SUPER WINKEL FONDS NV

Transcriptie

1 ANNEXUM SUPER WINKEL FONDS NV KWARTAALRAPPORTAGE Q OKTOBER 2017 DISCLAIMER DIT DOCUMENT IS EEN INTERNE MANAGEMENTRAPPORTAGE WAAROP GEEN ACCOUNTANTSCONTROLE IS TOEGEPAST. ALHOEWEL DE IN DEZE KWARTAALRAPPORTAGE OPGENOMEN INFORMATIE DOOR DE VERANTWOORDELIJKE ASSET MANAGER MET ZORG IS SAMENGESTELD, KUNNEN AAN DIT DOCUMENT GEEN RECHTEN WORDEN ONTLEEND. DE INFORMATIE IN DEZE KWARTAALRAPPORTAGE IS UITSLUITEND BEDOELD VOOR PARTICIPANTEN VAN SUPER WINKEL FONDS NV EN MAG OP GEEN ENKELE MANIER WORDEN DOORGESTUURD, VERMENIGVULDIGD, GEOPENBAARD OF ANDERSZINS WORDEN GEBRUIKT ZONDER NADRUKKELIJKE TOESTEMMING VAN ANNEXUM.

2 Kerncijfers 1. Kerncijfers Bezetting in m2 (vorige periode) * Expiraties < 12 mnd * Gemiddelde huur ** 98,8% (98,7)% 2,9% m euro/m 2 m2 verhuur Lease-expiratie < 12 mnd 9 huur per jaar m2 leegstand 882 Opzeggingsoptie < 12 mnd 23 # leases 92 m2 totaal * excl. FlexOffiz contracten ** incl. FlexOffiz contracten Bezetting: Per 30 september 2017 is 882 m² (31 december 2016: 523 m²) niet verhuurd. De leegstand bevindt zich in Kerkrade (1 unit), Winschoten (1unit) en Zwolle (3 units). De gemiddelde bezettingsgraad is licht gestegen naar 98,8% per ultimo september Expiraties: In de komende 12 maanden zijn er 9 lease expiraties. Bakker Van Maanen heeft zijn huurovereenkomst in Parijsplein opgezegd. De overige huurovereenkomsten betreffen voornamelijk flexibele/kortlopende huurovereenkomsten, die vooralsnog niet zijn opgezegd. De beheerder benadert actief de huurders waarvan de huurcontracten expireren. Huurstroom 2. Gefactureerde huur (incl incentives, t.o.v. vorig kwartaal) 3. Huurvervalkalender (10 jaar) Q Q De huur bedraagt per 30 september ,14 miljoen per jaar, met een gemiddelde huurprijs van per vierkante meter van ca. 157,-. 2

3 Debiteuren 4. Huurdebiteuren (t.o.v. vorig kwartaal) Ouderdomsanalyse debiteuren (t.o.v. vorig kwartaal) Q Q Over 150 De openstaande huurdebiteuren per 30 september 2017 bedragen ,-. Dit is circa 1,7% van de totale jaarhuur. Ten opzichte van het tweede kwartaal (2%) is er een behoorlijke daling van de debiteurenstand. Deze daling wordt voornamelijk veroorzaakt door het actief monitoren van de debiteuren en het maken van betalingsafspraken. Voor achterstanden korter dan 2 maanden wordt het regulier incassotraject gevolgd en worden zo nodig juridische maatregelen genomen. Commerciële ontwikkelingen Carboonplein, Kerkrade Voor de laatste leegstaand ruimte zijn gesprekken gaande met een kandidaat. Een huurvoorstel is uitgebracht. De beheerder is in afwachting van een reactie. Gagelhof, Utrecht Het gezondheidscentrum is volop aan het verbouwen. De verwachting is dat de werkzaamheden in het eerste kwartaal van 2018 worden afgerond. De afspraken met Kruitvat zijn afgerond en vastgelegd in een nieuwe 5-jarige huurovereenkomst. Dirk, Gedempte Biersloot, Vlaardingen De afkoop van het erfpacht, die tot 2035 liep, heeft plaatsgevonden voor inclusief overdrachtsbelasting. Levering van de grond heeft in september plaatsgevonden. Naast een jaarlijkse besparing van van de erfpachtcanon levert deze afkoop eveneens een additionele waardestijging op. Albert Heijn, Zandvoortselaan, Heemstede Deze Albert Heijn supermarktlocatie is verkocht. Op termijn worden hier mogelijk risico s gezien met betrekking tot de exploitatie van de supermarkt en het onderhoud. Op basis hiervan en op basis van de overeengekomen verkoopprijs van 16,25 maal de huuropbrengst is besloten tot verkoop over te gaan. Geplande levering is op verzoek van koper opgeschoven naar 31 oktober a.s. Voor het fonds betekent dat een maand extra huurinkomsten. Albert Heijn, Marktplein, Borne De beheerder is in gesprek met Albert Heijn om het finale huurvoorstel af te ronden teneinde de uitbreiding van de supermarkt in het eerste kwartaal van 2018 te realiseren. Er zijn geen verdere bezwaren meer vanuit de omgeving voor realisatie van deze uitbreiding. 3

4 Albert Heijn en Aldi, De Smidse, Moordrecht De levering van extra 66m2 winkelruimte die Ahold eveneens ook in gebruik heeft voor haar supermarkt, heeft in het afgelopen kwartaal plaatsgevonden. Hiermee is het gesplitst eigendom van deze supermarktlocatie opgelost en is het fonds volledig eigenaar van de supermarktlocatie. Jumbo, Nassaulaan, Harderwijk Naar aanleiding van de aankoop van een deel van het magazijn dat Jumbo al huurde van deze buurman zijn onderhandelingen gestart met Jumbo over een nieuwe overeenkomst voor zowel het huidige eigendom als hetgeen is aangekocht. Dit heeft geresulteerd in een nieuwe 10 jarige overeenkomst voor het totale metrage van m2, welke overeenkomst in het afgelopen kwartaal is getekend. Albert Heijn en Poiesz, winkelcentrum Dwarswyk, Drachten Met diverse huurders en de gemeente wordt gesproken over een herindeling en revitalisatie van dit wijkwinkelcentrum. Plus, G.A. Soetemanweg, Pernis Met Plus is overeenstemming bereikt over de uitbreiding. Er zal circa 159 m2 uitgebreid worden aan de achterzijde. Vergunning voor verbouwing is verleend door gemeente. De beheerder voert nu nog de laatste gesprekken met de eigenaren van de parkeerboxen, die plaats moeten maken voor de uitbreiding. Albert Heijn en Lidl, winkelcentrum Parijsplein, Den Haag. Bakker Van Maanen heeft zijn huurovereenkomst opgezegd. Venne, Winschoten. De beheerder heeft overeenstemming bereikt over een tijdelijke huurovereenkomst met een ondernemer in kleding. De overeenkomst loopt tot en met januari 2018, mogelijk dat daarna de overeenkomst wordt voortgezet bij goede resultaten. Daarnaast onderzoekt de beheerder de mogelijkheden tot verkoop. Jan Linders, Vincent van Goghstraat, Nuenen De beheerder heeft overeenstemming bereikt met PostNL over de aankoop van naastgelegen pand ten behoeve van de aanleg van benodigde extra parkeerplaatsen voor de supermarkt. De aankoop is nog wel onder voorbehoud van een te doorlopen due dilligence procedure. Met Jan Linders zijn afspraken gemaakt over een nieuwe 10 jarige huurovereenkomst en een bijdrage in de aankoop van de PostNL locatie. Jumbo, Schubertplein, Apeldoorn Eind september is de Jumbo supermarkt aan het Schubertplein in Apeldoorn geleverd aan het fonds. Samen met Jumbo is opdracht aan een architect gegeven om te zien hoe deze supermarkt verder uitgebreid kan worden. De vloerproductiviteit maakt een dergelijk uitbreiding namelijk noodzakelijk. Komende tijd gaat beheerder, samen met de Jumbo ondernemer, de architect de haalbaarheid met de gemeente bespreken. Albert Heijn, winkelcentrum Lunetten, Utrecht De Albert Heijn in dit wijkwinkelcentrum is op dit moment nog eigendom van twee eigenaren. Met de andere eigenaar is overeenstemming bereikt over aankoop van de rest van de Albert Heijn, een Gall & Gall een Trekpleister en nog enkele losse winkels in het centrum. De aankoopsom bedraagt 1,9 miljoen kosten koper. De totale huuropbrengst is afgerond Deze investering draagt direct bij aan het rendement van het fonds, en bij realisatie van de uitpondstrategie van de losse winkels ontstaat tevens een extra indirect rendement. Levering aan het fonds is gepland op 31 oktober a.s. 4

5 Toelichting op termen/definities in de kwartaalrapportage Kerncijfers Bezetting in m² : het percentage van de m² die verhuurd zijn ten opzichte van het vorige kwartaal (periode) Expiraties < 12 mnd : een percentage van het totaal aantal m² dat tussen rapportagedatum en de komende 12 maanden waarschijnlijk leegt komt als gevolg van opzegging. Lease-expiratie < 12 mnd : het aantal huurcontracten dat is opgezegd en wat binnen rapportagedatum en de komende 12 maanden waarschijnlijk leeg komt Opzeggingsoptie < 12 mnd : het aantal huurcontracten dat tussen rapportagedatum en de komende 12 maanden de mogelijkheid heeft om op te zeggen Gemiddelde huur : de gemiddelde huurprijs van de verhuurde m² op rapportagedatum 5

6 Huur per jaar : de totale huuropbrengst op jaarbasis op rapportagedatum # leases : het aantal huurcontracten Huurstroom Gefactureerde huur : het bedrag aan huur dat in het afgelopen kwartaal is gefactureerd in vergelijking met het voorafgaande kwartaal Huurvervalkalender : overzicht van de huur die zou kunnen aflopen in de komende 10 jaar Debiteuren Huurdebiteuren : de openstaande huurdebiteuren weergegeven ten opzichte van het vorige kwartaal Ouderdomsanalyse : ouderdom van de openstaande debiteuren in dagen ten opzichte van het vorige kwartaal Commerciële ontwikkelingen Een tekstuele toelichting per object van de relevante ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille van het fonds. 6