vastgoed, katalysator voor ontwikkeling

Transcriptie

1 Centrale Vastgoed Organisatie vastgoed, katalysator voor ontwikkeling Dion Cools Hoofd A&O Vastgoed Moderator Jan Veuger Programma manager MV Hanze Hogeschool Groningen

2 Inhoud presentatie Al het gemeentelijk vastgoed onder één dak; doel/proces Vastgoed, katalysator voor ontwikkeling; het MPRV En toen werd het 2011

3 OBR Vastgoed alles onder een dak Context project Scholen Binnenhavens Aanleiding Te veel partijen (eigendom bij 20 diensten en deelgemeenten) Partijen handelen vanuit eigen visie op algemeen belang Onduidelijke verantwoordelijkheden Geen informatie vastgoedportefeuille Besluit college 2006 Kinderboerderij Zwembaden Kerk Museums Gebruikers Eigenaar? Regie Beheerders Budgethouders Kantoren en winkels Eigenaarsrol Sportterreinen en accomodaties Bibliotheken Kdv s Doel project Realisatie van één professionele vastgoedorganisatie die gemeentebreed portefeuillebeheer en portefeuillemanagement uitvoert voor een optimale inzet van vastgoed Strategische vastgoed, katalysator vastgoedsturing voor ontwikkeling bij gemeenten

4 Vastgoed ondersteunt de gemeentelijke opgave Doel Project Realisatie van een professionele vastgoedorganisatie die gemeentebreed portefeuillebeheer en portefeuillemanagement uitvoert voor een optimale inzet van vastgoed. Waarom al het gemeentelijk vastgoed onder één dak? Hefboom (katalysator) voor (gebieds)ontwikkeling Doelmatige inzet van vastgoed Effectief en efficiënt huisvesten Alle vastgoedkennis op één plek

5 Vastgoed ondersteunt gemeentelijke opgave Sturingsinstrumenten vastgoed Mogelijke vastgoedopgaven Huisvesten strategisch bedrijven en instellingen Casus: Multifunctionele accommodaties De gemeente is verantwoordelijk voor het aanbieden van publieke voorzieningen (sporthal, bibliotheek, zorg, onderwijs) voor verschillende doelgroepen Voorzieningen zijn vaak te duur om exclusief voor 1 doelgroep te realiseren Om de voorzieningen betaalbaar te maken worden doelgroepen en voorzieningen bij elkaar in multifunctionele gebouwen geplaatst Afstemmen vastgoed gebruik Zorg Sportclub School Bibliotheek Sporthal Jeugdcentrum Complex ontwikkelen en beheren: Verschillende vastgoedeigenaren Meerdere en verschillende gebruikers leidt tot veel eisen aan gebouw Gebruikers zijn sociale partijen, vaak zonder vermogen Intensief gebruik voorzieningen Onderhouden aansprekende gebouwen Aankopen en verkopen Herontwikkelen van vastgoed Benutten financiële opbrengsten Gewenste situatie Professioneel opdrachtgeverschap bij realisatie, rekening houdend met eisen van verschillende functies Focus gebruikers multifunctioneel gebouw op primaire taak (niet op beheer) Financiële optimalisatie ontwikkeling en beheer vastgoed Een partij voor het meerjarenonderhoud Centrale financiering van het gebouw en controle op financiering Betaalbare en hoge kwaliteit Casus: voorzieningen Huisvesting door met juiste hulpdiensten combinatie op van functies specifieke doelgroepen strategische aan te trekken plaatsen in de stad Regie op gebruik: indien samenstelling wijk verandert kunnen (openbare) functies mee veranderen De gemeente is bij incidenten verantwoordelijk voor het tijdige arriveren van de hulpdiensten (binnen de gestelde tijdslimiet tussen melding incident en arriveren ter plaatse incident) Hulpdiensten zijn onvoldoende verspreid over de stad waardoor er minder mogelijkheden zijn om tijdig te arriveren op de plaats van het incident Vastgoedeigendom hulpdiensten ligt bij verschillende diensten, wat afstemming bemoeilijkt Gewenste situatie Hulpdiensten zijn optimaal verspreid over de stad, mogelijkheden om tijdig te arriveren maximaal benut Hulpdiensten volgen de stedelijke ontwikkelingen, onder andere bij uitbreiding van de stad is aanpassing / uitbreiding huisvesting hulpdiensten noodzakelijk Door inzicht in de gemeentelijk vastgoed- en grondposities en mogelijkheden is duidelijk waar de hulpdiensten zich binnen de gemeentelijke portefeuille kunnen vestigen Gegronde beleidsafweging is mogelijk over de aankoop van vastgoed voor huisvesten hulpdiensten

6 Tijdpad concentratie gemeentelijk vastgoed DEC 2006 Collegebesluit om al het gemeentelijk vastgoed onder te brengen bij OBR sector Vastgoed. 1. Eenduidiger en transparanter kunnen sturen op vastgoed. 2. Vastgoed portefeuille doelmatig inzetten. Inrichting organisatie 2007 V o e l b a a r Overdracht parkeergarages en Roteb mrt 2008 College stelt MPRV vast 2 dec 2008 Overdracht sportcomplexen en scholen 1 nov 2008 z i c h t b a a R Afronding project 1 juli 2009 Dec 2010 STIP OP DE HORIZON Hoger peil voorzieningenniveau door effectieve en efficiënte inzet. Een beter huis tegen een lagere prijs. Klanten tevreden over het vastgoedproduct.

7 Nieuwe rol obr vastgoed binnen de gemeente Scheiding tussen eigenaar en gebruiker Naar een professionele vastgoedorganisatie Concern OBR Vastgoed Deelgemeenten Diensten / Derden Financier Ontwikkelaar Eigenaar/ belegger Beheerder Gebruiker Aan- en verkoop Bouwen Assetmanagement Huur en verhuur Groot en dagelijks onderhoud Programma van Eisen

8 Portefeuille (1) objecten met WOZ-waarde 2,5 mld verhuurbare Units huurders Volkstuinders 170 mln huurinkomsten 1,9 mln m2 BVO 150 vastgoedontwikkelingsprojecten (totale waarde circa 1,5mlrd, mln per jaar)

9 Portefeuille maatschappelijk vastgoed Kern van de sturing: permanent vastgoed Effectief en efficiënt doorvertalen van de maatschappelijke vraag Samenwerking met duidelijke verantwoordelijkheden. Beleidsdienst -> vraag, PvE Sector Vastgoed -> locatie, vastgoed (m2 en ) Opstellen voorzieningenplannen

10 Portefeuille commercieel vastgoed Kern van de sturing: tijdelijk in bezit Vastgoed wordt afgestoten op het moment dat een commerciële exploitatie mogelijk is. OBR- sector Economie vindt ondernemers OBR- sector Vastgoed ontwikkelt, verhuurt en beheert

11 Portefeuille bijzonder vastgoed Bijvoorbeeld programma Klushuizen Kern van de sturing: tijdelijk Wordt doorverkocht als klushuis of aan de corporatie met als maatschappelijk doel het tegengaan van verloedering Vastgoed t.b.v. gebiedsontwikkeling Zo kort mogelijke periode tussen aankoop en herontwikkeling Goede inzet tijdelijk vastgoed; bijv. antikraak, broedplaatsen, creatieve ondernemers OBR sector Vastgoed beheert

12 Meerjarenperspectief Rotterdams vastgoed (MPRV) Vastgoed is aanvullend instrument om maatschappelijke doelstellingen te behalen Het bezit van vastgoed is geen doel op zich. Het verhogen van de kwaliteit van het Rotterdamse voorzieningenaanbod wél.

13 Financiën (1) Maximaal maatschappelijk rendement Transparantie Huur en subsidie ontvlechten: geen verborgen subsidiering meer. De sector Vastgoed brengt kostendekkende huur in rekening bij de huurder. Dit is een derde of een beleidsdienst. De beleidsdiensten bepalen welke organisaties subsidie voor de huur ontvangen.

14 Financiën (2) Kostendekkende huur: alle kosten zoals gas/licht/water, afschrijving, onderhoud en beheerkosten. Eenduidige berekening, transparant en toetsbaar (zie benchmark ROZ IPD maatschappelijk vastgoed) Maatschappelijke doelstelling vs waardecreatie Na initiatief naar commerciële huren, vervolgens dispositie Met behoud concept waarde creëren om te kunnen afstoten. Huidige discussie verdienvermogen OBR

15 Vastgoedontwikkeling: de markt tenzij Stappenplan: De markt, tenzij.. Draagt de ontwikkeling bij aan een gemeentelijk beleidsdoel? Kan het binnen de financiële randvoorwaarden worden ontwikkeld? Worden de gemeentelijke doelstellingen gewaarborgd wanneer de markt het oppakt? Wil de markt het oppakken? Hoe gaan we om met risico s?

16 kwaliteitsniveau objecten Kwaliteitsniveau objecten wordt objectief vastgesteld Huidig kwaliteitsniveau d.m.v. conditiemetingen vaststellen. Indeling in zes condities (volgens NEN 2767), minimum niveau 5 Diensten en deelgemeenten sturen mede op het gewenste kwaliteitsniveau Het college stelt jaarlijks bij de begroting vast hoeveel geld aan onderhoud wordt uitgegeven Het onderhoud dat bij een gewenst kwaliteitsniveau hoort, wordt via de huur doorberekend aan de gebruiker

17 En toen werd het Basis organisatie en personele invulling stond als gevolg omvangrijk cultuurtraject (niet te onderschatten)! Maar. de bedrijfsvoering bleek nog onvoldoende in control: - Cijfers in Horizon niet volledig en (on-)betrouwbaar - Meerdere rekenmodellen gebruikt - Dossiers per object niet op orde - Bestaande procedures niet/onvoldoende gehandhaafd, zonder consequenties - Kostenbewustzijn en opbrengstmaximalisatie per object moet beter worden ontwikkeld

18 En nog meer Effect: te weinig inzicht én sturing op financiën Begroting onvoldoende realistisch/discussie kostendekkend. (Te) grote afwijkingen bij jaarrekening. Doel: Kostendekkendheid realiseren d.m.v. goede uitvoering en daardoor financiële voorspelbaarheid! Daarvoor is nodig; forse inhaalslag! Project: Aanpak op bedrijfsvoering (projectleider), management aanspreken op zijn verantwoordelijkheid: sturen Maar ook: bestuurlijk volhouden BenW (kostendekkendheid).

19 En nog meer Gedaan of in gang gezet (Routekaart aangepast!): Vastgoedinformatiesysteem Horizon (aan-)gevuld en gecorrigeerd ICT-wensen geanalyseerd (werk makkelijker en systeemvolgend maken) en doorontwikkeling bepaald Eenduidig rekenmodel wordt ingevoerd Kostendekkendheid discussie afgerond Bedrijfseconomische management informatie per maand beschikbaar Project dossiervorming Project afgerond eind 2012 (professionele VG-organisatie)

20 En nog meer 2011 Ook in MPRV: de markt tenzij. Aanvankelijk alleen ontwikkelingen, maar nu ook beheer (property management) Maar eerst de bedrijfsvoering op orde (anders afprijzing risico van informatiegebrek) Inzicht: wat de markt kan betekenen en wat heeft zij daarvoor nodig, organiseren contractmanagement (kennisverbreding maatschappelijke partijen RGD/gemeenten e.d.)? Vastgoed wordt kleiner, meer naar de markt, maar genuanceerd: geen mantra.

21 Les van 2011 Vorming centrale vastgoedoperatie: is omvangrijk cultuurtraject (personeel) vergt bestuurlijke afspraken (MPRV-governance) vergt (eigenlijk) vooraf Due Diligence, zodat BV direct op orde is: inclusief kostendekkendheid! Vraag: kan dat tegelijk? - ja, maar dan extra tijd claimen! - nee, dan verwachtingenmanagement! - Verschil grote/kleine gemeenten (cultuur/aantal objecten)?