Symposium VOGON. Effecten van financiering op kwaliteit. Donderdag 6 juli 2006

Transcriptie

1 Symposium VOGON Effecten van financiering op kwaliteit Donderdag 6 juli 2006

2 Rechtbank Haarlem en Rekenkamer Den Haag 2

3 Inleiding 1. Onderscheid Real Estate en Corporate Real Estate 2. Doelstellingen CRE 3. Financiering CRE 4. Effecten op kwaliteit 5. Casus Rijkshuisvesting 6. Conclusies 3

4 Verschillen belegger/c.r.e.-organisatie Vastgoedbelegger Corporate real estate manager Doelstelling/Focus Optimaliseert verhouding Stuurt op kosten op concerniveau rendement/risico Investeringsgedrag Investeert als het aanbod op de markt matcht met de Bedrijfsproces van de (interne) klant is leidend rendement/risico verhouding Waarderingsmethode Marktwaarde, herwaarderingsreserve Historische kostprijs, afschrijvingen, voorzieningen of? Huurbeleid Markthuur Kostendekkende huur Aan- en verkoopbeleid Koopt of verkoopt op basis van marktverwachtingen Koopt of verkoopt op basis van de bedrijfsprocessen van de interne klant Maatschappelijk rendement Maatschappelijk nuttige investeringen als het rendement oplevert Maatschappelijk nuttige investeringen vanuit de corporate/shareholders optiek 4

5 Invalshoeken voor een CRE organisatie bijdrage aan primaire doelen organisatie kosten/kwaliteit voor huurder/ gebruiker C R E M Rendement op geinvesteerd vermogen (rol van belegger) 5

6 Doelstellingen organisatie Accent op maatschappelijke doelstellingen Accent op waardecreatie Accent op lange termijn financiele positie Accent op operationele resultaten Acccent op liquiditeitspositie 6

7 Spreiding Werkgelegenheid, CBS Heerlen 7

8 Stadia van CRE organisaties intrapreneur business strategist dealmaker controller taskmaster voor de toekomst: rollen CRE-organisaties (Michael Joroff, 1993) streven naar hogere trede op de trap strategist lagere treden overlaten aan specialisten strategische allianties: private finance initiative (PFI) en gebiedsontwikkeling 8

9 De vastgoedmarkt raakt in beweging,... Begin jaren 90: Professionalisering vastgoedmarkt: Vastgoed als zelfstandig vakgebied, kennisontwikkeling Beschikbaarheid van kengetallen Vergroting transparantie van de markt...maar ook... 9

10 ...de financiële markt beweegt diversificatie in beleggingsportefeuilles: vastgoed wordt aantrekkelijk; midden jaren 80: minder beperkende regels voor kapitaalverkeer; tussen 85 en 2000: beschikbaarheid kapitaal ; veranderende regels voor accounting, waardering, beleggen 10

11 Aard en positie organisatie Overheid of bedrijf Rijksoverheid versus andere overheden Belasting en premiegefinancierde organisaties Familiebedrijven of beursgenoteerde ondernemening Banken/beleggers en verzekeraars Kapitaalintensieve versus kapitaalextensieve bedrijven Hoog of laag rendements/risicoprofiel kernactiviteiten Vastgoed primair of secundair bedrijfsmiddel Startende of gesettelde bedrijven 11

12 Soort financier Eigenaar/gebruiker Institutionele belegger Belegger/ontwikkelaar Vastgoedfonds Ontwikkelaar Vastgoedhandelaar Overheid 12

13 Kwaliteit 1. Gebruikswaarde 1. Toekomstwaarde 2. Belevingswaarde 13

14 Paleizen 14

15 Effecten op kwaliteit Relatief hoge kwaliteit Bedrijf met lange termijn doelstellingen Maatschappelijk verantwoord ondernemen belangrijk financier met lange termijn doelstellingen Kapitaalintensief bedrijfsproces Vastgoed is activum Sterke liquiditeitpositie CRE is strategist Relatief lage kwaliteit Bedrijf met korte termijn doelstellingen Maatschappelijk verantwoord ondernemen onbelangrijk Financier met korte termijn doelstellingen Kapitaal extensief bedrijfsproces Vastgoed is kostenpost Zwakke liquiditeitspositie CRE is controller 15

16 Casus Rijkhuisvesting Sterke financiele positie Rijk Maatschappelijke doelstellingen belangrijk Relatief weinig directe politieke bemoeienis Groeiend accent op lange termijn rijksbelang Goede toegang van Rgd als CRE organisatie tot kapitaal 16

17 Penitentiaire Inrichtingen Primair bedrijfsmiddel Korte termijn focus Accent op gebruikswaarde vastgoed Kosten vastgoed relatief ondergeschikt Snelheid realisatie doorslaggevend 17

18 PI Zoetermeer 18

19 Gevangenissen 19

20 PI Boschpoort, Breda 20

21 Belastingdienst Secundair bedrijfsmiddel Focus op middellange termijn Accent op gebruiks- en toekomstwaarde Accent op doelmatigheid voor rijk i.p.v. eigen organisatie Willen zakelijk en profesioneel imago 21

22 Kantoorgebouw: Belastingdienst Leiden

23 Walterbosch complex Apeldoorn 23

24 Kop- van Zuid Rotterdam 24

25 Ministerie kernen Secundiar bedrijfsmiddel Middellange termijn focus Accent op gebruiks- en belevingswaarde Accent op doelmatigheid voor eigen Ministerie Uitstraling huisvesting belangrijk voor eigen identiteit 25

26 VROM 26

27 VWS 27

28 OC&W 28

29 Portefeuille strategie Kantoren Concentraties in grote steden bij OV Onderscheid in strategische en flexibele voorraad Risicodragend investeren op strategische locaties Gebiedsgerichte benadering Life cycle benadering Financiering afstemmen op risicoverdeling met markt PPS constructies 29

30 Westerijdok Amsterdam 30

31 Gerechtshof op Westerijdok 31

32 Conclusies Zowel de doelstellingen van de organisatie en de financiele positie van de organisatie als de wijze van financiering is van invloed op de kwaliteit van de huisvesting. Korte termijn focus van organisaties en financiers leiden tot slechte kwaliteit en vernietiging van (maatschappelijk) kapitaal. Financiers die grote afstand houden tot gebruiker en product realiseren de verkeerde kwaliteit. 32