Slim vastgoedbeleid. Masterclass Marktgericht vastgoedbeleid voor zorginstellingen Lochem, 23 mei 2008

Transcriptie

1 Slim vastgoedbeleid Masterclass Marktgericht vastgoedbeleid voor zorginstellingen Lochem, 23 mei 2008 Mr. Caroline Schipper Senior Manager Vastgoedadvies & Gebiedsontwikkeling Voorzitter Taskforce Gezondheidszorg

2 First we shape buildings then they shape us. (vrij naar Churchill)

3 Inhoud (een mandje appels) 1. Actualiteit 2. Kapitaallastennota en vastgoed 3. Waarde toevoegen 4. Flexibiliteit 5. Nieuwe vastgoedvraagstukken 6. Vastgoedbeleid zorginstellingen 7. Contractvormen 8. Levensduurkosten 9. Conclusies

4

5 1. Actualiteit

6 Nieuw regime: nadruk op financieel management en vastgoedontwikkeling van aanbod- naar vraagperspectief voor het vastgoed zorginstellingen meer risicodragend bouwregime wordt afgeschaft

7 Gevolgen nieuw regime instellingen gaan risico lopen over al hun kapitaallasten investeringen worden veel meer rendementgedreven extra prikkel voor efficiency en klantgericht werken

8

9 2. Kapitaallastennota en vastgoed

10 Kapitaallastennota (1) van budgettering naar prestatiebekostiging zelf afwegen hoe kapitaallasten terug te verdienen bedrijfsrisico s nemen toe waarde vastgoed mag niet weglekken naar marktsector opbrengsten verkoop terug naar zorgsector

11 Kapitaallastennota (2) uitgangspunt bekostiging: door overheid gereguleerde kostenefficiënte tarieven niet afhankelijk van liberalisering prijzen overheid meer prioriteit integratie kapitaallasten dan liberalisering prijzen basis: normatieve huisvestingscomponent

12 Kapitaallastennota (3) door levensduur vastgoed mogelijk onder- en overbekostiging kapitaallasten leegstandsrisico continuïteit financierbaarheid infrastructuur (vangnet overheid?)

13 Kapitaallastennota (4) boekwaardeproblematiek verschillen cure/care normatieve vergoeding prestatiebekostiging scheiden wonen en zorg maatschappelijk ondernemen

14 Boekwaardeproblematiek waardebegrip over- en onderwaardering balans waarde en bestemming courant/incourant vastgoed door bureaucraten gesimuleerde vorm van marktwerking (Raad van State)

15 Big bang : géén overgangstermijn RVZ: verantwoordelijkheden én bevoegdheden vastgoed en kapitaallasten in één keer naar zorginstellingen zo kort mogelijke overgangstermijn geen financiële vangnetten; stimuleer ondernemersgedrag in de zorg

16

17 3. Waarde toevoegen

18 waarde creëren: - imago versterken - kosten verminderen - opbrengsten verhogen - risico s beheersen - flexibiliteit bieden - cultuur veranderen - productiviteit verhogen

19 Voorbeelden van waardetoevoeging concurrentie middel hefboom bij financiering healing environment HRM instrument katalysator bij reorganisaties/fusies

20

21 4. Flexibiliteit

22

23 Ontwikkelingen vergrijzing kostenstijging van aanbod- naar vraagsturing ketenzorg privatisering marktwerking

24

25

26 Functionele levensduur Prestatieniveau Investeringsmomenten Surplus Eisen Acceptatiegrens Verwachtingspatroon 1e functionele levensduur 2e functionele levensduur of beeindiging 3e functionele levensduur of beindiging 26 26

27 Technische levensduur Prestatieniveau Investering Surplus Onderhoudsintervallen Eisen Acceptatiegrens Verwachtingspatroon Tijdsas 27 27

28 Economische levensduur vastgoed Investeringsmomenten Baten Conjunctuur/lagere huren/leegstand Surplus/- rendement Kosten Einde economische levensduur 28 28

29 organisatie gebouwen org-flex bedrijfstijden nieuwe manieren van werken jufi-flex eigendom / huur / lease contract opties financiele arrangementen tech-flex uitbreidbaarheid aanpasbaarheid (capacity to change) indeelbaarheid

30

31 5. Nieuwe vastgoedvraagstukken

32 Nieuwe vastgoedvraagstukken Strategisch vastgoed beleid Financieringsvraagstukken Samenwerkingsverbanden Risicomanagement Vastgoedvisie lange termijn: voorraad rendabel over volledige exploitatietermijn? Portefeuille-/portfoliomanagement

33 Nieuwe vastgoedvraagstukken Afwegingen maken omtrent: Eigendom en huren Kopen en verkopen Slopen en renoveren Financieel en maatschappelijk rendement

34 Gevolgen voor informatiebehoefte Transparantie kosten en opbrengsten over langere periode Effectieve sturingsmiddelen (flexibel vastgoed, strategisch vastgoed plan) Scenario-analyses voor investering en exploitatie Zorgspecifieke vastgoedkennis (kengetallen) Aansluiting op NHC-systematiek

35 Nieuwe informatiebehoefte Wat is de visie en toegevoegde waarde van ontwikkelaars en beleggers t.a.v. zorgvastgoed? Wanneer en hoe kan met deze partijen synergetisch effect bereikt worden en wanneer is er sprake van goede samenwerking? Wat mag je in financieel opzicht van elkaar verwachten?

36

37 6. Vastgoedbeleid zorginstelling

38 Visie op zorgvastgoed van een heldere zorgvisie/-strategie naar een vastgoedvisie/-strategie naar adequaat vastgoedmanagement

39 Interne Factoren Vastgoedstrategie en zorg Definitie zorgvraag Ondernemerschap Rendementseisen Organisatorische eisen Bedrijfsvoering Zorgvisie Vastgoedvisie Strategisch Vastgoed Kader Kwaliteit Organisatie en planning Financiële aspecten Vraag Invloeden Zorgvraag Wet en Regelgeving Ontwikkelingen Vastgoedmarkt Huidig vastgoedportefeuille Aanbod (LT)HP Definitie van concrete acties en projecten, bijv: Verkoop Gebiedsontwikkeling Programma s

40 Portefeuilleanalyse strategisch niet-strategisch courant afstoten? incourant behouden

41 Vastgoedbeleid vastgoedstrategie vastgoedorganisatie ICT ondersteuning positionering risicomanagement projectinrichting

42 Vastgoedstrategie vaststellen mogelijkheden waardetoevoeging LTHP met scenario s en strategieën (life cycle economy) benchmark andere instellingen

43 Vastgoedorganisatie uitbesteden/zelf doen (schaal/expertise) professioneel opdrachtgeverschap/inkoopfunctie allianties marktpartijen

44 ICT ondersteuning vastgoedinformatie up to date gekoppeld aan primaire processen internet

45 Positionering vastgoed eigendom, huur, lease stichting, BV, corporatie, etc. financieringsarrangementen

46 Risicomanagement financieel (LCC/LCE) technisch functioneel

47 Projectinrichting contractsvormen PPS

48

49 7. Contractvormen

50 Organisatorische aspecten Rechtsvormen vastgoed BV s zorg BV s etc.

51 Initiatief Voorbereiding Beheer Uitvoering Huisvestingscyclus Initiatief Bouwproces Gebruik/beheer

52 Bouwproces PVE VO DO BT WT Organisatie functie Functie Ruimte Functie Ruimte Vorm Organisatie functie Ruimte Vorm Materialisatie Techniek Techniek uitvoering

53 Invloed beslissing op kosten Beschikbare informatie voor besluitvorming PvE VO DO BT WT Geïnves nves- teerde uren Modelleren (DSS) Data uitwisseling (ICT) 2 Risico profiel Avontuur of verzekering mei 08

54 1. Traditioneel

55 2. Bouwmanagement

56 3. Bouwteam

57 4. Turnkey / Design-Build

58 5. Design-Build-Finance-Maintain-Operate (DBFMO)

59

60 8. Levensduurkosten (LCC)

61 Wat is LCC en LCE? Life Cycle Costing Focus op kosten Life Cycle Economy Focus op kosten én opbrengsten Huidig: Volgens normatieve kaders Zelfde vervangingstermijn voor verschillende bouwelementen Vraag naar: Vanuit werkelijke kosten: functionele en technische vervanging Totale levensduurkosten elementenbenadering: differentiatie termijnen.

62 Toegevoegde waarde LCE Volledige kosten/opbrengsten transparantie Bloot leggen van reductiekansen, investeringsen exploitatiekosten Scenario-analyses Optimalisatie huisvesting, risicobeheersing en verbetering zorgdienstverlening

63 Visie op LCC Cash-flow benadering Functionele of technische levensduur? dynamiek gebruiker (ruimtelijk en technisch) keuzes in kwaliteit Differentiatie van vervangingstermijnen: per elementen van het gebouw functioneel en technisch Differentiatie van vervangingsinvestering

64 Resultaat: kapitaalslastenverloop Rente Afschrijvingen Normatieve huisvestingscomponent

65

66 9. Conclusies

67 Inhoud 1. Actualiteit 2. Kapitaallastennota en vastgoed 3. Waarde toevoegen 4. Flexibiliteit 5. Nieuwe vastgoedvraagstukken 6. Vastgoedbeleid zorginstellingen 7. Contractvormen 8. Levensduurkosten 9. Conclusies

68 Conclusies 1. door deregulering en marktwerking meer kansen 2. geen gesimuleerde marktwerking 3. expertise ontwikkelen: vastgoedbeleid 4. voorraad flexibiliseren

69 Conclusies (2) 5. samenwerken met marktpartijen 6. ondernemen = risico lopen kansen pakken Veel succes!!