Raadsinformatiebrief

Transcriptie

1 Raadsinformatiebrief Van: H.P.A. Kerkers Aan: de leden van de Gemeenteraad Onderwerp: Structuurvisie: Nota Kostenverhaal Steller: P.C.J. Verheijen Datum: 15 november 2011 Nr.: RIB-HK-1155 Op 18 oktober jl. heeft de commissie Wonen & Economie de structuurvisie en nota kostenverhaal behandeld ter voorbereiding voor de besluitvorming in de gemeenteraad. Naar aanleiding daarvan is afgesproken dat in een korte notitie de nota kostenverhaal in begrijpelijke taal wordt uitgelegd. Deze notitie probeert dit inzicht te bieden aan de hand van de volgende vragen die de commissie heeft gesteld: 1. waarom een nota kostenverhaal en wat willen we er (maatschappelijk) mee bereiken? 2. wat is de financiële omvang van deze nota, ook in relatie tot de grondexploitatie? 3. hoe werkt de nota kostenverhaal in de praktijk? 4. waarom weer potjes instellen nu de fondsen van de grondexploitatie onlangs zijn geschrapt? ad 1. Waarom een nota kostenverhaal? In de structuurvisie staat de ruimtelijke visie van de gemeente voor de komende tien jaar. De structuurvisie zal tussentijds naar behoefte worden geactualiseerd indien nieuwe ontwikkelingen daartoe aanleiding geven. We proberen in de structuurvisie wel 10 jaar vooruit te kijken. In de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie staan onder meer de financiële instrumenten die de gemeente kan gebruiken om het beleid uit te voeren. Deze instrumenten zijn erop gericht om kosten ter verhalen op ontwikkelende partijen om een extra geldstroom te genereren voor: a. bovenwijkse voorzieningen b. maatschappelijk wenselijke maar onrendabele projecten (door middel van bovenplanse verevening) c. projecten mobiliteit, groen en groene peelvallei (vrijwillige bijdrage ruimtelijke ontwikkeling) ad 1a. bovenwijkse voorzieningen 1 Ten aanzien van de bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse verevening constateren we na een uitgebreide inventarisatie dat slechts een klein deel van deze kosten kunnen worden verhaald op nieuwe initiatieven. Dit heeft met name te maken met de gewijzigde omstandigheden ten opzichte van 2008 toen we plan van aanpak hebben gepresenteerd. We hebben nu te maken met: - ander economisch perspectief; minder winstgevende exploitaties; 1 Een bovenwijkse voorziening is een (infrastructurele) voorziening waarvan het belang of nut boven één plangebied uitstijgt, zoals bijvoorbeeld een ontsluitingsweg, sportpark of een parkeergarage. 1

2 - veranderingen in het woningbouwprogramma (perspectief was grotere aantallen woningen en woningmarktverandering); - veel gemeentelijke grondposities door het in het verleden gevoerde actief grondbeleid. Daar zijn nu geen kosten op derden te verhalen; - verminderde vraag naar bedrijventerreinen; - geen grootschalige ontwikkelingslocaties van derden; - weinig tot geen geplande investeringen in bovenwijkse voorzieningen de komende 5 jaar in tegenstelling tot de laatste jaren (o.a. cultureel centrum, voetgangersgebied, omleiding Liessel); Om toch een klein deel van de kosten van bovenwijkse voorzieningen te kunnen verhalen zou bovendien gedurende vele jaren een uitgebreide administratie moeten worden bijgehouden. De opbrengsten wegen daarbij niet op tegen de kosten. We hebben er daarom voor gekozen om geen bovenwijkse voorzieningen te verhalen op nieuwe ontwikkelingslocaties. In de plaats daarvan zal bij anterieure overeenkomsten een (vrijwillige) bijdrage ruimtelijke ontwikkeling worden gevraagd voor mobiliteitsen groenprojecten. Dit zijn projecten uit het gemeentelijk verkeers- en vervoerplan, de idop s, landschapsontwikkelingsplan of groene ontwikkelingen in de Groene Peelvallei (zie onderdeel 1c) ad 1b. fondsvorming (bovenplanse verevingsfondsen). Door het instellen van fondsen wordt het mogelijk om geld te reserveren voor onrendabele, maar vanuit maatschappelijk oogpunt noodzakelijk en/of gewenste ruimtelijke projecten. Op die manier wordt voorkomen dat alleen de krenten uit de pap worden gegeten. In de structuurvisie zijn in dit kader vier fondsen benoemd: Sanering woningvoorraad. In de structuurvisie staat de visie ten aanzien van de gewenste woningvoorraad. Een van de maatregelen is een herstructurering van de bestaande woningvoorraad waardoor ruimte ontstaat voor kleinschalige passende (en vervangende) nieuwbouw. We beschouwen dit als één grote exploitatie. Nieuw te bouwen woningen dragen zo financieel bij aan het slopen of herstructuren van de bestaande voorraad. Per woning is dat 2.885,-. 2 Indien in dit kader een woning wordt gesloopt of geherstructureerd wordt een bijdrage van ,- gegeven. Dit kan overigens alleen als er geld in het fonds zit. Sociale woningbouw. In de structuurvisie is de doelstelling opgenomen om 35% sociale woningbouw te realiseren. Plannen met minder dan 35% sociale woningbouw dragen financieel bij aan plannen met meer sociale woningbouw dan de doelstelling. Dit is in de nota kostenverhaal omgerekend naar een bijdrage per standaard woningtype en kavel. De kosten bedragen 366,- voor een rijtjeswoning of klein appartement, 1651,- voor een twee-onder-één-kapper of middelgroot appartement en 5.602,- voor een vrijstaande woning. Om voor een bijdrage voor sociale woningbouw in aanmerking te komen (als je meer dan de doelstelling bouwt) dient er sprake te zijn van een negatieve grondexploitatie. Daarnaast dient de financiële bijdrage ook daadwerkelijk in het fonds aanwezig te zijn. Maatschappelijke functies. Woningen hebben profijt van maatschappelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld basisscholen, gymzalen etc. Deze voorzieningen zijn bovendien noodzakelijk voor het goed functioneren van het woonmilieu. 2 Dit bedrag is als volgt berekend; 75 te saneren woningen * ,- = ,-. Deze kosten voor herstructurering worden verdeeld over de 650 nieuwe woningen, dat is 2885,- per woning. 2

3 De grondwaarde voor maatschappelijke voorzieningen is lager dan die voor woningbouw. Het verschil daartussen bedraagt gemiddeld 200,- per m2. Per woning dient 2.000,- te worden bijgedragen aan het fonds voor maatschappelijke voorzieningen. Sociaal-maatschappelijke voorzieningen die vanuit een maatschappelijk oogpunt moeten worden vergroot en een negatieve grondexploitatie hebben, kunnen een bijdrage uit dit fonds krijgen, mits de bijdrage ook daadwerkelijk beschikbaar is in dit fonds. Deze drie fondsen (sanering woningvoorraad, sociale woningbouw, maatschappelijke functies gelden voor de hele gemeente, behalve de spoorzone. Daar is immers een apart vereveningsfonds voor. De spoorzone wordt namelijk als één grootschalige ontwikkeling gezien, projecten die daar deel van uit maken worden hierdoor al verevend. De spoorzone wordt in de structuurvisie als één grootschalige ontwikkeling beschouwd. Deelprojecten binnen de spoorzone worden verevend. Dit betekent dat projecten met een positieve exploitatie bijdragen aan gebieden met een negatieve exploitatie. Voor zowel de spoorzone als geheel als voor de deelgebieden is daarvoor een normatieve grondexploitatie opgezet. Daaruit volgt dat de ontwikkeling aan de Derpsestaat een financiële bijdrage levert aan de totale spoorzone. Ad 1c. Vrijwillige bijdrage projecten mobiliteit, groen en groene peelvallei. Naast de verplichte bijdragen, zal de gemeente bij anterieure overeenkomsten een vrijwillige financiële bijdrage vragen voor ruimtelijke ontwikkelingsprojecten op het gebied van infrastructuur en mobiliteit, leefbaarheid in de dorpen (idop s), versterking van natuur- en landschapswaarden in het buitengebied, concrete uitvoeringsprojecten uit het landschapsontwikkelingsplan of groene ontwikkelingen die bijdragen aan het concept Groene Peelvallei. Hiervoor worden drie fondsen bijdrage ruimtelijke ontwikkeling onderscheiden: - mobiliteitsfonds - groene peelvallei fonds - groenfonds Het gaat hier dus om een vrijwillige bijdrage die de gemeente aan initiatiefnemers vraagt. Bij de actualisatie van de nota kostenverhaal zal aangegeven worden welke projecten er zijn gerealiseerd met een bijdrage uit dit fonds. Ad 2. Wat is de financiële omvang van de nota kostenverhaal? Om de financiële omvang te beoordelen moeten we weten hoeveel woningen er nog gebouwd gaan worden. Daarbij is het wel relevant dat kosten alleen kunnen worden verhaald als er nog een bestemmingsplan moet worden vastgesteld en als het exploitatieresultaat positief is. In het woningbouwprogramma, zoals verwerkt in de Nota Grondexploitatie , staan tot en met woningen opgenomen waarop kosten verhaald kunnen worden. Voor alle andere woningen is al een bestemmingsplan vastgesteld of wordt een negatief exploitatieresultaat verwacht. Op die ontwikkelingen kunnen dus ook geen kosten worden verhaald. Van de 182 woningen zijn het 37 gemeentelijke woningen, 34 particulieren woningen en 111 woningen die de gemeente samen met een particuliere partij ontwikkelt. 3

4 Per woning kan maximaal ,- 3 aan bovenplanse kosten (sanering woningbouw, sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen) worden verhaald, afhankelijk van type woning. Minimaal is dat 0,- omdat kostenverhaal alleen van toepassing is bij een positief exploitatieresultaat. Dat is op voorhand niet zeker. Negatieve exploitatieplannen kunnen vanuit de vereveningsfondsen (bijv. sanering woningvoorraad en sociale woningbouw) een bijdrage ontvangen mits deze voldoen aan de gestelde voorwaarden. Op woningbouw in de kunnen aanvullend kosten worden verhaald op deelgebieden met een positief exploitatieresultaat, ten gunste voor de deelgebieden met een negatief exploitatieresultaat. De gelden ontvangen ten behoeve van verevening mogen uitsluitend worden besteed aan de geformuleerde doelstelling in de vereveningsfondsen. De projecten die in aanmerking komen voor bijdragen uit deze fondsen kunnen zowel gemeentelijke als particuliere plannen zijn, mits deze plannen een negatief exploitatiesaldo hebben en er geld in het vereveningsfonds aanwezig is. Uiteindelijk zal het saldo van de vereveningsfondsen rond de nul moeten uitkomen. De omvang van de te verhalen kosten per project (uitgezonderd de spoorzone) is afhankelijk van de inhoud van de plannen. Onderstaand zijn een drietal scenario s weergegeven; - Er kan maximaal afgerond ,- ( ,- x 182) aan kosten worden verhaald. Dit is het geval als alle 182 woningen vrijstaande woningen zijn; - Als alle woningen rijwoningen zijn (niet sociaal) dan gaat het om 5.251,- 4 per woning, totaal afgerond ,-; - In het geval dat het allemaal sociale woningen zijn, dan gaat het om maximaal 296 5,- per woning, totaal afgerond ,-. Afhankelijk van de rol in projecten, worden de kosten verhaald op de gemeente zelf, op particulieren ontwikkelaars of op zelfbouwers. Omdat het vereveningsfondsen zijn vloeien deze inkomsten ook weer terug naar de woningmarkt. Echter de individuele burger die een woning bouwt of koopt zal vaak te maken hebben met dit kostenverhaal. Ad 3. Hoe werkt de nota kostenverhaal in de praktijk? Aan de hand van een paar concrete voorbeelden wordt uitgelegd hoe de Nota Kostenverhaal in de praktijk werk. Om kosten te kunnen verhalen moet er sprake zijn van: - een positieve grondexploitatie; - een nieuw op te stellen bestemmingsplan; - een bouwplan. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij: o de bouw van een of meer woningen/hoofdgebouwen o o de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m2 bruto vloeroppervlakte. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd. 3 Sanering woningbouw 2.885,- + sociale woningbouw 5602,- + maatschappelijke functies 2000 = ,- 4 Sanering woningbouw 2.885,- +sociale woningbouw 366,-,- +maatschappelijke functies 2000,- = 5251,- 5 Sanering woningbouw 2.885,- + maatschappelijke functies 2000,- + te ontvangen sociale woningbouw 4.589,- = 296,-; 4

5 Voorbeelden: Bouw 2 nieuwe woningen (twee-onder-één kap) Kostenverhaal Te verhalen kosten door gemeente Sanering woningvoorraad 2 x 2.885,- Sociale woningbouw 2 x 1.651,- Maatschappelijke functies 2 x 2.000,- Te betalen door aanvrager ,- Woningsplitsing Een woningsplitsing is een toevoeging van een woning, waardoor er sprake is van een bouwplan. Kostenverhaal Te verhalen kosten door gemeente Sanering woningvoorraad 2.885,- Sociale woningbouw 1.651,- Maatschappelijke functies 2.000,- Te betalen door aanvrager 6.536,- Sloop en herbouw nieuwe woning (vrijstaand). Dit past binnen het bestemmingsplan, er is geen bestemmingsplanwijziging nodig. Bovendien is geen sprake van een positieve grondexploitatie, omdat er geen waardestijging in de grond zit als gevolg van dit plan. Er is dus geen sprake van kostenverhaal. Saneren van 2 woningen en inrichten als groene zone. Kostenverhaal Te verhalen kosten door gemeente Bijdrage door gemeente Sanering woningvoorraad 2 x ,- ( voor onttrekken van een woning aan woningvoorraad ,- voor het slopen van een woning). Sociale woningbouw Maatschappelijke functies Te ontvangen door aanvrager ,- Uitbreiding bedrijf met 200 m2 Omdat hier geen sprake is van een bouwplan in relatie tot de Nota Kostenverhaal is kostenverhaal hier niet van toepassing. Een (vrijwillige) bijdrage ruimtelijke ontwikkeling kan wel eventueel worden besproken. 5

6 Bouwplan Derpsestraat Kostenverhaal Te verhalen kosten door gemeente Sanering woningvoorraad Sociale woningbouw Maatschappelijke functies ,- Te betalen door aanvrager ,- De spoorzone wordt in de structuurvisie als één grootschalige ontwikkeling beschouwd. Gelet op de ruimtelijke en functionele samenhang is een vereveningsfonds ingesteld, waarbij de financieel positieve ontwikkelingen bijdragen aan de negatieve. Om dit te berekenen is één normexploitatie opgesteld. Op basis daarvan draagt de ontwikkeling Derpsestraat ,- bij aan de. Bouw 10 woningen waarvan 8 sociale sector. Bij dit plan wordt 80% sociale sector gebouwd. Tevens is sprake van een negatieve grondexploitatie. Rekenkundig wordt 4,5 woning meer gebouwd dan de doelstelling (35% oftewel 3,5 woning) Kostenverhaal Te verhalen kosten door gemeente Bijdrage door gemeente Sanering woningvoorraad 10 x 2.885,- Sociale woningbouw 4,5 x 4.589,- Maatschappelijke functies 10 x 2.000,- Te betalen door aanvrager , , ,50 Ad 4. Waarom weer potjes instellen nu we die juist in de grondexploitatie aan het afschaffen zijn? De nieuwe potjes, oftewel fondsen, zijn geen doel op zich. De nieuwe wet ruimtelijke ordening biedt de gemeente de mogelijkheid om gemeentelijke beleidsdoelen (uit de structuurvisie) te realiseren middels het verhalen van kosten op derden. Verhaalde kosten dienen altijd achteraf te worden verantwoord, dus concreet te zijn besteed ten behoeve van het doel waar ze zijn verhaald. Het zijn dus geen vrij besteedbare middelen. Zeven nieuwe fondsen. De genoemde fondsen worden in de gemeentelijke begroting opgenomen. De drie fondsen vrijwillige bijdrage ruimtelijke ontwikkeling vormen een dekkingsmiddel voor de te realiseren projecten. Er kan alleen geld uit deze fondsen worden gehaald als er geld in zit. Voor de vier verschillende bovenplanse vereveningsfondsen (sanering woningbouw, sociale woningbouw, maatschappelijke voorzieningen en spoorzone) wordt een voorziening getroffen. Uit deze voorziening kunnen gelden worden onttrokken voor ontwikkelingsprojecten die in aanmerking komen 6

7 voor een bijdrage uit het betreffende vereveningsfonds. Er moet wel geld in het fonds zitten voordat er bijdragen worden verstrekt. Jaarlijks zal bij de begroting worden aangegeven hoeveel geld er in de diverse fondsen zit. Verschil met eerdere fondsvorming in de grondexploitatie. Als de gemeente kosten wil verhalen om haar beleidsdoelen te realiseren, op basis van de nieuwe wet ruimtelijke ordening, dan moeten daarvoor vereveningsfondsen worden ingericht. Het meest zuiver is om deze fondsen onder te brengen bij de algemene dienst. Op een aantal punten verschillen deze vereveningsfondsen zich van de eerdere potjes : - De vereveningsfondsen zijn onderdeel van de Algemene Dienst en worden opgenomen als voorziening middelen derden; - De vereveningsfondsen worden alleen gevuld als er sprake is van een positief exploitatieresultaat; - De vereveningsfondsen kunnen alleen worden aangewend als er ook middelen in zijn gerealiseerd; - Aan de vereveningsfondsen hangt een duidelijke doelstelling; - Ook derden kunnen aanspraak maken op de vereveningsfondsen. Ook voor derden gelden bovenstaande voorwaarden. - Uiteindelijk zal het saldo van de vereveningsfondsen rond de nul moeten uitkomen, dit in tegenstelling tot de fondsvorming in de grondexploitatie. H. Kerkers 7