Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed

Transcriptie

1 Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed 15 december 2011

2 PPS in de praktijk: zorg en onderwijs Programma: Hoe, wat en waarom? Irma Langeraert, directeur Ilfa Treasury Support Jacques van Gaal, voormalig voorzitter CvB ROC Leiden Peter Smittenaar, directeur Stichting Elisabeth Breda Aart Jan Verdoold, directeur Green Real Estate Jeroen Tebbens, senior manager Public Finance BNG

3 Financieringstrategie Investeringsbeslissing gaat voor de financieringsbeslissing, waarbij het geheel zodanig op elkaar moet worden afgestemd dat de totale organisatie financierbaar blijft. Een geformuleerde financieringsstrategie doet uitspraak over: De gewenste mix van eigen en vreemd vermogen De gewenste opbouw van het vreemd vermogen qua samenstelling, looptijden en spreiding

4 Risico s vastgoedinvesteringen Investeringsbeslissing is onvoldoende afgeleid van de strategie van de organisatie. Financiële bedrijfsvoering is niet gericht op risicoreductie/overdracht Zwakke financiële uitgangspositie gegeven de strengere eisen welke nu worden gesteld aan kredietverlening Geen heldere financieringsstrategie Treasuryfunctie is onvoldoende ingericht Herfinancieringsrisico Renterisico Nieuwe toetreders op de markt

5 Business case De business case moet een potentiële financier antwoord geven op de volgende vragen: Weet een organisatie wat haar kansen en bedreigingen zijn en heeft men daar een adequaat antwoord op? Hoe realistisch is men in de afwegingen? Kan de organisatie de opgave aan? Wordt er voldoende cash gegenereerd om aan de toekomstige verplichtingen te voldoen?

6 Nieuwbouw ROC Leiden Jacques van Gaal (voormalig bestuurder ROC Leiden) 15 december 2011

7 De uitgangspunten Een school is geen gebouw maar de wil om vooruit te komen (Unicef) De investeringsbeslissing: Van 18 naar 2 gebouwen in de stad, efficiency Contextrijke leeromgeving, leerpark doorlopende leerlijn met VMBO Da Vinci aansluiting arbeidsmarkt verbeteren

8 De ambitie Verbeteren van zichtbaarheid en toegankelijkheid in de stad concurrentiestrategie Bereikbaarheid op twee knooppunten OV Hoogwaardige architectuur in de stad ook voor het VMBO en MBO duurzaamheid Een duurzaam fundament voor een financieel gezond ROC stille reserves strategisch inzetten gezonde structurele huisvestingslasten

9 De ambitie Continuïteit onderwijshuisvesting waarborgen multifunctionele gebouwen bieden flexibiliteit stramienmaten kantoor div. bestemmingen, hotel, supermarkt etc. Integraal praktijk centrum, bedrijven in huis blijvend optimaliseren van ruimtegebruik, ook met Green

10 Lammenschans

11 CS Zeezijde

12 Kernpunten PPS Verkoop aan Green Real Estate met uitzondering van het VMBO deel (Gemeente Leiden) Risico leegstand kantoren, sportvoorziening, supermarkt, parkeergarage bij Green 20 jaar huurperiode ROC en IPC Koopplicht na 20 jaar tegen vastgestelde prijs, inclusief overige voorzieningen (excl VMBO) voor Lammenschans Koopoptie na 20 jaar voor CS Zeezijde Verplicht sparen voor de terugkoop

13 Stichting Elisabeth een organisatie voor wonen, welzijn en zorg in ontwikkeling Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed 15 december 2011

14 Over Stichting Elisabeth Organisatie voor wonen, welzijn en zorg Bijzondere doelgroep: senioren Sinds 1819 veelzijdig actief in Breda en omgeving

15 Waar en hoe? Zes locaties verspreid over Breda Elisabeth Zorg Thuis Zorghotel Merlinde Omzet 45 miljoen 1100 medewerkers 350 vrijwilligers

16 Nieuwbouw centrum 141 servicewoningen (huur) 220 zorgappartementen Parkeergarage 230 auto s Elisabethboulevard Dagcentrum Therapieruimtes en kantoren (para)medici Kantoren Stichting Elisabeth

17 Bouw Bouw budget circa 77 miljoen incl. btw Start 1e bouwfase juni 2008 gereed juni 2010 Start 2e bouwfase december 2010 gereed juli 2012

18 Overzicht nieuwbouw

19 24 juni 2008

20 Financieel raamwerk Elisabeth heeft een uitstekende uitgangspositie (markttechnisch en financieel) NHC in combinatie met onrendabele top appartementen beperkt Elisabeth in een aantal cruciale jaren in haar doorgroei mogelijkheden Investering Leuvenaarstraat dient (maatschappelijk) rendabel te worden gemaakt Financieringsbeleid dient te worden afgestemd op de ambities

21 Effect PPS constructie Solvabiliteit Lineair Off balance % 24% % 13% % 19% % 35% DSCR Lineair Off balance ,92 1, ,38 1, ,22 1, ,82 1,94

22 GREEN REAL ESTATE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED PORTEFEUILLE Aart Jan Verdoold 15 december 2011

23 Kennismaking Aart Jan Verdoold Algemeen directeur Bart Witzier Directeur maatschappelijk vastgoed

24 Introductie Onderdeel van het Zeeman concern Belegd kapitaal ca 1 mrd Beoogde groei maatschappelijke portefeuille naar 1/3 van de totale portefeuille Vaste partners: Maatschappelijke gebruiker BNG Ilfa Treasury Support Lexence

25 Kandidaten Gezonde bedrijfsvoering maar behoefte aan steun bij realisatie vastgoed investeringen; Heldere visie omtrent rol vastgoed in de totale bedrijfsvoering; Locatie c.q. opzet object is van belang; Sectoren onderwijs en zorg (care);

26 Werkwijze Bundeling kennis, expertise en netwerk: Vastgoed beheer en onderhoud Bouwmanagement Corporate Finance Treasury Aanbestedingen Fiscaliteit

27 Werkwijze II 75% van de toekomstige huurstroom moet afkomstig zijn van non profit organisaties; Inbreng risicodragend kapitaal in het project; Maatschappelijke partij participeert in het project; Open calculatie; Heldere afspraken over delen in potentiële overwaarde object;

28 Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS - een praktijkvoorbeeld - Drs. J.S. Tebbens RA Den Bosch, 15 december 2011

29 Agenda 1. Uitgangspunten BNG 2. Praktijkvoorbeeld ROC Leiden december 2011, Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS een praktijkvoorbeeld -

30 Uitgangspunten 1. Bestaansrecht BNG 2. Statutaire marktpartijen 3. Kwaliteit belegger december 2011, Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS een praktijkvoorbeeld -

31 PPS: ROC Leiden (cashflow) ROC Leiden ROC Belegger - concern Belegger CCL BV Belegger 0<t<23 verpanding belegging EUR 15,6 mln Herfinanciering max EUR 30 mln?? 0<t<3 kort geld EUR 80 mln t=23 overname EUR 70 mln t=3 overname locatie EUR 75 mln BV t=23 beleggingsopbrengst minimaal EUR 40 mln T=3 aflossing BNG 3<t<23 lang geld EUR 75 mln = geld BCM = zekerheid = gebouw december 2011, Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS een praktijkvoorbeeld -

32 PPS: ROC Leiden (vastgoed) ROC Leiden ROC Belegger - concern Belegger Zeeman CCL bv Belegger Green t=23 overname pand t=3 overname pand ROC BV LAM BNG BCM BCM december 2011, Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS een praktijkvoorbeeld - = geld = zekerheid = gebouw

33 PPS: ROC Leiden (voorwaarden) ROC Leiden ROC Belegger - concern Belegger Zeeman CCL BV Belegger Green 0<t<23 verpanding belegging EUR 15,6 mln 0<t<3 hypotheek ROC BV LAM BCM BCM BNG 3<t<23 hypotheek = geld 3<t<23 concern garantie Zeeman = zekerheid = gebouw december 2011, Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS een praktijkvoorbeeld -

34 Essentie van Green-BNG transacties Aanleiding is afwijkend, doelstellingen zijn uniek dus ook de opzet van de PPS Economische onafhankelijkheid van de maatschappelijke partij is het uitgangspunt Per casus wordt bezien welke risico s (ook niet financieel) bij welke partij passen Maatschappelijke partij krijgt een claim op het object, optie of plicht Modellering van de kasstromen wordt afgestemd op de kasstromen van de betalende partij Aanvullende kennis komt beschikbaar

35