Terugkoppeling enquete typering gemeentelijke vastgoedorganisaties

Transcriptie

1 gemeentelijke vastgoedorganisaties Chefs Vastgoed Amersfoort 8 maart 2012 Sidney Mac Gillavry Amersfoort 9 maart 2012 Sidney Mac Gillavry

2 Typering vastgoedorganisatie in 8 vragen Doel van de enquete is een typering te krijgen van elkaars vastgoedafdelingen, zodat het onderlinge gesprek beter kan worden gevoerd: Welke rol vervult de afdeling? Wat is het speelveld van de afdeling? Waar is de afdeling binnen de gemeente gepositioneerd? Algemene kenmerken Twynstra Gudde

3 Wie gesproken? Plaats Inwoners (1-4-11, CBS) Objecten Almere str.vg Amsterdam-Oost in/ex str.vg? Arnhem volgt Den Bosch Dordrecht volgt Enschede Oss volgt Andere deelnemers Chefs: Amersfoort Apeldoorn Breda Haarlem Houten Kerkrade Leiden Nijmegen Utrecht Westland Twynstra Gudde

4 Wie gesproken? Almere: Dienst Stadsbeheer, afdeling gebouw en gegevensmanagement, vastgoedbedrijf Almere (H. Hoogland) Amsterdam-Oost: Cluster Fysieke Realisatie & Beheer, afdeling Vastgoed en Grondzaken (G. Reinds) Arnhem: Dienst Stadsontwikkeling, Sector Vastgoedbedrijf Arnhem (G. Zwaal) Den Bosch: Sector cultuur, welzijn en Sociale zaken, afdeling Maatschappelijk Vastgoed (W. Smits en I. van Hunen) Dordrecht: Bedrijven, Vastgoedbedrijf (J. Theijns) Enschede: Dienst Bedrijfs- en Management Ondersteuning, afdeling Vastgoedbedrijf Enschede (J. Kappers) Oss: Dienst gemeentebedrijven, afd Vastgoedbedrijf (F. Geraedts) Twynstra Gudde

5 Rollenscheiding Integrale besluitvorming Verdeling middelen Beslisser en financier Beleid voor vastgoed Projectontwikkeling Portefeuillemanagement Contractbeheer VG VG-beheer Eigenaar Huisvestingsvrager Voorzieningenbeleid Initiatieven Toedelen ruimte Bepalen gebruik voorzieningen Gebruikers Gebruik Exploitatie Programmatisch beheer Twynstra Gudde

6 Rollenscheiding Beslisser en financier Eigenaar Eigenaar Huisvestingsvrager Huisvestingsvrager Huisvestingsvrager Huisvestingsvrager Huisvestingsvrager De gesproken afdelingen vervullen in hoofdzaak de eigenaarsrol en zijn daarmee herkenbaar Oss wil ook het accommodatiebeleid gaan invullen: beleid maakt alleen integrale kaders Dordrecht heeft actieve rol in leegstandsopgave Gebruikers De vrager is minder herkenbaar - Dit zijn doorgaans meerdere afdelingen - VG moet veelvuldig de vrager opzoeken: wie heeft behoefte aan de ruimte? Twynstra Gudde

7 Wie is eigenaar, wie beheerder? Twynstra Gudde

8 Wie is eigenaar, wie beheerder? Verschuift in richting vastgoedafdeling Sport & Recreatie Den Bosch uitzondering? Beleid & vastgoed loopt bij S&R samen op Situatie onderwijs verschilt : ligt aan positie schoolbesturen Grondbedrijf blijft aparte opdrachtgever Parkeerbedrijf: kan het een marktspeler worden? Twynstra Gudde Het beheer is grotendeels bij vastgoed belegd

9 Wat is het speelveld? Mogen / kunnen: Autonomie, ruimte voor ondernemerschap Laag Hoog Armslag, cultuur, systemen Kostencentrum Vastgoedburo A Vr Managen Servicecentrum Vastgoedafdeling A Vr Ondernemen Profit center Vastgoedbedrijf A Vr Gr Gr Onderneming Intergemeentelijk vastgoedbedrijf A Gr A A Vrijheid van winkelnering en budget, vraag/aanbod Gr Gr Laag Moeten / willen: Noodzaak voor ondernemerschap, marktwerking Hoog Twynstra Gudde

10 Speelveld: Welke ruimte krijgt vastgoed? Initiatief voor de VG-organisatie College (soms ook beleidsdienst) vraagt om transparantie, efficiency, effectiviteit Plek in de organisatie Welke financiële instrumenten Mogen / kunnen: Autonomie, ruimte voor ondernemerschap Laag Hoog Laag Kostencentrum Vastgoedburo Servicecentrum Vastgoedafdeling Meeste afdelingen hebben spelregels van servicecentrum, de exploitatie is in beeld. Verhouding met P&C moeizaam. Er is vrijwel geen sturen op (virtuele) reservepositie door VG Staat VG op de agenda? Profit center Vastgoedbedrijf Balans Moeten / willen: Noodzaak voor ondernemerschap, marktwerking Wordt bij investeringsbeslissingen VG gevraagd de exploitatie in zicht te brengen? Onderneming Intergemeentelijk vastgoedbedrijf Hoog Twynstra Gudde

11 Speelveld: Welke ruimte krijgt vastgoed? VG (5) Centrale dienst Dienst / Afdeling B&W Dienst / Afdeling Stafafdeling VG (2) Dienst / Afdeling Plek in de organisatie Drie VG-afdelingen werken vanuit beleids-dienst/sector (1) De autonomie van de beleidsafdelingen wordt beperkt aangepast, het bestuur stuurt voornamelijk via beleidsdiensten VG (1) VG (3) Drie VG-afdelingen werken vanuit een ondersteunende sector/dienst/bedrijven (4) VG (4) VG moet als SSC kosten besparen, maar het primaire proces niet verstoren. Primaat ligt bij Beleidsafdelingen Een VG-afdeling kent een eigen positie (3) Deze afdeling heeft een meer autonome positie, door een eigen vertegenwoordiger in een MT/DT en door een transparantie financiële positie (reservepositie). Bestuur herkent het vastgoed faciliteit voor de beleidsafdelingen. Twynstra Gudde

12 Speelveld: Welke ruimte neemt vastgoed? VG creëert zelf ruimte door reputatie Basis op orde : wat heb je, wat kost het Vakkennis tonen Opstelling, gedrag Opzoeken van beleidsafdelingen Mogen / kunnen: Autonomie, ruimte voor ondernemerschap Laag Hoog Laag Kostencentrum Vastgoedburo Servicecentrum Vastgoedafdeling Profit center Vastgoedbedrijf Balans Moeten / willen: Noodzaak voor ondernemerschap, marktwerking Onderneming Intergemeentelijk vastgoedbedrijf Gesprek loopt moeizaam: diffuse vraag, veelkoppig, moeizaam opdrachtgeverschap Opzoeken van gebruikers Zijn gebruikers rijp voor huurrelatie? Vraagt om tussenpartij (beheer- of sportbedrijf) Inzicht geven en stuurbaar maken: rapporteren Bij wie ligt jaarlijks de vastgoedrapportage bij het MT & College? Voorbeeld jaarverslag Jena Hoog Twynstra Gudde

13 Speelveld: teamspel Bestuur moet altijd kunnen reageren, maar bij professionele aansturing worden rollen gerespecteerd. Samenspel B&W en MT Beslisser en financier Mogen / kunnen Ruimte voor ondernemerschap Managen Ondernemen Dochteronderneming Eigenaar Huisvestingsvrager Ontwikkelen opdrachtgeverschap: - Integraal beleid - Structuurschets voorzieningen - Business unit Servicecentrum Kostencentrum Moeten / willen Noodzaak voor ondernemerschap Twynstra Gudde

14 Toepassing typeringen Welk type vastgoedorganisatie past bij de gemeente? Wat is het effect op de uitbestedingsvraag? Effect van typering op opbouw organisatie Twynstra Gudde

15 Welk speelveld past bij welke gemeente? Gebaseerd op artikel Marc van Leent (eerstvolgende Real Estate Magazine) Vier archetypische rollen Twynstra Gudde

16 Welk speelveld past bij welke gemeente? Archetypische rollen Nieuwbou wwijk Losse teugels Voorwaardescheppende rol Gemengd e stadswijk Sturen met vastgoed Accommoderende rol Programmerende rol Sturen op inhoud Verschillende wijken, verschillende rollen Leidende rol Aandachts wijk Gerichte sturing Twynstra Gudde

17 Welk speelveld past bij welke gemeente? Verschillende instrumenten Losse teugels Voorwaardescheppende rol Lokaal makelpunt Initiatieven makelaar Sturen met vastgoed Accommoderende Voorzieningen rol coöperatie Maatschapp. Programmerende fonds rol Sturen op inhoud Vastgoed organisatie Inkoop centrale Leidende rol Gerichte sturing Twynstra Gudde

18 Welk speelveld past bij welke gemeente? Losse teugels Voorwaardescheppende rol Onderneming Markt centraal Sturen met vastgoed Accommoderende rol Profitcenter Gebruikers centraal Programmerende rol Sturen op inhoud Servicecentrum: Beleid centraal Kostencentrum: Object centraal Leidende rol Gerichte sturing Twynstra Gudde

19 Wat is het effect op de uitbestedingsvraag? Strategie: Beleid, spelregels Tactisch Portefeuillemanagement Aan-/verkoop Projecten Operationeel Commercieel beheer Administratief beheer Technisch beheer Gebruik Facilitair Programmatisch Twynstra Gudde

20 Uitbesteding: risico en resultaat Hoog Invloed op financieel resultaat Laag Zoek een betrouwbare partner Projectontwikkeling Investering De markt, tenzij Projectmanagement Administratie Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Interne aan- en verhuur Zelf doen, tenzij Portefeuillebeleid Accommodatiebeleid Optimaliseer eigen uitvoering Programmatisch beheer Technisch VG beheer is vrijwel overal uitbesteed Regie over OH is in opkomst (vb Nijmegen, Arnhem, Oss, maar ook Rotterdam en Hoorn) Ondergrens voor overige taken is kennis van zaken houden Regionale samenwerking vindt plaats op Op operationeel vlak ( coöperatie ) Op tactisch niveau: advies, kennis delen (Enschede, Oss, Dordrecht, Almere) Regionaal VG-bedrijf is nog niet in zicht Laag Toeleveringsrisico Twynstra Gudde Hoog

21 Wat is het effect op de uitbestedingsvraag? Hoog Invloed op financieel resultaat Laag Zoek een betrouwbare partner De markt, tenzij Laag Projectontwikkeling Investering Projectmanagement Administratie Interne aan- en verhuur Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Toeleveringsrisico Zelf doen, tenzij Portefeuillebeleid Accommodatiebeleid Optimaliseer eigen uitvoering Programmatisch beheer Hoog Uitbesteden kan bij elke typering Maar om samenwerkingsrelaties aan te kunnen gaan heeft de vastgoedafdeling speelruimte nodig (dus lastig voor kostencentrum) Om meer tactische vastgoedtaken uit te besteden, moet vastgoedafdeling zich als intelligent client kunnen opstellen Om meer programmatische taken uit te kunnen besteden, moet de betreffende beleidsafdeling zich als intelligent client kunnen opstellen Twynstra Gudde

22 Sidney Mac Gillavry, adviseur vastgoed Twynstra Gudde Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde. Twynstra Gudde