Sector Bedrijfsruimten

Transcriptie

1 Sector Bedrijfsruimt Omniparc, Bleiswijk

2 Strategie Structuurkmerk bedrijfsruimtemarkt Groot deel van de voorraad is nog van eigaar-gebruiker, wel verschuiving naar huurobject Grote voorraad verouderde niet-marktconforme bedrijfsruimt Relatief hoog veranderingstempo van gebruikerseis Visie beleid Continu proces van verjonging van de portefeuille Gericht op courante object vanuit beleggings- verhuuroogpunt Focus op bedrijfstakk met bovgemiddelde vraagontwikkeling van gebruikerszijde Combinatie van twee deelportefeuilles t behoeve van spreiding: logistieke object (veelal single-tant) bedrijfsverzamelcomplex (multi-tant) Uitwerking Portefeuillestructuur met 70% bedrijfsverzamelcomplex 30% logistieke object (excl. Hema), waarbij de nadruk op bedrijfsverzamelcomplex tot doel heeft e betere spreiding in aantal type huurders Focus op jonge object op moderne bedrijfsterrein met goede verkeersontsluiting Bedrijfsverzamelcomplex - primaire locaties: de vier grote sted (Amsterdam, Utrecht, D Haag, Rotterdam) plus Eindhov, Breda, Tilburg, D Bosch Almere - productcriteria: omvang tot m 2, bestaande uit 5 tot 15 units per complex, beperkte kantoorcompont (maximaal 20%) e vrije hoogte van 5-6 meter Logistiek - primaire locaties: Amsterdam met mainport Schiphol, Rijnmond met hav Rotterdam (incl. Dordrecht Moerdijk), Brabantse stedrij, transport-as Vlo-Vray Nijmeg - productcriteria: object van de laatste geratie met e (splitsbare) omvang van tot m 2, beperkte kantoorcompont (5 tot 15%) e vrije hoogte van meter Logistiek Bedrijfsverzamelgebouw e e e bedrijfsruimt 91

3 Marktontwikkeling dalde huurprijz verslechtering vanaf medio weinig voortgang convant bedrijfsterrein weinig belangstelling beleggers Logistiek goed, de rest afwachtd Voor de logistieke vastgoedmarkt was e goed jaar, met e opname van bijna 1 miljo m² e daling van de leegstand naar 7,5%. Op de markt voor andere bedrijfsruimt bleef voorzichtigheid troef. Er was wel e constante vraag naar ruimt, maar de opname bleef op het lage niveau van 2010, terwijl de leegstand in de totale markt mede als gevolg van bedrijfsbeëindiging iets opliep. Daardoor is de bedrijfsruimtemarkt in toemde mate e vragersmarkt, met dalde hur oplopde inctives. Het algeme beeld is dat de huurprijz het afgelop jaar opnieuw op vrijwel alle locaties zijn gedaald, van gemiddeld 53 in 2008 via 49 in 2010 naar 48 per m² in. Onder invloed van het ruime aanbod steg ook de inctives, in de vorm van investeringsbijdrag /of huurkorting. Invloed economische stagnatie Tot midd stond de economische signal voor de bedrijfsruimtemarkt nog op gro: de wereldhandel bleef groei de Nederlandse import export van goeder leek af te gaan op e nieuw hoogtepunt. De binnlandse productie groeide eves licht. Met het uitbrek van de Europese schuldcrisis stagneerd al deze groeicijfers. Op de lange termijn heeft de stagnatie van de wereldhandel het meeste effect, maar de teruggang van het bruto binnlands product de Nederlandse import export in de laatste twee kwartal heeft directe invloed op de markt van bedrijfsruimt. Bedrijfsterreinbeleid Het bedrijfsterreinconvant dateert alweer uit 2009 zou hebb moet leid tot e regionale aanpak van nieuwe te herstructurer bedrijfsterrein. De verschillde regionale rekkamers hebb onderzoek gedaan naar de stand van zak de bevinding variër van kan beter (Randstedelijke rekkamer) tot onvoldode resultat (Noordelijke rekkamer). Dat het niet alle bij ambtelijk onderzoek hoeft te blijv, blijkt uit de besluitvorming van de provincie Limburg, die in principe ge toestemming meer geeft voor de uitgifte van nieuwe bedrijfsterrein. Die provincie stelt dat de tijd van grote nieuwe bedrijfsterrein voorbij is. Pas op het momt dat er in de regio ge andere mogelijkheid is om e bedrijf te vestig of leegstaande gebouw te vervang, is de provincie bereid te prat over e nieuw terrein. Beleggers blijv weg De overheid wilde de traditioneel door eigaar-gebruikers gedomineerde markt van bedrijfsruimt flexibiliser door meer aan te stur op e huurmarkt. Dat voornem blijft in de huidige omstandighed eves buit bereik. Was in de eerste helft van nog sprake van e aanzilijk investeringsvolume in bedrijfsruimt, in de tweede helft van het jaar hadd beleggers weinig belangstelling voor bedrijfsruimt. De belangstelling die er was, richtte zich voornamelijk op langjarige contract met solvabele grote huurders. De marktonzekerhed vrag om e hoog aanvangsrdemt, dat in licht is opgelop. vooralsnog e vragersmarkt Vooruitzicht Het herstel van de bedrijfsruimtemarkt staat of valt met de ontwikkeling in de economie. Positief is wel het prester van de mainports (Rotterdamse hav Schiphol), maar de verwachting omtrt de economie in 2012 voorspell weinig goeds voor de vraag naar bedrijfsruimt. Wanneer echter de economie weer in e gunstiger vaarwater komt, zal de bedrijfsruimtemarkt snel kunn aantrekk. Vooralsnog blijft het echter e vragersmarkt. Echt marktevwicht is pas te verwacht bij beperking van de nieuwbouw t gunste van herstructurering van bestaande gebouw terrein. 92

4 Portefeuille Ultimo Ultimo 2010 Portefeuillekmerk Exploitatieportefeuille 190 mln 203 mln Zekere pijplijn 17 mln 19 mln Theoretische jaarhuur 18,7 mln 19,2 mln Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille 9,9% 9,5% Aantal object Aantal huurcontract Contracthuur t.o.v. markthuur +2% -3% Gemiddelde resterde looptijd huurcontract 4,9 jaar 4,8 jaar Gemiddelde huur voor bedrijfsruimtemeters 54 per m 2 57 per m 2 Gemiddelde huur voor kantoormeters 103 per m per m 2 Bezettingsgraad 87% 85% Segmtatie Logistieke complex Waarde portefeuille 118 mln 126 mln Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille 9,4% 9,0% Bezettingsgraad 94% 91% Bedrijfsverzamelcomplex Waarde portefeuille 72 mln 77 mln Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille 10,6% 10,0% Bezettingsgraad 78% 80% bedrijfsruimt 93

5 D n Haag Haag ij e de 4 grote 4 grote sted sted 2000 jonger Zuid (NB-Limb) s r Portefeuillesamstelling Geografisch Geografisch Geografisch 26% Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw Midd (NH-ZH-Ut-Ge) 4% Zuid (NB-Limb) 13% Zakelijk fin. distverling Midd (NH-ZH-Ut-Ge) Overheid non-profit Zuid (NB-Limb) Industrie, handel transport 52% 74% ICT media 31% Functietypering object/huurders Functietypering object/huurders 46% Zakelijk Zakelijk fin. fin. distverling distverling Overheid Overheid non-profit non-profit Industrie, Industrie, handel handel transport transport 54% ICT ICT media media Provincies op de as Randstad-Duitsland zijn dominant in de portefeuille De helft van de portefeuille is jonger dan 2000 (excl. Hema object) Ongeveer gelijke verdeling over bedrijfsverzamelcomplex logistiek (excl. Hema object) Leeftijdsopbouw Functietypering Functietypering object/huurders object/huurders Leeftijdsopbouw Resterde huur Midd (NH-ZH-Ut-Ge) Zakelijk 2000 jonger fin. distverling Bedrijfsverzamelcomplex Bedrijfsverzamelcomplex. stverling distverling Zuid (NB-Limb) Overheid non-profit -profit Zakelijk fin. distverling Logistiek Logistiek on-profit 2020 Industrie, handel transport del transport transport 2019 Overheid non-profit ICT Vóór 1980 media 2018 Industrie, handel transport 2017 ICT media Top 5 huurders % Functietypering object/huurders Hema 2013 Hewlett-Packard Functietypering object/huurders 2012 Resterde Resterde huur huur 8% 58% Bedrijfsverzamelcomplex Flextronics Zakelijk fin. distverling Logistiek Ikea 5% Bedrijfsverzamelcomplex Norwood Overheid non-profit 4% Logistiek % Overig Industrie, handel transport ICT media Resterde huur urdersresterde 2018 huur Resterde huur 2016 Bedrijfsverzamelcomplex Logistiek Tot met 2014 loopt t minste 65% van de huur 2016 door

6 Kerncijfers in x miljo, 3-jaars 5-jaars 10-jaars tzij anders aangegev Rdemt Direct portefeuillerdemt 7,0% 7,4% 7,2% 7,1% 7,8% 7,2% 7,3% 7,6% Indirect portefeuillerdemt -6,7% -5,1% -6,1% -2,9% 2,9% -6,0% -3,6% -1,4% Totaal portefeuillerdemt -0,1% 2,0% 0,8% 4,1% 10,9% 0,9% 3,5% 6,6% Organisatiekost -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% Effect t.o.v. vol belegd 0,1% 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Definitieverschill -0,2% 0,2% 0,2% -0,1% -0,2% 0,1% 0,0% -0,1% Fondsrdemt -0,6% 1,8% 0,6% 3,7% 10,4% 0,6% 3,1% 5,7% Dividdrdemt 6,2% 6,5% 6,5% 6,8% 7,3% 6,4% 6,7% 7,0% Overig Bezettingsgraad gemiddeld 85% 89% 92% 94% 95% Bezettingsgraad ultimo 87% 85% 93% 92% 95% Netto / brutohuuropbrgst 82% 85% 88% 88% 89% Bruto aanvangsrdemt k.k. jaarultimo 9,9% 9,5% 9,2% 8,6% 8,4% Gem. aantal uitstaande aandel (x mln) 204,8 199,1 184,2 173,3 173,3 Aantal uitstaande aandel, jaarultimo (x mln) 207,8 202,9 187,6 182,2 173,3 Totaal beleggingsresultaat per aandeel ( x 1) -0,005 0,019 0,007 0,043 0,118 Net asset value per aandeel, jaarultimo ( x 1) 0,948 1,017 1,066 1,132 1,168 bedrijfsruimt 95

7 Sector Bedrijfsruimt Balans Voor uitkering slotdividd (bedrag x 1.000) Toelichting jaarreking 31 dec. 31 dec Activa Belegging Vastgoed Overige vaste activa Geactiveerde huurkorting Overig Vlottde activa Debiteur Overige vordering Liquide middel Totaal activa Passiva Eig vermog Geplaatst aandelkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Algeme reserve Langlopde schuld Voorziing - 49 Kortlopde schuld Crediteur overige verplichting Totaal passiva

8 Sector Bedrijfsruimt Winst- verliesreking (bedrag x 1.000) Toelichting jaarreking 2010 Theoretische brutohuuropbrgst Leegstand Overig Brutohuuropbrgst Netto servicekost Exploitatiekost Nettohuuropbrgst Herwaarderingsresultaat belegging 19, Netto verkoopresultaat belegging Organisatiekost Compsatie overdrachtsbelasting Netto operationeel resultaat Rtebat / last Nettoresultaat Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat bedrijfsruimt 97

9 Toelichting op resultat scherpe afwaardering van 6,7% Rdemt Het portefeuillerdemt over van -0,1% is sterk gedaald t opzichte van 2010 (2,0%) door e indirect portefeuillemt van -6,7% (2010: -5,1%). Exclusief het HEMA-complex zou het indirect rdemt zijn uitgekom op -9,6%, waaruit de positieve invloed op het rdemt van dit complex blijkt. Huurders hebb in de markt e nog afwachtder houding aangom. De beleggingsmarkt wordt voorts beïnvloed door de beperkte financierbaarheid met bankkrediet. Daardoor zijn de eind 2010 uitgesprok verwachting niet uitgekom. Ondanks de afwaardering is het direct portefeuillerdemt, als gevolg van e lagere bezettingsgraad, afgom van 7,4% naar 7,0%. Portefeuillerdemt 10 jaar 20% 15% 10% 5% 0% - 5% - 10% - 15% 2002 direct 2003 indirect Stabiel direct rdemt van gemiddeld 7,6%. Grotere volatiliteit in indirect rdemt. Over 10 jaar gemiddeld 1,4% afwaardering. positief effect HEMA complex De in de kerncijfers opgom portefeuillerdemt betreff alle object (dus inclusief evtueel in het verslagjaar verworv gedisponeerde object). In onderstaande tabel staan de rdemt voor de standing investmts, zowel inclusief als exclusief het HEMA-complex. Het complex is vanaf 2008 bij de IPD/ROZ namelijk ingedeeld in de categorie overig vastgoed. Over zijn er door het ontbrek van portefeuillemutaties ge verschill tuss de rdemt alle object de rdemt standing investmts inclusief HEMA. De bchmark voor bedrijfsruimt is naar ons oordeel van beperkte betekis door de geringe omvang door de invloed van e deelnemer met e atypische portefeuille. Bedrijfsruimt: Altera Vastgoed IPD/ROZ index Altera Vastgoed standing investmts (vanaf 2008 excl. Hema complex) (vanaf 2008 excl. Hema complex) (incl. Hema complex) Direct Indirect Totaal Direct Indirect Totaal Direct Indirect Totaal 7,2% -9,6% -3,0% 7,0% -3,5% 3,3% 7,0% -6,7% -0,1% ,8% -6,6% 0,8% 7,1% -3,9% 2,9% 7,8% -6,5% 0,8% ,5% -9,7% -2,9% 7,6% -7,4% -0,3% 7,3% -5,4% 1,5% ,4% -3,6% 3,6% 7,3% -3,1% 4,0% 7,2% -2,6% 4,4% ,7% 3,8% 11,7% 7,5% 3,9% 11,7% 7,7% 3,8% 11,7% 3-jaars 7,5% -8,6% -1,7% 7,2% -4,9% 1,9% 7,4% -6,2% 0,7% 5-jaars 7,5% -5,3% 1,9% 7,3% -2,9% 4,2% 7,4% -3,6% 3,6% 10-jaars 7,8% -2,0% 5,7% 7,7% -0,8% 6,9% 7,7% -1,1% 6,5% daling fondsrdemt van 1,8% naar -1,6% Het fondsrdemt over is in lijn met de ontwikkeling van het portefeuillerdemt gedaald van 1,8% naar -0,6%. Deze daling is tevs beïnvloed door het in ontbrek van e door aandeelhouders bij toetreding betaalde vergoeding voor compsatie overdrachtsbelasting (positief effect in 2010 van 0,2%; voor nadere uitleg zie begripplijst achterin dit verslag). 98

10 beleggingsresultaat gedaald naar - 1,3 mln Beleggingsresultaat Het jaar is afgeslot met e totaal beleggingsresultaat van - 1,3 miljo ligt daarmee ruim onder het niveau van 2010 ( 3,8 miljo). De onderbouwing van deze daling is als volgt: Totaal beleggingsresultaat 2010 Hogere derving leegstand inclusief servicekost leegstand Daling theoretische huur Hogere afwaardering Ge bate compsatie overdrachtsbelasting Overige effect, per saldo 3,8 mln - 0,8 mln - 0,3 mln - 3,4 mln - 0,5 mln - 0,1 mln Totaal beleggingsresultaat - 1,3 mln bezettingsgraad gedaald van 89% naar 85% De theoretische brutohuuropbrgst zijn met 1,4% gedaald door daling van contracthur de markthuur van de leegstaande ruimt. De gemiddelde bezettingsgraad is afgom van 89% naar 85% het brutonettotraject van 85% naar 82%, onder meer door hogere onderhoudskost. grote variëteit in waardemutaties Het indirect beleggingsresultaat is sterk gedaald door afwaardering van in totaal 14,0 miljo (2010: 10,6 miljo). Dit is inclusief 0,6 miljo afwaardering op e nog op te lever project in Business Park Amsterdam Osdorp. De afwaardering van de portefeuille met 6,7% is voor 3,6%-punt te verklar uit hogere aanvangsrdemt voor 3,1%-punt uit daling van de markthuur. De waardemutaties vertoond in e grillig beeld, waarbij afboeking groter dan 10% ge uitzondering war. In onderstaande tabel is dit nader toegelicht. Waardemutaties Waardemutatie Relatief aandeel Aantal Bandbreedte in % t.o.v. ult op totale waardemutatie complex < -20% -26,0% 39,7% 2 Tuss -20% -15% -15,9% 5,8% 2 Tuss -15% -10% -11,1% 15,3% 4 Tuss -10% -5% -5,7% 16,5% 6 Tuss -5% 0% -4,9% 18,8% 8 Tuss 0% 2,5% 1,0% 3,9% 1 Totaal -6,7% 100,0% 23 Huurontwikkeling exploitatiekost De ontwikkeling van de theoretische huuropbrgst tuss de stand aan het begin het einde van het jaar is als volgt: bedrijfsruimt Ontwikkeling stand theoretische jaarhuur 2010 Indexering 1,3% 1,1% Huuraanpassing (exclusief indexering) -3,5% -2,7% Portefeuillemutaties 0,0% 0,5% Mutatie gedurde jaar -2,2% -1,1% 99

11 De gemiddelde contracthuur is in vooral door nieuwe contract verlging gedaald van 66 naar 62 per m² ( 54 voor bedrijfsruimtemeters 103 voor kantoormeters). sterke stijging volume huurtransacties Het volume aan huurtransacties is in verdubbeld t opzichte van 2010 tot e jaarhuur van 2,9 miljo. Hiervan heeft 2,1 miljo betrekking op huurverlging in onder andere Vray ( 1,0 miljo), Breda ( 0,3 miljo) Schiedam ( 0,3 miljo). Van de huurcontract met nieuwe huurders van totaal 0,8 miljo heeft 0,5 miljo betrekking op e complex in Breda 0,3 miljo op e bedrijfsverzamelcomplex in Bleiswijk. Verhuurtransacties 2010 Aantal afgeslot huurcontract inclusief verlging Aantal m² m² m² Nieuwe huursom op jaarbasis 2,9 miljo 1,4 miljo Nieuwe huursom t.o.v. vorige contracthuur -18,8% -10,9% Nieuwe huursom t.o.v. markthuur volgs externe taxateur -1,2% -4,1% De huurachterstand van meer dan 90 dag is t opzichte van ultimo 2010 afgom van 2,3% naar 1,2% ultimo. In is voor 0,4 miljo aan vordering volledig afgeboekt. Deze vordering war grotdeels in voorgaande jar opgebouwd to al voorzi. De exploitatiekost (inclusief servicekost leegstand) zijn t opzichte van de theoretische huuropbrgst met 2%-punt gesteg. Exploitatiekost 2010 Onderhoudskost 7% 6% Vaste last 4% 3% Beheerkost 1% 1% Overig 2% 3% Totaal 15% 13% pijplijn van 14 mln Portefeuillemutaties overige toelichting In zijn er ge portefeuillemutaties geweest. De zekere pijplijn van 17 miljo betreft e in 2012 op te lever bedrijfsverzamelcomplex in Business Park Amsterdam Osdorp. Met één nieuwe aandeelhouder één uitgetred aandeelhouder is het totaal aantal aandeelhouders 14 geblev. In totaal is in voor 7,3 miljo toegetred voor 2,4 miljo uitgetred, per saldo e toetreding van 4,9 miljo (2010: toame van 16,2 miljo). Ultimo was 8 miljo beschikbaar voor belegging. Daarnaast hebb aandeelhouders zich gecommiteerd voor toetreding van in totaal 7 miljo. 100

12 Vooruitzicht voor 2012 Gemiddelde bezettingsgraad 79% Brutonettotraject 62% Direct portefeuillerdemt 4,3% Voor 2012 gaan wij vooralsnog uit van daling van de gemiddelde bezettingsgraad tot 79%. Het brutonettotraject daalt naar verwachting tot 62% door verhuurkost hogere onderhoudskost, onder andere vanwege de geplande vervanging van dak. Het direct rdemt zal hierdoor in 2012 kunn dal tot 4,3%. Voor het indirect rdemt voor 2012 gaan wij, op basis van e korte recessie, vooralsnog uit van 4% afwaardering. Deze verwachting leid vervolgs tot e fondsrdemt rond het nulniveau. bedrijfsruimt 101

13 Bedrijfsruimt Plaats Adres Bouwjaar / Rovatiejaar Huurders Aantal huurcontract Logistiek Amersfoort Basicweg Hewlett-Packard 1 Breda Distripark IABC Caterpillar, Van Assdelft, Ikea 3 Breda Minervum Bruinhof 1 Delfgauw Distributieweg ZF, Impco-Beru 2 Dordrecht Boogaerdtstraat /2007 Norwood 1 Nieuwegein Celsiusbaan Sligro 1 Rotterdam * Nieuwesluisweg Handelsveem 1 Utrecht Reactorweg 60 Divers HEMA 1 Vlo Columbusweg DSV 1 Vray Spurkterweg Flextronics 1 13 Bedrijfsverzamelcomplex Badhoevedorp Schipholweg Bell 1 Badhoevedorp Schipholweg GSM Systems 1 Best Hallweg VDL, Nestinox, e.a. 6 Bleiswijk Spectrumlaan 35-51, e.a Tider, Harting-Bank, e.a. 6 Capelle a/d IJssel Vlierbaan Festra, Jongeel 2 Duiv Impact Hefas, Cito, e.a. 9 Hoofddorp Parellaan Atkins, Stimag, TNT, e.a. 22 Hout Peppelkade Yamazaki, VnS, e.a. 3 Lijnd Milaanstraat Jans Huybregts, Pratt & Whitney, e.a. 6 Roosdaal Jan Vermeerlaan , e.a Euromaster, Flopac, e.a. 6 Schiedam * D. Pichotstraat Seiko 1 Son Breugel Ekkersrijt Mainteq, Ikea, Ossür, e.a. 5 IJsselstein Boerhaaveweg Alcre, Agrifirm 2 70 Totaal 83 Zekere pijplijn (omvang 17 mln) Locatieaanduiding Oplevering Amsterdam * Business Park Amsterdam Osdorp 2012 * Grond in erfpacht (niet eeuwigdurd) VVO = aantal m 2 verhuurbaar vloeroppervlak, bepaald volgs NEN

14 VVO in m 2 Bezettingsgraad Theoretische huur in x mln Parkeerplaats % 1, % 1, % 0, % 0, % 0, % 0, % 0, % 3, % 0, % 1, % 11, % 0, % 0, % 0, % 1, % 0, % 0, % 1, % 0, % 0, % 0, % 0, % 1, % 0, % 7, % 18, Typologie Fase VVO in m 2 Theoretische huur in x mln Bedrijfsverzamelcomplex Verhuurgereed ,2 bedrijfsruimt 103