Meerjarenprogramma Grondexploitaties

Transcriptie

1 MPG 2017 Meerjarenprogramma Grondexploitaties 12 mei 2017 Pagina 0

2 Inhoud 1. Inleiding Het MPG: doel en functie Productieprogramma Woningbouw Programma Bedrijven Programma Kantoren Programma Detailhandel Totaal programma De projecten Projecten in uitvoering Weidevenne II Baanstee-Noord Kop West Klein Where Wheermolen-West Parkzone Brantjesstraat Karekietpark Strategische gronden Algemeen NIEGG s De portefeuille Samenvatting projectresultaten Samenvatting resultaten risicoanalyse Relatie met de algemene reserve, bestemmingsreserves en voorzieningen Gewijzigde wetgeving Conclusies en voorstellen Conclusies Voorstellen Bijlage: definities Pagina 1

3 1. Inleiding Dit jaar wordt voor de vijfde keer het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) van de gemeente Purmerend aan de Raad aangeboden. Dit document is bedoeld als toelichting op de door de raad vast te stellen grondexploitaties, Projecten in Ontwikkeling en Projecten in start- en initiatieffase. Doelstelling van dit MPG is de rapportage van de afzonderlijke projecten in samenhang te kunnen beoordelen. Daarmee kan de Raad meer gefundeerd haar controlerende en kaderstellende rol invullen. Daarnaast blijven de cijfermatige onderbouwingen, in de vorm van grondexploitaties, als vertrouwelijke bijlage beschikbaar. In het MPG wordt een uiteenzetting gegeven over de gebiedsontwikkelingen in de gemeente Purmerend. Daarbij wordt een meerjarig inzicht gegeven in de ontwikkeling van de projecten, waaronder in, financieel economische zin, als in het bijbehorende risicoprofiel. Op basis van de bestuurlijke opdrachten, een financiële analyse en een inschatting van de risico s, geeft dit MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de in ontwikkeling zijnde complexen. Naast de gebieden die in het MPG zijn beschreven zijn er ook particuliere ontwikkelingen. Voor deze gebieden geldt dat de gemeente een toetsende en faciliterende rol vervuld. Er is hier sprake van verplicht kostenverhaal waarvoor de gemeente een overeenkomst met de particuliere partij/grondeigenaar kan sluiten waarbij de ambtelijke capaciteit op de initiatiefnemer kan worden verhaald. Bij het ontbreken van een overeenkomst is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Deze particuliere initiatieven waarbij een gemeentelijke grondpositie niet aan de orde is, vallen buiten het bereik van het MPG. Alle Bouwgronden In Exploitatie (BIE) zijn per geactualiseerd, waarbij alle beschikbare informatie en inzichten zijn verwerkt. De gepresenteerde cijfers leveren hiermee het best mogelijke inzicht dat op dit moment te geven is. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt kort aangegeven wat het doel en de functie is van het MPG. Daarin is ook omschreven welke sturingswaarde het document voor de Raad heeft. In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van het in portefeuille aanwezige productieprogramma. Hoofdstuk 4 is de kern van het MPG. Hier worden de projecten nader toegelicht, zowel met kaarten, kerngegevens als tekstueel. De projecten zijn ingedeeld naar de ontwikkelingsfase en uitvoeringsfase van het projectmatig werken. Deze indeling heeft een directe relatie met de nota grondbeleid, dat in de gemeente Purmerend wordt gehanteerd bij het voorbereiden en uitvoeren van projecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting en voorgang geven van de voormalige NIEGG s (Niet in exploitatie genomen gronden) waarvoor in 2016 activiteiten zijn verricht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële gevolgen van de hierboven genoemde projecten voor de programmarekening Daarbij worden ook de financiële gevolgen van de projecten in de start- en initiatieffase vermeld. Ook is een risicoanalyse op hoofdlijnen opgesteld. De financiële gevolgen zijn verwerkt in het concept programmarekening In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de herziene wetgeving Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de Vennootschapsbelasting (vpb), wat tot een aantal wijzigingen leidt voor het opstellen van de jaarrekening 2016 en verder. In hoofdstuk 8 worden conclusies getrokken en nadere voorstellen gedaan aan de Raad op basis van het MPG In de bijlage is inzicht gegeven in enkele financiële begrippen die in het MPG gebezigd worden. Het gaat hier om de begrippen startwaarde, eindwaarde, nominale waarde en contante waarde. Pagina 2

4 2. Het MPG: doel en functie Het MPG wordt jaarlijks samen met de jaarrekening aan de Raad ter vaststelling aangeboden. Het dient mede als toelichting op de jaarrekening en geeft inzicht in de toekomstige ontwikkelingen van gebieden waarbij gemeentelijk grondeigendom van toepassing is. Dit inzicht is gebaseerd op de meest actuele stand van zaken op de peildatum van het MPG. Deze peildatum is 1 januari van het lopende jaar, indien noodzakelijk aangevuld met voorziene ontwikkelingen (voor zover relevant). In het MPG is per project een risicoanalyse opgenomen evenals een overzicht van de samengestelde risico s van alle projecten samen. Het gemeentebestuur heeft met het MPG de beschikking over een integraal financieel beeld, waartegen nieuwe investeringsbeslissingen of nieuw beleid op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling kunnen worden afgewogen. Het MPG kan daarmee als kader fungeren bij besluitvorming waaraan financiële consequenties zijn verbonden. In hoofdstuk 8 worden conclusies en voorstellen beschreven waarbij wordt ingegaan op voorgenomen besluiten die een onderdeel uitmaken van de vaststelling van het MPG. De conclusies die worden getrokken zijn gebaseerd op de ontwikkeling die in het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden. De voorstellen beschrijven de voorgenomen besluiten die onderdeel uitmaken van de vaststelling van het MPG aan de raad. Hierbij moet worden gedacht aan het afsluiten van een Bouwgrond in exploitatie (Bie), de omzetting van ruimtelijke projecten naar een Bie en de afwaardering van de boekwaarde naar een lagere marktwaarde. In het kader van de gewijzigde Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) regeling is per de categorie NIEGG ophouden te bestaan. Nog bestaande NIEGG-gronden zijn vanaf deze datum toegevoegd aan de Materiele Vaste Activa (MVA), subcategorie Gronden en terreinen. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 7. Relatie met de jaarrekening en begroting Het MPG dient feitelijk als toelichting op de jaarrekening, waardoor de informatie in de jaarrekening kan worden beperkt tot het wettelijk vereiste. Bij de beoordeling van de jaarrekening door de accountant wordt gebruik gemaakt van het MPG. Het MPG hoeft echter als zelfstandig stuk niet formeel beoordeeld of goedgekeurd te worden door de accountant. De individuele Bie s geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Optelling van alle activiteiten binnen de projecten per jaarschijf (in reële waarden) is de basis voor de begroting van de grondexploitaties. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader. Besluitvorming Met het vaststellen van het MPG neemt het gemeentebestuur de volgende besluiten: vaststellen van de huidige stand van zaken van de individuele activiteiten/projecten, gebaseerd op geactualiseerde (grond)exploitatieberekeningen; vaststellen van het gepresenteerde meerjarige overzicht van reserves en voorzieningen en de daarin benoemde mutaties; vaststellen van de overige voorstellen, zoals deze in hoofdstuk 6 expliciet staan vermeld; actualisatie van de meerjarenbegroting 2017 t/m 2020 en toelichting op de jaarrekening. De financiële verwerking van de geactualiseerde grondexploitaties en de vm. NIEGG s vindt vervolgens plaats via de Turap. Het MPG is na vaststelling uitgangspunt voor de verdere rapportages waarin significante afwijkingen ten opzichte van het MPG worden gemeld. Programmatische wijzigen in 2017 kunnen de resultaten wijzigen. Deze wijzigingen worden dan bij de eerstvolgende vaststelling van MPG verwerkt. Pagina 3

5 Grondexploitaties Conform het projectmatig werken van de gemeente Purmerend doorloopt een project verschillende fasen. Voor de overgang naar een volgende fase is een bestuurlijk besluit noodzakelijk. Dergelijke besluiten worden niet impliciet via het MPG genomen, maar worden altijd expliciet aan de gemeenteraad voorgelegd via aparte besluitvorming. Daarbij wordt meer in detail op het project ingegaan dan in het MPG het geval is. Naast de grondexploitatie wordt ook een risicoanalyse gepresenteerd en worden noodzakelijke voorstellen gedaan over het treffen van een risicoreservering en/of voorzieningen. Lopende grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Indien er tussentijds significante financiële afwijkingen blijken, dan worden deze tussentijds, expliciet onder de aandacht van het bestuur gebracht. Voor zover nodig wordt er dan om aanvullende besluitvorming gevraagd. Parameters Bij de actualisatie van de exploitaties heeft er als gevolg van de gewijzigde omstandigheden een aanpassing van de parameters plaatsgevonden. Aan de opbrengstkant zijn de VON prijzen in 2016 op basis van de NVM index regio Waterland met gemiddeld met 15% gestegen. De bouwkosten zijn in 2016 op basis van recente gegevens uit het bouwkostenkompas in 2016 met 1,5 % gestegen. De toegenomen bouwactiviteiten zorgen op dit moment voor een krapte op bouwmarkt. Het aanbestedingsvoordeel dat pas geleden nog door de ingezakte bouwmarkt werd behaald ten opzicht van de bouwkostenindex is omgeslagen. De aanbestedingenvoordelen hebben plaatsgemaakt voor aanbestedingsnadelen. De aanbestedingsindex laat een stijging zien van 4,6%. Op basis van bovenstaande zijn de residuele grondprijzen voor de woningbouw in 2016 op basis van de rapportage van Metafoor Outlook met 6% gestegen en zodanig verwerkt in de grondexploitaties. In de gevallen waarbij prijsafspraken met ontwikkelaars zijn vastgelegd, zijn de grondprijzen hierop aangepast. In de grondexploitatie is vanaf 2017 met een grondprijsstijging van 2% gerekend uiteraard ook met de kanttekening dat bij eerdere samenwerkingsovereenkomsten hierop kan worden afgeweken. Deze stijging van 2% is gebaseerd op het langjarige gemiddelde inflatieniveau. Ook hier geldt echter dat voor het bedrijventerrein Baanstee-Noord afwijkende percentages van toepassing zijn, die in hoofdstuk 4 nader zullen worden toegelicht. Aan de civiele kostenkant is op basis van het rapport van het adviesbureau Metafoor vanaf 2017 rekening gehouden met een kostenstijging van 1,5% (GGW index) voor de middellange termijn. Voor 2016 is op basis van het bouwkostenkompas rekening gehouden met een 1% stijging aan de civiele kostenkant. De rekenrente bedraagt 2% vanaf Deze rekenrente is bepaald op basis van gewijzigde BBV richtlijnen maart Hierin is bepaald dat het rentepercentage wordt bepaald aan de hand van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Pagina 4

6 3. Productieprogramma In dit hoofdstuk worden productieprogramma s, van de projecten van initiatieffase tot en met uitvoeringsfase, bij elkaar getoond en met elkaar in verband gebracht. Achtereenvolgens zal in worden gegaan op het productieprogramma Woningbouw, Kantoren, Bedrijven en Detailhandel. 3.1 Woningbouw In deze paragraaf wordt ingegaan op de woningproductie in Purmerend. Allereerst zullen de beleidskaders welke gelden voor de woningbouwproductie worden beschreven, te weten de Woonvisie van de gemeente Purmerend Woonvisie gemeente Purmerend Uitgangpunten van de woonvisie: a. Het op peil houden van de voorraad sociale huurwoningen in relatie tot de huidige Purmerenders; b. de doorstroming bevorderen; c. iedereen moet perspectief hebben op een aantrekkelijke passende woning; d. Ruimte voor bijzondere doelgroepen; een steuntje in de rug of een woning die past bij de individuele zorgvraag; e. Duurzame energie en duurzame materialen om de energiekosten en bijkomende woonlasten laag te houden. Kort samengevat: een aansprekende woningvoorraad, iedereen op de juiste plek, en prettige woonomgeving, ruimte voor bijzondere doelgroepen, duurzaam wonen en leven. 2. Maatschappelijk beleidskader: Burgers die (tijdelijk ) niet meer mee kunnen doen worden ondersteund bij het (weer) op een volwaardige manier kunnen deelnemen aan het maatschappelijk verkeer. In 2017 zal een aangepaste woonvisie worden vastgesteld. Collegewerkprogramma "Met vereende kracht" In het collegeprogramma "Met vereende kracht wordt rekening gehouden met een stijgende woning behoefte rondom Amsterdam. Er wordt ingezet op de realisatie en in stand houden van een grote diversiteit aan woningen. De actiepunten die onder het programma Wonen in het collegewerkprogramma zijn verwoord is een woondebat begin 2015 gevolgd door een uitwerking van dit debat in de raad in het 3 e kwartaal van dit jaar met een scan naar het mogelijk opplussen van woningen in het college in het 4 e kwartaal. Verder wordt in het programma 7 Ruimtelijke ordening het accent gelegd op het centrumgebied waaronder de gebiedsontwikkeling Schapenmarkt, TNT locatie, Zijp en de gebiedsontwikkeling van het Kommetje A7. Verder is bepaald dat er per jaar een drietal NIEGG in ontwikkeling worden gebracht. Tenslotte zal ook ambtelijke capaciteit moeten worden vrijgemaakt voor het begeleiden en toetsen van particuliere initiatieven. Er is hier sprake van verplicht kostenverhaal waarvoor de gemeente een overeenkomst met de particuliere partij/grondeigenaar kan sluiten waarbij de ambtelijke capaciteit op de initiatiefnemer kan worden verhaald. Bij het ontbreken van een overeenkomst is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Daarnaast vraagt de gemeente een bijdrage voor gebiedsoverstijgende openbare infrastructuur (bovenwijkse voorzieningen en bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling). Het kostenverhaal bij particuliere initiatieven valt buiten de reikwijdte van dit MPG. Programma Woningbouw In de hiernavolgende tabellen wordt een overzicht gegeven van het gerealiseerd productieprogramma vanaf 2002 en het nog te realiseren productieprogramma Het productieprogramma is opgesteld op basis van de werkelijk gerealiseerde productievoorraad t/m 2016 en de gegevens uit de Bouwgronden in Exploitatie 2017 t/m Pagina 5

7 In de produktievoorraad zijn alleen de bouwgronden in exploitaties (BIE s) opgenomen, de woningbouwproductie op gronden die in eigendom zijn van de gemeente. De bouwproductie op particuliere gronden zijn hier niet in meegenomen. Dit zijn harde productieaantallen die in samenwerkingsovereenkomsten en bestemmingsplannen zijn vastgelegd en waar consensus met de omwonenden heeft plaats gevonden. Projecten waarbij nog geen harde afspraken aan ten grondslag liggen zijn niet meegenomen. Hiervoor geldt dat in het debat met de direct omwonende afstemming moet plaats hebben over het feitelijk woningbouwprogramma. Meerjarige woningbouwproductie projecten in uitvoering Projecten gerealiseerd Nog te realiseren (2017 t/m 2020) Totaal t/m Kop West Klein Where Wheermolen-West Parkzone Brantjesstraat 2 2 Weidevenne Totaal Sociale woningbouw voor de komende jaren Voor de periode van 2017 tot en met 2032 heeft de Raad besloten dat er sociale huurwoningen netto bijgebouwd moeten worden. De keuze voor sociale huurwoningen heeft tot gevolg dat voor de ontwikkeling hiervan een onttrekking uit de Algemene reserve noodzakelijk, omdat grondopbrengst van sociale woningen onvoldoende is voor de dekking van de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte. De omvang van de aanvulling uit de algemene reserve hangt af van onder andere de aanwezigheid van bestaande infrastructuur, zoals wegen en ondergrondse infrastructuur. In de grondprijzennota zijn de grondprijzen voor sociale huurwoningen genormeerd. Voor een sociaal huurappartement is dat en voor een eengezinswoning Bij ontwikkeling van sociale huurwoningen op nieuwe ontwikkellocaties bedraagt het deficit ca per woning. Dit deficit komt doordat de lage grondwaarde de kosten van het bouw- en woonrijp maken niet dekt. Voor woningen betekent dat een deficit van Ontwikkeling op bestaand gemeentelijk eigendom/vastgoed nabij bestaande infra kan naar verwachting budgettair neutraal uitgevoerd worden, omdat de kosten voor het bouw- en woonrijp maken lager zijn. Dit is per locatie verschillend omdat er sprake kan zijn van bodemsanering en/of sloopkosten. Een mogelijke ontwikkeling van sociale huurwoningen kan op nieuw te ontwikkelen locaties, maar beter nog op bestaand gemeentelijk eigendom/vastgoed en dan bij voorkeur aan bestaande infrastructuur waarop de woningen aangesloten kunnen worden. Naast het fors lagere resultaat van de ontwikkeling van sociale huurwoningen (kosten minus grondopbrengsten) is er ook nog sprake van het mislopen van hogere grondopbrengsten. Dit verschil kan enorm oplopen. Als de grondwaarde van sociale huurwoningen wordt afgezet tegen de gemiddelde grondprijzen in Kop West betekent dat de grondwaarde van een eengezinswoning in de sociale huur tussen de en lager is. Uitgaande van sociale huurwoningen betekent dat een deficit tussen en Op basis van bovenstaande zal in 2017 gestart worden met locatiestudies voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen. Per locatie zal worden ingegaan op de eventuele financiële bijdrage om sociale huurwoningen te realiseren. Pagina 6

8 3.2 Programma Bedrijven In de gemeente Purmerend is één project aanwezig waar op dit moment nog uit te geven bedrijfskavels worden gerealiseerd. In Baanstee-Noord is sprake van de ontwikkeling van maximaal 41 Ha aan bedrijventerrein tot en met Programma Kantoren In Weidevenne is nog ruimte voor m2. Dit betreft specifieke als kantoorlocatie gereserveerde kavels die geen andere bestemming kunnen krijgen. De verwachting is dat deze kavels niet voor de einddatum van 2018 worden uitgegeven. Om die reden is besloten deze gronden over te hevelen naar de Materiële Vaste Activa ( zie toelichting Weidevenne in hoofdstuk 4). Indien er belangstellenden zijn kunnen de locaties worden ontwikkeld. 3.4 Programma Detailhandel De verwachting is dat het winkelvloeroppervlak in Purmerend de komende jaren per saldo zal krimpen. In de binnenstad is de winkelfunctie op bepaalde locaties niet goed houdbaar meer, vooral aan de randen en in een aantal aanloopstraten. De winkelfunctie zal op deze locaties in toenemende mate worden vervangen door een woonfunctie of culturele functies. Deze trend manifesteert zich steeds nadrukkelijker en vraag om een integrale herijking van het detailhandelsbeleid voor de binnenstad (2011). De verwachting is dat in wijkwinkelcentra het winkelvloeroppervlak stabiel zal blijven. Het cluster Wagenweggebied en omgeving blijft een populaire locatie voor supermarkten, zoals verwoord in het beleid voor de dagelijkse winkelstructuur (2015). Voor perifere detailhandel is de verwachting dat het winkelvloeroppervlak niet substantieel toeneemt conform het beleid voor perifere detailhandel (2012). 3.5 Totaal programma In onderstaande tabel, peildatum , wordt het totale programma in Purmerend weergegeven. Het overzicht geeft aan welk programma in de jaren t/m 2019 gerealiseerd is/nog gerealiseerd moet worden voor de in dit MPG genoemde projecten in de ontwikkelings- en uitvoeringsfase. Portefeuille: Produktieprogramma 2002 t/m 2020 gerealiseerd t/m Totaal Woningbouw (aantallen) Kantoren (m2 BVO) Bedrijven (ha) 3,5 3, ,75 15,75 Pagina 7

9 4. De projecten Projectfasen Alle projecten en activiteiten zijn onderverdeeld naar projectfasen. Onderverdeling in de projectfasering geeft inzicht in de verschillende ijkmomenten. Voor de sturing zijn drie ijkmomenten van belang: 1. Het moment dat een (potentieel) project daadwerkelijk in ontwikkeling wordt genomen, met het doel om dit ook actief te realiseren (overgang naar de fase van planontwikkeling). In deze fase wordt ook de financiële haalbaarheid nader onderzocht en uitgewerkt naar een gedetailleerde exploitatieberekening. 2. Het moment dat wordt besloten om een project, conform gedetailleerd plan en financieel inzicht, daadwerkelijk uit te gaan voeren (overgang naar de fase van planuitvoering). Dit is ook het moment van vaststelling van de grondexploitatie. 3. Het moment dat een project financieel wordt afgerond en geëvalueerd (overgang naar de beheerfase). Dit zijn de momenten waarop de projecten specifiek ter besluitvorming aan de Raad worden voorgelegd. Het onderstaande schema geeft dit visueel weer. Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer In dit hoofdstuk worden alle projecten toegelicht die zich in planontwikkeling en de planuitvoering bevinden. Van projecten in de start- of initiatieffase moeten de haalbaarheid en wenselijkheid nog worden vastgesteld om deze verder actief dan wel faciliterend in ontwikkeling te nemen. In hoofdstuk 5 is een overzicht opgenomen van deze projecten. Projectbeschrijving Per project is op uniforme wijze de stand van zaken beschreven. Daarvoor worden steeds twee pagina s gebruikt. Op de eerste pagina (links) wordt door middel van kaarten en een tabel met kerngegevens het project op hoofdpunten samengevat. Op de tweede pagina (rechts) is een meer uitgebreide tekstuele beschrijving gegeven. De projecten in deze ontwikkelingsfase zijn te verdelen in twee categorieën van gevoerd grondbeleid. Per project is aangegeven welk grondbeleid van toepassing is. Pagina 8

10 4.1 Projecten in uitvoering Weidevenne II Type project: Actief grondbeleid Startdatum 2016 Projectfase: Realisatiefase Verwachte einddatum 2019 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) (positief) Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde (nadelig) Projectleider: Chris Lunstroo Risicobedrag Pagina 9

11 Algemeen In 2016 heeft het herstel van de wonigbouwmarkt zich daadwerkekijk doorgezet. Er is in dit jaar in Weidevenne bouwgrond verkocht voor 147 woningen 41 dure vrije sector, 6 middeldure vrije sector en 100 sociale appartementen. Hierbij dient te worden aangetekend dat van de 100 sociale appartementen de grond van de al bestaande 33 woningen al eerder zijn gerealiseerd maar de grond pas in 2016 is gelverd aan de woningbouwcooperatie. Aangezien Weidevenne grotendeels is gerealiseerd met de bijbehorende winstafdrachten en het merendeel van het openbaar gebied aan de beheersafdeling is overgedragen, is in het vorige MPG 2016 besloten deze exploitatie niet langer te handhaven en af te sluiten. Voor het resterende plangebied Weidevenne is in 2016 een nieuw complex geopend waarbinnen de laatste fase van Weidevenne zal worden voltooid. Het nieuwe complex "Weidevenne II" bevat nog 207 te realiseren woningen, deze woningen zullen in 2017 t/m 2019 worden ontwikkeld langs het Noord-Hollandskanaal en in het centrumgebied nabij het NS station Weidevenne. Programma/ kwaliteit Het programma van Weidevenne II bestaat uit 67 sociale appartementen en 140 luxe appartementen waarvan 134 langs het Noord Hollands Kanaal. Alle 77 koopappartementen zullen in 2017 in aanbouw genomen worden. De overige 63 koopappartementen langs het Noord Hollands Kanaal zullen naar verwachting begin 2018 in aanbouw worden genomen. De 67 sociale woningen in het Centrumgebied gaan in juli 2017 in aanbouw. Planning De exploitatiebegroting Weidevenne II gaat er van uit dat dit complex in 2019 wordt afgesloten. De laatste woningen moeten dan in 2018 in aanbouw zijn genomen. De planning is dat de resterende 207 woningen grotendeels in 2017 zullen worden verkocht aan kopers. Exploitatie De grondexploitatie Weidevenne II bedraagt eind voordelig. Dit resultaat is ten opzichte van de exploitatie van vorig van met gedaald. Het lagere resultaat kan grotendeels worden toegedicht aan: De bouw-en woonrijpmaak kosten, die opnieuw is opgesteld door het ingenieursbureau Sweco (voorheen Grontmij), zijn ten opzichte van deze vorige raming uit 2011 met ca 0,95 mln. toegenomen. Een groot deel van deze verklaring kan worden toegeschreven aan de extra kunstwerken die in deze raming extra zijn opgenomen; De extra post kosten onvoorzien vanwege de toename van bovengenoemde kosten stijging BWRM van in totaal 0,24 mln.; De einddatum is verlengd van 2018 naar Hierdoor zijn de plankosten met ca 0,33 mln. gestegen; Deze bovengenoemde extra kosten worden voor een groot deel gecompenseerd door de extra grondopbrengsten van 1,25 miljoen. Het verloop van de voorziening van 0,8 mln. die vorig jaar is gevormd om de nakomende kosten van het afgesloten deel van Weidevenne af te dekken zal in hoofdstuk 6 nader worden toegelicht. Voor de afronding van het Tramplein is vorig jaar een bedrag van 0,73 mln. gereserveerd in de Reserve Gronden Ook hierover de de afwikkeling in hoofdstuk 6 van deze rervering nader worden toegelicht. Risico's In de exploitatie van Weidevenne II zitten nauwelijks nog projectrisico's. Van de 207 te realiseren woningen liggen de grondprijzen vast. De nog te maken civieltechnische kosten, zijn goed in beeld gebracht door het ingenieurbureau Sweco en hierdoor geen risico's te verwachten. Standaard worden er twee financiële risico's berekend. Wat zijn de consequenties van 2 jaar vertraging en wat als de opbrengststijging 1% minder is dan geraamd. Bij twee jaar vertraging zou er twee keer rente moeten worden bijgeschreven op de nadelige boekwaarde, een nadeel van ongeveer Bij de huidige woningbouwmarkt is de kans hierop een onwaarschijnlijk scenario. Als de opbrengststijging 1% lager wordt dan waarvan de exploitatie uitgaat, heeft dit een nadelig gevolg van ongeveer Pagina 10

12 Baanstee-Noord Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2009 Projectfase: Realisatiefase Verwachte einddatum 2037 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) positief Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde nadelig Projectleider: Peter de Lange Risicobedrag Pagina 11

13 Algemeen Het bedrijvenpark ligt aan de noordkant van Purmerend aan de provinciale weg N244 tussen de A7 en Edam-Volendam in. Het bedrijvenpark sluit aan op de gerealiseerde bedrijvenparken Baanstee West en Oost die ten zuiden van de N244 liggen. Het bedrijvenpark heeft een totale oppervlakte van ca 159ha waarvan ca 77ha uitgeefbaar is voor bedrijvenkavels. Vanwege de economische crisis en het sterk achterblijven van de kavelverkopen is in 2015 ca 36ha uit de grondexploitatie gehaald en geactiveerd onder MVA(materieel vaste activa). De verkopen vertoonden in 2016 stijgende lijn, zo zeer zelfs dat er bijna 2 keer zoveel grond is verkocht als begroot. Totaal is er ca 3,5ha verkocht tegen 1,8ha begroot. Programma/kwaliteit Het bedrijvenpark is op milieu categorieën gezoneerd met als zwaarste milieu categorie 4.2. Door deze brede zonering is het bedrijvenpark voor veel diverse bedrijftypen toegankelijk. Hierdoor ontstaat een regionaal bedrijvenpark met een grote diversiteit. Het bedrijvenpark kenmerkt zich door de hoge eisen aan duurzaamheid. Speciaal om de duurzaamheid te borgen is een kwaliteitsteam ingericht waarin een duurzaamheidscoach zitting heeft. In dit team wordt ook het beeldkwaliteitplan bewaakt. Alle ontwerpen moeten door het kwaliteitsteam beoordeeld worden. De proactieve marktbenadering en de intensivering van de marketing hebben in combinatie met de opleving van de economie haar vructen afgeworpen. De grondvoorraad per 1 januari 2017 bedraagt na de verkopen in ,3ha. Op basis van signalen uit markt wordt voor de komde 4 jaren verwacht 12,25ha te verkopen. Tabel: Overzicht grondverkopen 2017 tot en met 2020 zoals in de geactualiseerde bie is opgenomen.. Jaar oppervlak ,50ha ,00ha ,00ha ,75ha Planning In navolg op het onderzoek wat Buck Consultants International (BCI) in 2015 heeft gedaan naar de behoefte aan bedrijventerreinen per jaar en in totaal, is in 2016 Adviesbureau Gloudemans gevraagd marktonderzoek te doen. Het marktonderzoek is specifiek verricht naar: 1. de marktontwikkelingen van bedrijventerreinen in de regio Purmerend in het afgelopen jaar, 2. de fasering van de uitgifte van gronden en 3. de indexering van de grondprijzen in de grondexploitatie. Uit het marktonderzoek blijkt dat er op Baanstee Noord sprake is van een inhaalslag, dit in tegenstelling tot de regio. Alleen Zevenhuis in Hoorn heeft eenzelfde planvoorraad als Baanstee Noord. De verkopen zijn hier ten opzichte van Baanstee Noord sterk achtergebleven. Op basis van de inhaalslag op Baanstee Noord en het achterblijven van de verkopen in de regio, heeft Gloudemans een fasering geadviseerd waarmee de looptijd van de verkopen wordt verkort tot Op grond van de reeds opgedane ervaringen in 2017 en voorgaande jaren is de fasering in de grondexploitatie voorzichtiger ingeschat, met een looptijd van de verkopen tot In beide gevallen wordt het woonrijp maken twee jaar na verkoop van de laatste kavels afgerond. Voor de grondexploitatie betekent dit, dat verwacht wordt dat deze eind 2037 wordt afgesloten. De door Gloudemans geadviseerde indexering is nagenoeg volledig overgenomen. De grondprijzen liggen lager dan de grondprijzen welke door die in de grondexploitatie worden gehanteerd. Pagina 12

14 Op basis van de in 2016 en 2017 gevoerde onderhandelingen is gebleken dat de door de gemeente gehanteerde grondprijzen haalbaar zijn. Om deze reden zijn deze grondprijzen gehandhaafd in de geactualiseerde grondexploitatie. De door Gloudemans geadviseerde indexering van de verkoopprijzen is gebaseerd op gegevens van het CBS. De indexering laat voor de looptijd verschillende percentages zien. Oorzaken van de verschillende percentages zijn schommelingen in de verwachte vraag, de ontwikkeling van de lange termijn inflatie en een ontwikkelingen in de bouwkosten. Tot nu toe laten deze een stijgende lijn zien, hetgeen een drukkend effect heeft op de stijging van de grondprijzen. Omdat de gerealiseerde verkooprijzen in 2017 gelijk zijn aan die van 2016, is er voor 2017 geen indexering toegepast. Voor 2018 worden de grondprijzen met 1% geïndexeerd. Voor de periode 2019 tot en met 2025 bedraagt de indexering 2%. Vanaf 2026 adviseert Gloudemans conform de BBV een indexering van 0%. Voor de periode van 2026 tot en met 2037 wordt in de grondexploitatie gerekend met een indexering van 1%, dit om enigszins in de pas te lopen met de inflatie. Exploitatie De grondexploitatie is per 1 januari 2017 volledig herzien. Reden hiervoor is dat de kostenramingen voor het bouw- en woonrijp maken al een aantal jaren achtereen niet geactualiseerd zijn, maar middels indexering zijn aangepast. Bij de actualisering van de kostenramingen is gebleken dat in de geactualiseerde grondexploitatie van 2015 de kosten voor het bouw- en woonrijp maken voor het deel van de gronden welke in 2015 naar de MVA zijn overgeheveld waren opgenomen. Conform de BBV-regels zijn de te maken kosten voor het bouw- en woonrijp maken voor de naar de MVA overgehevelde gronden bij de actualisatie buiten de grondexploitatie gelaten. Een ander belangrijk positief effect op het resultaat van de grondexploitatie is, dat het de looptijd van de grondverkopen met 4 jaar is verkort. Hierdoor worden eerder grondopbrengsten ontvangen dan voorzien in de grondexploitatie van Het verwacht resultaat van een verlies van ca 2,5 miljoen wordt omgebogen naar een verwacht positief resultaat van ca 6,6 miljoen. Een verschil van ca 9,1 miljoen positief. De in 2016 getroffen verliesvoorziening van 2,5 miljoen is hierdoor vrijgevallen. Voor de als MVA geregistreerde gronden, zijn in de actualisatie wel de kosten voor het bouw- en woonrijp maken bepaald. Reden hiervoor is dat bij een mogelijke aanwending van deze (of een deel van deze) gronden naast de boekwaarde deze kosten bekend zijn en er direct inzicht is in het te verwachten resultaat. Deze werkwijze biedt een grote slagvaardigheid in de exploitatie van het plangebied. Voor de herziening zijn in een heel korte periode een aantal slagen gemaakt om inzicht te krijgen in de kosten. In de loop van 2017 zullen de kostenramingen nader worden gedetailleerd en wordt op basis van de huidige inrichting van het plangebied het ruimtegebruik opnieuw bepaald. Zodra alle ramingen en ruimtegebruik bekend zijn zal een separaat advies worden uitgebracht. Door de organische ontwikkeling van het bedrijvenpark kan het voorkomen dat behalve de vastgestelde hoofdinfrastructuur, de geplande wegen en groen binnen de bouwvelden veranderen of zelfs verdwijnen. Hierdoor wijzigt ook het oppervlak van de te verkopen bouwkavels. Risico s Conjuncturele risico s Standaard worden er twee financiële risico s berekend: Wat zijn de consequenties van 2 jaar vertraging en Wat als de opbrengststijging 1% minder is dan geraamd. In tegenstelling tot vorig jaar worden beide scenario s voor 2016 wel berekend. De projectrisico s worden hierna apart in beeld gebracht. Bij twee jaar vertraging moet er twee keer rente worden bijgeschreven op de positieve boekwaarde. Dit is een nadeel van Pagina 13

15 Bij een daling van de opbrengststijging met 1% dan waarvan de exploitatie uitgaat, heeft dit een nadelig gevolg van Mochten beide risico s zich voordoen dan levert dit voor de grondexploitatie een nadeel op van , maar blijft het verwacht resultaat met ca 1 miljoen positief. Projectrisico s Door Adviesbureau Gloudemans is een advies uitgebracht inzake de grondprijzen per uitgiftecategorie, het verwachte uitgifte tempo van de gronden en de indexering van de grondprijzen. De door Gloudemans geadviseerde grondprijzen liggen lager dan die in de grondexploitatie gehanteerd. Gloudemans heeft voor haar grondprijzen een onder bandbreedte van -5% afgegeven ingeval de markt wederom stagneert. In onderstaande tabel zijn verschillen weergegeven tussen de door Gloudemans geadviseerde grondprijzen de in de grondexploitatie gehanteerde grondprijzen. Tabel: grondprijzen grondexploitatie vs. grondprijzen Gloudemans Uitgifte Grondprijzen Grondprijzen Onder bandbreedte categorie Gemeente Gloudemans grondprijzen Gloudemans I II III IV Indien het scenario zich voordoet dat de door Goudemans geadviseerde grondprijzen de onder bandbreedte bereiken, heeft dat een nadelig gevolg van waardoor het verwacht resultaat naar verlies daalt. Wanneer sprake is van een daling van de opbrengstindexering met 1% dan daalt het verwacht resultaat naar verlies. Het maximale projectrisico bedraagt in dat geval Op basis van het voorzichtigheidsprincipe is een weerstandsvermogen nodig voor het verwacht verlies van (zie verder 6.3) Maatregelen om het risico te beheersen. Conform de BBV-voorschriften zijn de volgende maatregelen getroffen om de risico s te beperken: 1. Voor de periode 2026 tot en met 2037 is met 1% indexering gerekend; 2. Alle kosten bouwrijp maken zijn tot 2025 geraamd; 3. De kosten voor woonrijp maken zijn voor 75% gerekend tot en met Slechts 25% van deze kosten worden in de periode 2026 tot en met 2037 gemaakt. Naast de BBV voorschriften wordt in regio verband met regelmaat met regionale partijen en Provincie gesproken. Jaarlijks wordt de markt voor het bedrijvenpark gemonitoord door inschakeling van een hiertoe gekwalicifeerd adviesbureau. Pagina 14

16 4.1.3 Kop West Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project Actief grondbeleid Startdatum 2013 Projectfase: Uitvoeringsfase Verwachte einddatum 2024 Risicodrager Ambtelijke opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) nadelig Afdeling Ruimtelijke ontwikkeling Boekwaarde nadelig Projectleider: Peter de Lange Risicobedrag Pagina 15

17 Algemeen De stijgende vraag naar woningen heeft zich in 2016 voortgezet. Kop West heeft daar zeker van geprofiteerd. Zo zijn op 2 kavels na alle kavels voor particulier opdrachtgeverschap verkocht, gereserveerd of onder optie. Er is met een marktpartij overeenstemming bereikt over de verkoop van de bouwvelden C en H. Deze bouwvelden zullen naar verwachting in 2017 en 2018 worden afgenomen, waarna de bouw van de woningen zal starten. Voor 2017 wordt de start bouw van een appartementencomplex op bouwveld H verwacht. Hier zullen ca 74 appartementen worden gebouwd voor de vrije huursector. Intermaris heeft bouwveld G afgenomen en is nu vollop bezig met de planontwikkeling van 66 sociale huur en jongerenwoningen. De bouwvelden B en K zijn aan twee marktpartijen verkocht. De verwachting is dat er in de loop van 2017 met de bouw zal worden gestart. Programma/kwaliteit Het woningbouwprogramma bestaat uit ca 620 nieuwbouwwoningen, een mix van grondgebonden woningen en appartementen. Het woningaanbod is afhankelijk van de plannen van de ontwikkelende partijen. Er kunnen dus meer of minder woningen worden gebouwd. Ten opzichte van vorig jaar worden er 40 woningen meer gebouwd. De grondwaarde zoals in de grondexploitatie is opgenomen voor de verschillende bouwvelden geldt als een minimum per bouwveld. Bij een hoger aantal woningen of woningen in een hoger segment wordt de grondwaarde aangepast. Deze aanpassing wordt residueel bepaald. Dit betekent dat telkens bij de marktontwikkeling wordt aangesloten. De realisatie van het programma en het definitief gerealiseerd programma is afhankelijk van de onderhandelingsresultaten met marktpartijen en verkopen aan particulieren voor wat de PO kavels betreft. Planning De verkoop van de PO kavels is een groot succes gebleken. Er zijn nog slechts 2 kavels over. Alle andere kavels zijn of verkocht, of zijn een reserveringsovereenkomst voor afgesloten of zijn onder optie. Verwacht wordt dat de resterende 2 kavels in 2017 worden verkocht. Voor een aantal projectmatige kavels zijn in 2016 onderhandelingen met marktpartijen afgesloten. Verwacht wordt dat in de loop van 2017 met de bouw van de woningen op de bouwvelden B, H en K zal worden gestart. Voor bouwveld C wordt verwacht dat in 2017 de koopovereenkomst met de ontwikkelaar wordt gesloten en dat in 2018 met de bouw van de woningen wordt gestart. In 2017 worden de bouwvelden A (appartementen), F (appartementen en grondgebonden), D een mix van projectmatige bouw en mogelijk particulier opdrachtgeverschap op de markt gezet. Voor bouwveld D wordt in 2017 het saneren en grondwerk inclusief de aanleg van riolering en kabels en leidingen uitgevoerd. Na gereedkomen van de woningen zal gestart worden met het woonrijp maken. In 2017 worden twee toegangsbruggen aangelegd, één voor de bouwvelden G en H en één voor bouwveld F. De verwachting is dat vanaf 2019 jaarlijks de openbare ruimte van de diverse woonvlekken zal worden ingericht. Exploitatie De exploitatiebegroting Kop West sluit met een nadelig saldo van (NCW 1 januari 2017). Een verbetering van ten opzichte van het resultaat per 1 januari De verbetering van het resultaat zijn het gevolg van voornamelijk hogere verkoopopbrengsten. Hiertegenover staan hogere kosten voor het woonrijp maken, omdat is gekozen voor de oorspronklijke hoogwaardige inrichting van het openbaar gebied. De bouwvelden welke nu bouwrijp zijn, zijn in plaats van gedeeltelijk gesaneerd volledig gesaneerd. Voor 2017 wordt bouwveld D ook volledig gesaneerd. De reden voor een volledige sanering is dat de bouwkavels geen aantekening in het kadaster krijgen. Een dergelijke aantekening kan nadelige gevolgen hebben voor de verkoop van de bouwkavels en heeft een nadelige invloed op de verkoop van de woningen in de toekomst. Risico s De grondexploitatie is eind 2016 geactualiseerd en kent de volgende risico s. Conjuncturele risico s: Standaard worden er twee financiële risico s berekend: Pagina 16

18 Wat zijn de consequenties van 2 jaar vertraging en Wat als de opbrengststijging 1% minder is dan geraamd. Bij twee jaar vertraging zou er twee keer rente moeten worden bijgeschreven op de positieve boekwaarde, een nadeel van ongeveer Als de opbrengststijging 1% lager wordt dan waarvan de exploitatie uitgaat, heeft dit een nadelig gevolg van ongeveer Mochten alle risico s zich voordoen dan levert dit voor de grondexploitatie een nadeel op van \ Pagina 17

19 4.1.3 Klein Where Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2016 Projectfase: Realisatiefase Verwachte einddatum 2020 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) negatief Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde nadelig Projectleider: Reinier Graauwmans Risicobedrag Pagina 18

20 Algemeen Het project Klein Where behelst de omzetting van bedrijventerrein De Where naar de woonwijk Klein Where. De voorbereidingen hiervoor zijn al enkele jaren gaande. In december 2015 heeft de gemeenteraad groen licht voor het plan gegeven en is de grondexploitatie vastgesteld. Voor de grondafname is op 18 december 2015 een Bouwclaimovereenkomst afgesloten met de ontwikkelaars AM en de Lindengroep. Het ontwerp bestemmingsplan is inmiddels ter visie gelegd. Binnen het plangebied zijn nog een aantal percelen niet in eigendom van de gemeente. Om zeker te zijn dat het plan conform de doelstelling en planning wordt gerealiseerd is een Exploitatieplan opgesteld. Programma/kwaliteit Het woningbouwprogramma bestaat uit 125 nieuwbouwwoningen, grondgebonden rij, twee onder een kap en vrijstaand in jaren 20 stijl. De woningbouwproductie zal naar verwachting conform de onderstaande opleveringdatum worden gerealiseerd koopwoningen waarvan 22 goedkope rug aan rug woningen van ca koopwoningen, 2 onder 1 kap woningen en vrijstaande woningen koopwoningen Planning Het bestemmingsplan is begin 2017 door de Raad van Staten grotendeels goedgekeurd. De uitvoering van de sloop en het bouwrijp maken van de locatie zijn eind 2016 gestart. De start van de woningbouw staat gepland voor eind 2017 maar is afhankelijk van de overdracht en de sloop van het oude uitvaartcentrum. De afronding van het project staat gepland voor Exploitatie De grondexploitatie sluit met een nadelig saldo van Hierdoor is het saldo ten opzichte van het resultaat van vorig jaar met ca verbeterd. De voorziening om het tekort af te dekken wordt met bovengenoemd bedrag verlaagd. De afname het tekort wordt veroorzaakt door: De verwervingskosten vallen ca 0,5 mln. lager uit dan begroot (voordeel); Risico s De sloopkosten vallen 0,05 mln. valt lager uit dan begroot (voordeel); De plankosten vallen 0,66 mln. hoger uit dan begroot door de externe inhuur voor het begeleiden van de Wet Voorkeursrecht Gemeente, Onteigeningsprocedure en de procedure van het bestemmingsplan bij de Raad van Staten (nadeel); De faseringskosten, rente en indexeringen, in combinatie met de verkorte looptijd zorgen ervoor dat deze kosten 0,13 mln. lager uitkomen dan begroot (voordeel) Conjuncturele risico s Standaard worden er twee financiële risico's berekend. Wat zijn de consequenties van 2 jaar vertraging en wat als de opbrengststijging 1% minder is dan geraamd. Bij twee jaar vertraging zou er twee keer rente moeten worden bijgeschreven op de nadelige boekwaarde, een nadeel van ongeveer Een opbrengststijging 1% lager dan waar de exploitatie van uitgaat, gaat voor deze grondexploitaie niet op. Contractueel is met de marktpartijen een vaste indexering van 2% overeengekomen en is hiermee dit conjunctureel risico afgedekt. Projectrisico s De herontwikkeling van het bestaand bedrijventerein naar een woningbouwgebied kennen ook een aantal specifiek gebonden projectrisico s. In deze grondexploitatie zijn de meeste van deze risico s in de ramingen van de grondexploitatie verwerkt. Deze risico s zijn daarmee binnen de grondexploitatie afgedekt en niet nader expliciet gekwantificeerd. Hierdoor vervalt de noodzaak deze risico s in het weerstandsvermogen te reserveren. Pagina 19

21 Zo is het risico van grondafname is opgevangen in de bouwcaimovereenkomst door vaste afname momenten. De marktpartij neemt op vaste data een overeengekomen deel van de bouwkavels af. Voor de percelen welke nog niet in eigendom van de gemeente zijn is een verrekeningscluasule opgenomen in de bouwclaimovereenkomst. De hiervoor genoemde buffers zijn voldoende om dit risico op te kunnen vangen. Pagina 20

22 Planontwikkeling Planuitvoering Wheermolen-West Parkzone Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2009 Projectfase: uitvoeringsfase Verwachte einddatum 2019 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) nadelig Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde nadelig Projectleider: Reinier Graauwmans Risicobedrag Pagina 21

23 Algemeen Na ondertekenen van de contracten medio 2016 is voorbereiding voor de nieuwbouw gestart. De drie reeds vergunde appartementencomplexen zijn verkocht en in aanbouw. Het openbaargebied tussen de appartementen in wordt uitgevoerd door de projectontwikkelaar. Na uitvoering worden deze gronden overgedragen aan de gemeente Purmerend. Het laatste deel van de spoorzone is lange tijd in discussie is geweest tussen gemeente en omwonenden. Hier is een nieuw ontwerp voor gemaakt wat op korte termijn aan de omwonenden worden voorgelegd. Doordat het programma hier afwijkt van eerdere afspraken zullen ontwikkelaar en gemeente bestaande afspraken herzien/aanpassen waarna de bestemmingsplan procedure kan worden doorlopen, de verkoop kan worden opgestart en in uitvoering kan worden gebracht. Programma/kwaliteit Het programma met BPD bestaat deels uit het programma wat in de oude SOK destijds is vastgelegd. Daarbij vormt de kwaliteit van het stadsvernieuwingsproject, uitgangspunt van de gesprekken over de aangepaste ontwikkeling. De geplande appartementen zullen in overeenstemming met het oude plan worden gerealiseerd. Het betreft 2 urban villa, Mira en Sirius, in totaal 26 appartementen en het complex Vesta met in totaal 84 appartementen. Voor dit bestaande plan is in het verleden al een bestemmingsplan voor vastgesteld. Het appartementgebouw Altair met 45 woonheden zoals in het oude plan was opgenomen is geschrapt. Hiervoor wordt op dit moment een gewijzigd ontwerp ontwikkeld met 29 appartementen en 12 eengezinswoningen. Voor dit deel zal op korte termijn overleg met omwonenden plaatsvinden. Planning Voor het laatste nog te ontwikkelende deel van de Parkzone heeft BPD een nieuw plan gelanceerd. Hiervoor wordt op dit moment een nieuw definitief stedenbouwkundig plan en ontwerp binnen- en buitenruimte opgesteld welke naar verwachting in 2017 zal worden vastgesteld. Bij gereedkomen van het nieuwe bestemmingsplan in 2018, zal de verwachte grondverkoop in 2018 plaats vinden. Na het afonden van het inrichten van de buitenruimte kan het project naar verwachting in 2019 worden afgesloten. Grondexploitatie Het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie komt ten opzichte van de vorige actualisatie (NCW nihil) lager uit en bedraagt ca (NCW) nadelig. Dit negatieve resultaat wordt grotendeels veroorzaakt door de correctie van een dubbeltelling in de afrekening van een tweetal grondverkopen Antaris en Polaris. Ook in deze grondexploiitatie wordt nog uitgegaan van een resterende verkoop van 21 eengezinswoningen op de plek van Altair. Zoals het zich nu laat aanzien zal dit programma, zoals hierboven is aangegeven, worden gewijzigd. De verwachting is dat hierdoor de huidige geraamde grondopbrengsten zullen toenemen. Risico s Er is slechts sprake van één conjunctureel risico van waarbij het project gedurende 2 jaar komt stil te liggen. Het conjuncturele risico van een daling van de grondopbrengst met 1% is niet aan de orde omdat de grondprijzen contractueel vastliggen. Op dit moment is er sprake van een risico dat de gemeentelijke plankosten niet volledig worden gedekt uit het kostenverhaal bij de ontwikkelaar. Daarnaast is er sprake van een positief risico als het prijspeil van de VON-prijzen stijgen. Met de ontwikkelaar is afgesproken dat de gemeente mee profiteert van de waardestijging in de markt (positief risico). Beide risico's zijn niet nader te kwantificeren. Pagina 22

24 4.1.6 Brantjesstraat Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2016 Projectfase: Uitvoeringsfase Verwachte einddatum 2019 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) positief Afdeling: Stadsbeheer Boekwaarde Projectleider: Martin Mattijssen Risicobedrag Pagina 23

25 Algemeen In december 2013 heeft de raad voor het voormalige schooltuinencomplex aan de Brantjesstraat de ontwikkelstrategie vastgesteld waarbij er werd uitgegaan van een herinrichting van een drietal kavels. Inmiddels heeft er overleg plaatsgevonden met omwonenden. Hierbij is de herontwikkeling aangepast en is nu sprake van uitgifte van een tweetal kavels De bewoners van de Brantjesstraat en Goedemeent van wie de achtertuin grenst aan het plangebied, hebben aangegeven de groenstrook achter hun tuinen te willen kopen. De gemeente heeft hier in de stedenbouwkundige opzet rekening mee gehouden. Programma/kwaliteit Voor deze locatie is gekozen voor een ontwikkeling van 2 vrije kavels. Het bestemmingsplan is in beroep ter beoordeling voorgelegd bij de Raad van Staten (RvS). De uitspraak van de RvS heeft begin van dit jaar plaatsgevonden. Kort samengevat komt het erop neer dat de bestemmingsplanprocedure opnieuw moet worden opgestart. Daarnaast leidt deze uitspraak tot mindere flexibilteit van de bouwmogelijkheden op beide kavels. De uitspraak zal mede gevolg kunnen hebben op de uitgifte van de 5 restgroenkavels.verkend moet worden of eerdere afspraken met bestaande bewoners over de restgroenuitgifte door deze vertraging nog nagekomen kunnen worden. Planning Het bestemmingsplan is door de Raad van Staten nietig verklaard. Dit betekent dat de bestemmingsplanprocedure opnieuw moet worden doorlopen. Hierdoor zal het bestemmingsplan naar verwachting in 2018 onherroepelijk zijn. Het overleg met de omwonenden zal in deze periode opnieuw plaats moeten vinden. Dit alles zal er toe leiden dat het ontwerp moet worden aangepast. Hierdoor zal de verkoop met minmaal een jaar worden uitgesteld. Voor de kosten van het bouwrijp en woonrijp maken is een raming opgesteld. Dit betekent dat de grond daarna kan worden verkocht en bouwrijp gemaakt kan worden. Het woonrijpmaken geschiedt na oplevering van de woningen en zal bij een voorspoedige verkoop in 2019 zijn uitgevoerd. Grondexploitatie Op grond van de kaders die in het oude bestemmingsplan waren vastgesteld bedraagt het resultaat (NCW). Waarmee het resultaat met ca is toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Per saldo is de opbrengststijging van 6% meer dan voldoende geweest om de gestegen kosten in 2016 te kunnen dekken. Risico s Conjunctureel risico Het conjuncturele risico van 1% lagere opbrengststijging bedraagt Het conjuncturele risico van 2 jaar vertragen bedraagt Projectrisico Het opnieuw in procedure brengen van het bestemmingsplan kan er toe leiden dat de hoeveelheid m2 uitgifte van de twee kavels en snippergroenkavels wijzigen waardoor grondopbrengst omlaag moet worden bijgesteld. (projectrisico) Pagina 24

26 4.1.7 Karekietpark Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie Projectfase: uitvoeringsfase Verwachte einddatum Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) negatief Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde nadelig Projectleider: Peter de Lange/Oscar Rohde Risicobedrag ,- Pagina 25