ONDERWERP : Ontwikkeling woninglocaties De Blughut en t Hooge te Oldeberkoop BEHANDELINGSVOORSTEL : A

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL GEMEENTE OOSTSTELLINGWERF C O N C E P T RAADSCOMMISSIEVERGADERING RUIMTE : 13 januari 2015 AGENDAPUNT : 7 ONDERWERP : Ontwikkeling woninglocaties De Blughut en t Hooge te Oldeberkoop BEHANDELINGSVOORSTEL : A PORTEFEUILLEHOUDER / TEAMLEIDER : : S. de Boer/S. van Dusseldorp Advies raadscommissie Paraaf griffier Oosterwolde, 9 december 2014 VOORSTEL 1. Een gezamenlijk bestemmingsplan opstellen voor de woninglocaties De Blughut en t Hooge; 2. De locatie De Blughut uitgeven conform de tarieven van de Nota Grondbeleid; 3. Extra krediet ( ,--) beschikbaar stellen voor de ontwikkeling. Inleiding In Oldeberkoop zijn er twee locaties die op korte termijn tot ontwikkeling kunnen worden gebracht: 1. De Blughut, Wolvegasterweg 10; 2. t Hooge, Oosterwoldseweg. Op 11 november 2014 heeft de gemeente een brief ontvangen van Zethoven Bouwplan Groep ten aanzien van de ontwikkeling van de locatie De Blughut te Oldeberkoop. Hoewel Zethoven Bouwplan Groep vergaande plannen voor woningbouw op de locatie De Blughut heeft, is ook Stichting De Grijpvogel in de markt voor dezelfde locatie. Beoogd effect Een oplossing bieden voor de verschillende woningbouwwensen in Oldeberkoop. De Blughut

2 - 2 - De locatie staat nu op het punt geheel obstakelvrij te worden. Zo is het gebruik voor de maatschappelijke voorzieningen beëindigd. De huur van het woongedeelte is ontbonden. Voor het dorp zijn de paardenstallen en het historische kerkpad van belang. Het kerkpad loopt nu fysiek tot aan de kadastrale grens van de Blughut en wordt vervolgd via het tot nu toe openbare achtergebied. De stallen en het kerkpad zullen in de nieuwe ontwikkeling gehandhaafd moeten blijven en daarom moeten worden ingepast. Door samengaan van de locaties komen alle typen woningen ( normale woningen, twee-onder-eenkapwoningen, rijtjeswoningen en starterswoningen) beter tot hun recht. Voor het dorp Oldeberkoop hebben we deze locatie in principe ook. Dit is de locatie t Hooge aan de Oosterwoldseweg. t Hooge-Oosterwoldseweg De gemeente heeft enkele jaren geleden een strategische aankoop gedaan aan de rand van het dorp. De locatie is in beginsel obstakelvrij. De gehele locatie (circa 2 hectare) wordt na bestemmingsplan wijziging in principe geschikt voor woningbouw. Hiervoor dient een wijziging van het vigerende bestemmingsplan te worden doorgevoerd. Het dorp Oldeberkoop bekijken als geheel Gezien het Woonplan zou het mogelijk moeten zijn dat in Oldeberkoop voor alle woonsegmenten wordt gebouwd. Het is de verwachting dat ook het maatschappelijke draagvlak in het dorp vergroot zal worden als de gemeente het potentieel aan uitbreiding over de volle breedte vergroot. Het voordeel is dat in dit bestemmingsplan alle woningcategorieën een plaats kunnen krijgen en dat daarmee tegemoet wordt gekomen aan de maatschappelijke bezwaren. De gemeente heeft aan het eind van de

3 - 3 - bestemmingsplanprocedure dan de beschikking over twee terreinen. Eén daarvan kan meteen bouwrijp worden gemaakt, in combinatie met een directe woonbestemming: De Blughut. De andere locatie kan (mits in overeenstemming met gemeentelijke en provinciaal beleid) de bestemming woongebied uit te werken krijgen. In dat geval kan er in een later stadium via een uitwerkingsplan ex artikel 3.6 Wro een nadere invulling aan de locatie t Hooge worden gegeven. Dit sluit tevens aan bij de nieuwe vraaggerichte aanpak voor het realiseren van woningen. Provinciaal en gemeentelijk beleid Verordening Romte De verordening Romte biedt een afwijkingsmogelijkheid voor een woningbouwproject dat niet past in een Woonplan ( t Hooge). Met de provincie moeten we overleggen over de noodzaak om het project aan het gemeentelijk woningaanbod toe te voegen. Van toepassing zijn: - De Structuurvisie Het Woonplan De locatie t Hooge is niet opgenomen in het Uitvoeringsprogramma van het Woonplan Argumenten 1.1. Maatschappelijk draagvlak Het voordeel is dat in dit bestemmingsplan alle woningcategorieën een plaats kunnen krijgen Binnenplanse verevening van kosten Het betreft hier geheel een gemeentelijke ontwikkeling. De te maken kosten worden verhaald uit de door de gemeente uit te geven gronden. Om de kosten voor beide locaties zo laag mogelijk te houden wordt de ruimtelijke procedure in één procedure uitgevoerd Bestemming voormalige boerderij. De ontwikkeling van t Hooge wordt samen opgepakt met de herbestemming van de boerderij (zie foto 2) Versnelling van het verkoopproces De Blughut Het bestemmen tot een directe (en ruim ingestoken) woonbestemming zal leiden tot een duidelijk signaal richting geïnteresseerde partijen. 2.1.Vasthouden aan Nota Grondbeleid Er is geen reden om af te wijken om van de tarieven van het gemeentelijke grondbeleid Aanvullend krediet is noodzakelijk In de tweede managementrapportage 2014 is er een post voor De Blughut opgenomen ten aanzien van de sloop, inclusief asbestsanering, de verplaatsing van de WAS-paal en de jeu de boulesbaan. Voor aanvullende kosten en om de verdere planologische ontwikkeling van het gebied mogelijk te maken, is een krediet van circa ,-- genoodzaakt. Kanttekeningen/alternatieven 1.1.Aantonen nut en noodzaak woningbouw op locatie t Hooge De vraag is in hoeverre de provincie zal kunnen instemmen met de (toekomstige) ontwikkeling van t Hooge. Het voeren van een gezamenlijke bestemmingsplanprocedure leidt tot een langere proceduretijd, omdat er aangetoond moet worden waarom er nut en noodzaak voor woningbouw op de locatie t Hooge is. Dit kan leiden tot grote vertraging Planschade

4 - 4 - Op de locatie t Hooge is er een reële kans op planschade. Er zal vooraf een planschaderisicoanalyse moeten plaatsvinden. Mocht de eventuele planschade hoog blijken te zijn, dan kan er ook voor gekozen worden om deze locatie niet in procedure brengen. Financiële toelichting In de tweede managementrapportage 2014 is rekening gehouden met de sloop e.a. van de locatie De Blughut. Noodzaak extra krediet Wat betreft de verplaatsing van de jeu de boulesbaan (of een alternatieve oplossing) is de verwachting dat de kosten aanzienlijk hoger kunnen uitvallen. Verder is de inventarisatie van de bomen niet als kostenpost opgenomen. Het behouden van de paardenstallen en het inpassen van het historische kerkpad is ook nog een kostenpost. Daarnaast moet het terrein bouwrijp worden afgeleverd. Als laatste zijn de kosten van de ruimtelijke procedure zijn nog niet opgenomen. Te denken valt hierbij aan: - het uitvoeren van een planschaderisicoanalyse (met name ten aanzien van locatie t Hooge); - de onderbouwing van nut en noodzaak van woningbouw; - het opstellen van een beeldkwaliteitsplan (voor beide locaties); - het opstellen van een voorontwerp-, ontwerp- en definitief bestemmingsplan; - het uitvoeren van de nodige omgevingsonderzoeken (flora en fauna, bodem, archeologie, geluid, etc.); - overige onvoorziene kosten. Hiervoor is een aanvullend krediet noodzakelijk van circa ,--. Uitgifte Voor de uitgifte houden wij de Nota Grondbeleid aan. De uiteindelijke prijs van de grond, is afhankelijk van het type woningen. Publicatie N.v.t. Uitvoering a. Planning b. Communicatie c. Evaluatie/controle Burgemeester en wethouders van Ooststellingwerf,, secretaris, burgemeester. A. Ter inzage liggende stukken - B. Vertrouwelijke stukken N.v.t.

5 De raad van de gemeente Ooststellingwerf; nr. 7 gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 9 december 2014; b e s l u i t : 1. een gezamenlijk bestemmingsplan op te stellen voor de woninglocaties De Blughut en t Hooge; 2. de locatie De Blughut uit te geven conform de tarieven van de Nota Grondbeleid; 3. extra krediet ( ,--) beschikbaar te stellen voor de ontwikkeling. Besloten in de openbare vergadering van 27 januari 2015., griffier., voorzitter.