Van bezuinigen tot strategische heroriëntatie

Transcriptie

1 Van bezuinigen tot strategische heroriëntatie Presentatie bij IPD-marktpresentatie ir. H.W.M. (Harry) Timp Partner BMC-groep Vastgoed voor publieke zaak

2 Strategische heroriëntatie als oplossingsrichting Vastgoed hot of toch weer niet: paradox Bij gemeentelijke top is vastgoed als oplossing in brede zin niet in beeld: weg ermee? Vastgoedorganisatie heeft oplossingen voor keren majeure gemeentelijke problemen! Dan snel gaan zorgen voor positieve aandacht bij gemeentelijke top en. ijzer smeden als het heet is, anders kans op professioneel inzetten vastgoed verkeken. Strategische heroriëntatie als alternatief voor kaasschaaf of botte bijl Nieuwe coalities worden gevormd (iedereen moet bewegen, adviseurs ook ). 2

3 In het nieuws (1) 3

4 In het nieuws (2) 4

5 Felle en minder felle reacties vastgoed Felle reacties en overreactie stenen niet meer dominant : - Alle bezit verkopen - Alle taken uitbesteden. Neutralere reacties - Professionaliseren vastgoed gericht op bezuinigen - Bezit behouden maar minder uitgeven. Strategisch gerichte reacties - Vastgoed faciliterend, maar strategisch faciliterend - Juiste waardebepaling vanwege leencapaciteit - Vermageren vastgoedportefeuille gericht op profilering gebied. 5

6 Stelling 1 op basis praktijkervaring De vastgoedorganisatie heeft oplossingen om stevige actuele gemeentelijke problemen te kunnen keren (beïnvloeden van grotere geldstromen en bijbehorende risico s): besparen kosten verhogen opbrengsten tegengaan verliezen leegstand: actief herprogrammeren beheerste afbouw overmaat beïnvloeden aantrekkelijkheid gebied (maatschappij en ) beïnvloeden toekomstige leenvermogen gemeente (EV/VV) lering uit trajecten grondexploitatie: samenwerking F & VG. 6

7 7

8 Stelling 2 op basis praktijkervaring Maar haast u: ijzer smeden als het heet is en dat is nu. Risico s bij alles verkopen, juist in de huidige tijd. Voorkom handelen zonder (vastgoed)visie. Idealiter CREM en Strategisch portfoliomanagement. 8

9 Strategische heroriëntatie: wat is het? VNG-boek van 7 juni 2012: alternatief kaasschaaf en botte bijl Uitbesteden, verzelfstandigen, outsourcen etc.: attentie delegeren van (alleen) uitvoering of ook van verantwoordelijkheid. Essentie: benutten uitvoeringskennis in voortrajecten en advies-& ontwerpkennis in uitvoeringstrajecten (PPS, dbfmo etc.), in toenemende mate nieuwe coalities advies en uitvoering. Obstakels: aanbestedingsgrenzen, aanbesteden met voorkennis niet doen: transparantie als oplossing, geld tot heden goedkoop voor gemeenten, afkopen risico s kost geld. 9

10 Nieuwe coalities voor uitvoering Aard van de kennis Advies Financiële verantwoordelijkheid adviseur Uitvoering Exploitatiekennis Initiatief Operationeel Tijd 10

11 Strategische heroriëntatie: nieuwe coalities komen er aan Ook adviseurs en uitvoerende partijen moeten bewegen: adviseur neemt verantwoordelijkheid voor implementatie door andere bekostiging adviseur stelt met uitvoeringskennis MJOP s op met afspraak vooraf dat bij aanbesteding onderhoud minstens a% goedkoper gebeurt aannemer stelt met advieskennis eerst MJOP s op maar voert onderhoud ook zelf uit, waarbij b% wordt bespaard (b>a) meedoen in exploitatie instelling of gebouw (bijvoorbeeld Ateliers Majeurs in Herenveen, BMC), (tijdelijke) exploitatie van gebouw via dbfmo-contract, voorstel voor investeringsplan incl. exploitatieplan (bijvoorbeeld theater Helmond, BAM-BMC), bereidheid overnemen deel vastgoedportefeuille waarbij de gemeente invloed houdt: apart juridisch vehikel nodig. 11

12 Vragen? Meer informatie ir. Harry Timp t e. 12

13 13 Bijlagen

14 Organiseren: vastgoed inzetten voor concernbelangen Focus on business Focus on real estate 1. STRATEGIE 2. HUISVESTEN EN TRANSACTIES Strategy STRATEGISCH OMGEVINGSMANAGEMENT ITEMS: concurreren, samenwerken, ondernemen VAARDIGHEDEN: strategisch concernadvies; vertalen concernstrategie in vastgoedbeleid ; rapporteren. WAARDECREATIE EIGENDOM ITEMS: normeren, ruimte toewijzen, ruimtebenutting, (ver)huren, (ver)kopen VAARDIGHEDEN: onderhandelaar, makelaar, commercialiteit. Corporate Real Estate Management (CREM-model) Operational 4. VERH. ONDERHOUD PROPERTY MANAGEMENT ITEMS: faciliteren gebruikers/huurders met casco ruimte, veiligheid, klimaat etc. CREM Integrale aansturing verschillende disciplines 3. WIJZIGINGEN / PROJECTEN PROGRAMMA-, PROCES-, PROJECT- MANAGEMENT, PROJECTONTWIKKELING ITEMS: bouwen, slopen, verbouwen, hergebruiken of opstarten hiervan Uitgangspunten CREMmodel: demarcatie verhuurders- en huurderstaken / facility management / day to day services onafhankelijk van ontwikkelingsstadium vastgoedorganisatie. VAARDIGHEDEN: techniek B,W,E VAARDIGHEDEN: projectmatig werken, bouwprojectmanagement 14

15 BMC-expertisedriehoek vastgoedzaken (case: kostprijsdekkende huur) Schema Harry Timp 26 mei 2013 Strategisch Tactisch Wensen en kansen (on)mogelijkheden en voorwaarden VRAAG Maatschappelijke kwesties Subsidies te besteden aan Personeel en/of activiteiten + huisvesting of aan een combinatie Operationeel Betalingen (huurcomponenten) Panden/m2 AANBOD Van accomodaties Strategisch meedenken vanuit portefeuille vastgoed. Locatie Functionaliteit Kostenniveau 15

16 Vastgoed als strategisch middel: vanuit visie veranderen (w.o. bezuinigen en verkopen) Vanuit doelstellingen en kerntaken Visie op belang vastgoed voor concern Vanuit bestaande situatie Strategisch beleid Minstens jaar Concernniveau Herinrichting Vastgoedportefeuille Herinrichting Vastgoedorganisatie (scheiden taken huurder / gebruiker en verhuurder) Portefeuilleniveau Marketing en PR Gebiedsontwikkeling Economie Veranderprojecten externe koop / huur (ver)bouwen en renoveren herschikking interne m 2 Reguliere werkzaamheden accountmanagement benutting en bezetting interne huur en verdeling van interne m 2 beheer en onderhoud, klachtenafhandeling Projectniveau Ontwikkelproces veranderprojecten (w.o. bezuinigen en verkopen) Initiatieffase Definitiefase Ontwerpfase Voorbereidingsfase Realisatiefase Reguliere exploitatie van desbetreffend pand 16

17 Kernbestand met flexibele schil Flexibele schil: Huurcontracten Kernbestand (eigen bezit) 17

18 Stadia bij professionalisering vastgoed eigen gemeentelijke vastgoedorganisatie voert aansturing op alle activiteiten eigendom uit en adviseert t.a.v. huur in de markt variant op bovengenoemde: vanuit schaaloverwegingen vormen van regionale vastgoedorganisatie inkopen kennis van buiten op gebied (uitvoering en aansturing) activiteiten met behoud eindverantwoordelijkheid inkopen kennis van buiten op gebied (uitvoering en aansturing) activiteiten met (gedeeltelijke) overdracht verantwoordelijkheid: accepteren imperfecties t.o.v. CREM verzelfstandigen vastgoedbedrijf, geheel of op onderdelen; accepteren minder invloed overdracht eigendom met behoud invloed. 18