Wethouder van Bouwen en Wonen. Onderwerp Projectdocument hoek Boomsluiterskade / Pletterijkade

Transcriptie

1 Wethouder van Bouwen en Wonen M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus , 2500 DJ Den Haag Aan: de Commissie Stedelijke Ontwikkeling en Ruimtelijke ordening Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer / adres Onderwerp Projectdocument hoek Boomsluiterskade / Pletterijkade Aantal bijlagen 1 Datum 23 april 2009 Geachte voorzitter, Voor u ligt het besluit van het college inzake projectdocument hoek Boomsluiterskade / Pletterijkade (CE 106). Dit besluit heeft betrekking op de planontwikkeling voor de locatie hoek Boomsluiterskade 2 t/m 14 en Pletterijkade 1 t/m 8. Gelet op de navolgende motivering heeft het college het bijgevoegde besluit (DSO/ ) genomen. Projectdocument hoek Boomsluiterskade / Pletterijkade Aanleiding Het project bestaat uit de herontwikkeling van de hoek van de Pletterijkade en Boomsluiterskade in de Rivierenbuurt. De huidige bebouwing maakt een verwaarloosde indruk. Vooral de functies in de plinten zijn van negatieve invloed op de uitstraling van de Rivierenbuurt. Deze prominente plek vraagt om een betere invulling. Samen met de nieuwbouw van het project Spui Lamgroen zal een nieuwe aantrekkelijke entree van de Rivierenbuurt ontstaan. Door deze ingreep wordt het tevens mogelijk de rooilijn langs de Boomsluiterskade in het verlengde van de huidige rooilijn en parallel aan de gracht door te zetten. Hierdoor wordt als het ware het oude grachtenprofiel hersteld. Het eerste idee voor het herstellen van de oude grachtenwand van de Boomsluiterskade is afkomstig van de stedenbouwkundige Rob Krier. De vier nieuwe grachtenpanden, die in het eerste kwartaal van 2008 zijn gebouwd op de plek van de voormalige Eerste Haegsche Drukkerij, staan ook in deze rooilijn. Bestaande situatie Boomsluiterskade 4 14 is een complex van Staedion met 26 wooneenheden. Op de begane grond zit een bedrijfsruimte welke momenteel grotendeels verhuurd wordt aan Bo-Mij. Een ander deel staat te huur. Inlichtingen bij Postadres: Postbus , 2500 DJ Den Haag Telefoon: / Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ Het hoekcomplex Pletterijkade 1 8 bestaat uit 12 huishoudens, waarvan 3 appartementen leeg staan, en in de bedrijfsruimte een autotune bedrijf. Plangebied Kaders voor herontwikkeling Ontwikkelingsvisie Rivierenbuurt Op 14 juni 2007 heeft de Gemeenteraad van Den Haag de Ontwikkelingsvisie Rivierenbuurt (RV 78, RIS ) goedgekeurd. In de Ontwikkelingsvisie Rivierenbuurt staat het project ook als sloop / nieuwbouw afweging genoemd. Destijds is door de raad bepaald dat de Ontwikkelingsvisie Rivierenbuurt voor dit project de nota van uitgangspunten is. Stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten Bebouwing in het verlengde van de aangrenzende bebouwing parallel aan de gracht; 5 lagen hoog, met op de hoek een accent tot 7 lagen hoog; Grachtenpandachtige uitstraling, aansluitend op de bestaande (historiserende) architectuur in de Rivierenbuurt; Hotelfunctie en hotelgerelateerde voorzieningen aan Pletterijkade en hoek Boomsluiterskade; Woningen aan de Boomsluiterskade; Herinrichting openbare ruimte; Op eigen terrein voldoen aan de Haagse parkeernormen, zoals opgenomen in de bouwverordening.

3 DSO/ Planinhoud De bebouwingsmassa is conform Ontwikkelingsvisie Rivierenbuurt. In de ontwikkelingsvisie zijn woningen en bedrijfsruimte in het nieuwbouwplan voorzien. In het huidige projectdocument wordt in afwijking op de Ontwikkelingsvisie uitgegaan van een verdere planuitwerking van hotel en woningen op deze locatie. De hotelontwikkeling verdient de voorkeur om de volgende redenen: Het aantal internationale hotelovernachtingen moet jaarlijks 4% groeien in periode (prestatieconvenant met het ministerie van Economische Zaken uit het Derde voortgangsbericht hotels, RIS uit 2007). De verwachting is dat er veel interesse van de markt is in hotelontwikkelingen in Den Haag. Er is behoefte aan een lager segment hotel om meer diversiteit in aanbod in Den Haag te realiseren. Ingezet wordt op kwalitatieve groei, met name gericht op budgetaccommodatie(s) en special interest hotels (bijv. designaanbod) conform Derde voortgangsbericht hotels en Hotelnota Roomservice (RV 239, 2000). De locatie is voor een hotelontwikkeling zeer aantrekkelijk (grachten, nabijheid OV, ligging in centrumstedelijk gebied). Bovendien is het een mooie zichtlocatie in de routing naar het centrum. Het gebied valt in de strategische locatie voor leisure zoals verwoord in de leisurenota Den Haag (RV113, 2005) en is daarom interessant als vestigingslocatie voor hotels. Een hotelontwikkeling past in de internationale en toeristische ambities van Den Haag (Citymarketingstrategie Den Haag) De Avenue Culinair / Ooievaart worden positief beïnvloed. Er zal extra werkgelegenheid (direct en indirect) gecreëerd worden (grofweg 40 plaatsen per 100 kamers) Met een hotelontwikkeling is een levendige plint goed mogelijk (voorzieningen 3 sterren hotel op begane grond). Dit zal de uitstraling verbeteren. De vernieuwing past goed in het gewenste centrumstedelijke woonmilieu conform Haagse Woonvisie 2009 waarin een functiemenging van voorzieningen en woningen wordt nagestreefd voor de Rivierenbuurt. Woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma bevat ca. 16 woningen voornamelijk gelegen aan de gracht langs de Boomsluiterskade. Gedacht moet worden aan appartementen en beneden- en bovenwoningen. Ingezet zal worden op 8 goedkope en 8 middeldure woningen. Zowel huur als koopwoningen zijn mogelijk. Hotel Een 3 sterren hotel is hier gewenst. In een lager segment zou de plint invulling beperkt zijn. Een levendige plint is juist hier nodig. Naast de baliefunctie kan gedacht worden aan vergaderfaciliteiten en / of een restaurant/coffeecorner. Er wordt uitgegaan van 275 m2 hotelgerelateerde voorzieningen. Het hotel zelf zal ongeveer 3020 m2 bedragen. Hierbij is uitgegaan van 105 kamers. Parkeren Op basis van het voorgestelde programma kan vooralsnog worden uitgegaan van de realisatie van 84 parkeerplekken in het plan. Op straat zullen ca. 15 plekken verdwijnen. De definitieve parkeereis kan pas worden vastgesteld op basis van het programma in de bouwvergunningsaanvraag. Een gebouwde parkeeroplossing op het binnenterrein wordt als een goede oplossing gezien.

4 DSO/ Bovenop het parkeren kan de buitenruimte van het hotel en de woningen gerealiseerd worden. Het restant van de benodigde parkeerplaatsen moet ondergronds opgelost worden. Openbare Ruimte De rooilijn langs de Boomsluiterskade wordt in het verlengde van de huidige rooilijn en parallel aan de gracht doorgezet. Hierdoor wordt een deel van de openbare ruimte omgezet in uitgeefbaar terrein. De grond wordt om niet overgedragen van Stadsbeheer aan Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Er zullen kabels en leidingen omgelegd moeten worden. Het gehele wegprofiel van de Boomsluiterskade grenzend aan het bouwplan zal vernieuwd worden volgens hofstadkwaliteit. De bomen blijven behouden. Aan de Pletterijkade zal na de bouw het trottoir worden vernieuwd. In totaal wordt zo n 585 m2 openbare ruimte heringericht. Juridische en planologische aspecten Het vigerende bestemmingsplan is het Bestemmingsplan Rivierenbuurt 5 de herziening. De voorgestelde bebouwing op deze hoek staat dit bestemmingsplan niet toe. Om die reden wordt hiervoor een apart bestemmingsplan gemaakt. Momenteel wordt gewerkt aan het opstellen van het ontwerp bestemmingsplan Rivierenbuurt 10 de herziening, dat zal dienen als toetsingskader voor de aanvraag van de bouwvergunning. Uitvoeringsaspecten Selectie ontwikkelaar De marktpartij zal waarschijnlijk met een tender geselecteerd worden. Verwerving en tijdelijk beheer De gemeente zal zoveel mogelijk appartementen van de Pletterijkade 1 8 minnelijk verwerven. Het verwervingstraject is gestart omdat enkele bewoners graag hun woning zo spoedig mogelijk willen verkopen. Indien noodzakelijk zal na de vaststelling van het bestemmingsplan een onteigeningprocedure worden opgestart. De woningen en bedrijfsruimte die verworven zijn, worden door de gebruikelijke instanties in tijdelijk bruikleen genomen. Sloop In principe wordt alles gesloopt. Er zal nog nagegaan worden of de bestaande parkeerkelder geschikt is voor een toekomstige parkeergarage. Archeologie Op basis van eerste onderzoek is gebleken dat er geen archeologische werkzaamheden plaats hoeven te vinden. Bodem De bodem op de locatie is verontreinigd. Zowel de grond als het grondwater zijn onder meer met minerale olie verontreinigd. De verontreiniging concentreert zich met name rondom de voormalige garage. De veroorzaker is onbekend omdat er in het verleden verschillende eigenaren en gebruikers zijn geweest. Er is geen sprake van actuele risico s en er hoeft derhalve niet met spoed gesaneerd worden. De bodem moet na de sloop wel gesaneerd worden.

5 DSO/ Kabels en leidingen Bij de uitvoering van het bouwrijp maken van de locatie zullen de binnen het plangebied gelegen kabels en leidingen worden omgelegd. Uitplaatsing/herhuisvesting Voor de huurders in het gebied zal actiegebiedaanwijzing plaatsvinden. Daarnaast zullen er enkele bedrijven moeten worden uitgeplaatst. Communicatie De Kadergroep Rivierenbuurt, een afvaardiging van bewoners uit de buurt, functioneert vanaf de Krierplannen. Dit project is daar enkele malen besproken. Naast de Kadergroep is er buurtbreed aandacht besteed aan de Ontwikkelingsvisie Rivierenbuurt. Deze is huis-aan-huis verspreid en er is een buurtbrede informatie bijeenkomst gehouden. Dit heeft tot een aantal insprekers in de commissie SRO en gemeenteraad geleid. Onder deze insprekers bevonden zich ook eigenaar-bewoners van het complex Pletterijkade 1-8. De stand van zaken van het project wordt ook in de gemeentelijke nieuwsbrief Rivierenbuurt gemeld. Er is met enige regelmaat overleg met de VvE Pletterijkade 1-8. De eigenaren en bewoners van het gehele bouwblok zijn eveneens per brief van de voorgenomen planontwikkeling in kennis gesteld. Daarnaast zijn er de gebruikelijk inspraak- en bezwaar- en beroepprocedures ten aanzien van de bestemmingsplan wijziging en bouwvergunningsprocedure. Financiën en grondexploitatie De grondexploitatie (CE 106) is vertrouwelijk en als bijlage toegevoegd. De grondexploitatie heeft een plasaldo van negatief contante waarde per 1 januari Het tekort wordt gedekt uit taakveld sloop- nieuwbouw van PRI Na vaststelling van de grondexploitatie wordt het plan operationeel verklaard. Planning Herziening bestemmingsplan afgerond 3 de kwartaal Start onteigeningsprocedure Actiegebiedaanwijzing 2 de kwartaal 2011 Start bouwrijp maken 3 de kwartaal 2012 Start bouw 1 ste kwartaal 2013 Indien onteigeningen niet nodig blijken is start bouw 3 de kwartaal 2011 mogelijk. De bijlage ligt vertrouwelijk ter inzage in de leeskamer van de Griffie, mapnummer 25. Met vriendelijke groet, De wethouder van Bouwen en Wonen, Marnix Norder