Fakton Solving complex real estate challenges Financial Engineering in de Praktijk Asset Management: sturen op verdienvermogen, waarde en rendement Wim Weide, Partner Fakton 1
Relevante context / ontwikkelingen Transparantie Terug naar kerntaak Kopersstaking Maximum borging bereikt? Ontslakken meer en/of hetzelfde met minder
Life Cycle Asset Management Asset Management
IDENTIFICEREN / POSITIONEREN MET AFWEGINGSKADERS Op welke criteria beoordelen we de portefeuille?
Positionering complexen Afwegingen vanuit: Product: Is het complex een goed vastgoedproduct (woon- en bouwtechnisch) en een aantrekkelijke, schoon, heel en veilige locatie? Product Markt Geld Markt: Is er voldoende vraag naar? Wat is het verloop? Wat is de wachttijd? Hoe staat het met de verhuur- en verkoopbaarheid? Geld: Heeft het complex een financieel gezonde exploitatie? Wat is het rendement (direct en indirect)? Wat is de verdien-capaciteit?
Direct rendement Verkoopmarkt Drie Afwegingskaders Zes KPI s Positioneren Optimaliseren Verkopen Renoveren/ kwaliteit verbeteren Stabiel/parels Renoveren/ Uitponden verbeteren Complexgewijs verkopen Kwaliteit WOZBAR Focus op nieuwe strategie Optimaliseren; financieel verbeteren Markt? Complexgewijs verkopen
Afwegingskader 1 Status complexen Kwaliteit - Renovatie/ verbeteren Focus op nieuwe strategie Direct rendement + Direct rendement - Stabiel/parels Optimaliseren; financieel verbeteren Kwaliteit + Investeren daar waar het echt moet Alle complexen rechts met een goede kwaliteit horen niet thuis in het MJB Alles met een goed direct rendement gaan we niet slopen Alle complexen links, met een slechte kwaliteit horen thuis in het MJB Alles met een slecht direct rendement beschouwen we altijd op scenario s sloop-nieuwbouw, renovatie en verkoop
Afwegingskader 2 Optimaliseren van complexen Verbeteren verhuurbaarheid met verdienpotentie Verhuurbaarheid - Verdienpotentie + Optimaliseren! Benutten verdienpotentie Verhuurbaarheid + Verdienen waar het kan Complexen met een slechte verdienpotentie komen voor verkoop in aanmerking Complexen rechts met een goede verhuurbaarheid horen niet thuis in het MJB Problemen Stabiel Verdienpotentie -
Afwegingskader 3 Wanneer en hoe verkopen WOZBAR - Verkoopmarkt + Uitponden Markt? Complexgewijs verkopen Complexgewijs verkopen Verkoopmarkt - WOZBAR + Focus op complexen met een slecht direct rendement én een slechte verdiencapaciteit Als de WOZBAR laag is dan is de WOZ-waarde hoog ten opzichte van de markthuur en is uitponden interessant Als de WOZBAR hoog is dan is de markthuur hoog ten opzichte van de WOZ-waarde en is door exploiteren interessant
LEADERS & BLEEDERS Top en Bottom 10 op direct rendement
Van data naar informatie Opbouw afwegingskader 1 Positioneren van complexen Conditie Basiskwaliteit Objectkwaliteit Huur Huurderving Beheer Economie Productkwaliteit Netto kasstroom Belastingen Voorzieningen Woningmarkt Locatiekwaliteit Direct rendement Klachten OH ISH Mutatie OH ISH Verzekeringen Leefbaaheid Contract OH ISH MVS Planmatig OH ISH Projectmatig OH ISH
BEPALING COMPLEXSTRATEGIE De complexstrategie met bijbehorende investering heeft een aantoonbaar positief effect in de exploitatie van het complex. De investering voegt meer waarde toe dan de hoogte van de investering.
Complexstrategieën strak op een rij Appels met peren vergelijken? Complexstrategieën 1.Optimaliseren exploitatie 2.Renoveren 3.Sloop / nieuwbouw 4.Verkopen (complexgewijs/ uitponden) 5.Aankopen nieuwbouw
Blijven het appels en peren? Uitgangspunten vergelijking complexstrategieën Marktwaarde in verhuurde staat Inbrengwaarde (MVS gecorr. voor achterstallig / extreem onderhoud) ICR > 1,5 op complexniveau DSCR > 1,0 op complexniveau Direct rendement > 4,0% Netto-bruto verhouding > 60% IRR > 6,0%
DIRECT RENDEMNET Effect complexstrategieën vergeleken 10 van naar 9 8 7 6 5 4 3 2 1 KWALITEIT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 18
TOETS COMPLEXSTRATEGIE AAN INVESTERINGSUITGANGSPUNTEN De investering met eventueel een onrendabele top past binnen een revolving fund principe. De investering heeft een positief effect op de ICR én DSCR op concernniveau, door de investering zakken deze ratio s niet onder de norm.
Past de gekozen complexstrategie binnen de financiële grenzen van de corporatie Prognose geven van: 1. Kasstromen: kan het? ICR > 1,5 op portefeuilleniveau DSCR > 1,0 op portefeuilleniveau 2. Resultatenrekening: verklaring noodzakelijk? Op portefeuilleniveau mag het totaal onrendabele deel van de investeringen niet groter zijn dan het rendement op Eigen Vermogen in dat jaar. 3. Balans: verbetering? Solvabiliteit > 60% obv MVS
SAMENVATTEND Life Cycle Asset Management Asset Management Identificeer 1. De positionering van een complex is een logisch gevolg van de wijkvisie en de portefeuillestrategie. Bepaal 2. De complexstrategie met bijbehorende investering heeft een aantoonbaar positief effect in de exploitatie van het complex. 3. De investering voegt meer waarde toe dan de hoogte van de investering. Toets 4. De investering past binnen een revolving fund principe. 5. De investering heeft een positief effect op de ICR en DSCR op concernniveau, door de investering zakken deze ratio s niet onder de norm. Voer uit
FOCUS MET ASSETMANAGEMENT LOONT! Wim Weide w.weide@fakton.com 06-51544586
Financial engineering in de praktijk JAARCONGRES 2014