12 tijdelijke huurwoningen in het centrum van Surhuisterveen Initiatief draagt bij aan doelen van de Woonvisie nvt

Transcriptie

1 A D V I E S N O T A AAN HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS Dossiernummer Z Datum 1 december 2015 naam redacteur J. Urban/W.F. van der Lugt afdeling portefeuillehouder M. van der Veen onderwerp Tijdelijke huurwoningen Gedempte Vaart Surhuisterveen realiseert doelstelling programma/product bijlagen schetsen IN TE VULLEN DOOR MANAGEMENT raad (datum) Nee openbare besluitenlijst Ja ondernemingsraad Nee IN TE VULLEN DOOR REDACTEUR Advies 12 tijdelijke huurwoningen in het centrum van Surhuisterveen Initiatief draagt bij aan doelen van de Woonvisie nvt 1. Te besluiten medewerking te verlenen aan de bouw van maximaal 12 tijdelijke huurwoningen aan de Gedempte Vaart te Surhuisterveen voor de maximale duur van 10 jaar.

2 - 2 - IN TE VULLEN DOOR REDACTEUR Toelichting op advies Inleiding Van de Flexibele Makelaar is een verzoek ontvangen voor het realiseren van 12 huurwoningen in het centrum van Surhuisterveen. Het gaat om tijdelijke woonunits die moeten voorzien in de behoefte aan betaalbare huurwoningen. Na een verkennend vooroverleg heeft de aanvrager nu een verzoek ingediend, voorzien van een korte onderbouwing en enkele richtinggevende schetsen. Wanneer de woningen tijdelijk worden vergund, kunnen ze goed voorzien in de behoefte die momenteel bestaat en kan op een flexibele manier omgegaan worden met braakliggende terreinen. Voor deze locatie kan het bestemmingsplan gewijzigd worden naar commerciële ruimten op de begane grond en maximaal 16 daarboven gelegen appartementen. Plannen om uitvoering te geven aan deze wijziging zijn gestrand op de uitvoerbaarheid binnen de huidige markt en het achterblijven van de vraag. Te bereiken effect De realisatie van tijdelijke huurwoningen beantwoordt aan de vraag naar huurwoningen in een betaalbare prijscategorie. Argumenten 1. De gepresenteerde invulling is ruimtelijk aanvaardbaar. De locatie Gedempte Vaart 12 te Surhuisterveen ligt momenteel braak. Dat is een situatie die, midden in het centrum, niet wenselijk is. Op korte termijn is een definitieve invulling echter nog niet in zicht. Daarom kan het voorliggende plan een hele mooie tussenoplossing zijn. Naast de behoefte (waar de woningen in voorzien) geven de schetsen ook een goed beeld van de moderne en fraai vormgegeven woonunits. Op de schets is aangegeven op welke manier de 12 units inpasbaar zijn in de huidige open ruimte. Er is voldoende ruimte om de woningen op een logische wijze op te nemen in de bestaande ruimte en er blijft voldoende parkeergelegenheid over. Op grond van de parkeernormen (1,4) dient er voorzien te worden 17 parkeerplaatsen. De aanvrager dient te waarborgen dat van de noordelijk gelegen ontsluiting, over het terrein van derden, gebruik kan worden gemaakt.

3 - 3 - De woningen in het centrum dragen bij aan de leefbaarheid in het centrum. De bewoners zorgen voor reuring, levendigheid en sociale controle, ook na sluitingstijd van de winkels. Dit heeft een positief effect op het gevoel van veiligheid. 2. Het initiatief past binnen de doelstellingen van de Woonvisie Uit de Woonvisie Wonen voor jong en oud is af te leiden dat de gemeente Achtkarspelen te maken heeft met bevolkingskrimp. De huishoudensontwikkeling kent tot 2022 nog een bescheiden toename van 250 huishoudens. Deze groei is volledig toe te schrijven aan gezinsverdunning. In de periode na 2022 neemt ook het aantal huishoudens af, en daarmee de vraag naar woningen. De gemeente neemt een terughoudende houding in ten aanzien van nieuwe bouwplannen om het ontstaan van overaanbod op termijn te beperken. Tot 2022 neemt de vraag naar woningen nog wel licht toe en in verhouding stijgt de behoefte aan huurwoningen. Deze vraag zal zich met name manifesteren in de betaalbare huursector. Dit zijn woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens. De tijdelijke invulling met duurzame woningen aan de Gedempte Vaart 12 sluit hier goed bij aan. De woonvisie omschrijft doelstellingen, waaronder het invulling geven aan lege of rotte plekken binnen de bebouwde kom en het toevoegen van zorggeschikte woningen. Aan deze doelstelling wordt met deze tijdelijke woningen voldaan. In het woningbouwprogramma, dat een concrete vertaling van de woonvisie is, is geschreven voor welke woningbouwplannen het nog besteedbare richtgetal ingezet wordt. Gedempte Vaart 12 is hierin niet opgenomen. Desondanks zien wij mogelijkheden om mee te werken aan dit plan. Ten eerste omdat het plan gaat om een tijdelijke invulling, waardoor het plan niet zal leiden tot een overaanbod van woningen op termijn en daarmee niet zorgt voor leegstand/waardevermindering in andere delen van de woningmarkt. Het plan aan de Gedempte Vaart 12 gaat om de realisatie van 12 sociale huurwoningen met een vloeroppervlak van ongeveer 55 m2. De woningen zijn bedoeld voor de verhuur. De woningen bestaan uit één laag en voldoen aan de eisen die gesteld worden aan zorggeschikte woningen. Hierdoor zijn de woningen geschikt voor een brede doelgroep. Ondanks dat de woningen een klein vloeroppervlak hebben in relatie tot het totale aanbod in de huursector in Achtkarspelen is de ligging in het centrum van Surhuisterveen dermate gunstig dat de verwachting is dat er voldoende vraag is naar de woningen, althans de komende 10 jaar. De woningen zouden bijvoorbeeld geschikt kunnen zijn voor alleenstaanden die woonruimte zoeken na beëindiging van een relatie of startende jongeren die de voorkeur geven aan een locatie nabij voorzieningen en tevreden zijn met een kleiner woonoppervlak. Benadrukt dient te worden dat volkshuisvestelijk alleen ingestemd kan worden als het voornemen is de woningen tijdelijk, maximaal 10 jaar, te huur aan te bieden. Op basis van de prognose krijgt Achtkarspelen de komende periode te maken met een negatieve vraag, met andere woorden leegstand in de bestaande woningvoorraad. Om leegstand in het bestaande segment van de woningmarkt tegen te gaan, zal de tijdelijkheid van de woningen aan de Gedempte Vaart 12 moeten worden gewaarborgd. De ervaringen van een tijdelijke invulling met woningen kunnen ook op andere locaties en in de regio ingezet worden.

4 De tijdelijkheid kan juridisch worden gewaarborgd De mogelijkheden voor tijdelijke ruimtelijke oplossingen zijn in de afgelopen jaren flink verruimd. Zo mag een omgevingsvergunning voor tijdelijke bouw voor de duur van 15 jaar worden verleend en kunnen tijdelijke afwijkingen van het bestemmingsplan voor de duur van 10 jaar worden verleend (op basis van art. 4 lid 11 van Bijlage II Bor). In dit geval is er sprake van strijd met het bestemmingsplan en kan er voor de duur van tien jaar worden afgeweken van het bestemmingsplan. Dit is ook in lijn met de wenselijkheid op het gebied van volkshuisvesting. Kanttekening Zodra er sprake is van een tijdelijke behoefte kan het bevoegd gezag een tijdelijke afwijking verlenen. Zowel in het geval van de tijdelijke vergunning als de tijdelijke afwijking, is de termijn waarbinnen het bouwwerk weer moet worden verwijderd ten hoogste tien jaren na plaatsing. Deze termijn kan niet worden verlengd. De vergunninghouder is verplicht na deze termijn de situatie in oorspronkelijke toestand te herstellen of in overeenstemming te brengen met het dan geldende bestemmingsplan. In de praktijk ontstaan er geschillen over tijdelijke afwijkingen. Deze hebben vrijwel altijd betrekking op de vraag of de tijdelijkheid voldoende is gewaarborgd. Hoe kan aan omwonenden worden gegarandeerd dat de tijdelijke bouwwerken daadwerkelijk na verloop van tien jaren worden verwijderd? Hier moet een duidelijke uitspraak over worden gedaan en afspraken met de ontwikkelaar worden vastgelegd. Financiën Met de initiatiefnemer zal een overeenkomst en een planschadeovereenkomst worden aangegaan om de gemeentelijke kosten en risico s af te dekken. Daarnaast zijn er voor de aanvraag omgevingsvergunning leges verschuldigd. Burgerparticipatie Communicatie Vervolgtraject Wanneer uw college akkoord gaat, zullen we in overleg gaan met de aanvrager waarbij aspecten als duur van de periode, haalbaarheid, vormgeving, stedenbouwkundige invulling en procedure aan de orde zullen komen. Dit zal uit moeten monden in een aanvraag om omgevingsvergunning. Advies Bedrijfsvoering Visie andere betrokken afdelingen Samenvatting ten behoeve van openbare besluitenlijst

5 - 5 - Er is een verzoek ontvangen ten behoeve van de plaatsing van twaalf tijdelijke huurwoningen aan de Gedempte Vaart 12 in het centrum van Surhuisterveen. Deze woningen kunnen voor de duur van tien jaar worden vergund en voorzien in de actuele vraag naar huurwoningen in de goedkope sector. Daarnaast wordt hiermee voor de komende tien jaar een zinvolle invulling gegeven aan een lege plek in het centrum van Surhuisterveen. Relatie tot gemeentelijk beleid (o.a. eerdere beleidsuitgangspunten, wettelijke plicht, maatschappelijk belang, nieuw inzicht) Relatie met samenwerking Tytsjerksteradiel Te voorziene inzet middelen (bestaand budget, nieuw beleid, formatie, subsidies e.d.) Termijnplanning