Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil. Stedelijke herstructurering Gerard Rodewijk 16 maart 2017

Transcriptie

1 Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil Stedelijke herstructurering Gerard Rodewijk 16 maart 2017

2 Inleiding Situatieschets Draagvlakvorming collectieve aanpak: financiële berekening Quick scan/ berekeningsstructuur Cijfervoorbeeld Conclusies o.b.v. quick scan Nieuwe aanpak met voorwaarden 2 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

3 Situatieschets Leegstand, verloedering Geen economische basis toekomst Geen zelfstandige vernieuwing eigenaren Traditionele aanpak niet mogelijk: verliesgevend Gemeente wil faciliteren, kan niet investeren Andere aanpak nodig 2 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

4 Andere aanpak Waarde en grond neemt steeds verder af Herstructurering lukt alleen met nieuwe uitstraling Iedereen moet meedoen, eigenaren dezelfde relatieve rechten, collectieve aanpak Visie op potentie en positie gebied nodig Afboeken eigenaren bestaand o.g. waarschijnlijk Bredere scope nodig: eigendomsgrens niet bepalend Andere mindset nodig: quickscan o.b.v. analyse eerste wensen 4 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

5 Aanpak financiële analyse: quickscan Bepaal welke functies waar kunnen komen: marktanalyse o.b.v. visie op positie gebied Bereken grond- en vastgoedwaarde nieuwe functies Bepaal collectief de onderlinge waarde van het huidig o.g. of WOZ Gebaseerd op aannames leegstand, courantheid en kostenkengetallen Voeg waarde toe met subsidies, openbaar gebied, evt exploitatiebijdragen Financiële analyse is slechts een indicatie vanwege aannames Basis voor discussie en vinden gezamenlijk draagvlak 5 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

6 Berekeningsstructuur 1. Bepaal gezamenlijk de inbrengwaarde bestaand OG Bijvoorbeeld op basis van WOZ waarde, of een andere geobjectiveerde basis, bv een taxateur die rekening houdt met leegstand 2. Bepaal de transformatiekosten Verbouwingskosten Evt. sloop kosten, kosten bouwrijp maken Kosten aanpassingen openbaar gebied Planvorming, bestemmingsplan, etc. Evt. ook kosten van tijdelijke huisvesting, stagnatie etc. 6 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

7 Berekeningsstructuur 3. Bepaal de marktwaarde van het toekomstige OG Nieuwe (courante) m² BVO: gekapitaliseerde huurwaarde Nieuwe bouwgrond: functionele grondprijs 4. Bepaal subsidiemogelijkheden 5. Bepaal het primaire resultaat Idealiter is kleiner dan 3 + 4: opbrengsten groter dan kosten In praktijk zal het andersom zijn: een tekort Als partijen toch willen herverkavelen en/of investeren, is er maar een conclusie mogelijk: de huidige waardering is kennelijk te hoog, de incourantheid komt onvoldoende tot uitdrukking in de waardering Een oplossing kan dan zijn: een gelijke (evenredige) afslagfactor van alle inbrengwaarden, zodat het tekort wordt afgedekt 7 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

8 Berekeningsstructuur Dus: Inbrengwaarde + transformatiekosten Wordt: Inbrengwaarde * factor + transformatiekosten = toekomstige waardes + subsidies + onrendabele top =toekomstige waardes + subsidies Een sluitende gemeenschappelijke businesscase N.B. Als de waardevermindering te hoog is, is de vraag of draagvlak mogelijk is 8 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

9 Berekeningswijze Voorbeeldcase Schatting inbrengwaarde op basis van bv. WOZ 8,00 mln Transformatiekosten Sloop en verbouw 3,50 mln Herinrichting openbaar gebied 2,25 mln Bijkomende kosten 0,50 mln Projectmanagement e.d. 0,50 mln Gemeentelijke begeleiding 0,25 mln Totaal a 15,00 mln Waarde na ingreep (deels vloer, deels bouwrijpe grond) 10,75 mln Subsidies - mln Opbrengsten b 10,75 mln Primair resultaat b-a -4,25 mln Factor waardevermindering Benodigde afwaardering -4,25 mln Te honoreren inbrengwaarde 8,00-4,25 mln 3,75 mln Factor 3,75/8,00 47% 9 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

10 Berekeningsstructuur Individuele eigenaren: Verkrijgen hun getransformeerde nieuwe object voor deze prijs: Waarde van hun nieuwe object Af: hun inbrengwaarde oud eigendom * factor, Af: het eventueel door henzelf uit te voeren aandeel van transformatiekosten Resulterend bedrag (kan positief of negatief zijn) 10 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

11 Berekeningsstructuur Inbreng in virtuele pool: basis toerekening kosten voor herstructurering en waardebepaling voor kavelruil Sommige eigenaren ontvangen een toegift, anderen betalen een toegift Werkt alleen als duidelijk is dat alle eigenaren relatief hetzelfde op de waarde inleveren: factor berekening Bij herstructurering eigen kavel geldt deze analyse t.b.v. doorbelasten openbare kosten Bij herverkaveling wordt geruild met trekkingsrecht o.b.v. b.v. gecorrigeerde inbrengwaarde of m2 11 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

12 Conclusies o.b.v. quickscan Levert indicatie van de benodigde afwaardering Is basis voor discussie met eigenaren Moet draagvlak vormen voor een collectieve aanpak Moet betekenis geven aan het uitgangspunt dat de gemeente geen actieve grondpolitiek kan bedrijven Maar wel actief wil faciliteren en ondersteunen Aanpak moet komen uit samenwerking eigenaren met gemeente Gemeente niet de aangewezen initiator Gemeente zet wel druk gewenste richting door inzet instrumentarium: waardecreatie 12 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

13 Aanpak(1) Gemeente stelt integrale gebiedsvisie op als kader voor de herstructurering en wensen eigenaren/gebruikers Onafhankelijk marktonderzoek naar de gebiedspotentie met functies, omvang en concrete gegadigden Inventarisatie wensen eigenaren/gebruikers Noodzaak meer rekening houden met belangen eigenaren/gebruikers: zeer complex proces Maatschappelijk gemeentelijk belang zekeren en privaat belang in rolverdeling afschermen door duidelijk apart te zetten 13 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

14 Aanpak (2) Gemeente niet initiator om gesprekken t.b.v. collectiviteit te voeren, wel faciliteren en sturen met visie (tekortfinancier) Herstructurering is continue complex proces vinden balans tussen belangen gemeente, van eigenaren en de economische mogelijkheden Schuifruimte nodig Gemeente in maatschappelijke faciliterende en sturende rol Onafhankelijke partner verzorgt procesregie, coördineert, initieert, treedt op als commerciële gesprekspartner Onafhankelijke samenwerking in aparte entiteit t.b.v. invulling privaat deel indien nodig of gewenst Aparte entiteit kan zo nodig risicodragend deelnemen daar waar andere partijen/gemeente zelf niet kunnen of willen om proces verder te brengen 14 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017

15 Voorwaarden Krachtige en gedragen bestuurlijke ondersteuning Consistente bestuurlijke visie gedurende planontwikkeling en -uitvoering Voortvarende ambtelijke ondersteuning van de bestuurlijke visie Duidelijke visie op positie gebied in ruimtelijk-economische context Duidelijke gemeentelijke visie op rol in proces Wil tot samenwerking partijen en eigenaren onder duidelijke voorwaarden met een bestemmingsplan als sturingsinstrument 15 Presentatie Stedelijke herstructurering Themabijeenkomst Stedelijke kavelruil 16 maart 2017