FESTIVAL LEEGSTAAND VASTGOED. transitie. Theo Stauttener Stadkwadraat, 10 maart 2014

Transcriptie

1 FESTIVAL LEEGSTAAND VASTGOED Het vastgoedspel in transitie Theo Stauttener Stadkwadraat, 10 maart 2014

2 Introductie

3 Het vastgoedspel in transitie 1. Nieuwe kenmerken van gebiedsontwikkeling 2. Rollen, functies en organisatie 3. Instrumentarium: oud, nieuw, vernieuwbaar? 4. Transformatiekas en andere verdienmodellen

4 Tekenen van transitie: Grond minder waard De grondwaarde uit de goede jaren is verdampt jaar VON Bouwkosten Residu Grondprijzen

5 Tekenen van transitie: leningen onder water DNB: kwart vastgoed onder water

6 Gebiedsontwikkeling was: productie en transacties Belegger/gebruiker Grondexploitant Projectontwikkelaar Belegger/gebruiker Transactie Transactie Transactie

7 I. Nieuwe segmenten; nieuwe kansen?

8 II. Niet het gebouw, maar het gebied Visie Probleemhouder Leegstand Waardedaling Lopende kosten Afboeken Financiering Strategie

9 III. Verbinden van kasstromen en vangen van waardeontwikkeling Verfje tijdelijk 3 jr. Combinatie gebouwen Renoveren 5 10 jr. Sloop/Nieuwbouw 3 jr. Belegging > jr. ENZ

10 Waardeontwikkeling door gebruik en transformatie 1. Organische gebiedsontwikkeling: nieuw (onzeker) speelveld 2. Gebruik: toegevoegde waarde voor gebied (in ) 3. Grond en vastgoed, bestaand en nieuw 4. Andere prijzen en andere rendementen 5. Andere spelers en andere vormen van samenwerking

11 Instrumentenwaaier voor organische transformatie Bestaand Nieuw Vernieuwbaar Interessante combi s Maatwerk Principes Aanpassing wet- en regelgeving?

12 De kracht van het bestaande in het gebied

13 Gebiedsexploitatie? exploitatie bestaande gebouwen Grondexploitatie Gronduitgifte Realisatie exploitatie nieuwe gebouwen bestaande openbare ruimte Nu : vooral grondexploitatie nieuwe openbare ruimte

14 Gebiedsexploitatie exploitatie bestaande gebouwen Grondexploitatie Gronduitgifte Realisatie exploitatie nieuwe gebouwen bestaande openbare ruimte nieuwe openbare ruimte

15 Gebiedsexploitatie exploitatie bestaande gebouwen Grondexploitatie Gronduitgifte Realisatie exploitatie nieuwe gebouwen bestaande openbare ruimte nieuwe openbare ruimte

16 Gebiedsexploitatie exploitatie bestaande gebouwen Grondexploitatie Gronduitgifte Realisatie exploitatie nieuwe gebouwen bestaande openbare ruimte nieuwe openbare ruimte

17 Gebiedsexploitatie exploitatie bestaande gebouwen Grondexploitatie Gronduitgifte Realisatie exploitatie nieuwe gebouwen bestaande openbare ruimte nieuwe openbare ruimte Van exploitatie naar exploitatie Door Verbeterd / ander gebruik Renovatie Sloop/nieuwbouw

18 Waardeontwikkeling uit het gebied zelf: Het bestaande laten renderen; meer ruimte in nieuw programma Van beheer naar ontwikkeling op termijn Nieuwe vormen van erfpacht Gebieds-CV

19 Her-Organiseren Gebieds-CV voor en door gebruikers Eigendom partij 1 Inbreng o.b.v. uniforme waardebepaling Eigendom is specifiek = eigen belang Publieke aandelen 10 jaar obv Euribor Publiek geld Eigendom partij 2 Gebieds CV Eigen Vermogen Gebieds CV Ontwikkel BV Eigendom partij.. Werkkapitaal Vreemd Vermogen Aandelen in Gebieds CV naar rato van inbrengwaarde Indirect en onverdeeld eigendom

20 Optimaliseren businessmodel van gebruikers Additioneel verdienmodel Nieuw gebruik Efficiency slag Nieuw resultaat GEBRUIK > KWALITEIT mix Optimaliseren verdiencapaciteit kostenreductie meeropbrengst mix RESULTAAT > WAARDE relatief absoluut Kwaliteitssprong

21 Waardeontwikkeling door re-organisatie 1. Alles in 1 hand betekent controle over alle inkomstenstromen 2. Herpachten door over de grond de financiering te laten verlopen 3. Inbrengen nieuw kapitaal door: Menging van financieringsvormen Inkoop door nieuwe partijen 4. Combineren van samenwerkingsvormen 5. Optimalisering van businessmodel gebruiker Bijdrage vanuit gebruiker Meerwaarde voor gebruiker om langer te blijven Verhoging waarde en daarmee investeringsruimte

22 Niveaus van samenwerking SAMENWERKEN WAT? HOE VERREKENEN PLUSSEN MINNEN Gemeenschappelijk eigendom Alles 1 kasstroom Geen verrekeningsproblemen Opzetten organisatiestructuur CV Handelingssnelheid Exit-strategie Instapvoorwaarden Kracht door massa Parkcollectief Branding en verhuur Bijdrage via BIZ Geen concurrentie Per BC afspreken SOK Collectieve voorz. Ingrepen Haalbare business case (maatwerkafspraken) 1 gezicht, 1 vuist Kartel (?) Einde SOK Terugdraaien Parkmanagement + VVE Activiteiten Website Bijdrage per m2 Kleine vaste bijdrage Eenvoudig Kan incidenteel Blijft ieder voor zich Afbreukrisico locatie-branding Incidenteel meer Teleurstelling bij gebruikers

23 Transformatiekas als opmaat voor een gezamenlijke investeringsagenda 1. De inzet van TIF in gebiedsontwikkeling 2. Waardedaling heeft gevolgen voor omvang OZB-inkomsten 3. Garantstellingen inkomsten voor gemeenten als basis voor investering in gebied TIF Neg

24 Toegevoegde waarde TIF 1. Inkomsten afhankelijk van waarde functie, dichtheid en relatie vastgoed en openbaar gebied 2. Kosten voor start en aanjagen ook vaak beperkt 3. Vliegwiel en multiplier voor investering en verdere samenwerking Waarde daling van vastgoed als basis voor daling WOZ en OZB 305 mln. 251 mln. Waardedaling sinds 2008, ruim 70 mln(20 %). Potentiële waardedaling tot 2024, ruim 75 mln(30 %). 211 mln. 175 mln

25 Financiering en verdienmodellen Niet alleen een kwestie van geld! 1. Basis = gebiedskenmerken, vastgoed in relatie tot grond 2. Posities, partijen en bereidheid je rol te pakken 3. Kostenverhaal vooral gericht op grondexploitatie en bouw, dus Financiering met controle/regie over grond en/of vastgoed 4. Samenwerking baseren op gebruik, gebruikers en hun en eigen businessmodellen 5. Kas, reservering e.d. als vliegwiel of tijdelijke financieringsoplossingen 6. Opstellen van gezamenlijke investeringsagenda 7. Nieuwe dwarsverbanden 8. Nieuwe spelers binnenhalen 9. Er komt langzaam meer kapitaal los Afschrijven, nieuwe partijen, nieuwe scope, betere markt 10. Duurzaamheid als belangrijk bindmiddel