Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken 1.Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) 2. Huurverlaging (art. 7:254 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub c en art. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Kraneweg 62 A KM 3 9718 JT GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op 04-11-2016 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak 1. De huurprijs van 440,20 per maand wordt vanaf 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 352,16 per maand 2. De voorgestelde huurverlaging is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 421,83 per maand, die verschuldigd is nadat de gebreken zijn verholpen. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedures Verzoeken van de huurder 1.De Huurcommissie heeft op 22 juni 2016 een verzoek van de huurder ontvangen (). Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 23 maart 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. 2. De Huurcommissie ontving eerder, op 13 juni 2016, een verzoek van de huurder (). Daarin vraagt hij of zijn voorstel tot huurverlaging voor zijn woonruimte redelijk is. De huurder heeft voorgesteld de huurprijs van 446,14 per maand te verlagen tot 404,98 per maand met ingang van 1 juni 2016. De verhuurder heeft niet gereageerd op het voorstel van de huurder. Pagina 1 van 6
Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 11 augustus 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek zijn twee rapporten opgemaakt. De Huurcommissie heeft deze rapporten aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: We zijn tweemaal in huurders woonruimte geweest; Er is maar 1 thermostaatknop aanwezig, dus niet op alle radiatoren; De schilder heeft tijdens werkzaamheden nóg een ruit gebroken; Er zijn klachten over schimmel en vocht, en over slechte kozijnen; 5 traptreden zijn niet bekleed; De wastafel bevindt zich in een kast, de wastafel is wel bruikbaar; omdat er planken boven zitten, kan huurder de wastafel niet optimaal gebruiken; door deze situatie is de kast ook niet te gebruiken als bergruimte; De woonruimte verkeert in hele slechte staat. Gemachtigde toonde aan de commissie op haar laptop een aantal foto's van de staat van het toilet en van de ramen; ook toonde gemachtigde een foto van een droge vochtplek in het woonkamerplafond. COUGB ENV-2016-270695 Korte samenvatting verklaring verhuurder: Er zijn 2 thermostaatkranen; er was 1 thermostaatknop en ook 1 aan/uitknop aanwezig, die is in augustus 2016 vervangen; nu zijn er dus 2 en ze werken goed; de radiator op de begane grond staat nu permanent open, dat is noodzakelijk voor de cv-installatie; Bij huuringang was de wastafel al in de kast gesitueerd, huurder heeft dit zo geaccepteerd; er waren geen planken, noch een spiegel aanwezig in de kast, dat is niet verplicht. Omdat huurder de kast heeft volgestopt met kleding en spullen en planken heeft aangebracht, kan hij de wastafel niet meer gebruiken; Ik ben het niet eens met de aftrek voor geluidhinder; door een door mij in de arm genomen onderzoeksbureau is in huurders kamer een geluidniveau vastgesteld van 43 db(a), dit voldoet dus aan de normen en een aftrek is daarom niet aan de orde; deze resultaten stuurt het bureau aan de gemeente, die bepaalt wat er verder in de straat moet gebeuren; er zijn nog geen suskasten aanwezig; Er zijn in juli/augustus 2016 veel werkzaamheden uitgevoerd aan ramen, wastafel, vensterbank, buitenschilderwerk; ook de afzuiginstallatie is vernieuwd, zijn de ruiten vervangen en is de trap bekleed; Huurder woont er vanaf 2007 en heeft nooit eerder klachten gemeld; hij had dit veel eerder moeten melden allemaal; in 2007 is er geschilderd; de kapotte ruit is dus door huurder veroorzaakt, we hebben hem wel hersteld; de ramen Pagina 2 van 6
aan de voorzijde worden nog vervangen, november 2016, en er komt dubbel glas in; Huurder heeft in zijn kamer nog nooit geschilderd of onderhoud gepleegd; daardoor kan het houtwerk aangetast zijn en kan er vocht door binnen komen; doordat huurder zijn fiets mee naar boven neemt, zijn er diverse beschadigingen veroorzaakt; De keuken is brandgevaarlijk omdat huurder nooit iets heeft schoongemaakt; volgens de medewerker die de afzuigkap heeft vervangen is het er zo vies dat hij er niet meer wil komen voor werkzaamheden. III Beoordeling 1. Gebreken (zkn-2016-003063) De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 april 2016. Volgens het rapport dat op dit punt niet is weersproken, was de huurprijs op die datum 440,20 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen staat vast dat verhuurder in de periode juli/augustus 2016 een groot aantal werkzaamheden heeft uitgevoerd in en aan de woonruimte. Niettemin heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie nog een ernstig gebrek: Er is sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden: Er zijn diverse kleine glazen en een grote ruit in de ramen en/of gevelkozijnen geknapt en/of gescheurd. De ramen aan de voorzijde sluiten redelijk, maar klemmen wel in enige mate. Het verfwerk is plaatselijk losgelaten en afgebladderd. Dit geldt voor zowel het binnen als buitenverfwerk. De naden rondom de ramen zijn plaatselijk tot 3 mm. wat tot tochtoverlast kan leiden. Er bevinden zich op meerdere plaatsen oude (tijdens het onderzoek droge) lekkageplekken in het plafond. Gevolgschade van een oude lekkage. Deze gebreken vormen tezamen een gebrek in categorie C (nummer 10). COUGB ENV-2016-270695 Ter zitting is door verhuurder toegezegd dat de 2 ramen aan de voorzijde in november 2016 zullen worden vervangen en dat er dubbel glas in zal worden geplaatst. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs redelijk. Pagina 3 van 6
Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van de geldende huurprijs 440,20. De huurder betaalt dus 352,16 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 22 juni 2016. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 april 2016. De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de dan geldende huurprijs betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. 2. Voorstel tot huurverlaging (zkn-2016-002833) De Huurcommissie beoordeelt of het voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Voorgestelde ingangsdatum huurverlaging De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde ingangsdatum van 1 juni 2016 redelijk is. Een voorstel tot huurverlaging moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de verhuurder zijn gestuurd. Het voorstel voldoet aan deze eis. COUGB ENV-2016-270695 Huurprijs De per 1 april 2016 geldende huurprijs is 440,20. Puntenaantal De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde nieuwe huurprijs redelijk is. Daarvoor stelt zij het puntenaantal van de woonruimte vast. In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte op 1 juni 2016 gewaardeerd op 236 punten. De gemachtigde van huurder en de verhuurder maken bezwaar tegen dit puntenaantal: Volgens huurder zijn er op 1 juni 2016 op de radiatoren in het vertrek geen 2 thermostaatknoppen aanwezig, maar slechts 1 thermostaatknop en 1 Pagina 4 van 6
aan/uitknop; verder is de wastafel niet bruikbaar omdat deze in een kast is gesitueerd. Verhuurder stelt dat de aftrek wegens geluidhinder niet correct is omdat uit onderzoek is gebleken dat het geluidniveau in de kamer 34 db(a) is. De commissie gaat hier puntsgewijs op in: op de zitting heeft verhuurder verklaard dat de aan/uitknop op de radiator in augustus 2016 is vervangen door een thermostaatknop en dat er thans 2 thermostaatknoppen zijn. De Huurcommissie vermindert het puntenaantal van rubriek 2. verwarming daarom met 3 punten: op 1 juni 2016 waren niet op alle radiatoren in het vertrek thermostaatknoppen aanwezig. de wastafel bevond zich bij de huuringang op 15 mei 2007 in een kast. De wastafel kon toen en thans gewoon gebruikt worden, er was geen gebrek aan. Dat huurder de kast tevens gebruikt om kleding in op te bergen, maakt niet dat er geen punten aan de aanwezigheid en functie van de wastafel worden gegeven. De commissie passeert dit deel van huurders bezwaar. De Huurcommissie gebruikt de meest recente gegevens van de gemeente Groningen om te bepalen of er reden is voor aftrek punten wegens ernstige geluidhinder. Verhuurders verweer dat binnen de kamer van huurder door een onderzoeksbureau 43 db is gemeten passeert de commissie. Het gaat immers om de geluidsbelasting (gedurende een etmaal) op de gevel. Volgens de gegevens van de commissie is de geluidhinder aan de buitengevel minimaal 59 db. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 juni 2016 vast op 233 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 421,83 per maand. De voorgestelde huurprijs is lager dan de maximale huurprijs. Het voorstel is daarom niet redelijk. De Huurcommissie stelt de huurprijs per 1 juni 2016 vast op het bedrag van de maximale huurprijs. Dit komt uit op een bedrag van 421,83. Deze huurprijs kan eerst aan huurder in rekening worden gebracht nadat het hiervoor vermelde gebrek C, nummer 10 is verholpen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval vindt de Huurcommissie de verlaging volgens het voorstel van de huurder niet redelijk. De Huurcommissie verlaagt de overeengekomen huurprijs echter wel tot de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder en de verhuurder allebei in gelijke mate in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder en de verhuurder elk de helft van de voor hen geldende leges moeten betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing 1. Gebreken () De woonruimte heeft op 1 april 2016 het volgende ernstige gebrek: Pagina 5 van 6
Er is sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 10). De geldende huurprijs van 440,20 wordt vanaf 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 352,16 per maand. 2. Huurverlaging () De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 233 punten. Bij dit puntenaantal is de redelijke huurprijs 421,83 per maand. De voorgestelde verlaging van de huurprijs is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 421,83 per maand nadat het bovenstaande gebrek C, nummer 10, is opgeheven. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling 1. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. 2. De verhuurder moet 12,50 betalen. De huurder moet 12,50 betalen, en krijgt de helft van het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma H. Oostland en G.W. Postma MCD, RMT, BRE Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6