voor het projectdocument en het bestemmingsplan uitgebracht. De bezwaren tegen elementen in het bestemmingsplan zijn in het kader van de vaststelling afgehandeld. Bij de verdere uitwerking van het ontwerp openbare ruimte voor het project en de aansluiting naar de omliggende straten worden zowel commissie Loosduinen als de omwonenden nadere geïnformeerd. Voor de communicatie met omwonenden/belanghebbenden van het plangebied Escamplaan worden de volgende activiteiten ingezet: informatie via de huis-aan-huis kranten; de direct omwonenden worden huis-aan-huis schriftelijk geïnformeerd over de wijzigingen; de relevante wijkorganisaties en instellingen én de Commissie Loosduinen worden geïnformeerd. 14. Financiële consequenties. Deze 2 e herziening van het projectdocument levert een negatief saldo op van ,- (NCW ) in de grondexploitatie. De benodigde dekking hiervan wordt gerealiseerd uit het Reserve Grondbedrijf (RGB). Nadere details treft u aan in de grondexploitatie die als vertrouwelijke bijlage is bijgevoegd. 15. Planning Gereed: Start verkoop maart 2013 Bouwrijp werkzaamheden (inclusief ontsluiting bewonersverkeer) december 2013 Definitief woonrijp maken december 2017 (uiterlijk)