PROJECTDOCUMENT EN PLANEXPLOITATIE KEPPLERSTRAAT 301

Transcriptie

1 Gemeente Den Haag Ons kenmerk DSO/ RIS PROJECTDOCUMENT EN PLANEXPLOITATIE KEPPLERSTRAAT 301 HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, overwegende de commissiebrief DSO/ RIS Nieuwe kansen door Kleinschalig Opdrachtgeverschap van 9 februari Besluit: I. In te stemmen met de toepassing van particulier opdrachtgeverschap voor de ontwikkeling aan de Kepplerstraat 301 met bijbehorende stedenbouwkundige randvoorwaarden. II. In te stemmen met de (vertrouwelijke) planexploitatie Kepplerstraat (SBK nummer KO.7.1) met een positief saldo van ,00 op netto contante waarde 1 januari III. In te stemmen met de afwijking van de gehanteerde marktscenario s in de risicoanalyse ten opzichte van de marktscenario s MPG IV. Na vaststelling van de planexploitatie Kepplerstraat (SBK nummer KO.7.1) het project operationeel te verklaren. Den Haag, 19 november 2013 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ Projectdocument Kepplerstraat 301 Projectnaam en Projectnummer Kepplerstraat SBK nummer: (SBK KO.7.1) 1. Inleiding In de commissiebrief DSO/ RIS Nieuwe kansen door Kleinschalig Opdrachtgeverschap van 9 februari 2012 is aangegeven dat er wordt ingespeeld op een nieuwe trend in de vastgoedmarkt. Dit met als doel de eindgebruiker de burger, de ondernemer of andere investeerders centraal te stellen en de mogelijkheid te geven om hun eigen woning en/of bedrijf te (ver)bouwen naar eigen inzicht. In het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap (KO) wordt dit op diverse manieren vanuit de gemeente vormgegeven; enerzijds door de uitgifte van grondkavels voor de bouw van nieuwe woningen en/of bedrijven en anderzijds door het ter beschikking stellen van woningen met achterstallig onderhoud als klushuis of voormalige scholen, kantoren, en dergelijke als kluscomplex waarin particulieren binnen een deel van het gebouw zo individueel mogelijk hun eigen woning kunnen realiseren. Met het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap wordt ingespeeld op de nieuwe trend in de vastgoedmarkt om de eindgebruiker de burger, de ondernemer of andere investeerders centraal te stellen. In dit projectdocument wordt in het kader van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap de verkoop van twaalf zelfstandige woningen in het voormalige schoolgebouw aan de Kepplerstraat 301 als kluscomplex beschreven. 1.2 Gebied De locatie Kepplerstraat 301 valt binnen stadsdeel Valkenbos in Den Haag. Het betreft een voormalig schoolgebouw met aangebouwde gymzaal, gebouwd anno 1912, met hoge klaslokalen en een statig karakteristieke uitstraling. Het pand heeft later dienst heeft gedaan als buurtcentrum/clubgebouw en staat nu leeg en is ter voorkoming van kraak tijdelijk in gebruik bij Anti-Kraak. 1.3 Projectbeschrijving Het complex is leeg ter beschikking. Door het bureau HTV Bouwtechniek is binnen het gebouw een verkaveling gemaakt voor het realiseren van 2 ruime eengezinshuizen en 10 aantrekkelijke appartementen in verschillende grootten met parkeerplaats op eigen terrein. De klushuizen kunnen aan individuele kopers worden verkocht. Het is afhankelijk van de wensen van de individuele kopers of de verbouwing individueel of collectief gebeurt. Het gebouw zal hiervoor klusrijp worden opgeleverd door de gemeente. Dit betekent onder andere dat de nodige sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd, alle klushuizen zijn voorzien van een eigen entreedeur en hoofdaansluitingen voor gas/water/elektra/riolering en afvoer- en ventilatie kanalen, algemene ruimten zoals: hoofd entrees, gangen en trappenhuizen doelmatig, functioneel, doch sober zijn opgeknapt, direct noodzakelijke gebreken aan het casco zijn gerepareerd, incl. fundatie herstel trappenhuis en de parkeerinrit naar het naastgelegen terrein is gerealiseerd. In het nieuwe bestemmingsplan Valkenbosch is de bestemming voor het kluscomplex reeds aangepast in wonen. Voor het project is een planexploitatie opgesteld. In de Herziening Beheerregels RGB is onlangs deze exploitatievorm opgenomen, waarbij zoveel mogelijk de analogie met grondexploitaties is gezocht. De planexploitatie is als (vertrouwelijke) bijlage opgenomen. Planinhoud Het programma dat als basis dient voor de klusobjectexploitatie bestaat uit de verkoop van het gebouw in klusappartementen met in totaal ca m2 aan gebruiksoppervlak (GO), waaruit 12 zelfstandige woningen kunnen worden gerealiseerd.

3 DSO/ De verkoop van de klushuizen gebeurt volgens de principes van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap. Als 1 koper zijn woning wil verbouwen dan moet dit zoveel mogelijk onafhankelijk van de andere kopers kunnen. De gemeente maakt dit mogelijk door elke eenheid klusrijp op te leveren, waarbij de basis (gemeenschappelijke) voorzieningen al zijn gerealiseerd zoals de toegang voor parkeren, de hoofd aansluiting voor kabels/leidingen en het sloopwerk. Als alle of bijna alle eenheden verkocht zijn, zal de gemeente de kopers stimuleren om zoveel mogelijk collectief de transformatie aan te pakken. De gemeente zal namelijk wel eisen stellen aan de interne kwaliteit van de individuele woningen, en aan de wijzigingen die eventueel in de gevels en het dak kunnen worden aangebracht, maar niet aan de collectieve elementen als de inrichting van het gemeenschappelijke trappenhuis, indeling terrein en de renovatie van de gevels en het dak. Dit is aan het collectief om te regelen. De kopers zijn verplicht lid te worden van de (door de gemeente op te richten) Vereniging van Eigenaren en zich aan de binnen deze vereniging gestelde regels te houden. Binnen het project kunnen 2 eengezinshuizen en 10 appartementen met eigen parkeerplaats worden gerealiseerd. De particuliere koper krijgt optimale vrijheid in de transformatie van de gekochte eenheid naar een woning binnen de daarvoor opgestelde randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden worden opgenomen in een zogenaamd kluspaspoort per eenheid. Het te realiseren woonoppervlak van de woonappartementen varieert tussen minimaal 75 en maximaal 150 m2. Afhankelijk van de grootte van de wooneenheden vallen enkele woningen in de startercategorie. Twee van de drie appartementen op de 2 e verdieping hebben de beschikking over een (niet beloopbare) vliering/zolderetage direct gelegen boven de appartementen. Het twaalfde appartement bevindt zich op de zolderetage. De toegang tot de woningen is mogelijk via twee aan weerszijde gelegen gemeenschappelijke hoofdentrees en de trappenhuizen van het complex. Elk appartement op de 1 e en 2 e etage kan worden voorzien van een balkon aan de achterzijde conform de regels uit het kluspaspoort. Elk appartement dat is gelegen op de begane grond beschikt over een eigen buitenruimte op het voor- of achtergelegen terrein. Het parkeren wordt opgelost op het eigen naastgelegen terrein. Het gehele voor en naastgelegen terrein wordt behoudens de bij de betreffende klushuizen behorende voortuinen en parkeerplaatsen als gemeenschappelijk terrein aan de particuliere kopers uitgegeven. De toegang wordt door de gemeente gerealiseerd door een parkeerinrit vanuit de Kepplerstraat te realiseren. Voor de particuliere kopers geldt een parkeereis van 1 parkeerplaats per appartement. Deze worden op het naastgelegen terrein gerealiseerd. Daarnaast geldt voor bezoekers een aanvullende parkeereis van 0,3 parkeerplaats per appartement. Het bezoekersparkeren wordt aan de voorzijde in de bestaande parkeerplaatsen in de openbare ruimte van de Kepplerstraat gevonden. 2. Uitvoeringsaspecten 2.1 Winst voor particulier Het principe van klushuizen is dat de koper de eenheid individueel af kan nemen, renoveert en zoveel mogelijk naar eigen wensen indeelt en inricht tot woning of appartement. Buiten de kwalitatieve winst heeft de particulier ook financieel het nodige te winnen door zoveel mogelijk zelf de renovatie te leiden en uit te voeren. Bij de bepaling van de verkoopprijs van het klushuis of complex is hiermee rekening gehouden door middel van een indicatieve taxatie van de renovatiekosten uitbesteed aan een aannemer. De kosten voor renovatie samen met de aankoopprijs mogen niet meer bedragen dan de marktwaarde van de woning bij oplevering. 2.2 Voorwaarden en levering aan de koper Bij de verkoop van het klushuis krijgt de koper vanuit de gemeente een aantal voorwaarden mee voor de eigen woning die zich vertaalt naar een kluspaspoort. De voorwaarden zijn als volgt: - de kluseenheid moet worden getransformeerd naar een woning conform bestaande wet- en regelgeving (o.a. Bouwbesluit Eisen ten aanzien van Verbouw naar nieuwe functie Wonen en redelijke eisen van welstand); - de transformatie moet binnen één jaar voltooid zijn na levering van het klushuis;

4 DSO/ er geldt een zelfbewoningplicht van 3 jaar na oplevering; - de verbouwing moet binnen de regels van de Vereniging van Eigenaren worden uitgevoerd. De gemeente moet voorinvesteringen doen om elk klushuis klusrijp te kunnen opleveren: - de bestemming van het kluscomplex is gewijzigd in wonen ; - alle klushuizen worden indien van toepassing door middel van simpele scheidingswanden gecompartimenteerd en krijgen een eigen voordeur; - voor alle klushuizen zijn de hoofd(nuts)aansluitingen aangelegd tot aan het klushuis; - voor alle klushuizen zijn gemeenschappelijke stijg- en afvoerschachten aangelegd incl. riolering en afvoerkanalen: - de gemeenschappelijke ruimten en entrees zijn doelmatig, functioneel doch sober opgeknapt; - een inrit naar het naastgelegen terrein ten behoeve voor het parkeren en parkeerplaatsen zijn gerealiseerd; - fundatieherstel trappenhuis; - reparatie direct noodzakelijke gebreken aan het casco. - noodzakelijke sloopwerkzaamheden voor het klusrijp opleveren van de klushuizen worden uitgevoerd en het geheel wordt bezemschoon opgeleverd. 2.3 Stappenplan gronduitgifte voor de Kepplerstraat 301 Het stappenplan zal zich richten op rechtstreekse verkoop. Wie zich het eerst aanmeldt kan een optie nemen en heeft het recht tot koop. In het kort bestaat het stappenplan uit: - het nemen van een optie. Deze optie is 12 weken geldig. Koper kan in deze periode onderzoeken of het voor hem technisch- en financieel haalbaar is; - na 12 weken of eerder dient koper te beslissen om door te gaan of niet. Gaat hij door dan dient hij een reserveringsovereenkomst te tekenen. De reserveringsovereenkomst is 1 jaar geldig. Binnen dit jaar moet de koper zijn financiering definitief regelen en zijn omgevingsvergunning aanvragen en verleent krijgen; - na dit jaar dient de koper zijn klushuis af te nemen. 2.4 Begeleiding door gemeente De koper is volledig zelf verantwoordelijk voor het realiseren en renoveren van zijn klushuis tot woning binnen het complex. Samen met de andere kopers is de koper verantwoordelijk voor het gezamenlijk onderhoud van het casco, dak, de inrichting van de gemeenschappelijke buitenruimte, parkeerterrein en onderdelen zoals trappenhuis, gangen en (hoofd)entrees. Voor de consument is vanuit de Gemeente een vast aanspreekpunt, de koperscoach, beschikbaar. Deze kan de consument helpen in de contacten met en binnen de gemeente om daarmee mogelijke vertraging bij gemeentelijke procedures te voorkomen. Om het uitvoeringproces voor de kopers goed te begeleiden en om een collectieve aanpak te stimuleren wordt vanuit de gemeente voor dit klusproject voor maximaal 120 uur een begeleidingsbureau ter beschikking gesteld, waar kopers terecht kunnen voor advies en vragen. 2.5 Vereniging van Eigenaren Omdat het hier gaat om de verkoop van kadastraal gesplitste eenheden binnen één pand is oprichting van een Vereniging van Eigenaren verplicht. De gemeentelijk richt de VvE als eerste op, waarna kopers verplicht zijn deze vervolgens voort te zetten en actief te houden. De VvE-balie zal de kopers verder adviseren en indien nodig begeleiden. Bij de VvE-balie kunnen (aspirant)kopers en eigenaren van een appartementsrecht terecht voor advies en informatie over het oprichten, activeren en actief houden van Verenigingen van Eigenaren. Het advies is gratis. 2.6 Verwerving De Kepplerstraat 301 komt uit de vastgoedportefeuille CVDH en is afgestoten door OCW. Bij verkoop via het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap wordt afgeweken van het collegebesluit labeling vastgoed DSO kenmerk DSO/ voor wat betreft de verkoopstrategie.

5 DSO/ Immers bij klushuizen gaat het om een combinatie van een lage verkoopprijs met een opknapplicht en ambities uit het Kleinschalig Opdrachtgeverschap gericht op kwaliteit en duurzaamheid, sociale cohesie en impuls voor de buurt. 2.7 Uitgifte Het klushuis wordt verkocht, waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht wordt uitgegeven. De koper kan ervoor kiezen de erfpacht af te kopen of canon te betalen. De totale koopsom wordt hiertoe gesplitst in respectievelijk de waarde van de opstal en de grondwaarde. Het moment van overdracht aan koper is afhankelijk van het (indien noodzakelijk) verkrijgen van de bestemming tot Wonen en verkrijging omgevingsvergunning door koper. 2.8 Juridisch en Planologisch kader In het nieuwe bestemmingsplan Valkenbos is voor de Kepplerstraat 301 de bestemming Wonen opgenomen. Eventuele bezwaren van omwonenden om de voetbalkooi te vervangen voor parkeerplaatsen kan een risico zijn. Wij verwachten hier geen problemen van te ondervinden, omdat Dienst Stadsbeheer heeft aangegeven dat hierover geen afspraken gemaakt zijn met de buurt en deze eigendom is van OCW en onderdeel is van het betreffende kluscomplex. 2.9 Communicatie De communicatie van het project wordt meegenomen in de campagne voor het overkoepelende project Kleinschalig Opdrachtgeverschap. Enkele momenten zijn het persmoment bekendmaking van het aanbod 3 e trance (november), advertenties in dagbladen (december), verstrekken brochures en kavelpaspoorten (december), informatieavonden omwonenden (januari 2014) en kijkdagen voor belangstellenden Inbedding gemeentelijke organisatie De gemeentelijke organisatie (DSO) is overwegend gericht op het produceren van bouwrijpe grond en grondexploitaties voor nieuwbouwprojecten. Bij de klushuizen produceert de gemeente verbouwrijpe gebouwen en vastgoedexploitaties voor renovatieprojecten. Een nieuwe ontwikkelvorm die gezien de intentie om het product structureel in de markt te zetten in de gemeentelijke organisatie moet worden ingebed en gestandaardiseerd. Om verwarring in de organisatie te voorkomen ligt het voor de hand om deze standaardisatie zoveel mogelijk te overlappen met de reguliere processen en verantwoordelijkheden zoals de organisatie gewend is bij grondexploitaties. Dit betekent het volgende voor de serie klusprojecten dat: een projectdocument (inclusief vastgoedexploitatie) bestuurlijk wordt vastgesteld; de planexploitatie een overzicht geeft van de kosten (plankosten, boekwaarde, beheerlasten, e.d.) en baten (verkoopprijs); de verkoopprijs is een vast bedrag; er kan niet over worden onderhandeld; de verantwoordelijkheid en aansturing van de klusprojecten, vanwege de uniformiteit, specifieke deskundigheid en slagvaardigheid, valt onder het Expertteam Kleinschalig Opdrachtgeverschap (uitvoerend). 3. Financiën 3.1 Financiële consequenties In de vertrouwelijke bijlage Planexploitatie Kepplerstraat 301 (KO.7.1) zijn de kosten en de opbrengsten opgenomen. Het plansaldo op 1 januari 2013 bedraagt ,00 positief. Door rente- en inflatie-effecten van ,00 negatief bedraagt het saldo van de planexploitatie Kepplerstraat ,00 positief op NCW per 1 januari Het plan kent op eindwaarde 31 december 2016 dan ook een positief saldo van ,00.

6 DSO/ In totaal bedragen de kosten ,00 op prijspeil 1 januari De voornaamste kostenposten in de grondexploitatie zijn: verwerving ( ,00), beheer ( ,00), plankosten ( ,00), bijzondere kosten ( ,00) en niet terugvorderbare BTW ( ,00). Tegenover deze kosten staan aan opbrengsten, op prijspeil 1 januari Risico s Bij vaststelling van het projectdocument worden de risico s gedekt door de Reserve Grondbedrijf en heeft daarmee invloed op het benodigde weerstandsvermogen van het Grond- en Ontwikkelingsbedrijf. Deze wordt vastgesteld in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Er is een inschatting gemaakt van de risico s. De risico s zijn te onderscheiden in projectrisico s en marktrisico s. Marktrisico s zijn risico s die voor alle top-40 projecten worden berekend om de bandbreedte van het benodigde weerstandvermogen te bepalen. Het totaal impact aan risico s bedraagt ,00). Daar het een positief plan betreft zal dit risico in mindering op het positieve saldo op NCW 1 januari 2013 worden gebracht en behoeft dus geen extra dekking. 3.3 Hypotheek verstrekking In de huidige markt is het verkrijgen van een hypotheek met bouwdepot bij een bank een moeilijke zaak. Met een aantal banken, dat bekend is met Kleinschalig Opdrachtgeverschap in Den Haag, wordt onderzocht en besproken hoe de koper het best gefaciliteerd kan worden bij zijn financiering en hypotheekverstrekking. De verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van een hypotheek ligt echter altijd bij de koper. Bovendien heeft de koper de mogelijkheid om de erfpacht niet af te kopen, maar jaarlijkse canon te betalen. Voor het deel van de koopsom dat betrekking heeft op de grond, hoeft derhalve geen hypotheek afgesloten te worden. 4. Planning Na vaststelling in college medio november 2013 zullen de nieuwbouw kavels en kluscomplexen voor 3 e tranche KO via de media bekend worden gemaakt en kunnen geïnteresseerden nader worden geïnformeerd via de kavelwinkel, website en/of beschikbare brochures en kavelpaspoorten. In maart 2014 (exacte datum volgt) kunnen geïnteresseerden voor het eerst een optie nemen bij de Kavelwinkel. De klusappartementen kunnen pas aan koper juridisch worden geleverd, nadat (indien van toepassing) de bestemming voor het pand voor Wonen onherroepelijk is, het pand klusrijp is opgeleverd door gemeente en de omgevingsvergunning door de koper is verkregen. Dit is op zijn vroegst mogelijk juli Medio november 2013 (na goedkeuring) kan direct begonnen worden met de start van de door de gemeente te verrichten werkzaamheden. Zodra juridisch is geleverd heeft de koper een jaar de tijd om de transformatie van het klushuis naar een woning te voltooien. Bijlage - Vertrouwelijke Planexploitatie Kepplerstraat Verkavelingsplan - Kavelpaspoort - Artist Impression