Openbaar Onderwerp Aankoop Streekweg Programma / Programmanummer Grondbeleid / 1032 BW-nummer Portefeuillehouder B. Velthuis Samenvatting In 2007 hebben wij met Stichting Alliantie voortgezet onderwijs voor Nijmegen en het land van Maas en Waal een overeenkomst Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting gesloten. In deze overeenkomst is onder andere geregeld dat de gemeente een aankoopplicht heeft tegen WOZ-waarde voor een aan de stichting in eigendom toebehorende onderwijslocatie indien die onderwijslocatie door het schoolbestuur aan haar onderwijsbestemming wordt onttrokken. Streekweg 21 wordt aangekocht ter uitvoering van deze overeenkomst. De aankoop van dit pand heeft financiële gevolgen voor de meerjarenbegroting van de gemeente. Een deel hiervan is reeds voorzien, wellicht volgt er nog een restant bedrag. Na besluitvorming over het te volgen scenario wordt de keuze in de perspectiefnota 2016 aan de Raad voorgelegd Ter besluitvorming door het college 1. Aan te kopen van Stichting Alliantie voortgezet onderwijs voor Nijmegen en het land van Maas en Waal een perceel grond met opstallen gelegen aan de Streekweg 21 te Nijmegen, kadastraal bekend gemeente Hatert, sectie E, nummer 300, groot 14.340 m2, onder de voorwaarden en condities als opgenomen in bijgevoegde koopovereenkomst. 2. De aankoop te verantwoorden binnen de planexploitatie ten behoeve van onderwijshuisvesting Streekweg 21, G778001. 3. Het pand tenminste nog een jaar in tijdelijk beheer te houden binnen het programma grondbeleid en hiervoor een verslechtering op de planexploitatie Onderwijshuisvesting voor ca. 0,15 miljoen op de contante waarde in de volgende herziening van het VGP (voortgangsrapportage grote projecten) te verwerken. 4. Bij de perspectiefnota 2016 een keuze aan de Raad voor te leggen over het te kiezen scenario. 5. Brief aan de Raad vast te stellen Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. JZ10, Marcel van Oorsouw, 3286 Datum ambtelijk voorstel 7 augustus 2014 Registratienummer 14.0009145 Steller Paraaf akkoord Datum Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad Besluit B&W d.d. 26 augustus 2014 X Conform advies Aanhouden Anders, nl. nummer: 4.3 Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Portefeuillehouder Streekweg 21 collegevoorstel eindversie 13 augustus 2014 (2)
1 Probleemstelling In 2007 hebben wij met Stichting Alliantie voortgezet onderwijs voor Nijmegen en het land van Maas en Waal een overeenkomst Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting gesloten. In deze overeenkomst is onder andere geregeld dat de gemeente een aankoopplicht heeft voor een aan de stichting in eigendom toebehorende onderwijslocatie indien die onderwijslocatie door het schoolbestuur aan haar onderwijsbestemming wordt onttrokken. Streekweg 21 wordt aangekocht ter uitvoering van de overeenkomst Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting. De aankoopprijs is, zoals vastgesteld in deze overeenkomst, gebaseerd op de WOZ waarde per 1 januari 2014. De aankoop van dit pand heeft financiële gevolgen voor de meerjarenbegroting van de gemeente. Een deel hiervan is reeds voorzien, wellicht volgt er nog een restant bedrag. De financiële effecten van zowel de aankoop als de mogelijke scenario s voor de locatie worden in de paragraaf Financiën verder uitgelegd. Het komend half jaar wordt uitgezocht welk scenario realistisch, haalbaar en de voorkeur verdient. Uiterlijk begin 2015 zullen we de scenario s ter besluitvorming aan bieden, waaruit een keuze gemaakt kan worden. Het financiële effect op de exploitatiebegroting en/ of de saldireserve zal hierna verwerkt worden in de perspectiefnota 2016 en de begroting 2 Juridische aspecten Op grond van artikel 160 lid 1 onder e Gemeentewet is ons college bevoegd om te besluiten tot het aangaan van overeenkomsten. Op grond van de uit 2007 daterende overeenkomst Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting heeft de gemeente een aankoopplicht van een onderwijslocatie, indien die onderwijslocatie door het schoolbestuur aan de onderwijsbestemming wordt onttrokken 3 Doelstelling Aankoop van de onderwijslocatie aan de Streekweg 21. 4 Argumenten Het schoolgebouw van het Mondial college aan de Streekweg 21 verliest na het schooljaar 2013-2014 haar onderwijsfunctie. Het object komt dan leeg. Volgens de overeenkomst doordecentralisatie onderwijshuisvesting komt de eigendom van het gebouw dan bij de gemeente Nijmegen. In de besluitvorming over de doordecentralisatie van onderwijspanden naar schoolbesturen zijn strikte afspraken gemaakt over de voorwaarden waaronder de schoolgebouwen aan de gemeente worden overgedragen. De gemeente heeft namelijk een aankoopplicht. Ook deze overdracht vindt plaats ter uitvoering van de overeenkomst Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting. 5 Klimaat Het aan te kopen pand wordt in beheer genomen door bureau Vastgoed van de afdeling VSA. Bij de invulling wordt beoordeeld in welke mate er duurzaamheidsmaatregelen kunnen worden genomen 6 Financiën De lasten van deze aankoop worden verantwoord binnen de planexploitatie ten behoeve van onderwijshuisvesting Streekweg 21, G778001.
Vervolgvel 2 De overdracht vindt tegen WOZ-waarde plaats. De WOZ-waarde per 1 januari 2014 bedraagt 7.280.000. Bij de vaststelling van de planexploitatie onderwijshuisvesting (66/2013), vastgesteld op 29 mei 2014, is reeds rekening gehouden met een afboeking van ca. 4,9 miljoen naar een waarde van ca. 2,4 miljoen (grondwaarde bijzondere doeleinden). Het effect van deze afboeking is bij de vaststelling van de Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP) december 2013 verwerkt in de Saldireserve en heeft geen verder effect meer op de exploitatiebegroting of saldireserve. Dit voorstel ging uit van de overdracht van dit pand van het Ontwikkelingsbedrijf naar het programma Facilitaire Diensten, product Maatschappelijk Vastgoed. Intern is de gemeentelijke afspraak dat bij vrijkomende schoolgebouwen eerst door het Ontwikkelingsbedrijf wordt onderzocht of men mogelijkheden ziet om het object te herontwikkelen. Vooralsnog blijft het pand tenminste nog een jaar bij het Ontwikkelingsbedrijf in exploitatie en gaat afdeling VSA het object (voor het Ontwikkelingsbedrijf) beheren. Tot 1-7-2015 wordt het pand tijdelijk in gebruik genomen door de afdeling VSA. Dit is noodzakelijk aangezien het pand Nieuwe Dukenburgseweg 21 (de huidige huisvesting van afdeling VSA) in het kader van de Strategische Huisvesting moet worden vrijgemaakt voor nieuwe huurders. Deze tijdelijk huisvesting levert echter geen directe positieve bijdrage aan de tijdelijke exploitatie van het gebouw. Er is slechts rekening gehouden met een minimale huuropbrengst van 50.000. Het voordeel is wèl dat we als gemeente geen extra huisvestingskosten op de particuliere markt maken voor de tijdelijke herhuisvesting van de afdeling VSA. Hiervoor was geen ruimte beschikbaar binnen de huidige stadsbegroting. Door het tijdelijk gebruik wordt tevens voorkomen dat het pand wordt vernield of gekraakt. Het tijdelijk in beheer houden van het pand bij het Ontwikkelingsbedrijf zorgt voor ca. 0,15 miljoen verslechtering van de planexploitatie Onderwijshuisvesting op de Contante Waarde. Dit betekent dus een extra beroep op de saldireserve van 0,15 miljoen. Dit zal in de volgende herziening van de Voortgangsrapportage grote projecten (VGP) dit najaar worden verwerkt. Tevens zal hiervan melding worden gedaan in de Najaarsnota 2014. Dit komend jaar zullen we gebruiken om een aantal scenario s voor het toekomstig gebruik van de locatie Streekweg 21 verder uit te werken inclusief de financiële effecten van deze scenario s op de begroting. Er wordt op dit moment gedacht aan een aantal scenario s, het is niet ondenkbaar dat hier nieuwe scenario s gedurende het onderzoek aan toe worden gevoegd. De voorlopige scenario s: A. Herontwikkeling locatie naar Bijzondere Doelstelling-bestemming Het gaat hier om de verkoop van de locatie (evt. met of zonder pand) waarbij herontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Het kan dan gaan om sloop bestaande pand gevolgd door nieuwbouw of verkoop bestaande pand met de verbouwmogelijkheid om hier bijv. studenteneenheden te realiseren. Mede gezien het feit dat is besloten dat bij nieuwbouw van woningen de voorkeur wordt gegeven aan ontwikkeling in de Waalsprong en bij het Waalfront zien wij hier voorlopig geen mogelijkheden voor woningbouwontwikkeling. Wellicht is herontwikkeling naar een BD-bestemming mogelijk. Bekeken moet worden of de reeds genomen afboeking voldoende is voor dit scenario. Het scenario Herontwikkeling naar BD-bestemming gaat dus uit van een eenmalig extra beroep op de saldireserve van 0 tot 2,4 miljoen.
Vervolgvel 3 B. Sloop en toevoegen aan de openbare ruimte als buurtpark Het gaat hier om het slopen van het gebouw en het gebied inrichten als buurtpark voor de omgeving. Openbare ruimte heeft uit voorzichtigheidsprincipe vanuit het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV) geen waarde, waardoor naast de sloopkosten en inrichtingskosten de grond verder afgeboekt moet worden naar 0. Dit betekent een eenmalige extra afboeking van 2,8 miljoen op de contante waarde. Tevens dient er rekening te worden gehouden met extra beheerkosten voor het park. Deze worden geschat op ca. 100.000 per jaar. Het scenario Sloop gaat dus uit van een eenmalig extra beroep op de saldireserve van 2,8 miljoen en 100.000 per jaar voor beheer. C. Verhuren bestaand pand Er is nog geen zicht op een structurele kostendekkende exploitatie van het bestaande pand. Door de markt te verkennen moet duidelijk worden of er geschikte gebruikers kunnen worden gevonden die de vereiste huuropbrengst kunnen opbrengen. Blijkt dit niet mogelijk, dan is een kostendekkende exploitatie niet mogelijk en dienen er extra middelen begroot te worden voor het beheren en exploiteren van dit pand. De kosten om het pand te exploiteren en die door de huur minimaal moeten worden gedekt, worden ingeschat op een bedrag tussen de 0,-- en 310.000,--. Het scenario Verhuren bestaand pand gaat dus uit van een extra beroep op de exploitatiebegroting van 0 tot 310.000,-- per jaar. Vervolg: Het komend half jaar wordt uitgezocht welk scenario realistisch, haalbaar en de voorkeur verdient. Uiterlijk begin 2015 zullen we de scenario s ter besluitvorming aanbieden, waaruit een keuze kan worden gemaakt. Het financiële effect op de exploitatiebegroting en/of de saldireserve zal hierna verwerkt worden in de perspectiefnota 2016 en de begroting 7 Participatie en Communicatie Na besluitvorming worden de stichting en de notaris hiervan in kennis gesteld. De Raad wordt geinformeerd middels bijgevoegde brief. 8 Uitvoering en evaluatie De akte van levering zal passeren op 1 september 2014, of zoveel eerder of later als partijen gezamenlijk overeenkomen. Een deel van het pand zal vanaf 21 juli 2014 voor de periode van één jaar als huisvesting voor de afdeling VSA fungeren. 9 Risico Verschillende scenario s worden onderzocht om het financieel risico zoveel als mogelijk te beperken. In het voorjaar van 2015 zullen wij deze scenario s vertalen ten behoeve van besluitvorming van de perspectiefnota 2016. Bijlage(n): Koopovereenkomst met bijlagen Brief aan de Raad
Financiën Managementinformatie Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 323 59 92 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Datum 26 augustus 2014 Ons kenmerk FA30/14.0009145 Contactpersoon Marcel van Oorsouw Onderwerp Aankoop Streekweg 21 Datum uw brief Doorkiesnummer (024) 3293286 Geachte leden van de raad, In 2007 hebben wij met Stichting Alliantie Voortgezet Onderwijs voor Nijmegen en het land van Maas en Waal een overeenkomst Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting gesloten. In deze overeenkomst is onder andere geregeld dat de gemeente een aankoopplicht heeft voor een aan de stichting in eigendom toebehorende onderwijslocatie indien die onderwijslocatie door het schoolbestuur aan haar onderwijsbestemming wordt onttrokken. Streekweg 21 wordt om die reden nu aangekocht ter uitvoering van deze overeenkomst Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting. De lasten van deze aankoop worden verantwoord binnen het programma Grondbeleid: de planexploitatie Onderwijshuisvesting. De overdracht naar de gemeente vindt tegen WOZ-waarde plaats. De WOZ-waarde per 1 januari 2014 bedraagt 7.280.000,--. Bij de vaststelling van de planexploitatie onderwijshuisvesting door uw Raad op 29 mei 2014, is reeds rekening gehouden met een afboeking van ca. 4,9 miljoen naar een waarde van ca. 2,4 miljoen (grondwaarde bijzondere doeleinden). Het effect van deze afboeking is in december 2013 verwerkt in de Saldireserve en heeft geen verder effect meer op de exploitatiebegroting of saldireserve. Dit voorstel ging uit van de overdracht van dit pand van het Ontwikkelingsbedrijf naar het programma Facilitaire Diensten, product Maatschappelijk Vastgoed. Intern is de gemeentelijke afspraak dat bij vrijkomende schoolgebouwen eerst door het Ontwikkelingsbedrijf wordt onderzocht of er mogelijkheden zijn om het object te herontwikkelen. Vooralsnog blijft het pand tenminste nog een jaar bij het Ontwikkelingsbedrijf in exploitatie en gaat afdeling VSA het object beheren in opdracht van het Ontwikkelingsbedrijf. Tot 1-7-2015 wordt het pand tijdelijk in gebruik genomen door de afdeling VSA. Dit is noodzakelijk aangezien het pand Nieuwe Dukenburgseweg 21 (de huidige huisvesting van afdeling VSA) in het kader van de Strategische Huisvesting moet worden vrijgemaakt voor nieuwe huurders. Deze tijdelijk huisvesting levert echter geen directe positieve bijdrage aan de tijdelijke exploitatie van het gebouw aan de Streekweg. Er is slechts rekening gehouden met een minimale huuropbrengst van 50.000. Het voordeel is wèl dat we als gemeente geen extra huisvestingskosten op de particuliere markt maken voor de tijdelijke herhuisvesting van de afdeling VSA. Hiervoor was www.nijmegen.nl
Gemeente Nijmegen Financiën Managementinformatie Vervolgvel 1 geen ruimte beschikbaar binnen de huidige stadsbegroting. Door het tijdelijk gebruik wordt tevens voorkomen dat het pand wordt vernield of gekraakt. Het tijdelijk in beheer houden van het pand bij het Ontwikkelingsbedrijf zorgt voor ca. 0,15 miljoen verslechtering van het resultaat van de planexploitatie Onderwijshuisvesting (Netto Contante Waarde). Dit betekent dus een extra beroep op de saldireserve van 0,15 miljoen. Dit zal in de volgende herziening van de Voortgangsrapportage grote projecten (VGP) dit najaar worden verwerkt. Tevens zal hiervan melding worden gedaan in de Najaarsnota 2014. Dit komend jaar zullen we gebruiken om een aantal scenario s voor het toekomstig gebruik van de locatie Streekweg 21 verder uit te werken inclusief de financiële effecten van deze scenario s op de begroting. Negatieve financiële effecten kunnen ontstaan vanuit een noodzakelijke verdere afwaardering van de boekwaarde voor herontwikkeling en/of vanuit de exploitatie van het gebouw. Het komend half jaar wordt uitgezocht welk scenario realistisch, haalbaar en de voorkeur verdient. Uiterlijk begin 2015 zullen we de scenario s ter besluitvorming aan bieden, waaruit een keuze gemaakt kan worden. Het financiële effect op de exploitatiebegroting en/ of de saldireserve zal hierna verwerkt kunnen worden in de perspectiefnota 2016 en de begroting. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg www.nijmegen.nl