MPG 2016 MPG Meerjarenprogramma Grondexploitaties. Versie juni Pagina 0

Transcriptie

1 MPG 2016 Meerjarenprogramma Grondexploitaties Versie juni 2016 Pagina 0

2 Inhoud 1. Inleiding Het MPG: doel en functie Productieprogramma Woningbouw Programma Bedrijven Programma Kantoren Programma Detailhandel Totaal programma De projecten Projecten in uitvoering Weidevenne II Baanstee-Noord Kop West Klein Where Wheermolen-West Parkzone Brantjesstraat Karekietpark Strategische gronden Algemeen NIEGG s De portefeuille Samenvatting projectresultaten Samenvatting resultaten risicoanalyse Relatie met de algemene reserve, bestemmingsreserves en voorzieningen Gewijzigde wetgeving Conclusies en voorstellen Conclusies Voorstellen Bijlage: definities Pagina 1

3 1. Inleiding Dit jaar wordt voor de derde keer het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) van de gemeente Purmerend aan de Raad aangeboden. Dit document is bedoeld als toelichting op de door de raad vast te stellen grondexploitaties, Projecten in Ontwikkeling en Projecten in start- en initiatieffase. Doelstelling van dit MPG is de rapportage van de afzonderlijke projecten in samenhang te kunnen beoordelen. Daarmee kan de Raad meer gefundeerd haar controlerende en kaderstellende rol invullen. Daarnaast blijven de cijfermatige onderbouwingen, in de vorm van grondexploitaties, als vertrouwelijke bijlage beschikbaar. In het MPG wordt een uiteenzetting gegeven over de gebiedsontwikkelingen in de gemeente Purmerend. Daarbij wordt een meerjarig inzicht gegeven in de ontwikkeling van de projecten, waaronder in, financieel economische zin, als in het bijbehorende risicoprofiel. Op basis van de bestuurlijke opdrachten, een financiële analyse en een inschatting van de risico s, geeft dit MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de in ontwikkeling zijnde complexen. Voor de gebiedsontwikkeling van de Kom A7 is recentelijk een visie aangeboden. Naast de gebieden die in het MPG zijn beschreven zijn er ook particuliere ontwikkelingen. Een voorbeeld daarvan is de TNT-complex aan de Where. Dit kunnen belangrijke initiatieven zijn als het gaat om woningen, verkeersstromen en voorzieningen. Voor deze gebieden geldt dat de gemeente een toetsende en faciliterende rol vervuld. Er is hier sprake van verplicht kostenverhaal waarvoor de gemeente een overeenkomst met de particuliere partij/grondeigenaar kan sluiten waarbij de ambtelijke capaciteit op de initiatiefnemer kan worden verhaald. Daarnaast vraagt de gemeente een bijdrage voor gebiedsoverstijgende openbare infrastructuur (bovenwijkse voorzieningen en bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling). Bij het ontbreken van een overeenkomst is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Deze particuliere initiatieven waarbij een gemeentelijke grondpositie niet aan de orde is, vallen buiten het bereik van het MPG. Alle Bouwgronden In Exploitatie (BIE) zijn per geactualiseerd, waarbij alle beschikbare informatie en inzichten zijn verwerkt. De gepresenteerde cijfers leveren hiermee het best mogelijke inzicht dat op dit moment te geven is. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt kort aangegeven wat het doel en de functie is van het MPG. Daarin is ook omschreven welke sturingswaarde het document voor de Raad heeft. In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van het in portefeuille aanwezige productieprogramma. Hoofdstuk 4 is de kern van het MPG. Hier worden de projecten nader toegelicht, zowel met kaarten, kerngegevens als tekstueel. De projecten zijn ingedeeld naar de ontwikkelingsfase en uitvoeringsfase van het projectmatig werken. Deze indeling heeft een directe relatie met de nota grondbeleid, dat in de gemeente Purmerend wordt gehanteerd bij het voorbereiden en uitvoeren van projecten. In hoofdstuk 5 wordt een overzicht geven van de NIEGG s (Niet in exploitatie genomen gronden) naar de stand van eind In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële gevolgen van de hierboven genoemde projecten voor de programmarekening Daarbij worden ook de financiële gevolgen van de projecten in de start- en initiatieffase vermeld. Ook is een risicoanalyse op hoofdlijnen opgesteld. De financiële gevolgen zijn verwerkt in het concept programmarekening In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de herziene wetgeving Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de Vennootschapsbelasting (vpb), wat tot een aantal wijzigingen zal leiden voor het opstellen van de jaarrekening In hoofdstuk 8 worden conclusies getrokken en nadere voorstellen gedaan aan de Raad op basis van het MPG Pagina 2

4 In de bijlage is inzicht gegeven in enkele financiële begrippen die in het MPG gebezigd worden. Het gaat hier om de begrippen startwaarde, eindwaarde, nominale waarde en contante waarde. Pagina 3

5 2. Het MPG: doel en functie Het MPG wordt jaarlijks samen met de jaarrekening aan de Raad ter vaststelling aangeboden. Het dient mede als toelichting op de jaarrekening en geeft inzicht in de toekomstige ontwikkelingen van gebieden waarbij gemeentelijk grondeigendom van toepassing is. Dit inzicht is gebaseerd op de meest actuele stand van zaken op de peildatum van het MPG. Deze peildatum is 1 januari van het lopende jaar, indien noodzakelijk aangevuld met voorziene ontwikkelingen (voor zover relevant). In het MPG is per project een risicoanalyse opgenomen evenals een overzicht van de samengestelde risico s van alle projecten samen. Het gemeentebestuur heeft met het MPG de beschikking over een integraal financieel beeld, waartegen nieuwe investeringsbeslissingen of nieuw beleid op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling kunnen worden afgewogen. Het MPG kan daarmee als kader fungeren bij besluitvorming waaraan financiële consequenties zijn verbonden. Tenslotte worden in hoofdstuk 8 conclusies en voorstellen beschreven waarbij wordt ingegaan op voorgenomen besluiten die een onderdeel uitmaken van de vaststelling van het MPG. De conclusies die worden getrokken zijn gebaseerd op de ontwikkeling die in het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden. De voorstellen beschrijven de voorgenomen besluiten die onderdeel uitmaken van de vaststelling van het MPG aan de raad. Hierbij moet worden gedacht aan het afsluiten van een grex, de omzetting van een NIEGG naar een Bouwgrond in Exploitatie en de afwaardering van de boekwaarde naar een lagere marktwaarde. In het kader van de gewijzigde Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) regeling zal per de categorie NIEGG ophouden te bestaan. Nog bestaande NIEGG-gronden worden vanaf deze datum toegevoegd aan de Materiele Vaste Activa (MVA), subcategorie Gronden en terreinen. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 7. Relatie met de jaarrekening en begroting Het MPG dient feitelijk als toelichting op de jaarrekening, waardoor de informatie in de jaarrekening kan worden beperkt tot het wettelijk vereiste. Bij de beoordeling van de jaarrekening door de accountant wordt gebruik gemaakt van het MPG. Het MPG hoeft echter als zelfstandig stuk niet formeel beoordeeld of goedgekeurd te worden door de accountant. De individuele exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Optelling van alle activiteiten binnen de projecten per jaarschijf (in reële waarden) is de basis voor de begroting van de grondexploitaties. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader. Besluitvorming Met het vaststellen van het MPG neemt het gemeentebestuur de volgende besluiten: vaststellen van de huidige stand van zaken van de individuele activiteiten/projecten, gebaseerd op geactualiseerde (grond)exploitatieberekeningen; vaststellen van het gepresenteerde meerjarige overzicht van reserves en voorzieningen en de daarin benoemde mutaties; vaststellen van de overige voorstellen, zoals deze in hoofdstuk 6 expliciet staan vermeld; actualisatie van de meerjarenbegroting en toelichting op de jaarrekening. De financiële verwerking van de geactualiseerde grondexploitaties en de NIEGG s vindt vervolgens plaats via de BERAP. Het MPG is na vaststelling uitgangspunt voor de verdere rapportages waarin significante afwijkingen ten opzichte van het MPG worden gemeld. Programmatische wijzigen in 2016 kunnen de resultaten wijzigen. Deze wijzigingen worden dan bij de eerstvolgende vaststelling van MPG verwerkt. Pagina 4

6 Grondexploitaties Conform het projectmatig werken van de gemeente Purmerend doorloopt een project verschillende fasen. Voor de overgang naar een volgende fase is een bestuurlijk besluit noodzakelijk. Dergelijke besluiten worden niet impliciet via het MPG genomen, maar worden altijd expliciet aan de gemeenteraad voorgelegd via aparte besluitvorming. Daarbij wordt meer in detail op het project ingegaan dan in het MPG het geval is. Naast de grondexploitatie wordt ook een risicoanalyse gepresenteerd en worden noodzakelijke voorstellen gedaan over het treffen van een risicoreservering en/of voorzieningen. Lopende grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Indien er tussentijds significante financiële afwijkingen blijken, dan worden deze tussentijds, expliciet onder de aandacht van het bestuur gebracht. Voor zover nodig wordt er dan om aanvullende besluitvorming gevraagd. Parameters Bij de actualisatie van de exploitaties heeft er als gevolg van de gewijzigde omstandigheden een aanpassing van de parameters plaatsgevonden. Aan de opbrengstkant zijn de VON prijzen in 2015 op basis van de NVM index regio Waterland met ca. 4% gestegen. Deze stijging komt overeen met de inschatting van een plaatselijke makelaar voor meergezinswoningen van 5% en eengezinswoning van 3%. De bouwkosten zijn in 2015 op basis van recente gegevens uit het bouwkostenkompas licht gedaald. Op basis van bovenstaande zijn de residuele grondprijzen voor de woningbouw in 2015 met 5% gestegen en zodanig verwerkt in de grondexploitaties. In de gevallen waarbij prijsafspraken met ontwikkelaars zijn vastgelegd, zijn de grondprijzen hierop aangepast. Deze prijsafspraken onderstrepen nog eens deze grondwaardestijging van 5% voor In de grondexploitaties woningbouw vanaf 2016 is met een grondprijsstijging van 2% gerekend. Deze stijging is gebaseerd op het langjarige gemiddelde inflatieniveau. Voor het bedrijventerrein Baanstee-Noord zijn afwijkende percentages van toepassing die in hoofdstuk 4 nader zullen worden toegelicht. Aan de kostenkant is op basis van het rapport van het adviesbureau Metafoor rekening gehouden met een civiele kostenstijging van 1,5% (GGW index) voor de middellange termijn. De rekenrente bedraagt 2,5% en wordt vanaf 2021 verhoogd naar 3% en vanaf 2026 verhoogd naar 3,5%. Dit heeft alles te maken met het huidige lage rentepercentage waartegen de gemeente geld leent. De gemeente heeft de huidige boekwaarde van de grondexploitaties met twee leningen in 2013 voor meerdere jaren gefinancierd. Voor de huidige boekwaarde is er de eerste 2 jaar geen risico op rentestijging. Pagina 5

7 3. Productieprogramma In dit hoofdstuk worden productieprogramma s, van de projecten van initiatieffase tot en met uitvoeringsfase, bij elkaar getoond en met elkaar in verband gebracht. Achtereenvolgens zal in worden gegaan op het productieprogramma Woningbouw, Kantoren, Bedrijven en Detailhandel. 3.1 Woningbouw In deze paragraaf wordt ingegaan op de woningproductie in Purmerend. Allereerst zullen de beleidskaders welke gelden voor de woningbouwproductie worden beschreven, te weten de Woonvisie van de gemeente Purmerend Woonvisie gemeente Purmerend Uitgangpunten van de woonvisie: a. Het op peil houden van de voorraad sociale huurwoningen in relatie tot de huidige Purmerenders; b. de doorstroming bevorderen; c. iedereen moet perspectief hebben op een aantrekkelijke passende woning; d. Ruimte voor bijzondere doelgroepen; een steuntje in de rug of een woning die past bij de individuele zorgvraag; e. Duurzame energie en duurzame materialen om de energiekosten en bijkomende woonlasten laag te houden. Kort samengevat: een aansprekende woningvoorraad, iedereen op de juiste plek, en prettige woonomgeving, ruimte voor bijzondere doelgroepen, duurzaam wonen en leven. 2. Maatschappelijk beleidskader: Burgers die (tijdelijk ) niet meer mee kunnen doen worden ondersteund bij het (weer) op een volwaardige manier kunnen deelnemen aan het maatschappelijk verkeer. In 2016 zal een aangepaste woonvisie worden vastgesteld. Collegewerkprogramma "Met vereende kracht" In het collegeprogramma "Met vereende kracht wordt rekening gehouden met een stijgende woning behoefte rondom Amsterdam. Er wordt ingezet op de realisatie en in stand houden van een grote diversiteit aan woningen. De actiepunten die onder het programma Wonen in het collegewerkprogramma zijn verwoord is een woondebat begin 2015 gevolgd door een uitwerking van dit debat in de raad in het 3 e kwartaal van dit jaar met een scan naar het mogelijk opplussen van woningen in het college in het 4 e kwartaal. Verder wordt in het programma 7 Ruimtelijke ordening het accent gelegd op het centrumgebied waaronder de gebiedsontwikkeling Schapenmarkt, TNT locatie, Zijp en de gebiedsontwikkeling van het Kommetje A7. Verder is bepaald dat er per jaar een drietal NIEGG in ontwikkeling worden gebracht. Tenslotte zal ook ambtelijke capaciteit moeten worden vrijgemaakt voor het begeleiden en toetsen van particuliere initiatieven. Er is hier sprake van verplicht kostenverhaal waarvoor de gemeente een overeenkomst met de particuliere partij/grondeigenaar kan sluiten waarbij de ambtelijke capaciteit op de initiatiefnemer kan worden verhaald. Bij het ontbreken van een overeenkomst is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Daarnaast vraagt de gemeente een bijdrage voor gebiedsoverstijgende openbare infrastructuur (bovenwijkse voorzieningen en bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling). Het kostenverhaal bij particuliere initiatieven valt buiten de reikwijdte van dit MPG. Programma Woningbouw In de hiernavolgende tabellen wordt een overzicht gegeven van het gerealiseerd productieprogramma vanaf 2002 en het nog te realiseren productieprogramma Het productieprogramma is opgesteld op basis van de werkelijk gerealiseerde productievoorraad t/m 2015 en de gegevens uit de Woonvisie Purmerend Pagina 6

8 In de produktievoorraad zijn alleen de bouwgronden in exploitaties (BIE s) opgenomen, de woningbouwproductie op gronden die in eigendom zijn van de gemeente. De bouwproductie op particuliere gronden zijn hier niet in meegenomen. Dit zijn harde produktieaantallen die in samenwerkingsovereenkomsten en bestemmingsplannen zijn vastgelegd en waar consensus met de omwonenden heeft plaats gevonden. Projecten waarbij nog geen harde afspraken aan ten grondslag liggen zijn niet meegenomen. Hiervoor geldt dat in het debat met de direct omwonende afstemming moet plaats hebben over het feitelijk woningbouwprogramma. Meerjarige woningbouwproductie projecten in uitvoering Projecten gerealiseerd Nog te realiseren (2016 t/m 2019) Totaal t/m Kop West Klein Where Wheermolen-West Parkzone Brantjesstraat 2 2 Weidevenne Totaal Programma Bedrijven In de gemeente Purmerend is één project aanwezig waar op dit moment nog uit te geven bedrijfskavels worden gerealiseerd. In Baanstee-Noord is sprake van de ontwikkeling van maximaal 41 Ha aan bedrijventerrein tot en met Programma Kantoren In Weidevenne is nog ruimte voor m2. Dit betreft specifieke als kantoorlocatie gereserveerde kavels die geen andere bestemming kunnen krijgen. De verwachting is dat deze kavels niet voor de einddatum van 2018 worden uitgegeven. Om die reden is besloten deze gronden over te hevelen naar de Materiële Vaste Activa ( zie toelichting Weidevenne in hoofdstuk 4). Indien er belangstellenden zijn kunnen de locaties worden ontwikkeld. 3.4 Programma Detailhandel De verwachting is dat het winkelvloeroppervlak in Purmerend de komende jaren per saldo zal krimpen. In de binnenstad is de winkelfunctie op bepaalde locaties niet goed houdbaar meer, met name aan de randen en in een aantal aanloopstraten. De winkelfunctie zal op deze locaties in toenemende mate worden vervangen door een woonfunctie of culturele functies. Deze trend manifesteert zich steeds nadrukkelijker en vraag om een integrale herijking van het detailhandelsbeleid voor de binnenstad (2011). In de wijkwinkelcentra zal het winkelvloeroppervlak stabiel blijven. Het cluster Wagenweggebied en omgeving blijft een populaire locatie voor supermarkten, zoals verwoord in het beleid voor de dagelijkse winkelstructuur (2015). De verwachting is dat dit onverminderd zal blijven en dat bestaande supermarkten mogelijk een uitbreidingswens zullen hebben. Voor perifere detailhandel is de verwachting dat het winkelvloeroppervlak niet substantieel toeneemt conform het beleid voor perifere detailhandel (2012). 3.5 Totaal programma In onderstaande tabel, peildatum , wordt het totale programma in Purmerend weergegeven. Het overzicht geeft aan welk programma in de jaren t/m 2019 gerealiseerd is/nog gerealiseerd moet worden voor de in dit MPG genoemde projecten in de ontwikkelings- en uitvoeringsfase. Portefeuille: Produktieprogramma 2002 t/m 2019 gerealiseerd t/m Totaal Woningbouw (aantallen) Kantoren (m2 BVO) Bedrijven (ha) 0,48 1,8 1,8 2,3 2,3 8,68 Pagina 7

9 4. De projecten Projectfasen Alle projecten en activiteiten zijn onderverdeeld naar projectfasen. Onderverdeling in de projectfasering geeft inzicht in de verschillende ijkmomenten. Voor de sturing zijn drie ijkmomenten van belang: 1. Het moment dat een (potentieel) project daadwerkelijk in ontwikkeling wordt genomen, met het doel om dit ook actief te realiseren (overgang naar de fase van planontwikkeling). In deze fase wordt ook de financiële haalbaarheid nader onderzocht en uitgewerkt naar een gedetailleerde exploitatieberekening. 2. Het moment dat wordt besloten om een project, conform gedetailleerd plan en financieel inzicht, daadwerkelijk uit te gaan voeren (overgang naar de fase van planuitvoering). Dit is ook het moment van vaststelling van de grondexploitatie. 3. Het moment dat een project financieel wordt afgerond en geëvalueerd (overgang naar de beheerfase). Dit zijn de momenten waarop de projecten specifiek ter besluitvorming aan de Raad worden voorgelegd. Het onderstaande schema geeft dit visueel weer. Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer In dit hoofdstuk worden alle projecten toegelicht die zich in planontwikkeling en de planuitvoering bevinden. Van projecten in de start- of initiatieffase moeten de haalbaarheid en wenselijkheid nog worden vastgesteld om deze verder actief dan wel faciliterend in ontwikkeling te nemen. In hoofdstuk 5 is een overzicht opgenomen van deze projecten. Projectbeschrijving Per project is op uniforme wijze de stand van zaken beschreven. Daarvoor worden steeds twee pagina s gebruikt. Op de eerste pagina (links) wordt door middel van kaarten en een tabel met kerngegevens het project op hoofdpunten samengevat. Op de tweede pagina (rechts) is een meer uitgebreide tekstuele beschrijving gegeven. De projecten in deze ontwikkelingsfase zijn te verdelen in twee categorieën van gevoerd grondbeleid. Per project is aangegeven welk grondbeleid van toepassing is. Pagina 8

10 Actief grondbeleid: In deze vorm van gebiedsontwikkeling kiest de gemeente voor een ondernemende, risicodragende rol bij gebiedsontwikkeling. De gemeente produceert bouwrijpe grond voor uitgifte en richt de openbare ruimte in, al dan niet in samenwerking met andere partijen. Naast het uitvoeren van haar publiekrechtelijke taken, zoals het wijzigen van het bestemmingsplan, gedraagt de gemeente zich hier ook als ondernemer. Doel van actief grondbeleid is onder andere het vergroten van de grip en invloed op de ruimtelijke ontwikkeling. Faciliterend grondbeleid: In deze vorm van gebiedsontwikkeling kiest de gemeente niet voor een ondernemende, maar voor een faciliterende rol. Onder gemeentelijke uitgangspunten en randvoorwaarden en onder het publieke toezicht laat de gemeente de ontwikkeling over aan een particuliere partij. De risico s van door particulieren geïnitieerde gebiedsontwikkeling zijn in principe niet voor de gemeente. De gemeentelijke rol beperkt zich tot de aanleg of afname van voorzieningen van openbaar nut met de mogelijkheid tot het stellen van locatie-eisen. Er is sprake van verplicht kostenverhaal waarvoor de gemeente een overeenkomst met de particuliere partij/grondeigenaar kan sluiten. Bij het ontbreken van een overeenkomst is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is kostenverhaal via overeenkomst mogelijk. Als voor aanvragen van de bouwvergunning geen overeenkomst is gesloten, vindt kostenverhaal langs de publiekrechtelijke weg plaats (als voorwaarde bij de bouwvergunning). Deze vorm van grondbeleid valt buiten de rapportage van dit MPG. Pagina 9

11 4.1 Projecten in uitvoering Weidevenne II Type project: Actief grondbeleid Startdatum 2016 Projectfase: Realisatiefase Verwachte einddatum 2018 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) (positief) Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde (nadelig) Projectleider: Chris Lunstroo Risicobedrag Pagina 10

12 Algemeen In 2015 lijkt het herstel van de wonigbouwmarkt zich te hebben doorgezet. Er is in dit jaar in Weidevenne bouwgrond verkocht voor 68 woningen 35 dure vrije sector, 10 middeldure vrije sector en 23 startersappartementen. Door het failissement van de ontwikkelaar van de 41 luxe appartementen langs het kanaal, is er vertraging opgetreden in de verkoop van deze gronden. Inmiddels zijn de gronden aan een nieuwe ontwikkelaar verkocht en waarmee is overeengekomen om het oorspronkelijk plan ongewijzigd tot ontwikkeling te brengen. Aangezien Weidevenne grotendeels is gerealiseerd met de bijbehorende winstafdrachten en het merendeel van het openbaar gebied aan de beheersafdeling is overgedragen, is er geen noodzaak aanwezig om deze exploitatie te handhaven. Daarom hebben wij er voor gekozen Weidevenne per 31 december 2015 af te sluiten. Echter Weidevenne is nog niet geheel afgerond en daarom wordt er een nieuw complex geopend waarbinnen Weidevenne zal worden voltooid. Langs de A-7 liggen nog 3 kavels voor kantoorvilla's (2.150 m2 bvo), omdat de verwachting is dat deze kavels niet snel zullen worden verkocht zijn deze ondergebracht in een MVA. Het nieuwe complex "Weidevenne II" bevat nog 175 woningen, deze woningen zullen worden ontwikkeld langs het Noord-Hollandskanaal en in het centrumgebied, hiervan is een is een grondexploitatie gemaakt en de resultaten hiervan zijn verwerkt in dit MPG. Programma/ kwaliteit Het programma van Weidevenne II bestaat uit 40 startersappartementen en 135 luxe appartementen waarvan 129 langs het Noord Hollands Kanaal. De woningen waarvan de bouwgrond in 2015 is verkocht zullen in de loop van dit jaar worden opgeleverd. Het woonrijpmaken van deze woningen behoort ook tot de nieuwe grondexploitatie. Planning De exploitatiebegroting Weidevenne II gaat er van uit dat dit complex in 2018 wordt afgesloten. De laatste woningen moeten dan in 2017 in aanbouw zijn genomen. De planning is dat 121 woningen in 2016 en 54 in 2017 zullen worden verkocht. Exploitatie De grondexploitatie Weidevenne is eind 2015 afgesloten met een positief saldo van In dit resultaat zijn verwerkt nakomende kosten van in 2016, overheveling van historische kosten naar Weidenne II van en overheveling van historische kosten kantorenlocatie naar de MVA van Voor de nakomende kosten van zal een voorziening worden gevormd. Samen met het verwacht resultaat van Weidevenne II komt het totaal resultaat van Weidevernne en Weidevenne II op uit. Voor wat betreft de afronding van het Tramplein zal vanuit de grondexploitatie Weidevenne een bedrag van worden gereserveerd in de Reserve Gronden. Het uiteindelijk resultaat van Weidevenne en Weidevenne II komt hiermee op uit. Het projectresultaat neemt ten opzichte van de laatste vastgestelde grondexploitatie 2015 per saldo af met In de onderstaande tabel is een en ander nader toegelicht. Pagina 11

13 Resultaat Weidevenne 2015 en 2016 Boekwaarde (BW) Weidevenne voor afsluiting per (V) Overheveling historische kosten naar restexploitaite Weidevenne II (V) Overheveling historische kosten kantoren naar de MVA (V) Nog te maken kosten afgesloten Weidevenne in (N) Winst Weidevenne afgesloten (V) Verwachte winst Weidevenne II (V) Winst Weidevenne I en II (V) Winstbestemming tramplein WV I tgv Reserve Gronden (N) Winstbestemming tramplein WV II tgv Reserve Gronden (N) Resultaat Weidevenne 2016ev Resultaat Weidevenne 2015ev Resultaatverschil ten opzichten van Weidevenne 2015ev (N) Het overhevelen van de historische kosten vanuit het afgesloten deel van Weidevenne van naar Weidevenne II is inclusief de correctie van de te hoge grondopbrengst uit Weidevenne van Deze correctie zal pas in 2016 in Weidevenne II plaatsvinden. Vooralsnog wordt in Weidevenne II per uitgegaan van een boekwaardeoverheveling uit Weidevenne I van Het nadelig resultaat van kan groteendeels als volgt worden toegelicht. 1. Extra kosten zijn er te melden voor kosten van voorbereiding en toezicht ( ) en extra kosten van onderhoud, omdat kwadrant Europa veel later dan gepland wordt overgedragen aan beheer ( ) 2. In lamel 4 en 5 worden enerzijds 20 minder startersappartementen gerealiseerd, anderzijds wordt de grond van 33 startersappartementen, die nu nog verhuurd is, omgezet in koop. Per saldo levert dit een extra op. (Zie onderstaande voetnoot). 3. Langs het Noord Hollands Kanaal zijn 20 dure huurappartementen omgezet in koopappartementen. Een extra opbrengst van Risico's In de exploitatie van Weidevenne II zitten nauwelijks nog risico's. Van de 175 te realiseren woningen liggen de grondprijzen van 67 al vast. De grondprijzen van de andere 108 woningen liggen op hetzelfde niveau en zijn dus zeer realistisch. De nog te maken civieltechnische kosten, zijn goed in beeld en zijn er ook hier geen risico's te verwachten.standaard worden er twee financiële risico's berekend. Wat zijn de consequenties van 2 jaar vertraging en wat als de opbrengststijging 1% minder is dan geraamd. Bij twee jaar vertraging zou er twee keer rente moeten worden bijgeschreven op de nadelige boekwaarde, een nadeel van ongeveer Bij een totale looptijd van 2,5 jaar een onwaarschijnlijk scenario. Als de opbrengststijging 1% lager wordt dan waarvan de exploitatie uitgaat, heeft dit een nadelig gevolg van ongeveer Voetnoot Inmiddels heeft de raad op 25 februari jl besloten te laten onderzoeken of er boven Columbuzz 20 appartementen extra kunnen worden ontwikkeld in het centrumgebied. ( zie hierboven punt 1.) Als deze 20 extra appartementen worden gerealiseerd dan levert dit een extra opbrengst op van , waardoor de winst in Weidevenne II komt op Pagina 12

14 4.1.2 Baanstee-Noord Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2009 Projectfase: Realisatiefase Verwachte einddatum 2039 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) (negatief) Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde nadelig Projectleider: Peter de Lange Risicobedrag Algemeen Het plan ligt in de Purmer Noord ten noorden van de provinciale weg N244 en heeft een totale oppervlakte van 158ha waarvan 77 ha uitgeefbaar is. Het bedrijvenpark sluit aan op de gerealiseerde bedrijvenparken Baanstee West en Oost die ten zuiden van de N244 liggen. Het bestemmingsplan is vastgesteld door de Gemeenteraad in 2008 en onherroepelijk verklaard door de afd. bestuursrechtspraak van de Raad van State medio De Baanstee Noord wordt door de gemeente in eigen beheer ontwikkeld. Nu de crisis voorbij is en er weer economische groei is, heeft dit in 2015 nog niet geleid tot verkoop van de geplande hoeveelheid bedrijventerrein. Van de geplande 1,5 ha is slechts m2 voor dit jaar in één transactie verkocht. Positief is wel dat de belangstelling sterk is toegenomen. Pagina 13

15 Programma/kwaliteit Het bedrijvenpark is voor meerdere bedrijftypen toegankelijk en is op milieu categorieën gezoneerd met als zwaarste milieu categorie 4.2. Voor de begeleiding van de kandidaat-ondernemers is een kwaliteitsteam ingericht. In dit team heeft een duurzaamheidcoach zitting om de uitgangspunten van duurzaamheid te borgen en daarnaast wordt in dit team het beeldkwaliteitplan bewaakt. Om de acquisitie te intensiveren is het acquisitieteam sinds 2014 versterkt. Met als doel meer inzet op het proactief werven van bedrijven voor vestiging op het bedrijventerrein Planning Begin 2015 heeft Buck Consultants International (BCI) op verzoek van de gemeente onderzoek gedaan naar de behoefte aan bedrijventerreinen per jaar en in totaal. Dit onderzoek heeft er toe geleid dat de totale uitgifte van 77 ha is teruggebracht naar 41 ha. en dat de gemeente tot en met 2039 bezig is om deze 41 ha uit te geven. Het totale uitgeefbare gebied (41 ha) is bouwrijp. De planning geeft aan dat in de eerste 5 jaar 8,5 ha zou worden uitgegeven, en in het eerste jaar (2015) 1,5 ha. In 2015 is slechts m2 verkocht. De verwachting is dat de afgifte de komende 4 jaar voldoende zal toenemen om de niet verkochte m2 uit 2015 alsnog te kunnen afzetten. Uit het eerdere onderzoek van BCI blijkt immers dat de grondprijs voor Baanstee-Noord niet uit de toon valt in relatie tot andere perreinen in de regio. Exploitatie In de grondexploitatie van 2015 waren de uitkomsten van BCI al verwerkt en het resultaat van deze begroting gaf aan dat er een verlies zou worden geleden van (NCW 2015) Dit is NCW In de begroting van 2015 waren de kosten van verwerving van het niet uit te geven deel (36ha) opgenomen. De herziening van de begroting per is op een aantal punten aangepast: 1. Het niet uitgeefbare deel is uit de grondexploitatie gehaald en van dit gebied is een MVA gemaakt. De boekwaarde van dit gebied bedraagt 7,9 miljoen. Dit geeft enerzijds een verlichting voor de overblijvende grex van de Baanstee Noord, en anderzijds een rentelast op de algemene dienst. 2. In deze begroting is het opbrengststijgingspercentage voor een groot gedeelte van de looptijd verlaagd van 2% naar 1%, dit heeft een negatief effect op de begroting. Het kostenstijgingspercentage is ook verlaagd van 2% naar 1,5%, dit heeft weer een positief effect op de begroting. Per saldo is het effect ruim 2 miljoen negatief. Bovenstaande veranderingen hebben per saldo een positief effect op de nieuwe grex van 5,9 miljoen. De uitkomst van de nieuwe grondexploitatie van de Baanstee Noord per is dan ook 2,485 miljoen negatief ( NCW ) De boekwaarde van de grond van de MVA is 7,9 miljoen, de waarde van deze grond schatten wij op bijna 4,0 miljoen. Deze grond wordt dus voor 3,9 miljoen afgewaardeerd. De voorziening die vorig jaar is gevormd ( 8,353 miljoen) om het verlies van de grex af te dekken, is voldoende om zowel het nieuw berekende verlies van de grex van De Baanstee Noord ( 2,485 miljoen) als de afwaardering van de grond ( 3,9 miljoen) te dekken. Risico s Conjuncturele risico s Standaard worden voor alle uitvoeringsprojecten een tweetal risico s doorgerekend. Een risico waarbij sprake is van een opbrengstdaling van 1% en een risico waarbij twee jaar vertraging optreedt. Gelet op de aanzienlijke doorlooptijd tot 2039 en een toegepaste index van slechts 1% wordt afgezien van de berekening van deze risico s. Projectrisico s Als het scenario uitgesteld herstel van BCI waarheid wordt, zal de totale uitgifte slechts 32 ha zijn, het eindresultaat wordt in dat geval 14,189 miljoen negatief NCW Pagina 14

16 Omdat er al een verliesvoorziening is gevormd voor deze grex. ad. 2,485 miljoen is er nog een extra weerstandsvermogen van 11,704 miljoen nodig om dit extra risico af te dekken. Maatregel om het risico te beheersen. In regio verband wordt met regelmaat met regionale partijen en Provincie gesproken Pagina 15

17 4.1.3 Kop West Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project Actief grondbeleid Startdatum 2013 Projectfase: Uitvoeringsfase Verwachte einddatum 2025 Risicodrager Ambtelijke opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) verlies Afdeling Ruimtelijke ontwikkeling Boekwaarde Projectleider: Peter de Lange Risicobedrag Pagina 16

18 Algemeen Het is goed te merken dat de woningmarkt in 2015 is aangetrokken. Vanuit de kant van de ontwikkelaars is veel belangstelling voor de bouwkavels. De verkoop van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap verloopt naar verwachting. Met Intermaris is overeenstemming bereikt over de verkoop van bouwveld G voor de realisatie van 62 sociale huur en jongerenwoningen. Met marktpartijen zijn gesprekken gaande over de verkoop van bouwvelden. Voor de selectie van marktpartijen voor de ontwikkeling van de bouwvelden B en K hebben zich 31 partijen gemeld, welke zich allen hebben gecommiteerd met de gevraagde grondprijzen. De selectieprocedure zal naar verwachting in mei worden afgerond met de ondertekening van de koopovereenkomsten. De gesprekken voor andere bouwvelden verlopen voorspoedig. Ook hier is de verwachtng dat in de loop van 2016 de koopovereenkomst(en) kunnen worden getekend. Programma/kwaliteit Het woningbouwprogramma bestaat uit ca 570 nieuwbouwwoningen, zowel grondgebonden als appartementen. Afhankelijk van de plannen van de ontwikkelende partijen kunnen er meer of minder woningen worden gebouwd. De grondwaarde zoals in de grondexploitatie is opgenomen voor de verschillende bouwvelden geldt als een minimum per bouwveld. Bij een hoger aantal woningen of woningen in een hoger segment wordt de grondwaarde aangepast. Deze aanpassing wordt residueel bepaald. Dit betekent dat telkens bij de marktontwikkeling wordt aangesloten De realisatie van het programma en het definitief gerealiseerd programma is afhankelijk van de onderhandelingsresultaten met marktpartijen en verkopen aan particulieren voor wat de PO kavels betreft. Planning Voor de verkoop van de PO kavels is veel belangstelling ondanks de moeizame hypotheekverstrekking door de banken. Sinds kort wordt gebruik gemaakt van reserveringsovereenkomsten waarbij de koper meer tijd heeft om de financiering te regelen. Binnenkort zal met een nieuwe marketing worden gestart. Op dit moment zijn 12 koopovereenkomsten en 13 reserveringsovereenkomsten getekend. Er zijn nog 10 kavels vrij en 8 onder optie. Voor de projectmatige kavels zijn onderhandelingen met marktpartijen gestart. Het saneren en grondwerk inclusief de aanleg van riolering en kabels en leidingen zal in 2016 worden afgerond. In 2017 zal gestart worden met de aanleg van bouwwegen. Vanaf 2018 zal jaarlijks de openbare ruimte van de diverse woonvlekken worden ingericht. Exploitatie De exploitatiebegroting Kop West sluit met een nadelig saldo van (NCW 2016). Het resultaat is ten opzichte van het verwacht resultaat 2015 vooramelijk nadelig beinvloed door hogere saneringskosten en kosten grondwerk. Er is in plaats van gedeeltelijke sanering volledig gesaneerd. De reden hiervoor is geen aantekening in het kadaster te krijgen voor de uit te geven bouwkavels. Een dergelijke aantekening kan nadelige gevolgen hebben voor de verkoop van de bouwkavels. Het Bouwkavels met een aantekening van bodemverontreiniging verkopen nu eenmaal minder goed dan volledig schone bouwkavels. Risico s De grondexploitatie is eind 2015 en tussentijds geactualiseerd en kent de volgende risico s. Conjuncturele risico s: Standaard worden er twee financiële risico s berekend: Wat zijn de consequenties van 2 jaar vertraging en Wat als de opbrengststijging 1% minder is dan geraamd. Bij twee jaar vertraging zou er twee keer rente moeten worden bijgeschreven op de positieve boekwaarde, een nadeel van ongeveer Als de opbrengststijging 1% lager wordt dan waarvan de exploitatie uitgaat, heeft dit een nadelig gevolg van ongeveer Mochten alle risico s zich voordoen dan levert dit voor de grondexploitatie een nadeel op van Pagina 17

19 4.1.4 Klein Where Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2016 Projectfase: Realisatiefase Verwachte einddatum 2022 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) negatief Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde nadelig Projectleider: Joktan Cohen Risicobedrag Pagina 18

20 Algemeen Het project Klein Where behelst de omzetting van bedrijventerrein De Where naar de woonwijk Klein Where. De voorbereidingen hiervoor zijn al enkele jaren gaande. In december 2015 heeft de gemeenteraad groen licht voor het plan gegeven en is de grondexploitatie vastgesteld. Voor de grondafname is op 18 december 2015 een Bouwclaimovereenkomst afgesloten met de ontwikkelaars AM en de Lindengroep. Het ontwerp bestemmingsplan is inmiddels ter visie gelegd. Binnen het plangebied zijn nog een aantal percelen niet in eigendom van de gemeente. Om zeker te zijn dat het plan conform de doelstelling en planning wordt gerealiseerd is een Exploitatieplan opgesteld. Programma/kwaliteit Het woningbouwprogramma bestaat uit 129 nieuwbouwwoningen, grondgebonden rij, twee onder een kap en vrijstaand in jaren 20 stijl koopwoningen waarvan 22 goedkope rug aan rug woningen van ca koopwoningen, 2 onder 1 kap woningen en vrijstaande woningen koopwoningen Planning Het ontwerp bestemmingsplan en ontwerp exploitatieplan zijn op 29 januari ter visie gelegd. De voorbereidingen van het bouwrijp aken van de locatie zijn gestart. De start van de woningbouw staat gepland voor eind 2017 maar is afhankelijk van de planologische procedure en voorverkoop van de woningen. De afronding van het project staat gepland voor Exploitatie De grondexploitatie is eind vorig jaar vastgesteld en het begrootte tekort van is voorzien en gedekt. Per 1 januari 2016 is de grondexploitatie geactualiseerd en bedraagt het begroot tekort De voorziening zal hiervoor worden opgehoogd.de voorziening wordt hierop aangepast De toename van dit tekort van ca wordt veroorzaakt door: Aanpassing parameter kosten indexering van 1% naar 1,5% (nadeel) conform de overige projecten. Risico s Conjuncturele risico s Standaard worden er twee financiële risico's berekend. Wat zijn de consequenties van 2 jaar vertraging en wat als de opbrengststijging 1% minder is dan geraamd. Bij twee jaar vertraging zou er twee keer rente moeten worden bijgeschreven op de nadelige boekwaarde, een nadeel van ongeveer Een opbrengststijging 1% lager dan waarvan de exploitatie uitgaat, gaat voor deze grondexploitaie niet op. Contractueel is met de marktpartijen een vaste indexering van 2% overeengekomen. Projectrisico s De herontwikkeling van het bestaand bedrijventerein naar een woningbouwgebied kennen ook een aantal specifiek gebonden projectrisico s. In deze grondexploitatie zijn de meeste van deze risico s in de ramingen van de grondexploitatie verwerkt. Deze risico s zijn daarmee binnen de grondexploitatie afgedekt en niet nader expliciet gekwantificeerd. Hierdoor vervalt de noodzaak deze risico s in het weerstandsvermogen te reserveren. Zo is het risico van grondafname is opgevangen in de bouwcaimovereenkomst door vaste afname momenten. De marktpartij neemt op vaste data een overeengekomen deel van de bouwkavels af. Voor de percelen welke nog niet in eigendom van de gemeente zijn is een verrekeningscluasule opgenomen in de bouwclaimovereenkomst. De hiervoor genoemde buffers zijn voldoende om dit risico op te kunnen vangen. Pagina 19

21 4.1.5 Wheermolen-West Parkzone Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2009 Projectfase: uitvoeringsfase Verwachte einddatum 2019 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) nihil Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde nadelig Projectleider: Reinier Graauwmans Risicobedrag Pagina 20

22 Algemeen Voor het stadsvernieuwingsproject Wheermolen-West heeft de gemeente in 2006 met Wherestad (thans Intermaris) en Bouwfonds (thans BPD) een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten. De flats in de Parkzone (langs het spoor) zijn gesloopt en op deze locatie heeft Intermaris een drietal appartementencomplexen gerealiseerd. BPD heeft langs de Meteorenweg een drietal stadsvilla s met appartementen gebouwd. De appartementen zijn verkocht en inmiddels bewoond. Het plan voor het resterende deel van de Parkzone bestaat uit nog 155 koopappartementen, alle door BPD te realiseren. Bouwfonds heeft in 2013 laten weten dat de huidige huizenmarkt het haar niet mogelijk maakt om dit deel volgens de plannen te voltooien. Eind 2015 is een alternatief plan ontwikkeld met 110 koopappartementen en 21 eengezinswoningen. Dit plan gaat ervan uit dat niet de gemeente maar BPD de grondexploitatie uitvoert. Programma/kwaliteit Het programma met BPD bestaat deels uit het programma wat in de oude SOK destijds is vastgelegd. Daarbij vormt de kwaliteit van het stadsvernieuwingsproject, uitgangspunt van de gesprekken over de aangepaste ontwikkeling. De geplande appartementen zullen in overeenstemming met het oude plan worden gerealiseerd. Het betreft 2 urban villa, Mira en Sirius, in totaal 26 appartementen en het complex Vesta met in totaal 84 appartementen. Voor dit bestaande plan is in het verleden al een bestemmingsplan voor vastgesteld. Het appartementgebouw Altair met 45 woonheden zoals in het oude plan was opgenomen is geschrapt. Hiervoor in de plaats zijn 21 eengezinswoningen in het plan opgenomen. Planning Voor het nog te ontwikkelende deel van de Parkzone heeft Bouwfonds deels een nieuw plan gelanceerd. Hiervoor zal een nieuw definitief stedenbouwkundig plan en ontwerp binnenen buitenruimte opgesteld moeten worden. Tenslotte zal een aangepast bestemmingsplan worden opgesteld. Naar verwachting zullen de koopappartementen in 2017 en de eengezinswoning in 2018 worden gerealiseerd. Na het afonden van het inrichten van de buitenruimte kan het project naar verwachting in 2019 worden afgesloten. Grondexploitatie Het negatieve resultaat voor het gerealiseerde deel van de Parkzone wordt gecompenseerd door het positeve resultaat van het nog te realiseren deel. Per saldo komt het totaal resultaat op NCW daarmee uit op nihil. Inmiddels is de SOK achterhaald. Hiervoor in de plaats zal in maart/april een nieuwe overeenkomst worden vastgelegd. In deze overeenkomst worden ondermeer de volgende zaken afgewikkeld. 1. De grondexploitatie zal niet lager door de gemeente worden uitgevoerd. De uitvoering komt bij BPD te liggen; 2. Een definitieve afrekening van een tweetal grondverkopen van Antaris en Polaris aan BPD; 3. De verkoop van het perceel met 21 eengezinswoningen naar vaststelling van het bestemmingsplan naar verwachting 2017; 4. De bijdrage in de plankosten van BPD voor de toetsende en coördinerende rol van de gemeente. 5. De gemeente deelt voor 25% mee in de waardestijging van de feitelijke VON prijzen. Bij de vaststelling van de overkomst zal gelijktijdig de koopovereenkomst worden ondertekend voor de levering van het perceel met 110 koopappartementen. Risico s Er is slechts sprake van een conjunctureel risico van waarbij het project gedurende 2 jaar komt stil te liggen. Het conjuncturele risico van een daling van de grondopbrengst met 1% is niet aan de orde omdat de grondprijzen contractueel vastliggen. Op dit moment is er sprake van een risico dat de gemeentelijke plankosten niet volledig worden gedekt uit het kostenverhaal bij de ontwikkelaar. Daarnaast is er sprake van een positief risico als het prijspijl van de VON-prijzen stijgen. Met de ontwikkelaar is afgesproken dat de gemeente mee profiteert van de waardestijging in de markt (positief risico). Beide risico's zijn niet nader te kwantificeren. Pagina 21

23 4.1.6 Brantjesstraat Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2016 Projectfase: Uitvoeringsfase Verwachte einddatum 2017 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) positief Afdeling: Stadsbeheer Boekwaarde Projectleider: Erik Blok Risicobedrag 0,- Pagina 22

24 Algemeen In december 2013 heeft de raad voor het voormalige schooltuinencomplex aan de Brantjesstraat de ontwikkelstrategie vastgesteld waarbij er werd uitgegaan van een herinrichting van een drietal kavels. Inmiddels heeft er overleg plaatsgevonden met omwonenden. Hierbij is de herontwikkeling aangepast en is nu sprake van uitgifte van een tweetal kavels De bewoners van de Brantjesstraat en Goedemeent van wie de achtertuin grenst aan het plangebied, hebben aangegeven de groenstrook achter hun tuinen te willen kopen. De gemeente heeft hier in de stedenbouwkundige opzet rekening mee gehouden. Programma/kwaliteit Voor deze locatie is gekozen voor een ontwikkeling van 2 vrije kavels van ca m2 op basis van particulier opdrachtgeverschap (PO). De gemeente maakt deze kavels zelf bouwrijp en draagt zorg voor de ontsluiting en aanleg van het plangebied. De verwachting is na het onherroepelijke bestemmingsplan medio 2016 de kavels verkocht gaan worden. Planning Het overleg met de omwonenden heeft plaatsgevonden.dit heeft ertoe geleid dat het ontwerp is aangepast. Voor de kosten van het bouwrijp en woonrijp maken is een raming opgesteld. De verwachting is dat het bestemmingsplan medio 2016 onherroepelijk is. Dit betekent dat de grond daarna kan worden verkocht en bouwrijp gemaakt kan worden. Het woonrijpmaken geschiedt na oplevering van de woningen en zal bij een voorspoedige verkoop in 2017 worden uitgevoerd. Grondexploitatie Op basis van het huidige inzicht is een positief resultaat realiseerbaar. In 2014 is in overleg met de omwonenden een aangepast plan afgesproken. Dit heeft tot meer m² kaveluitgifte en aanvullende uitgifte van snippergroen geleid. Er is in de ramingen rekening gehouden met extra kosten voor de aanleg van beschoeiing langs de sloot, de inrichtinging van een groter plangebied, aansluiting op de stadsverwarming, planschade en plankosten. Risico s De herinrichting van dit gebied door de gemeente vindt pas plaats na ondertekening van de verkoopovereenkomsten. Hierdoor is het risico voor de gemeente beperkt. Pagina 23

25 4.1.7 Karekietpark Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie Projectfase: uitvoeringsfase Verwachte einddatum Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) positief Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde nadelig Projectleider: Peter de Lange/Oscar Rohde Risicobedrag ,- Pagina 24

26 Algemeen Het project behelst de bouw van een onderwijsgebouw. De colleges van bestuur van beide scholen zijn van mening dat samenwerking in plaats van concurrentie, vooral in Purmerend veel meerwaarde kan hebben. De gezamenlijke nieuwbouw strekt ter verbetering van mogelijkheden tot samenwerking. Zij verwachten dat een verdere ontwikkeling van het MBO-onderwijs daarmee eveneens is gediend. Met de bundeling in één gezamenlijke, modern onderwijsgebouw, kan een kwalitatief goed en breed aanbod aan opleidingen op één locatie worden aangeboden De beoogde locatie voor het onderwijsgebouw is het zuidelijke deel van het Karekietpark, Overwhere-Noord, hoek Salvador Allendelaan en Prof. Mr. P.J. Oudlaan. Programma/kwaliteit Het project behelst de bouw van een onderwijsgebouw waar twee regionale MBOopleidingscentra, het Horizon College en het Regio College, zich in zullen vestigen, met bijbehorend terrein. Deze scholen zijn nu nog op verschillende locaties in Purmerend gevestigd, te weten Van IJsendijkstraat 148, Boeijerstraat 44 en Spinnekop 1A Op dit moment staan er ongeveer deelnemers (leerlingen) in Purmerend ingeschreven. De verwachting is dat dit zal groeien naar deelnemers. Het nieuwe onderwijsgebouw van 7.500m2 (met een mogelijkheid voor een uitbreiding tot m2) biedt hier ook plaats aan. Indien de school met 2.500m2 uitgebreid wordt, kunnen hier maximaal leerlingen gehuisvest worden. Planning De start van de bouw van het Horizon College zal na het onherroepelijk worden van het bestemmingplan plaatsvinden. Er is op dit moment door de omwonenden een beroep tegen het bestemmingsplan ingediend bij de Raad van State. Daarnaast is gelijktijdig een voorlopige voorziening indiend bij de Raad van State om de werking van het vastgestelde bestemmingsplan op te schorsen waardoor uitvoering van het project in tijd naar achteren schuift. Op dit moment wordt ervan uitgegaan dat met de start uitvoering begin 2016 kan worden beginnen. De afronding van het project zal dan begin 2018 kunnen plaatsvinden. Grondexploitatie In de besluitvorming van 27 november 2014 heeft de raad besloten de deelontwikkeling op te starten van de bouw van een MBO school. Het resultaat van de ontwikkeling bedroeg 0,24 mln positief. De grondexploitatie die nu voorligt, is gebaseerd op de planontwikkeling van een jaar geleden en sluit op bijna nihil ( voordelig). De reden voor dit lagere resultaat is enerzijds minder m2 gronduitgifte en anderzijds toename van het percentage onvoorzien. Op dit moment wordt de verkeerstechnische ontsluiting nader onderzocht. Risico s Conjunctureel risico Het conjuncturele risico van 1% lagere opbrengststijging is niet aan de orde omdat in de koopovereenkomst de grondprijs is vastgelegd. Het conjuncturele risico van 2 jaar vertragen bedraagt Projectrisico Het risico is aanwezig dat door de vertraging van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, het project een jaar vertraging zal oplopen. Dit zou kunnen leiden tot extra rentekosten voor de al uitgevoerde kosten en toename van de plankosten. Een ander risico voor de gemeente is een mogelijke overschrijding van de kosten bouwrijpmaken bij de bouw van de school. Het bouwrijp maken op het uitgeefbare perceel wordt immers door het Horizon College uitgevoerd en maakt onderdeel uit van de totale investeringskosten van de school. Pagina 25