Wonen <> Zorg. Meer dan verhuren van appartementen. Scheiden van Wonen en Zorg

Transcriptie

1 Wonen <> Zorg Meer dan verhuren van appartementen Scheiden van Wonen en Zorg

2 Huidige situatie Stand van zaken Instelling hebben nagedacht en veelal besloten tot verhuur van appartementen., of Staan aan de vooravond van het maken van keuzes Probleemstelling Hebben we de juiste keuze(s) gemaakt Kunnen we optimaliseren, risico s verkleinen Waar liggen de kansen, hebben we iets gemist?

3 Care Collectief Van Aarle De Laat vastgoedstrategie & beleid EGM architecten stedenbouw & architectuur Zuiver Marketing vastgoed- en zorgmarketing OZ+ vastgoedjuristen / Boot advocaten vastgoedjuristen Het Regelloket cliëntvertegenwoordiging en service- & dienstenpakket

4 Doelstelling Bieden van realistische en duurzame oplossingsrichtingen om kwaliteit van object te verhogen en/of risico s te beperken. De oplossingsrichtingen worden uitgewerkt en geven antwoord op diverse vragen

5 Toegevoegde waarde 1. Bevestiging van reeds ingeslagen pad (second opinion) 2. Nieuwe inzichten & mogelijkheden (geen tunnelvisie) 3. Katalysator 4. Tijdwinst 5. Integrale (hogere) kwaliteit (van analyse en advies)

6 Aanpak Integraal analyseren en adviseren 5 stappen 1. Intake 2. Verkennen 3. Verbinden 4. Terugkoppelen 5. Nazorg

7 1 Intake (Dreamteam incl. klant) Intakegesprek (met bestuurder en directeur WBC) Inventariseren en analyseren van beschikbare stukken Kick-off met voltallig team

8 2 Verkenning (Dreamteam) Probleemdefinitie & ambitie Brainstorm mogelijke oplossingsrichtingen

9 3 Verbinden (Dreamteam) 1 e toetsing o.a: o Terugkoppeling en toetsing eigen bevindingen o Bepalen welke oplossingen worden uitgewerkt o Verbinden van oplossingsrichtingen; o Maken scenario s;

10 4 Terugkoppeling (Klant met dreamteam) Integrale terugkoppeling met gehele team Aanwezigheid van bestuur en directie Oplossingsrichtingen op basis van inzichten team Vaststellen welke scenario s worden omarmd / verder verkend Afspraken maken over vervolg(acties)

11 5 Nazorg (Klant met dreamteam) Gesprek met bestuurder en/of directeur WBC Evaluatie van proces en waarde van uitkomst bespreken Verkennen verdere ondersteuning van (delen) van dreamteam

12 Pilot Integraal analyseren en adviseren

13 Problematiek Ruim 200 bedden te veel Alleen slechtste pand is eigendom Langlopende huurovereenkomsten Zorginstelling wil in principe geen verhuurder zijn

14 Wat met de locaties? 1. Afstoten en verkopen 2. Van langdurige zorg naar short stay (revalidatie en andere vormen van kortdurend verblijf) 3. Locatie: Hof van Batenstein 4. Locatie: Vreeswijk

15 Hof van Batenstein

16 Hof van Batenstein

17 Hof van Batenstein

18 Uitgangspunten Vrij nieuwe locatie (2008) Huurcontract loopt t/m 2028 met een zeer fors tekort op vastgoedexploitatie Groot oppervlak aan algemene functies/parkeergarage WBC is bereid alle woningen (gefaseerd) terug te nemen van Zorgspectrum Oplossen vastgoedprobleem prevaleert boven (groei) (extramurale) zorgexploitatie Behoefte aan invulling van service- en dienstenpakket Respecteren huidige overeenkomsten en gewijzigde regelgeving

19 Eerste denkrichtingen Herpositioneren van theater (in HvB is denkbaar) (gemeente) Wens tot een sociaal restaurant in gemeente (gemeente) Commercieel restaurant in HvB is denkbaar (gemeente) Extra woningen in HvB is mogelijk (gemeente) Supermarkt in HvB wordt niet gesteund (gemeente) Nieuwe woningen worden gebouwd in omgeving senioren (gemeente) Huisvesten andere doelgroepen is mogelijk (ZS) Inpassing geriatrische revalidatie en centraal kantoor (ZS) Verhogen huur niet wenselijk (LS)

20 10 oplossingsrichtingen We noemen er 4: 1. Financieel (bestaande exploitatie en afspraken herijken) o Onderhoudsafspraken o Waarde van woningen (teruggave) o Vertaling van huurcontract 2. Inpassing theater, filmhuis 3. Inpassing centraal kantoor 4. Inpassing geriatrische revalidatie

21 Inpassing theater

22 Inpassing centraal kantoor

23 Inpassing geriatrische revalidatie

24 Vreeswijk

25 Vreeswijk

26 Vreeswijk

27 Uitgangspunten Oude locatie (> 35 jaar) Huurcontract loopt t/m 2034 met een tekort op vastgoedexploitatie Groot oppervlak aan algemene functies (geen dekking) Kwaliteit van studio s en badkamers is slecht Sfeer / uitstraling is slecht Leegstandrisico is hoog (SWZ) Respecteren huidige overeenkomsten en gewijzigde regelgeving

28 Eerste denkrichtingen Wens tot extra woningen met zorg in gemeente (gemeente) Gemeente onderzoekt woonwensen/ behoeften Ligging voor de doelgroep is niet goed, voorzieningen (nieuw) liggen op 350m (hellend) Huisvesten andere doelgroepen is mogelijk pg. (ZS) Inpassing van CB (ZS) Lage huur per plaats kan kansen bieden ( 406,--) Geen investeringsmogelijkheden (WBC) Marktwaarde is bekend MO is mogelijke doelgroep

29 5 oplossingsrichtingen 1. Niets doen 2. Inpassing pg 3. Inpassing centraal kantoor 4. Kwaliteit verhogen appartementen 5. Nieuwbouw en afkoop contract

30 inpassing pg (diverse varianten) Verdieping 1: Verdieping 2: Totaal: 30 pl. 30 pl. 60pl.

31 inpassing pg (diverse varianten)

32 inpassing centraal kantoor 87 werkplekken op 3 e etage 87 werkplekken op 3 e etage

33 ombouw naar appartementen 1 e en 2 e verdieping: app. 87 werkplekken op 3 e etage 87 werkplekken op 3 e etage

34 Vragen? Integraal analyseren en adviseren