WHITEPAPER Model SWOT analyses real estate

Transcriptie

1 WHITEPAPER Model SWOT analyses real estate AHA-Adviseurs Bezoekadres Postadres Internet T Achthoevenweg 8b Patrijs 29 F SK Staphorst 7951 VG Staphorst info@aha-adviseurs.nl

2 Portefeuille management Portefeuillemanagement is het sturen op de vastgoedportefeuille waarbij activiteiten met betrekking tot vastgoed getoetst, georganiseerd, geleid en uitgevoerd worden. Het belang van portefeuillemanagement De uitkomst van het portefeuillemanagement wordt veranderopgave genoemd en kost de woningcorporaties jaarlijks ongeveer 2,2 miljard euro. Zaak dus om dit weloverwogen te doen. Het belang van portefeuillesturing groeit omdat het aantal corporaties dat niet aan de veranderopgave kan voldoen blijft groeien. De tijd van onbeperkte financiële mogelijkheden is voorbij. Problemen bij portefeuillemanagement Het sturen op de vastgoedportefeuille blijkt in de praktijk niet eenvoudig. Uit recente onderzoeken (o.a. Nieboer, TU Delft) blijkt dat de afstand groot is tussen portefeuillebeleid (strategisch), daadwerkelijke investering en uitvoering (operationeel). Er ontbreekt een strakke vertaling van beleid naar degenen die er op complexniveau handen en voeten aan moet geven. De uitkomst van het portefeuillemanagement wordt veranderopgave genoemd en kost de woningcorporaties jaarlijks ongeveer 2,2 miljard euro. Zaak dus om dit weloverwogen te doen Optimale sturing binnen het portefeuillemanagement Voor een optimale sturing binnen het portefeuille management van de woningcorporatie is het vastgoed de belangrijkste factor. Het vastgoed moet in een juiste kwaliteit worden aangeboden (zie ook beleidsveld 2 van het Besluit Beheer Sociale Huursector ). De kwaliteit van het vastgoed draagt namelijk ook bij aan de continuïteit van een vastgoedbeheerder, zorgt voor zekerheid en betrouwbaarheid. Zeker in de tijd van economische recessie moet het beleid hierop gericht zijn. Daarvoor is een toekomstbestendige en een op de toekomst inspelende woningvoorraad van belang. Door middel van klant- en waardegestuurd wonen kan efficiënt en effectief gestuurd worden op woonkwaliteit waarbij de behoeften en de wensen van de woonconsument centraal staan. Een juiste match tussen de behoeften van de woonconsument en de geboden producten en diensten van de woningcorporatie is hierbij van cruciaal belang. Alg. 1 Alg. 1 Alg. 4 Alg. 5 Alg. 2 Alg. 2 Alg. 3 Alg. 5

3 MODEL SWOT ANALYSUS VASTGOED Door met het model inzicht te krijgen in de sterkte en zwakten van het complex kunnen investeringen onderbouwd ingezet worden. De analyse van de complexen bij woningcorporaties vaak gedaan op basis van summiere informatie. Er zal dus meer informatie beschikbaar moeten zijn om de juiste afwegingen te maken in het portefeuillemanagement van de woningcorporatie. Er moet een analyse gemaakt worden op verschillende aspecten die van belang zijn voor zowel de woningcorporatie als voor zijn klant, de huurder.

4 Model SWOT analysus vastgoed De aanleiding voor het model SWOT analysus vastgoed Economische recessie en verhuurderheffing waardoor woningcorporaties onder druk komen te staan en er met minder middelen (euro s) evenveel of meer gedaan moet worden; De teruglopende woonkwaliteit van de bestaande woningvoorraad; Toekomstwaarde realisatie van de bestaande woningvoorraad; Het ontstaan van het bewust klantdenken waarbij aandacht wordt gegeven aan de woonwensen van de woonconsument; De informatie waarop gekozen wordt voor bijvoorbeeld renovatie, woningverbetering, onderhoud, sloop is nog te summier. Waaraan moet het model SWOT analysus vastgoed voldoen Het model moet de sterkte en de zwakten van de bestaande woningvoorraad in beeld brengen; Het model moet objectief zijn en rekenen op basis van veel verschillende data; Niet bestaande data moet op een snelle manier verzameld kunnen worden; Het model moet aandacht geven aan de woonwensen van de woonconsument; Het model moet een onderbouwing geven aan de strategische en tactische beslissingen.

5 De hoofditems waar op gestuurd wordt zijn: Marktperspectief In Nederland is een sociaal huurstelsel opgebouwd die op wereldniveau hoog scoort. De woningvoorraad is betaalbaar en met een hoge kwaliteit. Dit is mogelijk gemaakt door de inzet van subsidies die eerst verzorgd werden door de overheid en later vanuit de woningcorporatie zelf. De grootste vraag is hoe dit sociale huurstelsel in de toekomst kan blijven bestaan. Inkomsten lopen terug waardoor er minder geld beschikbaar is voor dit systeem. Voor het eerst in jaren hebben regio s te maken met een teruglopende vraag naar woningen (bevolkingskrimp) en verkoop van woning (laat staan winst) wordt door de op slot zittende woningmarkt nauwelijks gerealiseerd. Voor het eerst sinds de opbouw van het sociaal huurstelsel wordt hardop de vraag gesteld of de huidige kwaliteit en betaalbaarheid van woningen nog wel houdbaar is. Marktperspectief is van groot belang. Of dit nu verkoop of verhuurbaarheid van woningen betekent. Klant- wensen en tevredenheid Poort 6 heeft in het voorjaar van 2012 ESF subsidie gekregen om een verkennend onderzoek1 naar de toekomstige structuur en organisatie inrichting van woningcorporaties te doen. In het onderzoek stellen zij dat een succesvolle woningcorporaties de drie kerncompetenties: vastgoedsturing, dichtbij de klant zijn en samenwerken met partners, nodig heeft. Daarnaast is oprechte interesse in en kennis over jouw klanten belangrijk. In de aanbevelingen wordt daarom het volgende gesteld: Corporaties weten eigenlijk heel weinig van huurders en wijkbewoners. Hoe liggen de inkomens in ons bezit? Hoeveel kinderen wonen er eigenlijk in een woning? Hoeveel alleenstaanden en samenwonende zijn er in de wijk? En welke woonwensen hebben ze dan? Of hoe kijken ze tegen hun leefomgeving aan? We moeten ophouden met de betutteling en denken dat we weten wat goed is voor onze huurders. Veiligheid/gezondheid Asbest in woningen, afbrekende balkons, legionella in waterleidingen, brandgevaar enzovoort zijn risico s die in de bestaande bouw altijd aanwezig zijn. Steeds meer woningcorporaties zien het belang van risicobeheer in en willen een verstevigende greep op dit soort risico s. Daarnaast vormen wet- en regelgeving de basis en het vertrekpunt waarbij de woningcorporatie eindverantwoordelijke is. Energetische kwaliteit Door de enorme stijging van de gas- en elektrakosten is de energetische kwaliteit, de Co2 reductie en de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad een actueel thema. In de Randstad betekend de stijging van gas- en elektrakosten een stijging die harder gaat dan de stijging van de huren. Veel woningcorporaties (52%) hebben het twijfelachtige E, F of G label. Steeds meer is de ontwikkeling naar een duurzame samenleving met energie besparen en het belang van milieu een belangrijk thema. Het is in de praktijk niet eenvoudig om een duidelijk overzicht te krijgen van de vastgoedportefeuille. Vanuit hun eigen rol, functie of belangen zijn hier veel personen en afdelingen bij betrokken. Het is van belang om al deze verschillende belangen te integreren in het sturingsmodel zodat het daadwerkelijk integraal vastgoed sturen wordt.

6 Voor welk niveau levert het instrument een bijdrage? STRATEGISCH NIVEAU Aangeven focus woningcorporatie vanuit het strategisch voorraadbeleid; Vastgoedsturing en planmatig onderhoud gaan bijdragen aan de bedrijfsdoelstellingen. TACTISCH NIVEAU Ambities vastleggen per complex; Huidige staat, sterkte, zwakte, kansen en uitdagingen per complex; Voorlopige voorzet van een vastgoedstrategie; Onderbouwde informatie voor een volledige uitvraag bij elke aanbestedingsvorm. OPERATIONEEL NIVEAU Overzicht data zoals bijv. klanttevredenheids-meting voor callcenter, woonwensen voor wijkconsulenten, benchmark onderhoudslasten per complex. Onderhoudsstaat, leegstand en dergelijke voor afdelingen verhuur en vastgoed. ORGANISATIEBREED Het model draag bij om communicatie op elk kennisniveau te verbeteren of te vereenvoudigen. Bestuurders, directie, ontwikkelaars, realisatiemanagers, wijkconsulenten, toezichthouders, opzichters, onderhoudsbedrijven, huurders en adviseurs moeten in het model hun specifieke gebieden, belangen en afwegingen herkennen.

7 Stappenplan van het model 1. BEPALEN FOCUS CORPORATIE Bepalen van de focus van de corporatie op de aspecten marktperspectief, vastgoedkenmerken, toekomstwaarde, gebruikswaarde, belevingswaarde, energetische kwaliteit, gezondheid en veiligheid. 2. BENODIGDE DATA VERZAMELEN Data analyseren. Welke data bestaat al en welke ontbreekt nog. Hoe kan de ontbrekende data verzameld worden? Wordt dat intern of extern gedaan. Uiteindelijke doel is 100 % van de benodigde data verzamelen. 3. SWOT ANALYSE UITVOEREN Data invoeren en SWOT analyse uitvoeren. Indien gewenst bestaande portefeuille en gewenste portefeuille. 4. VERANDEROPGAVE FORMULEREN Vanuit de SWOT analyse wordt een veranderopgave geformuleerd. Deze kan overgenomen worden of als basis dienen voor de uiteindelijk zelf gekozen strategie. kennisniveau te verbeteren of te vereenvoudigen. Bestuurders, directie, ontwikkelaars, realisatiemanagers, wijkconsulenten, toezichthouders, opzichters, onderhoudsbedrijven, huurders en adviseurs moeten in

8 Efficiënt de sterkte en de zwakte van de bestaande woningvoorraad in beeld. Rekent met ca. 70 % van bestaande data; Niet bestaande data wordt op snelle wijze (quick scans) verzameld; Levert onderbouwing aan strategische en tactische beslissingen. Neem voor meer informatie of een vrijblijvende presentatie over onze visie op het integraal sturen van vastgoed contact op met Marien Schouls m.schouls@aha-adviseurs.nl