Woonlinie Venster Een blik vooruit

Transcriptie

1 Woonlinie Venster Een blik vooruit

2 Programma Ontvangst Voorstelrondje Introductie: Woonlinie & Woningwet Presentatie Peter van den Heuvel Pauze Pitch Hugo, Margret, Marcel Vragenronde Afsluiting

3 Peter van den Heuvel, Directeur bestuurder

4 Goed nieuws voor Woonlinie Duidelijke wetgeving Nadruk samenwerking gemeenten + huurdersorganisaties Toezicht wordt beter: minder kans op Vestia s

5 Uitdagingen voor Woonlinie vanzelfsprekendheden formeel meer bureaucratie extra kosten Commerciële activiteiten markttoets of niet toegestaan Verhuurdersheffing investeringscapaciteit Passend toewijzen (huurprijs/inkomen) knellend

6 Verdeling actieve woningzoekers naar inkomen Laag + < 23 jr 8% Laag 75% Midden 9% MH 7% H 1% Midden- en hogere inkomens Minder verhuizingen (huurders blijven zitten) Termijn: concentratie lage inkomens in woningbestand

7 Verplichtingen in de Woningwet Woningcorporatie = Maatschappelijk en Commercieel Maatschappelijk (Dienst van Algemeen Economisch Belang DAEB) Commercieel (Niet-DAEB) Administratieve scheiding per 1 jan voorstel Voorstel : zienswijze gemeente en huurdersorganisaties

8 Woning DAEB Bijv. Woningen < 710,68 Woning Niet-DAEB Bijv. Woningen > 710,68 Niet-Woning DAEB Bijv. Zorgruimtes en Scholen Niet-Woning Niet-DAEB Bijv. winkels, kinderdagverblijven, garage-boxen

9 Geen complex waar indicatie nodig is Hoge WOZ-waarde Oppervlakte van de woning Bouwjaar/energetische kwaliteit Voldoende overig DAEB-bezit in klasse Duur en Betaalbaar 2 in kern Uitstraling complex Bij voorkeur volledig complex Woonlinie wil dat woningen in een woonzorgcomplex zoveel mogelijk behouden blijven voor de primaire doelgroep (inclusief huishoudens met een zorgindicatie) Niet-DAEB woningen hebben over het algemeen een hoge WOZwaarde (> ) Niet-DAEB woningen hebben over het algemeen een groot aantal m2 (> 90 m2 BVO) Veel Niet-DAEB woningen zijn van vrij recente bouwjaren en heeft mede daardoor een prima energetische kwaliteit. Dat zijn ook voorwaarden om huurprijzen in het hogere segment te legitimeren. Alleen als Woonlinie per kern genoeg woningen overhoudt in de hogere klassen, kan een complex worden gecategoriseerd als Niet-DAEB woningen De uitstraling van het complex moet kloppen bij Niet-DAEB woningen Woonlinie wil zo veel mogelijk gehele complexen als Niet-DAEB categoriseren. Dat is overigens niet altijd gelukt, omdat in sommige complexen de verschillen te groot zijn.

10 Belangrijkste uitgangspunten bij scheiding WONINGEN Focus op primaire doelgroep (inkomen, zorgindicatie, kwetsbare groepen) Uitgangspunt = huidige woningportefeuille Inzicht in omvang en samenstelling primaire doelgroep > 2025 De + van Woonlinie Betaalbaarheid Beschikbaarheid (geografisch, woningtype, tijd) Kwaliteit Leefbaarheid Solide corporatie is randvoorwaarde voor continuïteit

11 Indeling huidige portefeuille woningen naar huurklasse GK 19% BT1 52% BT2 10% DUUR 16% VS 3% Huurtoeslag < 23 jr Huurtoeslag 1 / 2 pers. Huurtoeslag 3+ Huurtoeslag niet passend Geen huurtoeslag Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

12 Onderzoek Rigo naar omvang voorraad Rigo : groei omvang sociale doelgroep Sterkere groei dan eerdere prognoses (Primos, provincie N. Br.) Afhankelijk van economische omstandigheden Benodigde groei Woonlinie: 2015 : woningen 2025 : woningen

13 Indeling huidige portefeuille woningen naar huurklasse GK 19% Betaalbaar 1 (tot 587) 52% BT2 10% DUUR 16% VS 3% Verdeling actieve woningzoekers naar inkomen Laag + < 23 jr 8% Laag 75% Midden 9% MH 7% H 1% Indeling wens portefeuille woningen naar huurklasse GK 6% Betaalbaar 1 (tot 587) 74% BT2 10% DUUR 8% VS 2%

14 Opmerkingen Zorgindicatie-appartementen allemaal BT1 ( 587) BT2 (tot 628) vooral voor 3+ huishoudens grotere eengezinswoningen Financiële continuïteit is randvoorwaarde! Streefportefeuille portefeuille 2016 portefeuille 2025

15 Uitgangspunten voor transitie huidig streef Sloopplannen Verkoop bestaande huurwoningen Nieuwbouw eengezinswoningen met name in BT1 en BT2 Nieuwbouw kleine appartementen in GK en BT1 Aanpassing huurprijsklasses: Upgraden GK BT1 (m.n. eengezinswoningen) Downgraden DUUR + BT2 BT2 en BT1 Downgraden VS DUUR Downgraden VS + DUUR + BT2 BT1 (zorgappartementen) Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

16 Gevolgen Woningwet Investeringscapaciteit Administratieve lasten Introductie Bouwlinie Formaliseren goede relatie (verhuurderheffing + downgraden huren) (verantwoording & compliance) (markttoets) (Scheidingsvoorstel, prestatieafspraken)

17 Juridische structuur

18 Vervolg tijdpad Woonvisie en prestatieafspraken zomer 2016 Voorlopig scheidingsvoorstel najaar 2016 Definitief scheidingsvoorstel winter 2016 Visitatie voorjaar 2017 Prestatieafspraken zomer 2017 Nieuw meerjarenperspectief najaar 2017

19 Pauze

20 Na de pauze

21 Ruiterhof, Genderen Woonzorgcomplex, appartementen INDICATOR WOZ-waarde : GBO : 98 m2 Energetisch : A BT2 BT2 GROEN, BT2 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

22 Conclusie BT1 Woonlinie wil woon(zorg)complexen altijd beschikbaar en betaalbaar houden voor haar primaire en secundaire doelgroep Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

23 Jachtsloot, Rietzangerstraat, Hank EGW Eengezinswoning INDICATOR WOZ-waarde : GBO : 97 m2 Energetisch : 1,62 BT1 BT2 GROEN, BT2 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

24 Conclusie BT1 Woonlinie heeft vooral woningen in BT1-klasse nodig Er zijn nog betere woningen die BT2 zijn Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

25 Spieringen, Wijk en Aalburg Appartement INDICATOR WOZ-waarde : GBO :64 m2 Energetisch : 1,82 BT1 BT1 ROOD, BT1 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

26 Conclusie BT1 Motivatie : klein appartement, redelijke kwaliteit Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

27 Johan van Oldebarneveldstraat 65, Zaltbommel Wooncomplex Nije Hof, appartementen INDICATOR WOZ-waarde : GBO : 92 m2 Energetisch : A DUUR BT2 GROEN, BT2 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

28 Conclusie BT1 Woonlinie wil woon(zorg)complexen altijd beschikbaar en betaalbaar houden voor haar primaire en secundaire doelgroep Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

29 Schouwstraat, Zaltbommel Eengezinswoning INDICATOR WOZ-waarde : GBO : 109 m2 Energetisch : 1,62 BT1 BT2 GROEN, BT2 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

30 Conclusie BT1 Woonlinie heeft vooral woningen in BT1-klasse nodig Er zijn nog betere woningen die BT2 zijn Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

31 Nutstuin, Zaltbommel Appartement INDICATOR WOZ-waarde : GBO :37 m2 Energetisch : 1,56 GK GK Groen, BT1 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

32 Conclusie GK Motivatie : klein appartement, heel geschikt voor < 23 jaar Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710

33 Pitch 90 seconden Hugo Meijwaard

34 Hugo Meijwaard, Manager Vastgoed Bouwlinie : gezamenlijk succes maken 525 nieuwe woningen bouwen Duurzaamheid in bestaande voorraad = verlagen woonlasten Onderhoud bestaande voorraad Stop

35 Pitch 90 seconden Margret van Wijk

36 Margret van Wijk, Manager Markt en Maatschappij Starters & doorstarters kansen geven op de woningmarkt Slaagkansen voor woningzoekers Leefbaarheid & zorg voor kwetsbare groepen Betaalbare huurprijzen voor goede woningen ( duurzaamheid) Stop

37 Pitch 90 seconden Marcel van Dijck

38 Marcel van Dijck, Manager Bedrijfsondersteuning Splitsing Daeb Niet Daeb Efficiënte bedrijfsvoering Financiële continuïteit Stop

39 Vragenronde

40 Samenvattend/afsluitend Uitgangspositie Woonlinie is goed Technische kwaliteit woningen Sociale cohesie in wijken/kernen belangrijk bij sociaal beheer Financiële positie Volkshuisvesting is nooit af (ook niet in 2025) Vertrouwen op goede samenwerking met huurdersorganisaties en gemeenten we spreken elkaar nog vaak de komende jaren

41 Bedankt voor uw betrokkenheid Een blik vooruit Wij hebben u nodig!