M. Peterse 3479

Transcriptie

1 Agendapunt commissie: 3.2 steller telefoonnummer M. Peterse 3479 agendapunt kenmerk datum raadsvergadering 77941/ portefeuillehouder M. Wijnen onderwerp Verklaring van geen bedenkingen Valkenierstraat 43 aan de gemeenteraad A. Samenvatting Voor de Valkenierstraat 43 is een verzoek ingediend voor de sloop van het voormalige postkantoor en het bouwen van 30 appartementen. Het bouwplan past niet in het vigerende bestemmingsplan. Om het plan te realiseren, kan een omgevingsvergunning voor het bouwen in strijd met het bestemmingsplan (voorheen projectafwijkingsbesluit) worden verleend. Hiervoor dient de raad een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven, waarna de planologische procedure kan worden vervolgd. B. Voorgesteld besluit 1. Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven op grond van artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) voor de nieuwbouw van 30 appartementen; 2. Te bepalen dat de ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de omgevingsvergunning als definitieve verklaring van geen bedenkingen kan worden opgevat, indien geen zienswijzen worden ingediend die betrekking hebben op de activiteit planologisch strijdig gebruik. C. Inleiding Voor de Valkenierstraat 43 is verzoek ingediend voor de herontwikkeling van het voormalige postkantoor. Initiatiefnemer is voornemens om op deze locatie 30 appartementen te realiseren. Het plan gaat uit van een opbouw van drie naar vijf bouwlagen. Strijdigheid met het bestemmingsplan Het perceel aan de Valkenierstraat ligt in het onherroepelijke bestemmingsplan Valkenswaard Noord en heeft de bestemming Maatschappelijk. Het perceel mag wel bebouwd worden met een goot- van 7,5 meter en bouwhoogte van 15 meter. De bebouwing moet echter ten dienste staan van de bestemming. Appartementen staan niet ten dienste van de bestemming. Daarnaast is de goothoogte niet toereikend. De afwijking past niet in het bestemmingsplan. Ook valt de afwijking buiten de mogelijkheden van het kruimelgevallenbeleid. Een mogelijkheid om mee te werken bestaat uit het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen in strijd met het bestemmingsplan (artikel 2.1 lid 1, sub c in combinatie met artikel 2.12 lid 1, sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)). De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing omvat en hiervoor een speciale procedure wordt doorlopen. In de 1

2 raadsvergadering van 29 juni 2011 heeft u besloten dat een verklaring van geen bedenkingen in de basis niet noodzakelijk is. U heeft besloten dat een verklaring van geen bedenkingen enkel noodzakelijk is indien door ten minste vijf raadsleden of twee partijen is aangegeven dat zij willen beslissen over de aanvraag. Voor deze ontwikkelingen is door meer dan vijf raadsleden aangegeven het plan te willen bespreken in de raadsvergadering. Centrale vraag In dit voorstel is de centrale vraag: Wilt u instemmen met de nieuwbouw van 30 appartementen en hiervoor een ontwerpverklaring van geen bedenkingen afgeven? D. Wat willen we bereiken? We willen bereiken dat een omgevingsvergunning wordt verleend voor de bouw van 30 appartementen aan de Valkenierstraat 43. E. Wat gaan we er voor doen? Hieronder wordt duidelijk gemaakt wat de belangrijkste argumenten zijn om medewerking te verlenen aan het verzoek en een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven. Tevens wordt beargumenteerd waarom het voordelig is om de ontwerpverklaring als definitieve verklaring te beschouwen indien er geen zienswijzen worden ingediend. 1. Ruimtelijke inpassing en impact Met het verstrijken van de jaren is het lage bestaande voormalige postkantoorgebouw een uitzondering geworden in het straatbeeld. De beperkte hoogte staat inmiddels in schril contrast met de bebouwde omgeving. Diverse omringende gebouwen bestaan uit 5 tot 6 bouwlagen, zoals de complexen op de voormalige Willem-II en GGD-terreinen alsmede de urban villa s op de hoek met de Frans van Beststraat. Het nieuw te bouwen appartementengebouw richt haar pijlen des te meer op de huidige stedenbouwkundige situatie. Er is voor gekozen om de straatwand een veel logischer lijn te geven. Het appartementengebouw bestaat uit drie tot vijf bouwlagen. In bijlage 2 van de ruimtelijke onderbouwing is het totale schetsontwerp van het initiatief opgenomen. De centrale entree van het gebouw vormt het knikpunt in de massa. Het linker deel komt in lijn met het jaren 80 gebouw (feitelijk daarmee ook de huidige rooilijn van het postkantoor ), het rechterdeel komt meer in lijn met het appartementencomplex op de hoek met de Europalaan. Daardoor ontstaat aan de voorzijde van het rechterdeel ruimte voor (openbaar) groen; het zicht vanuit de Europalaan wordt veel vriendelijker. De huidige fraaie grote bomen voor dat bestaande gebouw komen daarmee veel meer tot zijn recht. Het bestaande jaren 80 gebouw op de hoek met de Eindhovenseweg bestaat uit 4 bouwlagen. Het bestaande appartementencomplex op de hoek met de Europalaan bouwt in hoogte trapsgewijs af van 5 lagen naar 3 lagen. Het nieuwe gebouw heeft een omgekeerde opbouw waardoor de aansluiting met dit gebouw logisch wordt. Vanaf dat punt wordt het complex opgebouwd van 3 naar 4 en vervolgens naar 5 lagen. Het reageert daarmee sterk op de hoek met de Karel Mollenstraat Noord. Het hoogste deel van het gebouw reageert daarmee tevens op de tegenoverliggende massa (voormalige Willem-II terrein) die een hoogte heeft van 5,5 laag tot 6 lagen. Aan de noordzijde van het appartementengebouw wordt de ruimte heringericht ten behoeve van parkeren en het realiseren van bergingen behorende bij de appartementen. De ontsluiting van het terrein vindt op dezelfde wijze plaats als in de nieuwe situatie, via de Karel Mollenstraat Noord. De massa die nu op de perceelsgrens met de Karel Mollenstraat Noord nr. 6 staat. verdwijnt en wordt gebruikt als parkeerstrook. 2

3 Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de locatie zich goed leent voor een dergelijke ontwikkeling en dat de ruimtelijke impact op de omgeving zeer beperkt blijft. 2. Volkshuisvesting Eind oktober 2014 heeft de provincie de provinciale prognose 2014 vastgesteld. Deze prognose is leidend voor de woningbouwafspraken die gemeenten kunnen maken in (sub- )regionaal verband. Stec Groep heeft een additionele woningbehoefte berekend van zo n 875 woningen voor de gemeente Valkenswaard in de periode Voor de gemeente is de noodzaak ontstaan om een integrale afweging te maken van de woningbouwprojecten en hier een prioritering in aan te brengen. Er liggen immers gemeentebreed meer plannen dan nieuwbouw wordt toegestaan. Voor de binnenstedelijke woningbouwplannen zijn vanwege de verlaging van de aantallen keuzes noodzakelijk. Op 24 september 2015 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de integrale afweging en prioritering van woningbouwprojecten. Besloten is dat het project Valkenierstraat voortgezet kan worden. Uit de Woonvisie Valkenswaard (2014) blijkt dat er binnen de gemeente behoefte is naar meer betaalbare huurwoningen, specifiek voor starters en senioren (55+). Het plan sluit aan op deze behoefte met de ontwikkeling 20 woningen voor starters en 10 woningen voor senioren. De woningen zijn geschikt voor de genoemde doelgroepen. Het woningbouwprogramma beantwoordt de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave voor de gemeente Valkenswaard. Met het plan wordt tegemoetgekomen aan de lokale woningbehoefte naar meer woningen voor starters en senioren. 3. Uit de ruimtelijke onderbouwing is niet gebleken van verdere ruimtelijke bezwaren. In de ruimtelijke onderbouwing wordt geconcludeerd dat het bouwinitiatief geen negatieve effecten heeft op de ruimtelijke- en milieutechnische aspecten. De ruimtelijke onderbouwing laat zien dat het verantwoord is om het beoogde initiatief te verwezenlijken en de omgevingsvergunning voor deze situatie te verlenen. De toetsing laat zien dat het onder andere voldoet aan de wet- en regelgeving omtrent geur, fijnstof en water. Voor het aspect geluid dient een ontheffing hogere grenswaarden te worden verleend. Deze procedure loopt parallel aan de planologische procedure. De ruimtelijke onderbouwing is als bijlage toegevoegd. 4. Het vooraf bepalen dat de ontwerpverklaring definitief wordt mits er geen zienswijzen ingediend worden die betrekking hebben op de activiteit planologisch strijdig gebruik, heeft praktische voordelen. Indien er geen zienswijzen worden ingediend gaat de ontwerp omgevingsvergunning ongewijzigd als definitieve omgevingsvergunning met de definitieve verklaring van geen bedenkingen ter visie voor eventuele beroepen. Omdat de omgevingsvergunning ongewijzigd blijft, is er geen noodzaak om nogmaals de gemeenteraad dezelfde verklaring af te laten geven. Dit scheelt aanzienlijk in tijd. Het spreekt voor zich dat in het geval er wel zienswijzen worden ingediend, wij alsnog bij u terugkomen voor een definitieve verklaring van geen bedenkingen. F. Betrokken partijen Er is nog geen extern communicatietraject opgestart. Als de verklaring van geen bedenkingen wordt afgelegd zal het plan zes weken ter inzage worden gelegd. Daarnaast zal het plan worden toegestuurd aan de Provincie Noord Brabant en het waterschap in het kader van het wettelijk vooroverleg. G. Beheer en onderhoud N.v.t. 3

4 H. Financiën Exploitatie- en planschadeovereenkomst De kosten voor de ruimtelijke procedure en voor de omgevingsvergunning worden via de reguliere weg verhaald op de aanvrager. De gemeente en de initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten waarin de plankosten van de gemeente verzekerd zijn. Om deze reden is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen. Voor deze ontwikkeling is ook een planschadeovereenkomst gesloten, waarin is afgesproken dat de kosten voor een eventuele planschade worden verhaald op de initiatiefnemer. Deze overeenkomsten zijn gesloten in verband met het garanderen van de economische uitvoerbaarheid. I. Vervolgstappen Nadat u heeft besloten over dit voorstel, vervolgen wij de procedure door uw ontwerpverklaring met het ontwerpbesluit over de omgevingsvergunning ter inzage te leggen. Indien zienswijzen worden ingediend die betrekking hebben op de activiteit planologisch strijdig gebruik, leggen wij de definitieve verklaring van geen bedenkingen ter besluitvorming aan u voor. J. Communicatie - Vooroverleg met de provincie Noord-Brabant en het waterschap De Dommel. - De aanvraag omgevingsvergunning, het ontwerpbesluit, en de ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende stukken worden gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegd. Dit wordt kenbaar gemaakt in het Valkenswaard Weekblad en de Staatscourant en via internet. Daarnaast ontvangen de omwonenden hierover een brief. K. Bijlage(n) Geen. L. Ter inzage liggende stukken 1. Ruimtelijke onderbouwing inclusief bouwplan. Burgemeester en wethouders van Valkenswaard 4

5 Raadsbesluit De raad van de gemeente Valkenswaard; Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 15 november 2016, nummer 77941/122155; Gelet op artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht (Bor); Gelet op de behandeling in de vergadering van de raadscommissie d.d. 8 december 2016; BESLUIT 1. Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven op grond van artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) voor de nieuwbouw van 30 appartementen; 2. Te bepalen dat de ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de omgevingsvergunning als definitieve verklaring van geen bedenkingen kan worden opgevat, indien geen zienswijzen worden ingediend die betrekking hebben op de activiteit planologisch strijdig gebruik. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de gemeenteraad d.d. 22 december Kenmerk: 77941/ de griffier, de voorzitter, drs. C. Miedema drs. A.B.A.M. Ederveen. 5