uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Marco Polostraat 265 HS 1056 DM AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 470,97 per maand wordt vanaf 1 december 2013 tijdelijk verlaagd tot 245,36 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 18 februari 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 7 november 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 25 maart 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie Van de gemachtigde van verhuurder is op 15 mei 2014 een brief ontvangen. Met deze brief wordt een rapport van een door verhuurder ingeschakelde bouwkundige toegezonden. Het onderzoek van de door verhuurder ingeschakelde bouwkundige heeft ook op 25 maart 2014 plaatsgehad. Pagina 1 van 8

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: In het rapport staan de klachten redelijk vermeld. Vooral in de hal is de vloer helemaal doorgezakt. In de hal en in de slaapkamer is wel een luik. Dit luik zit onder het zeil. Bij de buren waren ze bezig met werkzaamheden, via dit luik kunnen ze ook bij ons werkzaamheden uitvoeren. Het is allemaal zoals in het rapport is aangegeven. De vloer in de hal zou verleden jaar worden gemaakt. Wij gingen met vakantie, de aannemer zou ons bellen na de vakantie. Hij heeft geen contact meer opgenomen, ik heb geen contactgegevens van hem. Drie jaar geleden was er overlast van muggen. Dat de vloer ging zakken dat was vorig jaar, een maand of vijf geleden. Ik zag een muis rennen, en die ging daar naar beneden. De vorige huisbaas kwam ieder jaar een keer kijken. De vloeren waren goed. Er is verbouwd en wij hebben vaak lekkage gehad van de bovenburen. Verhuurder zegt echter dat wij niet goed ventileren. De ventilatieopening naar buiten maken wij regelmatig schoon. Voorbijgangers gooien hier regelmatig peuken, blikjes en andere rommel in. Door de aannemer werd aangegeven dat ook bij ons de klacht hier was, hij zou na de vakantie komen maar is nooit meer geweest. Ik ben akkoord met de woningwaardering. De hal wordt alleen door ons gebruikt. Er zitten gaten in de muur van de slaapkamer. Er is een geweldig groot gat, het brokkelt af. Toen de heer De Boer bij de buren bezig was heeft hij ook bij ons gekeken. Hij zei, er moet ook bij jullie worden gewerkt. Hij heeft ons niet meer benaderd. De bovenburen rennen en stampen en dat werkt ook niet mee. Het zijn koopwoningen en dan moet alles samen gedaan worden. Wij hebben geen koopwoning, maar het is gelukt om het buitenschilderwerk uit te voeren. Er wordt door de buren steeds gevraagd om werkzaamheden samen te doen, maar wij zijn geen eigenaar. Alleen de slaapkamerdeur kan worden geopend. Het slaapkamerraam kan niet open. Als wij dit melden dan wordt gezegd, ga maar naar de bouwmarkt. Korte samenvatting verklaring verhuurder en/of gemachtigde van de verhuurder: Dit alles is voor mijn cliënt een aanloop om tot een huurbeëindiging over te gaan. De ontbinding wordt gevorderd op grond van wanprestatie, schending van de kikplicht. Vervolgens zullen wij dringend eigen verbruik op grond van renovatiegronden aanvoeren. Voor het opheffen van de klachten moet de huurder uit de woning om het onderhoud uit te voeren. In 2008 zijn de keerwandjes bij het verhogen van de stoep verkeerd teruggeplaatst door de gemeente. De genoemde aannemer is ingeschakeld buiten de verhuurder om. Hij is ingeschakeld door de bovenburen. Verhuurder wist pas met de brief van november van deze klachten. Het tweede punt is (zie ook foto's van huurder) Pagina 2 van 8

3 dat de klachten niet vijf maanden geleden zijn ontstaan. De doorgezakte vloeren en de schimmel ontstaan niet in een dag. Een periode van drie jaar lijkt mij meer aan de orde. De woningwaardering is akkoord. Over de lekke standleiding kan ik aangeven dat deze niet zijn te vervangen. Dit is één geheel met de vloer. Huurder heeft geen aanspraak op huurvermindering, omdat huurder voor het ontstaan van de gebreken jegens verhuurder aansprakelijk is (artikel 7:207 lid 2 BW). Volgens de door ons ingeschakelde bouwkundige is het verrottingsproces al jaren gaande, evenals de lekke standleiding, en de HWA heeft langdurige leksporen. De bouwkundige geeft aan dat het verrottingsproces al in een eerder stadium moet zijn opgemerkt. Uit de foto's bij de brief van 7 november 2013 is ook op te maken dat de gebreken al langer aanwezig moeten zijn geweest. Huurder heeft verhuurder nooit eerder op de gebreken gewezen. Bovendien heeft verhuurder in december 2013 van een andere bewoner vernomen dat het verrottingsproces van de balken onder het gehuurde ongeveer een jaar geleden al is vastgesteld op het moment dat de balken onder de vloer van het naastgelegen halletje naar de bovenverdiepingen zijn vervangen door een aannemer. Deze aannemer heeft toen ook geconstateerd dat de balken onder het gehuurde eveneens vernieuwd moesten worden. De aannemer heeft toen met huurder afgesproken dat huurder contact met hem zou opnemen, zodra huurder weer terugkwam van vakantie. Maar dat heeft huurder nooit gedaan. De gebrekkige ventilatie in de kruipruimte is ook volgens de aannemer de oorzaak van het verrottingsproces. Tijdens het onderzoek op 25 maart jl. kreeg de bouwkundige de indruk dat er überhaupt weinig tot niet wordt geventileerd door huurder. Enfin, huurder ziet het allemaal jaren lang gebeuren en zegt hierover niets tegen verhuurder. In toen het pand werd gesplitst, de vloer in het kader van die splitsing werd gecontroleerd door de afdeling bouw- en woningtoezicht van de gemeente en toen nog goed werd bevonden - was er nog niets aan de hand en nu moet ineens de gehele vloer worden vervangen. Indien huurder de gebreken eerder bij verhuurder had gemeld, dan had verhuurder er voor kunnen zorgen dat de ventilatiegaten weer werden geopend en had verhuurder hiermee het verrottingsproces kunnen voorkomen. Nu huurder de gebreken pas jaren later bij verhuurder heeft gemeld, heeft huurder zijn klikplicht geschonden en is huurder aansprakelijk voor de schade die verhuurder nu lijdt (artikel 7:222 BW). Het vervangen van de vloer is natuurlijk vele malen duurder, dan het heropenen van de ventilatiegaten.redenen waarom huurder geen aanspraak heeft op huurvermindering. Bovendien geldt de herstelverplichting van artikel 7:206 BW niet, omdat huurder voor het ontstaan van de gebreken jegens verhuurder aansprakelijk is (lid 2) dan wel het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van verhuurder zijn te vergen (lid1). Daarnaast beroept verhuurder zich nog op artikel 7:218 lid 1 BW, welk artikellid bepaalt dat huurder aansprakelijk is voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst." Pagina 3 van 8

4 N.B.: In de verklaringen ter zitting en het verweer namens verhuurder worden de bouwkundige en de aannemer met naam genoemd. Uit privacyoverwegingen wordt volstaan met de aanduiding aannemer en bouwkundige. Het is voor huurder en verhuurder duidelijk wie wordt bedoeld. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 november Op die datum was de huurprijs 470,97 per maand. Onderhoud en gebreken De commissie begrijpt uit de verklaringen dat de woonruimte van huurder is gelegen in een pand met uitsluitend koopwoningen. Onduidelijk is of er sprake is van een VVE. In 2008 zijn er door de gemeente Amsterdam werkzaamheden uitgevoerd aan de straatzijde van het pand. Bij het uitvoeren van deze werkzaamheden zijn de ventilatieroosters van de kruipruimte van het pand niet correct teruggeplaatst. Door (de bouwkundige van) verhuurder wordt dit mede gezien als een oorzaak van de klachten. Door huurder wordt aangegeven dat er door de overige bewoners van het pand veelvuldig is verbouwd. Bij enkele van deze verbouwingen heeft een lekkage plaatsgevonden. Huurder meent dat ook dit gegeven aan de klachten heeft bijgedragen. Door de commissie stelt vast dat de gebreken zoals opgenomen in het rapport van haar onderzoeker, niet worden weersproken. Wel is verhuurder van mening dat indien de huurder deze klachten eerder had gemeld, deze gebreken niet dusdanig ernstig waren geworden. Verhuurder acht huurder aansprakelijk voor de ernst en omvang van de gebreken. Door huurder wordt aangegeven dat de klachten niet al veel eerder bekend waren. Er was weliswaar drie jaar geleden overlast van muggen, maar dit is door huurder niet gekoppeld aan een gebrek aan de woning. Eerst in 2013, kort voor de vakantie van huurder heeft huurder contact gelegd met een in de woning werkzame aannemer. Deze aannemer gaf aan dat bij de buren sprake was van een verzakking van de vloer door houtrot en dat ook bij de woning van huurder hiervan sprake kon zijn. Door deze aannemer werd aangegeven dat hij na de vakantie van huurder contact op zou nemen. Huurder had niet de beschikking over de gegevens van deze aannemer. Omdat er door de aannemer geen contact werd opgenomen, heeft huurder de klachten schriftelijk kenbaar gemaakt bij verhuurder. Pagina 4 van 8

5 Door huurder wordt verder aangegeven dat eerdere klachtenmeldingen bij verhuurder nooit hebben geleid tot het uitvoeren van werkzaamheden. Huurder werd steeds gewezen op het zelf kunnen uitvoeren van het onderhoud. De commissie begrijpt van huurder dat bij het ontdekken van de klacht, de klacht is gezien door een aannemer en dat bij het uitblijven van verdere actie door deze aannemer, de klachten schriftelijk zijn gemeld bij de verhuurder. Verhuurder heeft voorts ook een eigen verantwoordelijkheid voor zijn eigendom. De commissie passeert de stellingen van verhuurder dat het huurder te verwijten is dat het laat kenbaar is geworden voor verhuurder. Binnen deze procedure gaat de commissie uit van de gebrekenmelding van 7 november Het is de commissie niet gebleken dat verhuurder al werkzaamheden heeft uitgevoerd ten aanzien van de door huurder aangegeven gebreken. Verhuurder heeft volstaan met het inschakelen van een bouwkundige in maart Het rapport van de bouwkundige bevestigt de in de rapportage van de Huurcommissie genoemde gebreken. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: 1. De houten vloer in de hal achter de voordeur is in ernstige mate weggezakt. De vloer is verzakt en vertoont in aansluiting met de plint een kier van 2 cm. De kop van de balklaag zal vermoedelijk rot zijn. De oorzaak kan vermoedelijk ontstaan zijn door condensatie vanuit de kruipruimte. Tijdens het onderzoek kon er geen inspectie worden gedaan in de kruipruimte. De huurder beschikt niet over een kruipluik. De houten vloer in de woonkamer grenzend aan de hal gaat ook verzakken maar in mindere mate dan in de hal. Het betreft dezelfde houten balklaag die doorloopt naar de woonkamer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer H8); Pagina 5 van 8

6 2. Er bevinden zich ernstige sporen van vocht op de linker muur in de slaapkamer aan de achtergevel over een oppervlakte van ca.120 x 15 cm (0,18 m2), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door lekkage van de standleiding in de keuken. Tevens is het stucwerk op deze muur vergaan over een oppervlakte van 0,18 m². Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer M1); 3. Er bevinden zich vochtsporen op de muur in de slaapkamer (achtergevel) aan de rechterzijde over een oppervlakte van ca, 140 x 20 cm (0,28 m2), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door een verstopte hemelwaterafvoer aan de achtergevel. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer K1). Volledigheidshalve wordt door de commissie opgemerkt dat door rapporteur wordt aangegeven dat er ook sprake is van ernstige gevolgschade. De gevolgschade wordt aangemerkt als een gebrek in categorie C nummer 8, op het moment dat het onderliggende gebrek is opgeheven. Door de commissie wordt vastgesteld dat er thans nog sprake is van een actueel onderhoudsgebrek, met al zichtbare ernstige gevolgschade. De Huurcommissie is van oordeel dat de klacht met betrekking tot het niet goed op afschot liggende aanrechtblad, niet zo ernstig is dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 126 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 december 2013 vast op 126 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 613,41 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 613,41 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 245,36 per maand. Pagina 6 van 8

7 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 18 februari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 december De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 470,97 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 december 2013 de volgende ernstige gebreken: 1. De houten vloer in de hal achter de voordeur is in ernstige mate weggezakt. De vloer is verzakt en vertoont in aansluiting met de plint een kier van 2 cm. De kop van de balklaag zal vermoedelijk rot zijn. De oorzaak kan vermoedelijk ontstaan zijn door condensatie vanuit de kruipruimte. Tijdens het onderzoek kon er geen inspectie worden gedaan in de kruipruimte. De huurder beschikt niet over een kruipluik. De houten vloer in de woonkamer grenzend aan de hal gaat ook verzakken maar in mindere mate dan in de hal. Het betreft dezelfde houten balklaag die doorloopt naar de woonkamer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer H8); 2. Er bevinden zich ernstige sporen van vocht op de linker muur in de slaapkamer aan de achtergevel over een oppervlakte van ca.120 x 15 cm (0,18 m2), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door lekkage van de standleiding in de keuken. Tevens is het stucwerk op deze muur vergaan over een oppervlakte van 0,18 m². Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer M1); 3. Er bevinden zich vochtsporen op de muur in de slaapkamer (achtergevel) aan de rechterzijde over een oppervlakte van ca, 140 x 20 cm (0,28 m2), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door een verstopte Pagina 7 van 8

8 hemelwaterafvoer aan de achtergevel. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer K1). Het puntenaantal van de woonruimte is 126; De geldende huurprijs van 470,97 wordt vanaf 1 december 2013 tijdelijk verlaagd tot 245,36 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma H. Scheffer en drs. E. Hollink Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 8 van 8