Woningcorporaties ING Economisch Bureau Duurdere financiering voor middensegment huurwoningen Voor commerciële activiteiten kunnen corporaties sinds januari 2011 geen goedkope geborgde leningen meer aantrekken. Corporaties moeten bij financiering daardoor rekening houden met hogere kredietopslagen. Investeringsplannen voor niet- DAEB worden daarbij mede beoordeeld op basis van het onderliggende vastgoed. De bedoeling van de EU-richtlijn en hiervan afgeleide Nederlandse regelgeving is om gelijke concurrentieverhoudingen te creëren met andere marktpartijen. Ruim 14 miljard van het huidige bezit van corporaties valt hieronder. Dit is ongeveer 4%. Van de jaarlijkse totale investeringen zal bijna 4 miljard (40%) buiten de borgingsregels van het WSW gaan vallen. Alleen nog borging voor diensten van algemeen economisch belang Per 1 januari 2011 is het woningcorporaties niet meer toegestaan om met WSW-borging geld te lenen voor diensten van niet algemeen economisch belang (=niet-daeb). De stichtingskostengrens is vervallen en ook de commerciële plint regel (1/3 2/3) is beëindigd waarin werd toegestaan om niet-borgbare activiteiten die onderdeel uitmaken van een sociaal complex met borging van het WSW te financieren. Corporaties kunnen nu alleen nog borging verkrijgen voor diensten van algemeen belang (=DAEB) waaronder huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens en bepaald wijkgebonden maatschappelijk vastgoed. Dit geldt voor zowel nieuwe investeringen als bij het herfinancieren van oude leningen. In 2011 zullen woningcorporaties nog weinig hoeven te financieren zonder borging. Eind 2010 hebben veel corporaties namelijk al veel gefinancierd. Bijna 80% geeft dan ook aan dat de herfinanciering voor 2011 al is afgedekt 1. Administratieve splitsing DAEB/ niet-daeb Op 13 mei 2011 heeft de minister de concept herzieningswet van de nieuwe woningwet aan de Tweede Kamer aange- 1 Bron: Finance ideas Figuur 1 % woningen in bezit van corporaties naar huurklasse per maand, 2009 6,4% 67,0% Bron: Aedes 1,9% 24,7% 359 360-551 552-651 > 652 boden. Behandeling staat gepland voor na het zomerreces. In het concept valt te lezen dat alle corporaties een administratieve scheiding tussen DAEB en niet-daeb activiteiten moeten gaan aanbrengen. Dit om te voorkomen dat corporaties staatssteun voor hun maatschappelijke doelen (WSW-geborgde leningen) feitelijk inzetten voor niet-daebactiviteiten. Het streven is dat de DAEB-tak en de niet-daebtak gescheiden opereren. Voor beide administratieve delen moeten corporaties aparte balansen en verlies en winstrekeningen opstellen en aan een eigen gezond financieel toekomstperspectief werken. Totdat de uiteindelijke wetgeving in de woningwet is vastgelegd gelden enkele tijdelijke regelingen: de tijdelijke regeling van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, de tijdelijke beleidsregel van het WSW en de overgangsregeling herfinanciering waardoor leningen nog integraal met borging geherfinancierd kunnen worden tot een maximum van 50% van de WOZ-waarde van het DAEB-bezit. Extra regels voor inbreng eigen vermogen Bij AMvB zullen nadere inhoudelijke en procedurele eisen gesteld worden aan de administratieve scheiding van baten en lasten en passiva en activa (inclusief waarderingsinstruc-
ties ten aanzien van de onroerende zaken), de beschikbaarstelling van kapitaal voor beide takken en de financiële verantwoording. Zo zal de overheid een maximum gaan stellen aan de inbreng van eigen vermogen in de niet-daeb-tak, voor zover deze activiteiten buiten de TI plaatsvinden en in het belang zijn van de volkshuisvesting. Als dit niet gebeurt, bestaat het gevaar dat teveel eigen vermogen uit de TI weglekt. Een hoog eigen vermogen in de niet-daeb-tak leidt ook niet tot het gewenste gelijke speelveld met andere beleggers/ontwikkelaars 2. Zij hebben gemiddeld een eigen vermogen van circa 30% en structureel voldoende kasstroom om te kunnen voldoen aan financieringsverplichtingen (rente en aflossingen) en onderhoud- en exploitatielasten. Een logische keuze zou dus zijn om ook corporaties te verplichten maximaal 30% eigen vermogen mee te geven aan de niet-daeb-tak. Op dit punt is de concept Herzieningswet niet duidelijk. WOZ-waarde niet-daeb gedeelte 14,4 miljard Naar schatting bedragen de niet-daeb activa circa 14,4 miljard op basis van de WOZ-waarde in 2009. Dit komt overeen met circa 4% van het totale corporatiebezit en valt uiteen in 8,4 miljard duurdere huurwoningen en 6 miljard commercieel vastgoed. Zo bestaat 1,9% van het woningbezit van corporaties uit woningen boven de huurliberalisatiegrens (figuur 1). Het gaat hierbij om circa 44.000 woningen met een gemiddelde WOZ-waarde van ongeveer 192.000 3 en dus een totale waarde van 8,4 miljard. De 6 miljard commercieel vastgoed betreft garages, winkels en bedrijfsruimten 4. Corporaties financieren ongeveer een kwart van de totale WOZ-waarde met vreemd vermogen. Als aangenomen wordt dat dit ook geldt voor het niet-daeb gedeelte dan moeten corporaties op termijn in totaal tussen de 3 en 4 miljard herfinancieren zonder WSW-borging. Nieuwbouw (middel)dure huurwoningen meer dan 115 per maand duurder Verschillende overheidsmaatregelen en tegenvallende marktomstandigheden leggen een steeds grotere druk op de kasstromen van corporaties. De EU-richtlijn en de 2 Bij administratieve scheiding blijft bij een eventuele in gebreke blijven uit hoofde van een specifieke projectfinanciering een verhaalsrecht op de Toegelaten Instelling bestaan met alle daartoe behorende activa. Een financier heeft hierdoor enerzijds meer zeker heid waardoor voor corporaties kredietopslagen toch enigszins voordeliger kunnen zijn. Anderzijds leidt alleen een administratieve scheiding en geen juridische scheiding voor een financier van vreemd vermogen tot minder transparantie en daardoor tot meer structuurrisico binnen de TI. Immers financiers en financieringen lopen door elkaar heen (zowel DAEB als niet-daeb) en hierdoor neemt het risico toe en dus zullen de kosten van krediet hoger zijn. 3 Bron: Aedex, bewerkt door ING Economisch Bureau 4 Bron: CFV. Woningcorporaties bezitten 7,1 miljard aan ander vastgoed dan woningen. 1,1 miljard is hiervan maatschappelijk vastgoed die grotendeels wel onder het DAEB gedeelte valt. hiervan afgeleide Nederlandse regelgeving maakt het duurder om (middel)dure huurwoningen te bouwen. Bij een beleggingswaarde van een middeldure huurwoning van 200.000,-, een loan-to-value van 70% en uitgaande van een extra renteopslag op de lening van (minimaal) 1,0% bedragen de extra rentekosten 1.400,- per jaar. Om dit terug te verdienen zouden woning corporaties maandelijks 115,- extra aan huur moeten vragen om zo zelf niet op te hoeven draaien voor de hogere rentekosten 5. Woningcorporaties beschikken zelf niet meer over de mogelijk heden om deze extra financiele lasten te dragen. Hun vrije kasstroom is door allerlei overheidsmaatregelen zoals de invoering van de vennootschapsbelasting en de Vogelaartax te laag geworden. De aanslag op de vrije kasstroom wordt versterkt door de voorgenomen heffingsbijdrage van de sector aan de huursubsidietoeslag van 640 miljoen per jaar. De huurwoningen net boven de liberalisatiegrens zijn momenteel de smeerolie tussen de sociale huurmarkt en het koopsegment. Door een dergelijke huurverhoging wordt het gat tussen de twee markten groter en het bevordert de dynamiek op de woningmarkt niet. Huurders zullen daardoor langer in hun goedkope sociale huurwoning blijven waardoor het aantal scheefwoners zal toenemen. Investeringsplannen nemen af Door de afnemende kasstromen nemen de investeringsplannen van woningcorporaties voor de jaren 2011-2015 verder af. In 2010 daalden zo de plannen ten opzichte van voorgaande jaren voor nieuwbouw van huurwoningen (figuur 2). Traditioneel is er in het tweede en derde prognosejaar van woningcorporaties een hoog aantal te bouwen woningen 6. De hoogte van deze golf ligt in 2010 bij de huurwoningen echter veel lager. In 2009 lag de doelstelling van woningcorporaties voor het tweede en derde prognosejaar nog op bijna 55.000 huurwoningen per jaar. In 2010 waren de plannen verlaagd tot gemiddeld minder dan 43.000 voor deze prognosejaren. Volgens recente cijfers van het WSW neemt het aandeel van de huurwoningen in de investeringen in woningen de komende jaren ook af van 86% in 2010 tot 75% in 2015 en daalden in 2011 de totale investeringsplannen tot 2016 met 9% ten opzichte van een jaar eerder 7. De prognose voor de nieuwbouw van koopwoningen daalt veel minder hard. Dit is te verklaren doordat woningcorporaties voornamelijk bouwen in het, ook tijdens de recessie, nog steeds relatief goed draaiende goedkopere koopsegment. 5 Een vergoeding voor de inbreng van het eigen vermogen is hier buiten beschouwing gelaten. 6 De afgegeven prognoses van woningcorporaties liggen ieder jaar veel hoger dan de uiteindelijke realisaties. De gepresenteerde prognose aantallen van de woningcorporaties geven dan ook geen goed beeld van de verwachte daadwerkelijke realisaties. De ontwikkeling van de prognose kan echter wel inzicht geven in de doelstellingen van woningcorporaties om te bouwen. 7 Bron: WSW Trendrapportage 2011 Sectorvisie woningcorporaties Augustus 2011 2
Figuur 2 Voorgenomen aantal te bouwen nieuwbouwwoningen voor eigen verhuur en verkoop 80.000 60.000 Woningcorporaties: Daling voorgenomen te bouwen woningen 40.000 20.000 0 2008 _ Voornemen huur in 2008 _ Voornemen verkoop in 2008 _ Voornemen huur in 2009 _ Voornemen verkoop in 2009 _ Voornemen huur in 2010 _ Voornemen verkoop in 2010 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Bron: CFV, bewerkt door ING Economisch Bureau Figuur 3 Jaarlijks gemiddelde investeringen van corporaties opgedeeld naar DAEB en niet-daeb (x miljoen), 2011-2014 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 DAEB Nieuwbouw huur < 652 Nieuwbouw huur > 652 Koopwoningen Commercieel vastgoed niet-daeb Maatschappelijk vastgoed 3,8 miljard jaarlijks aan nieuwe niet-daeb investeringen Ondanks de afnemende investeringsplannen zal de corporatiesector in de periode 2011-2014 toch nog ruim 9 miljard per jaar investeren. 5,5 miljard hiervan zijn investeringen waarvan de financiering ondergebracht kan worden bij het WSW (figuur 3). 40% ( 3,8 miljard) van de totale investeringen valt echter buiten de nieuwe borgingsregels en komt niet in aanmerking voor financiering op basis van WSWborging. Uitgaande van een bijbehorende beleggingswaarde van 2,7 mld en een loan-to-value van 70% houdt dit in dat corporaties 1,9 miljard per jaar van hun nieuwe investeringen zullen moeten financieren zonder borging. Financieringsvoorwaarden bij marktconforme (her) financiering De behoefte voor commerciële financiering loopt bij corporaties sterk uiteen. De één heeft een sterke behoefte aan liquiditeiten (en vraagt maximaal te financieren), de ander heeft afdoende vermogen en zal veel minder hoeven te lenen (lagere loan to value). Feitelijk vormt de onderliggende kasstroom het belangrijkste criterium voor een commerciële financiering. Niet alleen in de kredietopslag komen de verschillen tot uiting maar ook in de leningvoorwaarden, waaronder een aantal ratio s zoals de interest coverage Bron: Berekeningen ING Economisch Bureau o.b.v. CFV en Aedes Sectorvisie woningcorporaties Augustus 2011 3
Vragen met betrekking tot uw bedrijfsstrategie voor de komende jaren Met de Tijdelijke Regeling DAEB en de concept Herzieningswet gelden er vanaf januari 2011 strikte voorschriften voor woningcorporaties om voor borging door het WSW in aanmerking te komen. De kaders waarbinnen de sector invulling dient te geven aan sociale (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-daeb) zijn vastgesteld. Nog niet alles is even helder. Veel details zijn nog niet ingevuld; de definitieve politieke besluitvorming hierover wordt na de zomer verwacht. Het is daarom een extra uitdaging voor woningcorporaties om tijdig de huidige bedrijfsstrategie en organisatie op de nieuwe ontwikkelingen tegen het licht te houden. maar afwachten lijkt geen optie. Er is geen tijd om al deze ontwikkelingen rustig af te wachten. In tegendeel, we zien de afgelopen jaren: een voortschrijdende druk op resultaten en kasstromen; druk op verkopen aan zittende huurders; een verdere daling in de nieuwbouwprogrammering voor 2011-2015; een aanscherping van de hypotheekverstrekking en druk op starterssubsidies, waardoor de druk op de sociale woningmarkt verder toeneemt; een daling van de bedrijfswaarde en een oplopende schuldpositie per vhe; Daar komt de huurtoeslag bijdrage van 640 miljoen in 2014 nog bij en natuurlijk de impact van de Tijdelijke Regeling en de Herzieningswet zelf. Dit vraagt om een kritische analyse met als kern: hoe houdt u uw financiële huishouding gezond? Zijn uw voorgenomen bedrijfsplannen anno 2011 nog steeds uitvoerbaar of zijn keuzes nodig ten aanzien investeringen, ontwikkeling van bedrijfslasten en verkoopprogramma s. Wanneer u kiest voor investeren in niet-daeb activiteiten, waar richt u zich dan op en wat betekent dat voor de financierbaarheid en welke keuzes zijn dan nodig? Wat is daar voor nodig Belangrijk voor de bepaling van de toekomstige koers is het scherp in beeld hebben van belangrijke items: Wie zijn uw key stakeholders, treden daar wijzigingen in op en wat gaat dat betekenen voor de samenwerking met deze partijen? Zijn uw niet-daeb activiteiten tijdig en volledig in beeld en wat leveren deze op aan kasstroom en rendement, nu en in de toekomst? Zijn deze projecten onder de nieuwe regels nog ontwikkelbaar? Hoe zijn uw niet-daeb activiteiten structureel gefinancierd? Zijn uw niet-daeb activiteiten noodzakelijk om uw kerntaak te vervullen? Welke strategische keuzes maakt u met betrekking tot niet-daeb (afstoten, behouden of uitbreiden)? Wat is de omvang van de commerciële plinten die vanaf 2011 niet meer onder de borgingsregels vallen (bij herfinanciering) en wat is de omvang van uw huurbestand > 652,-? Hoe verhouden de lopende projecten in uitvoering zich tot de nieuwe regels? Is uw treasury- en risicomanagement en AO/IC niet-daeb -proof? Liggen de verkopen bestaand bezit op koers ten opzichte van uw prognoses? Zijn er besparingen op uw bedrijfslasten mogelijk? Relevante vragen waar u dit jaar een antwoord op zult willen formuleren om zo voldoende voorbereid te zijn op 2012. Het jaar 2011 is nog een overgangsjaar maar voordat 2012 begint zult u scherp willen hebben of er aanvullende keuzes nodig zijn en wat deze betekenen voor de doorvertaling naar uw bedrijfsstrategie. Ceel Elemans Sectormanager Public Sector ING Sectorvisie woningcorporaties Augustus 2011 4
Voorbeeld van een niet-daeb beleggingsfinanciering: 30 woningen bouwjaar 1970 courantheid goed koopsom beleggingswaarde leegwaarde beleggingswaarde/leegwaarde 67% aankoopprijs/bruto huuropbrengst 15x huur-mutatiegraad 5% 3,75 miljoen 3,90 miljoen 5,80 miljoen bevoorschotting 70%: 2,73 miljoen bruto huuropbrengst 250 exploitatie kosten 63 25% netto huuropbrengst 187 rente 137 5% beschikbaar voor 50 1,8% aflossing ratio (ICR s) en de Debt Service Coverage ratio (DSCR s) 8. Daarnaast geldt hypothecaire inschrijving op het betreffende vastgoed in combinatie met verpanding van de huurpenningen. Bij niet-daeb vindt beoordeling van het te financieren vastgoed plaats, in mindere mate die van de achter liggende TI (subjectbeoordeling). Voor de beoordeling van het krediet kijkt de financier naar het betreffende te financieren vastgoed (objectbeoordeling). Daarnaast zullen de organisatie met haar management, de kennis en ervaring die is opgedaan en de reputatie van de woningcorporatie worden geanalyseerd (subjectbeoordeling) en in het totaal oordeel een plaats krijgen (o.a. jaarcijfers en overzicht portefeuille). Er wordt minder gekeken naar het achterliggende wet- en regelgevend kader waarop tot nu toe financieringen van DAEB-investeringen worden beoordeeld. Bij nieuwbouw gelden er aanvullende elementen. Dit omdat er vooralsnog geen sprake is van aanwezige kasstromen. Koop- of huurbestemming speelt hier ook nog een belangrijke rol. Financiering van niet-daeb is altijd maatwerk De combinatie van beleggingswaarde, de aankoopprijs (in relatie tot de bruto huuropbrengst), de onderliggende kasstroom en eventueel voorkeuren van de instelling zelf (bijv. de mate van inbreng van EV) resulteren uiteindelijk in maatwerk. Dit vormt de basis voor elke commerciële financieringsvraag van onroerend goed en de te accepteren risico s. De verwachting is dat corporaties kritischer zullen kijken naar de haalbaarheid van niet-daeb investeringen in het licht van hun bestaansrecht. Beoordelingsaspecten van een niet-daeb investering van bestaand vastgoed Om een goede beoordeling te maken let de kredietverstrekker op onder andere de volgende punten van het te financieren vastgoed: locatiegebonden: ligging en bereikbaarheid (inclusief parkeergelegenheid), omgeving en bestemmingsplan; gebouwgebonden: architectuur, afwerking, onderhoud & functionaliteit (invloed op hoogte van exploitatiekosten) exploitatiekosten: staat van onderhoud etc. kwaliteit huurders: huur niveau/opbrengst, huurlijsten of huurcontract. Bevoorschotting (loan-to-value): 60 80% van de marktwaarde (in verhuurde staat). 8 De ICR is een ratio die aangeeft of de kasstroom voldoende is om aan de renteverplichtingen te kunnen voldoen. De DSCR geeft aan of de kasstroom voldoende is om aan de aflossings- en renteverplichtingen te kunnen voldoen. Sectorvisie woningcorporaties Augustus 2011 5
Meer weten? Kijk op ING.nl Of bel met Ceel Elemans, Senior Sectormanager Public Sector 020 652 37 68 Barbera Brand, Commercieel Directeur ING Real Estate Finance 010 444 64 72 Maurice van Sante, Senior econoom 020 576 85 47 Wilt u nieuwe publicaties per e-mail ontvangen? Ga naar ING.nl/kennis Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 25 juli 2011.