Collegevoorstel. Onderwerp. Samenvatting. Voorstel. Besluit Datum: Registratienr.: BP Openbaar

Transcriptie

1 BP Openbaar Onderwerp Herontwikkeling Clarissenstraat Samenvatting De Nivo-garage is eigendom van St. Jozef. De ligging mag fraai zijn, de bijkomende kosten voor ontwikkeling zijn fors. De initiatiefwijzer wil het gehele terrein graag kopen voor het realiseren van twee grote herenhuizen. Uit stedenbouwkundig, volkshuisvestelijk en economisch oogpunt lijkt dit een prima keuze. Voorstel 1. in te stemmen met een herontwikkeling van de locatie voor een tweetal woningen 2. in te stemmen met de geformuleerde ruimtelijke uitgangspunten. 3. medewerking verlenen aan het verkrijgen van isv-gelden Besluit Datum: Conform advies. Steller: mko (RO) Betrokken medewerkers:

2 Inleiding St. Joseph is eigenaar van de voormalige Nivo-garage in de Clarissenstraat. Initiatiefnemer wil deze locatie graag kopen. Ter voorbereiding van de koop heeft hij de mogelijke risico s geïnventariseerd, zoals bodemverontreiniging, verwijdering asbest, archeologische waarden en beleidsuitgangspunten. Op basis van deze quick-scan heeft de initiatiefnemer de grondkosten (verwerving + maatregelen) ingeschat op 600 tot 700,- per m 2. De initiatiefnemer heeft toch besloten om de grond te kopen, mits u akkoord gaat met een ontwikkeling en een bestemmingsplanwijziging voor twee woningen. In het geldende bestemmingsplan van 2007 (zie bijlage 1) is al rekening gehouden met een toekomstige woonfunctie. Het plan bevat een bevoegdheid van het college om zowel voor het terrein Nivo-garage als voor het naast gelegen terrein van de voormalige tuinder het plan te wijzigen voor woningbouw. Beide terreinen dienen via één toegang te worden ontsloten. Beoogd effect Hergebruik locatie aan cultuurhistorische as en verbetering leefbaarheid Argumenten 1. Voorgesteld hergebruik is de beste optie De Clarissenstraat bestaat nu uit een garage met daarboven een woning. Noch de gemeente noch het bedrijfsleven is gebaat bij grootschalige bedrijvigheid in het centrum, waardoor een hergebruik van de locatie voor een bedrijfsfunctie niet te verwachten is. Het pand/functie wordt in het straatbeeld zelfs negatief gewaardeerd. Er is een grote kans, dat het pand asbest bevat, wat verbouwingen bemoeilijkt. Voor huisvesting van maatschappelijk gerichte functies zijn voldoende alternatieven aanwezig.

3 Een herontwikkeling voor woningbouw is al toegestaan via het bestemmingsplan. De wijzigingsbevoegdheid (zie bijlage 1) is gericht op meer woningen. Gezien de grondprijs is een ontwikkeling van de locatie voor de sociale sector niet haalbaar. Een theoretische verevening van kosten met andere projecten is niet mogelijk, omdat de ontwikkelende partij slechts één project uitvoert en de laatste woningbouwprojecten van de gemeente überhaupt niet winstgevend waren. Gezien de marktvraag (zie bijlage 2) is een benutting van de locatie voor appartementen geen optie meer. Vanuit stedenbouwkundig opzicht is op de locatie een stevige wand gewenst. Dit kan ook met twee grote woningen worden bereikt. Vanuit archeologisch perspectief (en beheersing kosten) is het gunstig om de bebouwing te concentreren op de plek waar nu al bebouwing aanwezig is. Gezien boven genoemde aspecten is een hergebruik van de locatie voor twee grote woningen de beste optie voor herontwikkeling. 2. Specifieke eisen voor het straatbeeld dienen in ruimtelijke uitgangspunten te worden opgenomen. In het verleden zijn diverse ruimtelijke ambities geformuleerd voor het centrum en daarmee voor de omgeving van de onderhavige locatie. Deze zijn grotendeels te lezen in de toelichting van het bestemmingsplan Centrum van Ook recent zijn ambities verwoord/herhaald in het plan Bruisend centrum. De initiatiefnemer heeft al aangegeven, dat het beoogde plan qua aantallen en qua hoogte niet voldoet aan de voorwaarden voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid van het geldende bestemmingsplan. Daarom wordt medewerking gevraagd voor een nieuw bestemmingsplan en dienen eventuele ruimtelijke kaders opnieuw te worden benoemd. Bijlage 3 omvat het voorstel voor de ruimtelijke uitgangspunten. Ten aanzien van de Binnendommeltjes dient u binnenkort een definitief standpunt in te nemen. Veel van de vroegere Binnendommeltjes waren destijds kanalen. Door de steile oevers was het moeilijk om uit het water te geraken, als je er per ongeluk in gevallen was. In het bestemmingsplan Centrum wordt (waarschijnlijk daarom) een breedte van minimaal 6 meter voorgeschreven. Dit komt overeen met de gracht voor het complex Emmaus. In dit project heeft een ruimteclaim van 6 meter een behoorlijk effect op de gebruiksmogelijkheden. Volgens de visie van het geldende bestemmingsplan zou de gewenste ontsluiting en Binnendommel op buurmans grond moeten komen. Daarvoor dient de woning (die rond 1925 is gebouwd na demping van de Binnendommel) te worden gesloopt. Het perceel van de buurman (de tuinder) raakt met slechts 10 meter aan de Clarissenstraat Voorbij de woning is het perceel circa 75 meter diep en 50 breed. De te ontwikkelen ruimte (exclusief de dommeloever en de ontsluiting is circa 31 meter breed en 50 diep. Onderstaand schetsje geeft een indicatie van de mogelijkheden.

4 Bovenstaand schetsje laat al zien, dat ook deze initiatiefnemer ruimte moet reserveren voor de Dommel. 3. De initiatiefnemer heeft steun van de gemeente nodig voor aanvraag van subsidie bij de provincie De provincie heeft diverse subsidie-regelingen. Een ervan is Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) wat bedoeld is om de leefbaarheid van de kernen te verbeteren. In principe geldt: de vervuiler betaalt. Degene die de bodem verontreinigd heeft, dient ook te betalen voor sanering. Er zijn gevallen, waarbij dit niet mogelijk is. Dit lijkt zo n geval te zijn. De gemeente kan namens de initiatiefnemer een verzoek indienen voor subsidiering van bodemsanering. Deze actie moet nog voor de jaarwisseling gebeuren. Kanttekeningen De claim voor openbare ruimte en aanleg van Binnendommel niet bij deze initiatiefnemer neer leggen. Het verzoek betreft de helft van de ontwikkellocatie. De gronden van de buurman zijn echter nog niet beschikbaar voor ontwikkeling. De gronden van de buurman zijn niet nodig om het onderhavige perceel te ontsluiten. Normaal gesproken zouden de kosten voor de infrastructuur door de bouwende partijen moeten worden opgebracht. De aanleg van een Binnendommel overstijgt het normale bouwrijp maken. Het is logisch dat de gemeente de verwezenlijking van een Binnendommel voor haar rekening neemt en bekostigt uit verkregen gelden voor bovenwijkse voorzieningen. In dit geval is het ook logisch dat de gemeente de openbare ruimte (inclusief een eventuele verbinding over de Dommel) in beheer overneemt. Gezien het feit, dat de Binnendommel ook dit perceel gaat raken, dient u hierover in het vervolgtraject te gaan onderhandelen. Een alternatief van de fysieke Binnendommeltjes is een historische verwijzing, bijvoorbeeld in de vorm van een wadi of een aanduiding in de straat. Uitvoering Uw principebesluit wordt samen met de ruimtelijke kaders aan de initiatiefnemer bericht. Planning Na het principebesluit zullen de volgende acties worden gedaan: - Onderzoeken naar fysieke, beleidsmatige en financiële haalbaarheid van het idee - Opstellen en ondertekenen anterieure overeenkomst - Medewerking voor verkrijgen van ISV-gelden bij provincie voor sanering grond - Uitwerking van het idee tot een ontwerp - Uitwerking van de wensen ten aanzien van de Binnendommeltjes - Opstellen bestemmingsplan Het college zal vervolgens een voorstel voorgelegd krijgen voor instemming met en het in procedure brengen van het bestemmingsplan.

5 Communicatie In dit stadium (de koop is nog niet 100% rond) is geen actieve communicatie gewenst. Uw besluit kan op de gebruikelijke manier kenbaar gemaakt. Bijlagen 1. Informatie over bestemmingsplan 2. Informatie over woningmarkt 3. Ruimtelijke uitganspunten 4. Verzoek initiatiefnemer Ter inzage