Halfjaarverslag 2016

Transcriptie

1 Halfjaarverslag 2016

2 Institutioneel beleggen in Nederlands vastgoed Altera Vastgoed is een Nederlands niet-beursgenoteerd vastgoedfonds voor institutionele beleggers, dat opereert onder een AIFM vergunning. Het fonds biedt de mogelijkheid voor belegging in verschillende Nederlandse vastgoedsectoren op een professionele, transparante, flexibele wijze en tegen lage managementkosten. Met een laag risicoprofiel zonder externe financiering en onder uitsluiting van eigen projectontwikkeling. Het belegd vermogen bedraagt 1,8 miljard. eerste halfjaar 2016 Door de nog steeds dalende renteniveaus blijft de aandacht voor beleggen in vastgoed toenemen. De afgelopen jaren ging de aandacht met name uit naar woningen, maar er zijn inmiddels indicaties dat ook beleggingen in winkels weer in het vizier van institutionele beleggers komen. De ongekend grote beleggingsvraag naar huurwoningen leidt tot een voortschrijdende daling van het aanvangsrendement, met Amsterdam als koploper. De positieve herwaardering in het eerste halfjaar bedroeg bij Altera 4,8%, zodat evenaring van de waardestijging van 7,7% in 2015 in zicht komt. De huurmarkt kent grote schaarste, hetgeen ook tot uitdrukking komt in een bezettingsgraad van 97%. Het fondsrendement over het eerste halfjaar 2016 is uitgekomen op 6,5%. In de sector Winkels wordt het beeld mede beïnvloed door faillissementen van diverse winkelketens. Een eventuele herstart vergt enige tijd, en hetzelfde geldt voor de vestiging van nieuwe ketens. Deze overgangsfase, waarin het winkelbestand aantrekkelijker zal worden, leidt aanvankelijk tot een lagere bezettingsgraad. Bij Altera is deze teruggelopen tot 90%. Daar staat tegenover dat in het eerste halfjaar de verhuuractiviteiten sterk zijn toegenomen. In het eerste halfjaar van 2016 is reeds voor 6,2 miljoen aan jaarhuur aan contracten afgesloten, meer dan in geheel 2015 ( 6,1 miljoen). Het fondsrendement over het eerste halfjaar 2016 van 1,2% is in lijn met dezelfde periode in De verwachting is dat na een periode van afwaarderingen (in de laatste vijf jaar gemiddeld 3%) in de komende jaren weer een periode van lichte waardestijgingen kan aanbreken. Ook in de sector Bedrijfsruimten is de verhuur succesvol gebleken met onder meer een nieuwe huurder in Venray en verlengingen in Venlo en Breda. Dit heeft geleid tot een opwaardering met 2,1%, waardoor het fondsrendement is toegenomen tot 4,9%. De organisatiekosten liggen met 35 basispunten op jaarbasis nog steeds op een laag niveau, ondanks een toegenomen intensiteit van het management en de daling van het beheerd vermogen door de verkoop van de kantorenportefeuille. In het eerste halfjaar is in de sector Woningen voor 70,6 miljoen toegetreden; bij Winkels is voor 11,5 miljoen toegetreden en voor 12,0 miljoen uitgetreden. Bij Kantoren zijn na de verkoop van de portefeuille alle aandeelhouders uitgetreden voor totaal 181,2 miljoen en bij Bedrijfsruimten is voor 31,3 miljoen uitgetreden na de verkoop van zeven objecten. Het totaal aantal aandeelhouders is door toetreding van zes nieuwe aandeelhouders toegenomen tot 35. Portefeuillemutaties De versnelde groei van de woningportefeuille zal ervoor zorgen dat de voor 2018 beoogde fondsomvang van meer dan 1 miljard al in 2017 wordt bereikt. De zekere pijplijn bedraagt 123,5 miljoen, en daarnaast is Altera over een groot aantal locaties exclusief in onderhandeling. In het eerste halfjaar zijn vier complexen in portefeuille genomen: eind eerste kwartaal 30 appartementen in Rotterdam en 47 in Scheveningen, eind tweede kwartaal 66 in Amsterdam en voorts 31 eengezinswoningen in Blaricum. Aan de zekere pijplijn zijn vijf complexen (247 woningen) toegevoegd in Hoofddorp, Nijmegen, Utrecht, Ridderkerk en Maarssen. Zoals reeds in het jaarverslag 2015 is vermeld, zijn in februari 2016 de gehele kantorenportefeuille ( 182,1 miljoen) en zeven bedrijfsruimten ( 35,3 miljoen) aan één partij verkocht. Op 7 juli 2016 zijn 30 solitaire winkelpanden aan één partij verkocht voor 26,0 miljoen. Interne organisatie In het eerste halfjaar hebben zeven nieuwe medewerkers het team van Altera versterkt; ze vervullen diverse nieuwe functies in account-management, projectmanagement, investor relations, mid-office en research.

3 Sector Woningen Portefeuille kenmerken Medio 2016 Ultimo 2015 Medio 2015 Portefeuille in exploitatie 755 mln 677 mln 624 mln Zekere pijplijn 123 mln 110 mln 98 mln Theoretische jaarhuur 42,4 mln 39,9 mln 38,3 mln Bruto aanvangsrendement k.k. 5,6% 5,9% 6,1% Leegwaarderatio 85% 84% 82% Gemiddelde maandhuur Aantal complexen Aantal verhuurbare eenheden Bezettingsgraad ultimo 97% 97% 96% Portefeuille ontwikkelingen Versnelde groei naar omvang van 1 miljard in 2017 Zekere pijplijn van 123,5 miljoen op 10 locaties: 526 appartementen en 35 eengezinswoningen 66 appartementen eind juni opgeleverd aan de Oostelijke Handelskade in Amsterdam en 31 eengezinswoningen in Blaricum Aandeelhouders toegetreden met 70,6 miljoen, waaronder 6 nieuwe aandeelhouders Fondsrendement van 6,5% in eerste halfjaar, mede door indirect rendement van 4,8% Gemiddelde bezettingsgraad stabiel op 97% Huurverhoging per 1 juli met 1,8% Prognose fondsrendement voor geheel 2016 van 10 tot 11%, uitgaande van 7% opwaardering 1 e halfjaar e halfjaar 2015 Rendementen Direct portefeuillerendement 2,0% 4,3% 2,0% Indirect portefeuillerendement 4,8% 7,7% 3,6% Totaal portefeuillerendement 6,8% 12,3% 5,7% Fondsrendement 6,5% 11,3% 5,3% Direct beleggingsresultaat ( x 1.000) Indirect beleggingsresultaat ( x 1.000) Totaal beleggingsresultaat ( x 1.000) Overig Gemiddelde bezettingsgraad 97% 97% 97% Netto/bruto huuropbrengsten 75% 74% 70% Organisatiekosten als % beheerd vermogen 0,18% 0,35% 0,18% Totaal beleggingsresultaat per aandeel ( x 1) 0,079 0,128 0,059 Net asset value per aandeel, ultimo ( x 1) 1,282 1,215 1,178

4 Sector Winkels Portefeuille kenmerken Medio 2016* Ultimo 2015 Medio 2015 Portefeuille in exploitatie 739 mln 773 mln 778 mln Theoretische jaarhuur 57,9 mln 61,1 mln 61,9 mln Bruto aanvangsrendement k.k. 7,8% 7,9% 8,0% Aantal complexen Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. herzieningshuur +7% +5% +6% Gemiddelde resterende looptijd 4,4 jaar 4,5 jaar 4,6 jaar Gemiddelde huur 193 per m per m per m 2 Bezettingsgraad ultimo 90% 93% 93% * Na verkoop 30 solitaire winkels Portefeuille ontwikkelingen Verkoop op 7 juli 2016 van 30 solitaire winkels Huurcontracten afgesloten met een jaarhuur van 6,2 miljoen, waarvan 1,7 miljoen vanuit leegstand Renovaties in Houten en Hoofddorp in volle gang, in Oosterhout in juni afgerond Aandeelhouders toegetreden met 11,5 miljoen en voor 12,0 miljoen uitgetreden Fondsrendement van 1,2% in eerste halfjaar met een indirect rendement van -1,6% Gemiddelde bezettingsgraad afgenomen tot 91% Prognose fondsrendement voor geheel 2016 van 3 tot 3,5%, uitgaande van indirect rendement van -2 tot -2,5% 1 e halfjaar e halfjaar 2015 Rendementen Direct portefeuillerendement 3,1% 6,4% 3,2% Indirect portefeuillerendement -1,6% -2,8% -1,8% Totaal portefeuillerendement 1,4% 3,4% 1,3% Fondsrendement 1,2% 3,1% 1,1% Direct beleggingsresultaat ( x 1.000) Indirect beleggingsresultaat ( x 1.000) Totaal beleggingsresultaat ( x 1.000) Overig Gemiddelde bezettingsgraad 91% 93% 93% Netto/bruto huuropbrengsten 83% 84% 83% Organisatiekosten als % beheerd vermogen 0,18% 0,34% 0,18% Totaal beleggingsresultaat per aandeel ( x 1) 0,013 0,034 0,013 Net asset value per aandeel, ultimo ( x 1) 1,071 1,075 1,100

5 Sector Bedrijfsruimten Portefeuille kenmerken Medio 2016 Ultimo 2015 Medio 2015 Portefeuille in exploitatie 131 mln 163 mln 164 mln Theoretische jaarhuur 12,8 mln 17,2 mln 17,3 mln Bruto aanvangsrendement k.k. 9,9% 10,5% 10,6% Aantal complexen Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. markthuur +7% +8% +8% Gemiddelde resterende looptijd 3,2 jaar 3,3 jaar 3,7 jaar Gemiddelde huur bedrijfsruimtemeters 53 per m 2 55 per m 2 53 per m 2 Gemiddelde huur kantoormeters 90 per m 2 92 per m 2 96 per m 2 Bezettingsgraad ultimo 92% 87% 84% Portefeuille ontwikkelingen Zeven objecten verkocht in februari voor 35,3 miljoen Huurcontracten afgesloten met een jaarhuur van 2,5 miljoen, waarvan 1,0 miljoen vanuit leegstand Inkoop aandelen voor 31,3 miljoen Fondsrendement van 4,9% mede door indirect rendement van 2,1% Gemiddelde bezettingsgraad toegenomen tot 89% mede door verhuur object in Venray Prognose fondsrendement voor geheel 2016 van 8%, uitgaande van indirect rendement van 2% 1 e halfjaar e halfjaar 2015 Rendementen Direct portefeuillerendement 3,5% 6,7% 3,2% Indirect portefeuillerendement 2,1% 0,2% 0,4% Totaal portefeuillerendement 5,6% 6,9% 3,6% Fondsrendement 4,9% 6,2% 3,3% Direct beleggingsresultaat ( x 1.000) Indirect beleggingsresultaat ( x 1.000) Totaal beleggingsresultaat ( x 1.000) Overig Gemiddelde bezettingsgraad 89% 85% 83% Netto/bruto huuropbrengsten 80% 76% 75% Organisatiekosten als % beheerd vermogen 0,18% 0,35% 0,18% Totaal beleggingsresultaat per aandeel ( x 1) 0,042 0,051 0,027 Net asset value per aandeel, ultimo ( x 1) 0,847 0,822 0,836

6 Altera Vastgoed N.V. Handelsweg 59 F Postbus ME Amstelveen Tel Fax