RAADSINFORMATIEBRIEF

Transcriptie

1 RAADSINFORMATIEBRIEF Onderwerp: Voortgang woningbouw, maart 2015 Registratienummer: Datum: 3 maart 2015 Portefeuillehouder: H. Verhees Steller: K. Duimelinks-Jansen Nummer: RIB-HV-1519 Geachte heer, mevrouw, In het kader van de actieve informatieplicht deel ik u het volgende mee: Inleiding In de raadscommissie Ruimte en Economie van 16 april 2007 is toegezegd dat u op reguliere basis inzicht krijgt in de stand van zaken van de woningbouw. Naast de informatie via reguliere beleidscycli (begroting, kaderbrief, jaarrekening) wordt u twee maal per jaar via een raadsinformatiebrief geïnformeerd (in februari/maart en juli/augustus). De opzet van deze raadsinformatiebrief is gelijk aan die van juli In de Kaderbrief thema Wonen en de Nota Grondexploitatie wordt wederom uitgebreider ingegaan op de situatie op de woningmarkt. De algemene kaders zijn conform de Woonvisie (vastgesteld raad mei 2008), de regionale afspraken (behandeld in raad oktober 2009 en vastgesteld door regioraad december 2009) en de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose (actualisatie 2014). Kernboodschap Op de woningmarkt is de weg omhoog ingezet, landelijk en in Deurne. Aansluiten bij de vraag, en daarmee op de financiële mogelijkheden, blijft essentieel. Het is dan ook geen moment om achter over te leunen, maar om samen met alle betrokkenen (woningzoekenden, initiatiefnemers, bouwbedrijven, Bergopwaarts) constructief samen te werken. Flexibel, maar wel met duidelijke keuzes voor locaties en doelgroepen. Voorkomen moet worden dat door een plotseling overaanbod van vergelijkbare woningen projecten alsnog niet van de grond komen. Ontwikkelingen op de woningmarkt en de nieuwbouw Het voorzichtig herstel van de koopwoningmarkt dat in het laatste kwartaal 2013 zichtbaar werd heeft heel 2014, nog steeds voorzichtig, doorgezet. Het laatste kwartaal van 2014 was daarbij landelijk en in Deurne veruit het positiefst, zowel qua verkoop van bestaande woningen als qua vergunningaanvragen voor nieuwbouw. Afgewacht moet worden of deze lijn doorzet, aangezien externe factoren mede bepalend waren voor deze toename. Per 1 januari 2015 is immers de regeling belastingvrij schenken beëindigd, zijn de hypotheeknormen wederom strenger geworden en zijn eisen in het Bouwbesluit aangescherpt. Het herstel is broos, er zijn grote regionale verschillen en grote verschillen tussen de diverse prijsklassen, maar de lijn is positief. Het stijgende consumentenvertrouwen voedt 1

2 de verwachting dat de situatie verder gaat verbeteren. Bereikte het consumentenvertrouwen in februari 2013 met -44 nog een historisch dieptepunt, in januari 2014 is het consumentenvertrouwen gestegen tot -12 en in januari 2015 tot -6. Ook op de woningmarkt blijft het vertrouwen stijgen. De Rabobank geeft in haar kwartaalbericht van februari 2015 aan dat zij voor 2015 een verdere groei op de koopwoningmarkt voorziet. Ook voor de realisatie van sociale huurwoningen wordt in Deurne een positieve lijn verwacht. De ondertekening van de Vaststellingsovereenkomst tussen gemeente en woningbouwvereniging Bergopwaarts in december 2014 en de duidelijkheid die vanuit de rijksoverheid is gekomen over de taak en mogelijkheden van de corporaties markeren een keerpunt. Verwacht wordt dat eind 2015 aan de Europastraat de schop de grond in gaat voor de realisatie van de eerste appartementen. Deze en andere (bouw)afspraken worden medio 2015 vastgelegd in een convenant tussen gemeente en Bergopwaarts. De weg naar boven lijkt te zijn ingezet, maar de andere kant van de medaille is dat in Deurne in 2014 slechts 37 woningen (koop en huur) in aanbouw zijn genomen. Een inhaalslag in daadwerkelijk gerealiseerde nieuwbouw is daarmee ook in 2015 niet realistisch. Wat te doen? De vraag naar woningen is aanwezig en de weg naar boven is ingezet. Dit is nog niet zichtbaar in de nieuwbouwproductie. Gelet op het aantal aangevraagde en verleende vergunningen eind 2014 / begin 2015 is het echter de verwachting dat het aantal in aanbouw genomen woningen in 2015 in Deurne aanzienlijk zal verbeteren. Toch is dit geen moment om achterover te leunen en af te wachten. Het is van belang om toe te werken naar een productie die voldoet aan de (berekende) woningbehoefte. In de koopsector blijft het aansluiten op de vraag (en daarmee op de financiële mogelijkheden) essentieel. Voor de huursector staan de seinen op groen, maar ook daar zal veel werk verzet moeten worden. Daarmee blijft luisteren naar en meedenken met initiatiefnemers, beducht zijn voor concurrentie tussen projecten (dus niches als niches behouden, faseren, informeren) en faciliteren van belang om tot daadwerkelijke realisatie te komen. Voorkomen moet worden dat door een plotseling overaanbod van vergelijkbare woningen projecten alsnog niet van de grond komen. Dit houdt ook in het vastgehouden aan de keuzes die gemaakt zijn ten aanzien van locaties. In grote lijnen de afbouw van De Rijtse Vennen, realisatie van Spoorzone, realisatie van huurwoningen nabij centrumvoorzieningen (Kruisstraat, Europastraat e.d.) en toevoeging in de kerkdorpen op basis van daadwerkelijk behoefte, aanvullend op de bestaande voorraad. Naast nieuwbouw blijft het van belang om ook via transformatie (splitsen van woningen, ombouwen voor andere doelgroepen, realisatie onzelfstandige woonruimten) tegemoet te komen aan de woonwensen. En.. hoe gaat het nu in Deurne, de stand van zaken in de nieuwbouw 2

3 In aantallen In 2014 zijn 37 woningen in Deurne in aanbouw genomen, 16 koopwoningen in De Rijtse Vennen, de ombouw van 3 sociale huurwoningen van Bergopwaarts in 6 duplexwoningen en een aantal particuliere bouwers. Dat is een nieuw dieptepunt, het vorige dieptepunt dateert van 2011 toen er 43 woningen in aanbouw werden genomen. In 2014 zijn 90 woningen gereedgemeld. Dat betekent dat er op 1 januari 2015 ongeveer 50 woningen in aanbouw waren in de gemeente Deurne. De afgelopen jaren heeft dit steeds rond de 100 gelegen. Het feit dat er gebouwd wordt is positief. Maar de aantallen liggen structureel lager dan de door de provincie berekende behoefte voor deze periode. De laatste jaren realiseren we gemiddeld ongeveer de helft van de berekende behoefte, zonder rekening te houden met gerealiseerde sloop. De provinciale prognose van de woningbehoefteontwikkeling in Deurne De meest recente prognose van de provincie dateert van oktober Deze prognose wijkt iets af van de prognose Opvallend is dat de noodzaak om extra woningen aan de Deurnese woningvoorraad toe te voegen iets langer doorzet in de tijd dan in de vorige prognose. In de prognose 2011 lag voor Deurne het omslagpunt van groei naar stabilisatie en krimp in 2027 en in de nieuwe prognose in Gemiddeld aantal woningen per jaar 2011 t/m ) t/m ) t/m t/m e.v. Alleen vervangende nieuwbouw/sloop 1) Voor 2011 t/m 2014 is de prognose provincie 2011 gehanteerd 2) Voor 2015 e.v. is de prognose provincie 2014 gehanteerd Zoals al aangegeven is het de verwachting dat in 2015 de weg omhoog ook in de nieuwbouw wordt ingeslagen. Het woningbouwprogramma 2015 omvat op dit moment maar liefst 259 woningen, waarvoor reeds 179 vergunningen zijn verleend dan wel aangevraagd (zie bijgevoegde tabellen). Het aantal in aanbouw genomen woningen in 2015 zal dan ook beduidend hoger liggen dan het dieptepunt van afgelopen jaar. In kwaliteit Niet alleen het aantal woningen, maar (vooral) ook de kwaliteit (type, prijsklasse) van de woning is van belang. Een korte vergelijking tussen de realisatie 2010 t/m 2014, de verwachte realisatie 2015 en de kwalitatieve kaders uit de Woonvisie geeft het volgende beeld. 3

4 Woonvisie (basis 1)) Totaal (verwachte) realisatie Realisatie Realisatie Realisatie 2014 Verwachte realisatie 2015 Huurwoningen 27% 165 (29%) sociale sector Huurwoningen 13% 36 (6%) vrije sector Subtotaal 40% 201 (35%) huurwoningen Koopwoningen 21% 103 (18%) sociale sector Koopwoningen 39% 273 (47%) ) vrije sector Subtotaal 60% 376 (65%) koopwoningen Totaal 100% (100%) Aandeel sociale 48% 47% 55% 41% 56% 20% sector to- taal 1) uitgegaan wordt van de verwachte kwalitatieve behoeften van de Deurnese bevolking, zonder een surplus in het dure segment 2) verwachting is dat een deel van deze particuliere woningen reeds gereed is gekomen in eerdere jaren, de lijst wordt binnenkort opgeschoond en dit kan leiden tot een lager aantal in aanbouw zijnde woningen De verwachte realisatie over de gehele periode is in lijn met de Woonvisie. Dit is mede een gevolg van aanpassing van plannen aan de huidige behoefte en uitstel van plannen die daar niet in voorzien. Conclusie De woningbouwproductie is in Deurne nog steeds aanzienlijk lager dan gewenst. Het woningbouwprogramma 2015 is fors met 259 woningen. Hoeveel hiervoor ook veel vergunningen zijn aangevraagd en verleend zal de daadwerkelijke start bouw niet altijd in 2015 plaatsvinden. De lijn is positief en een herhaling van de dieptepunten van de afgelopen jaren wordt absoluut niet verwacht. Ook voor 2016 en verder zijn er volop mogelijkheden voor een stijgende lijn. Het blijft wel zaak om met alle betrokkenen constructief samen te werken zodat, via verdere bijstellen van plannen, het stellen van prioriteiten (welke locaties wel / welke niet), het zoeken naar niches en bijzondere woonvormen, monitoring en marketing, de stijgende lijn daadwerkelijk wordt doorgezet. H. Verhees 4

5 Stand van zaken woningbouw maart 2015 Gerealiseerde woningbouw 2014 Locatie Initiatiefnemer(s) Aantal won. Bijzonderheden Deurne-kern Zandbosweg (voormalige OMO-locatie) Gemeente / BOW 8 Sociale huurappartementen Wilgenhof kavels Gemeente 3 Vrije sector koop en 1 woning tijdelijk gebruik / experiment bouwmethode De Rijtse Vennen Gemeente / particulier 31 Sociale en vrije sector koop R.v.R Merlenberg, De Weijst Gemeente/ particulier 1 Vrije sector koop Overige locaties Gemeente / particulier 4 Vrije sector koop Totaal 47 Liessel Hoofdstraat 63/65 Particulier 8 Sociale en vrije sector koopappartementen WSZ (blok R1/2) Gemeente / BOW 6 Sociale huur Overige locaties Particulier 2 Vrije sector koop Totaal 16 Vlierden Overige locaties Particulier 1 Vrije sector koop Totaal 1 Neerkant Bakkershof CPO Particulier / CPO-ers 13 Sociale en vrije sector koop Dorpsstraat 5-7 Particulier / BOW 11 Sociale en vrije (1) sector huur Overige locaties Particulier 2 Vrije sector koop. Gereed Totaal 26 Helenaveen Totaal 0 Totaal 90 5

6 Uitgifte / start bouw 2014 en eerder (nog niet gereed gemeld bij CBS per ) Locatie Initiatiefnemer(s) Aantal won Bijzonderheden Deurne-kern De Rijtse Vennen Gemeente 5 Sociale en vrije sector koop. In aanbouw Europastraat, pilot ombouw 3 bestaande woningen in 6 duplex BOW 6 Sociale huur. Gereed Wilgenhof kavels Gemeente 1 Vrije sector koop. In aanbouw Vlierdenseweg / Berkenstraat Particulier 2 Vrije sector koop. In aanbouw CPO Kulertseweg (Peelrand 19 t/m 33) Gemeente 8 Sociale en vrije sector koop. In aanbouw R.v.R Merlenberg, De Weijst Gemeente / particulier 3 Vrije sector koop. In aanbouw Overige locaties Particulier 18 Vrije sector koop. Deels gereed / deels in aanbouw Totaal 43 Liessel Overige locaties Particulier 5 Vrije sector koop. Deels gereed / deels in aanbouw Totaal 5 Vlierden Overige locaties Particulier 2 Vrije sector koop. Deels gereed / deels in aanbouw Totaal 2 Neerkant Overige locaties Gemeente/ particulier 4 Vrije sector koop. Deels gereed / deels in aanbouw Totaal 4 Helenaveen Overige locaties Particulier 2 Vrije sector koop. In aanbouw Totaal 2 Totaal 56 6

7 Woningbouwprogramma 2015 d.d. maart 2015 Locatie Initiatiefnemer(s) Aantal woningen De Rijtse Vennen Deurne-kern Romboutstraat/Ligthartstraat Stand van zaken 5 2 verkocht en vergunning verleend / 3 vergunning aangevraagd vergunning verleend / 40 vergunning aangevraagd Start bouw 2015 Ja (2)/ Onzeker (3) Ja / onzeker Waar ligt de belemmering (alleen als er geen ja staat bij start bouw 2015) en bijzonderheden Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van definitieve verkoop Sociale huur (22 ORO), sociale en vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van verkoop en particulier initiatief. Spoorzone Middengebied 22 Vergunning verleend Ja Sociale koop. Start bouw afhankelijk van verkoop Europastraat BOW 41 In voorbereiding Onzeker Sociale huur, start bouw afhankelijk van noodzakelijke procedures Visser 25 Particulier 16 Vergunning aangevraagd Ja Onzelfstandige wooneenheden, huur Lage Kerk 38 Vergunning aangevraagd Ja Sociale koop. Start bouw afhankelijk van verkoop Vlierdenseweg / Berkenstraat Particulier 2 Vergunning aangevraagd Ja Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van verkoop en particulier initiatief. R.v.R Merlenberg, De Weijst 2 2 verkocht Ja Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van particuliere initiatieven Overige locaties Totaal 235 Liessel 29 Deels vergunning / deels vergunning aangevraagd / in voorbereiding Ja / onzeker Vrije sector koop en mantelzorgwoningen. Start bouw deels afhankelijk van particuliere initiatieven en deels van verkoop 7

8 Hoofdstraat Particulier 4 In voorbereiding Overige locaties Particulier 4 In voorbereiding Totaal 8 Vlierden Dorpsakkers Onzeker Gemeente/alternatief CPOproject 5 3 verkocht en 5 vergunning aangevraagd Onzeker Ja (3) / Onzeker (2) Overige locaties Particulier 1 In voorbereiding Onzeker Totaal 6 Neerkant Locatie Bakkersland Particulier 4 In voorbereiding Onzeker Schansweg (voormalige Gemeente 2 Verkocht en vergunning Ja tennisvelden) aangevraagd Sociale koop, deel 1. Start bouw afhankelijk van procedure en verkoop Vrije sector koop en mantelzorgwoning. Start bouw afhankelijk van particulier initiatief Sociale en vrije sector koop. Start bouw 2 woningen afhankelijk van verkoop. Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van particulier initiatief Vrije sector koop en 1 huur. Start bouw afhankelijk Vrije sector koop Overige locaties Particulier 1 Vergunning verleend Ja Vrije sector koop Totaal 7 Helenaveen Achter de Gouden Helm Gemeente / BOW 3 Vergunning aangevraagd Totaal 3 Totaal 259 Ja Sociale huur (geschikt voor zorgverlening) kleine particuliere plannen (toevoeging max. 2 woningen) zijn zoveel mogelijk onder overige locaties gebundeld in het overzicht opgenomen sommige plannen zijn groter dan het aantal aangegeven woningen, de overige woningbouw is dan in volgende jaren gepland of al in aanbouw / gereed 8