Behoort bij V.R. 2012/102 Afwegingsnotitie Locatie Turkse Moskee Ede Oktober 2012 blz. 1
1. Aanleiding In november 2010 heeft De Turkse Moskee Ede (initiatiefnemer) bij de gemeente een verzoek ingediend voor een locatie om een nieuwe moskee op te kunnen richten. Deze nieuwe moskee zal voor de groeiende Turks-islamitische gemeenschap en verwante groepen een onderkomen bieden en dienen als ruimte voor gebed, ontmoeting en educatie. De Turkse Moskee Ede is opgericht door Edese Turken en is een algemene moskee die gebaseerd is op de Soennitisch Islamitische stroming. Naar eigen zegen spreekt de moskee daarmee 80% van de Turkse gemeenschap in Ede aan. Deze gemeenschap bestaat op dit moment uit meer dan 2.000 personen en zal naar verwachting de komende jaren verder groeien. De huidige locatie van de moskee aan de FrankenEng voldoet niet meer aan de wensen van de gemeenschap. De moskee hier is te klein en er is behoefte aan meer ruimte om allerlei activiteiten te kunnen faciliteren die verbonden zijn aan de moskee. De initiatiefnemer geeft hierbij aan dat: "Wij vinden het als gemeenschap belangrijk dat het ontwerp van het gebouw een brug slaat tussen de Turks-Islamitische en de Nederlandse architectuur. Hierdoor zal een herkenbaar en inspirerend gebouw voor alle Edenaren ontstaan". De gemeente Ede heeft in principe een positieve houding tegenover groepen in de samenleving die ruimte zoeken om hun activiteiten te ontplooien. De gemeente heeft altijd haar best gedaan om ruimtevragen van religieuze groepen positief te beantwoorden. Naar aanleiding van de aanvraag is daarom een zoektocht gestart naar mogelijke locaties van een moskee. Meerdere locaties zijn daarbij in beeld gebracht en gewogen. Uiteindelijk zijn uit dit proces twee locaties naar voren gekomen die nader zijn onderzocht; een locatie hoek Veenderweg-Kastelenlaan en een locatie op het voormalige AZO-terrein aan de Verlengde Blokkenweg. 2. Programma De initiatiefnemer is op zoek naar een locatie waar drie hoofdfuncties gecombineerd kunnen worden in één gebouw. Het gaat daarbij om gebedsruimte, ruimte voor ontmoeting van de gemeenschap en ruimte voor educatie en voorlichting. Hierbij nemen de gebedsruimten het meeste oppervlakte in. Op dit moment is de moskee zeven dagen per week open en biedt zij plaats aan 300 bezoekers. Dit is voldoende voor dagelijks gebruik. Op vrijdagen en op bijzondere dagen is deze capaciteit onvoldoende. De aanvraag van de initiatiefnemer gaat uit van een ruimte die een duurzame oplossing biedt voor de groeiende doelgroep, ook op bijzondere dagen. Men wil daarom uiteindelijk ruimte kunnen bieden aan een totaal van maximaal 790 gebruikers van de gebedsruimten. Het gebouw krijgt daarmee een oppervlakte op de begane grond van ongeveer 1000 m². Belangrijk in het bepalen van de ruimtebehoefte van de moskee is de behoefte aan parkeergelegenheid. In de Nota Parkeernormering is door de gemeente vastgesteld dat voor religieuze gebouwen 0,2 parkeerplaats per bezoeker nodig is. Het aantal parkeerplaatsen in de directe nabijheid van de moskee moet dus in totaal 158 bedragen. Hiermee komt de totale ruimtevraag uit op ongeveer 6.500 m² grondoppervlakte. Bij het opstellen van schetsontwerpen blijkt dat het ruimtebeslag van 6.500 m² daadwerkelijk nodig is. Van dit ruimtebeslag is 1.000 m² gereserveerd voor de footprint van het gebouw en circa 4.500 m² ten behoeve van parkeervoorzieningen. blz. 2
Daarbovenop komt nog het ruimtebeslag om de functies in te passen in eventuele bestaande en nieuwe groen- en bebouwingsstructuren (ca 1000 m²). 3. Locatiekeuze Op basis van de ruimtevraag van de initiatiefnemer is een quickscan gedaan naar mogelijke locaties in Ede. Hierbij is bekeken of er locaties zijn waar een moskee van deze omvang ruimtelijk is in te passen, past in de stedenbouwkundige structuur, ontsluiting voor (auto)verkeer mogelijk is en de grond beschikbaar is doordat grond in eigendom is van de gemeente. De initiatiefnemer heeft hierbij een voorkeur uitgesproken voor een locatie die voor de doelgroep van de moskee makkelijk te bereiken is. Met name dit laatste criterium beperkt het aantal mogelijkheden. Op basis van de criteria zijn twee locaties naar voren gekomen die nader zijn onderzocht; een locatie hoek Veenderweg-Kastelenlaan en een locatie op het voormalige AZO-terrein aan de Verlengde Blokkenweg. 3.1. Hoek Veenderweg-Kastelenlaan Deze locatie betreft de hoek Veenderweg-Kastelenlaan, in het Proosdijpark. Op deze locatie zou de Moskee een prominente plek in het stedelijk beeld van Ede krijgen en draagt deze daarmee bij aan de beleving van Ede als een veelkleurige stad. De moskee krijgt hier een situering in de stedelijke context en fungeert als een landmark. Tevens biedt dit aanleiding om het gebruik van het park als stedelijke voorziening op te waarderen. Figuur 1 Zoekgebied moskee locatie Veenderweg-Kastelenlaan Inpassing Voorwaarde om deze locatie te kunnen gebruiken is de aanpassing van de Veenderweg. Deze weg is in het verleden aangelegd met een overcapaciteit, die naar verwachting ook in de toekomst niet benut zal worden. Daarom zouden de twee zuidelijke rijbanen gebruikt kunnen worden voor al het verkeer. Door vervolgens de noordelijke rijbanen op te heffen, ontstaat er ruimte om de moskee, inclusief parkeervoorziening, in te passen. blz. 3
Het op te heffen wegdeel kan tevens gedeeltelijk gebruikt worden voor de ontsluiting van de moskee. De moskee presenteert zich vooral aan de kruising Veenderweg- Kastelenlaan. Er wordt in dit scenario van uit gegaan dat het park openbaar blijft en de benodigde parkeerplaatsen voor de moskee ook te gebruiken zijn voor bezoekers van het park. Dit dubbel gebruik zorgt er voor dat de parkeervoorziening in eigendom en beheer bij de gemeente komt. Nadeel van deze locatie is dat sprake is van een zeer forse aanpassing van het Proosdijpark in visueel en functioneel opzicht. Bij deze locatie is daarnaast eventuele overloop van parkeren op drukke dagen moeilijk in de directe omgeving op te lossen. Een deel van de parkeerplaatsen zou dan bijvoorbeeld onder de moskee moeten worden aangelegd, wat de financiële haalbaarheid bemoeilijkt. Financiële consequenties Voor de aanpassing van de Veenderweg is een globale kostenraming opgesteld. De geraamde kosten van het versmallen van de Veenderweg zijn 1.000.000, inclusief aanpassing van de verkeerslichten en het groen. De grond onder en direct om het gebouw zal in ieder geval worden verkocht. Op basis van een maatschappelijke grondprijs zijn hier inkomsten te verwachten van ongeveer 200.000. Hiervan moeten ook kosten zoals het bouwrijp maken en plankosten worden betaald. Voor de aanleg van de parkeerplaatsen kan worden gekozen om een afkoopsom per parkeerplaats van 2500 per plaats, volgens de Nota Parkeernormering, waarna de gemeente de parkeervoorziening aanlegt. Een andere manier is dat de aanvrager de parkeervoorziening aanlegt en voor een symbolisch bedrag overdraagt aan de gemeente. In beide gevallen zal het beheer voor rekening van de gemeente zijn en zijn de inkomsten voor de gemeente nihil. Duidelijk is dat de opbrengsten van grondverkoop niet opwegen tegen de kosten. Maatschappelijke haalbaarheid Gezien de ligging is het slecht mogelijk parkerende bezoekers op piekmomenten in de omgeving te accommoderen. Een keuze om toch minder parkeerplaatsen te realiseren zal leiden tot een niet duurzame oplossing. Een oplossing zou kunnen zijn een kleinere Moskee met daarbij minder parkeerbehoefte. Dit is niet verder onderzocht gezien de ambities van de aanvrager. Er is bij deze locatie sprake van een flinke aantasting van het park in visueel en functioneel opzicht. Bovendien wordt momenteel in overleg met bewoners van de Steinwijken gewerkt aan de verbetering van het park. De moskee zal ook hierop impact hebben. 3.2. AZO-terrein In deze variant wordt uitgegaan dat de moskee zich met name presenteert aan de lange lijn van de spoorlijn Utrecht-Arnhem en aan de Verlengde Blokkenweg. De moskee staat in een groene setting. Langs de Zanderijweg is ruimte voor de ontwikkeling van woningen. Mogelijke kan het hierbij gedeeltelijk gaan om doelgroepwoningen, bijvoorbeeld voor Turkse ouderen. Uiteraard is het ruimtebeslag van de gekozen tunnelvariant in het kader van het project Spoorzone mede richtinggevend voor de inpassing van de moskee. blz. 4
Figuur 2 Zoekgebied moskee locatie AZO-terrein F Parkeren wordt opgelost in de ruimte tussen de bebouwing aan de Zanderijweg en de moskee. Deze parkeerplaatsen zijn niet openbaar. De groene inpassing van de parkeerplaatsen is bij deze oplossing een belangrijk aandachtspunt. Eventueel overloop van parkeren kan mogelijk aan de overzijde van de Verlengde Blokkenweg worden opgelost, langs het spoor. Dit is afhankelijk van randvoorwaarden zoals de eigendomssituatie, het bestemmingsplan en de inpassing van een fietspad. Financiële haalbaarheid Voor deze locatie zijn in een indicatieve grondexploitatie opbrengsten opgenomen op basis van 50 woningen. In de woningbouwprogrammering Ede wordt er van uitgegaan dat realisatie van deze woningen pas in 2023 plaats vindt. In de indicatieve grondexploitatie wordt een negatieve contante waarde van ongeveer 800.000 verwacht op deze locatie, met name door rentekosten omdat de grond al in bezit is van de gemeente en de opbrengsten pas in 2023 verwacht worden. De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen, zoals de moskee, is lager dan die voor woningbouw. De bruto inkomsten in de grondexploitatie verminderen dus door de komst van een moskee. Indien de grond voor de moskee en de doelgroepwoningen echter al in 2013 kan worden uitgegeven, dan schuift een deel van de opbrengsten in de grondexploitatie van het AZO-terrein 10 jaar naar voren. Door afname van rentekosten wordt de lagere grondprijs voor een groot deel gecompenseerd. Afhankelijk van het aantal woningen dat nog gerealiseerd kan worden is het effect op het resultaat van realisatie van een moskee hier neutraal tot 200.000 negatief (netto contant). De exacte consequenties kunnen pas worden beoordeeld wanneer het ruimtegebruik en het aantal woningen exact bekend is. Voor het woningbouwprogramma betekent bovenstaande wijziging dat er in 2023 ongeveer 34 woningen uit de programmering zullen worden geschrapt. Daartegenover staat een toevoeging van ongeveer 20 doelgroepwoningen in 2014. Het project AZO staat in de MPG onder de nog niet in exploitatie genomen projecten. Zodra voor het negatieve resultaat een voorziening moeten worden getroffen. blz. 5
Maatschappelijke haalbaarheid Een groot deel van de doelgroep van de moskee woont direct in de omgeving van het AZO-terrein. De huidige Moskee ligt niet ver van deze locatie. Daarnaast zal de overlast van parkeren op deze locatie beperkt zijn, omdat de parkeerbehoefte op eigen terrein kan worden opgelost. Door de situering van de ingang van de parkeerplaats, kan het verkeer zo geleid worden dat dit zo min mogelijk overlast veroorzaakt. Op het AZO-terrein is voldoende ruimte om de moskee groen in te passen. Ook daardoor zal de impact op de omgeving beperkt zijn en zal de moskee gesitueerd worden op voldoende afstand tot woningen in de omgeving. 4. Conclusie Zowel ruimtelijk als financieel heeft de locatie AZO-terrein de voorkeur voor realisatie van de Turkse Moskee Ede. 5. Vervolgstappen De voorkeurslocatie van de moskee van het College van Burgemeester en Wethouders zal op korte termijn worden besproken met de omwonenden van de locatie. Deze notitie zal daarnaast worden aangeboden aan de gemeenteraad. Vervolgens kan gewerkt worden aan een bestemmingsplan dat realisatie van de moskee mogelijk maakt. De voorkeurslocatie zal vervolgens worden uitgewerkt in een voorontwerp bestemmingsplan en een beeldkwaliteitplan. Op beide plannen is inspraak mogelijk. Op basis van de inspraakreacties zal het ontwerp bestemmingsplan in procedure worden gebracht. Op dit ontwerp zijn vervolgens ook weer zienswijzen mogelijk, voordat het bestemmingsplan wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. blz. 6