Locatiestudie Scholen

Transcriptie

1 Locatiestudie Scholen Delfzijl, Campus West STATUS concept OPDRACHTGEVER NCG AUTEUR drs. B (Barend) van der Veen PROJECTNUMMER GRONINGEN 26 februari

2 1 Inleiding De gemeente Delfzijl heeft het voornemen om tot een transitie te komen van de diverse schoollocaties in de gemeente. In het kader van het bouwkundig versterken (maatregelenplannen aardbevingsbestendig maken) van scholen, wordt deze transitie nu versneld uitgevoerd. Scholen worden óf bouwkundig versterkt, óf er wordt nieuw gebouwd. Voor de samenwerkingsschool in Delfzijl-West, waar vijf scholen onder 1 dak komen (Campus West) is het van belang om te verkennen of nieuwbouw op de boogde plek mogelijk is. Voor een nieuwe school in Delfzijl-West (Campus West) bedraagt de benodigde oppervlakte (bvo) m² (voor het schoolgebouw, uitgaande van bijna 500 leerlingen in 2018). Voor deze analyse wordt uitgegaan van nog eens een keer die oppervlakte voor buitenruimte, parkeerplaatsen en overige voorzieningen. Totaal is er voor Campus West een ruimtebeslag van m² nodig op de nieuwe locatie. De exacte benodigde terreinoppervlakte voor beide nieuwe scholen is afhankelijk van de stedenbouwkundige mogelijkheden en het aanhaken van andere functies. Bij het bouwen in één bouwlaag (waar in deze analyse van uit wordt gegaan) zal de maximale terreinoppervlakte nodig zijn. Bij de terreinoppervlakte wordt (zoals gezegd) rekening gehouden met de ruimte die nodig is voor speelterrein, groen, toegang en ander bijbehorend terrein. Daarnaast is ruimte nodig voor parkeergelegenheid en voor een kiss-en-ride-zone. Vanwege een goede functionaliteit moeten het parkeerterrein en de kiss-en-ride-zone van elkaar gescheiden zijn. Voor Campus West zijn er twee locaties in beeld, te weten Locatie Barklaan (bij de Windroos) en locatie van de voormalige technische school. In deze locatieverkenning worden aan de hand van een negental criteria de beide locaties gescoord op geschiktheid voor nieuwbouw op die locaties, te weten: Relatie met het voedingsgebied Eigendomssituatie Kwaliteit van de locatie Ruimtebehoefte en flexibiliteit Sociale veiligheid en inpasbaarheid Verkeersveiligheid en bereikbaarheid Planologische situatie Stedenbouwkundige inpasbaarheid Financiële vergelijking 2

3 2 Beschrijving van de locaties Voor een combinatie van nieuw te bouwen scholen in Delfzijl-West (Campus West) komen, zoals gezegd twee locaties in aanmerking; de locatie naast de bestaande Windroos aan de Barklaan (rood in onderstaande figuur) én de locatie van de voormalige Technische school (groen in onderstaande figuur). Te onderzoeken nieuwbouwlocaties (rood = Barklaan (Windroos), groen = voormalige Technische school) (Bron: GoogleMaps2016) Van de twee locaties volgt hieronder een beknopte omschrijving. 2.1 Locatie Barklaan (Windroos) De locatie van de bestaande school Windroos aan de Barklaan betreft niet alleen het perceel van de Windroos, maar ook de percelen die daar ten oosten van liggen tussen de Barklaan en de Jachtlaan, met uitzondering van de percelen van de kinderopvang en van de apotheek. De gronden zijn in eigendom van de gemeente. 3

4 Perceel m² - Perceel m² - Perceel m² - Perceel m² Percelen in eigendom gemeente Totaal oppervlakte m² In gebruik als groenvoorziening 2.2 Locatie voormalige Technische school De alternatieve locatie ligt ten zuiden van de locatie bij de Windroos op de plaats waar voorheen een Technische school heeft gestaan. De locatie wordt nu ontsloten via de parkeergelegenheid van het woningbouwcomplex op de hoek van de Jachtlaan en de Hogelandsterweg. De locatie heeft een gezicht naar die Hogelandsterweg. Vanaf de Rijksweg zou het perceel eveneens kunnen worden ontsloten. 1 - Perceel m² Perceel in eigendom gemeente Totaal oppervlakte m² In gebruik als groen/braak 4

5 3 Locatie-analyse Om inzicht te krijgen in de haalbaarheid van de nieuwbouw van een school op de genoemde locaties is aan de hand van een aantal criteria een analyse uitgevoerd. Omdat voor de Campus West twee locaties mogelijk zijn, zijn deze twee locaties met elkaar te vergelijken door middel van een kwalitatieve Multi criteria-analyse. Deze analyse vormt een belangrijk hulpmiddel bij de besluitvorming. De locaties zijn op een aantal aspecten met elkaar vergeleken. Het betreft de volgende aspecten: relatie met het voedingsgebied, eigendomssituatie, kwaliteit van de locatie, ruimtebehoefte en flexibiliteit, sociale veiligheid en inpasbaarheid, verkeersveiligheid en bereikbaarheid, planologische situatie, stedenbouwkundige inpasbaarheid en financiële vergelijking. Per aspect scoren we de locaties en ten slotte worden de bevindingen samengevat in een schema. 3.1 Relatie met het voedingsgebied Dit gaat globaal genomen om het gebied waar de kinderen in hoofdzaak vandaan komen (het primaire voedingsgebied). Onderstaande figuur geeft een globaal beeld van de voedingsgebieden van de huidige scholen. Obs Jan Ligthart Obs Tasveld Obs t Zigt Cbs De Zaaier OLV St D Zee Overzicht locaties huidige vijf scholen voor Campus West (Bron: GoogleMaps, 2016) 5

6 Er is rond iedere locatie een cirkel met een straal van 500 m getrokken als primair voedingsgebied. De gekleurde kruisjes geven de locaties van de huidige scholen weer. Opgemerkt moet worden dat de Christelijke basisschool De Zaaier en de Katholieke basisschool Sterre De Zee waarschijnlijk een groter voedingsgebied hebben omdat zij in de omgeving de enige niet openbare basisscholen zijn. Voor de beide locaties (Barklaan en Technische school) geldt dat deze beide redelijk in het centrum liggen van de voedingsgebieden van drie scholen. Uitzondering vormen de voedingsgebieden van t Zigt en De Zaaier. Die liggen voor beide locaties excentrisch, maar de beide locaties (Barklaan en Technische school) zijn daarin niet onderscheidend van elkaar. 3.2 Eigendomsituatie Beide locaties zijn in eigendom van de gemeente. 3.3 Kwaliteit van de locatie en de omgeving Beide locaties bieden ruim voldoende ruimte om een kwalitatief passend gebouw neer te zetten en een inrichting daaromheen die beide passend zijn bij de onderwijsvisie. Beide locaties zijn ook zeer representatief. Wanneer wordt gekozen voor een bouwprogramma in onderdelen (dus meerder gebouwen) omdat dat beter passend is binnen de visie op het onderwijs van één of meerdere scholen, dan biedt de locatie Barklaan daarvoor de beste mogelijkheden (vanwege de grootte van het perceel en vanwege de gerektheid van het perceel). 3.4 Ruimtebehoefte en flexibiliteit Beide percelen zijn omvangrijk. Er is voldoende uitbreidingsruimte voor de toekomst en ruim voldoende mogelijkeden voor ander functies om aan te haken. In beide gevallen zijn de afstanden tot andere functies (zoals bijvoorbeeld een gymzaal) vrijwel gelijk. De locatie Barklaan scoort op dit aspect ruimtebehoefte en flexibiliteit net iets hoger, omdat dit perceel groter is en daardoor (maar ook door de gerektheid van het gebied) flexibeler te gebruiken is. 3.5 Sociale veiligheid en inpasbaarheid Op beide locaties is reeds sprake (geweest) van een invulling met maatschappelijke voorzieningen. Voor de locatie Barklaan zijn er momenteel een school, een kinderopvang en een apotheek gevestigd. Op de locatie van de Technische school stond reeds (de naam zegt het 6

7 al) een technische school. De omgeving van de beide locaties is dus gewend (geweest) aan de functie school in hun omgeving. Het draagvlak voor een school op een van de locaties is echter moeilijk in te schatten zolang daarover geen openbare gedachtewisseling is geweest. Als daarvan een inschatting moet worden gemaakt zal waarschijnlijk de locatie Barklaan iets beter scoren omdat er op die locatie geen sprake is van particuliere erven die aan de locatie grenzen. Voor de locatie Technische school is dit wel het geval (woningen aan de Boeierlaan) en zal wellicht de ontsluiting (of alleen voor het langzaam verkeer of ook voor het autoverkeer) via het woningbouwcomplex aan de Jachtlaan op weerstand stuiten. 3.6 Verkeersveiligheid en bereikbaarheid De ontsluiting van beide locaties is goed. De locatie Barklaan scoort hierin heel erg goed, omdat aan beide zijden van de locatie ontsluitingswegen lopen (Barklaan en de Jachtlaan). Voor de locatie van de Technische school zal voor de auto s waarschijnlijk een nieuwe ontsluiting gerealiseerd moeten worden. Voor het voet- en fietsverkeer is waarschijnlijk de bestaande ontsluiting via de Jachtlaan wel mogelijk. Ook kijken we bij dit aspect naar de ontsluiting per fiets en per auto, naar de mogelijkheid van een kiss-en-ride-zone en naar lang parkeren. Voor beide locaties geldt dat de kinderen van de scholen t Zigt en De Zaaier de drukke Hogelandsterweg moeten oversteken. De rotonde ter hoogte van de Jachtlaan is daarvoor de veiligste plek. Voor het autoverkeer is de locatie Barklaan verreweg het beste. Vanaf de rotonde in de Hogelandsterweg is via de Jachtlaan de hele zone tussen de huidige Windroos tot voorbij de apotheek gemakkelijk via die Jachtlaan bereikbaar. De bereikbaarheid van de locatie van de Technische school hangt vooral samen met de situering van de ontsluiting. Gaat die via de Rijksweg, dan zal het verkeer op de Boeierlaan waarschijnlijk toenemen. Het is de vraag of het wenselijk geacht moet worden om het extra verkeer door de woonwijk te leiden. Wordt de locatie toch ontsloten via de Jachtlaan en de parkeergelegenheid bij het woningbouwcomplex, dan zal daar ook een extra ingreep nodig zijn om het verkeer (met name tijdens de haal- en brengtijden) in goede banen te leiden. Tot slot kan worden gekozen voor een ontsluiting direct op de Hoogelandsterweg. Dat is mogelijk, maar brengt een kostenpost met zich mee. Op beide locaties is voldoende ruimte aanwezig om een goede Kiss-enride-zone te realiseren. Daarbij is de locatie Barklaan in het voordeel, vanwege de grootte van de percelen, maar ook vanwege de ligging aan twee doorgaande wegen. Er ontstaat daardoor een goede mogelijkheid om het komende en het gaande verkeer onafhankelijk van elkaar in goede banen te leiden. Voor de locatie van de Technische school zal dit óp het perceel zelf gedaan moeten worden, wat meer ruimte vraagt en terwijl die locatie minder omvang heeft dan de locatie Barklaan. 7

8 Beide locaties zijn ook ruim voldoende van omvang om goede parkeermogelijkheden te realiseren. Ook hier is de locatie Barklaan in het voordeel, omdat de locatie ruim twee keer de benodigde oppervlakte biedt. 3.7 Planologische situatie Voor alle voorgestelde locaties moet een planologische procedure worden gevolg. Wat dit voor de verschillende locaties betekent moet nog worden onderzocht. Beide locaties hebben echter al wel een maatschappelijke bestemming. Voor de locatie Barklaan geldt dat er een archeologische verwachtingswaarde is (en dus moet er archeologisch onderzoek worden verricht). Die verwachtingswaarde kent de locatie Technische school niet. Voor beide locaties is er de verdenking dat er nog heipalen in de grond zitten. Dit kan belemmerend werken voor nieuwbouw, maar de beide locaties zijn daarin niet onderscheidend van elkaar. 3.8 Stedenbouwkundige inpasbaarheid Op beide locaties is stedenbouwkundig een goede invulling te geven. Daarbij kan worden opgemerkt dat het versterken van de stedenbouwkundige kwaliteit (door de bouw van een schoolgebouw) op de locatie van de Technische school meer toeneemt dan wanneer de school op de locatie Barklaan wordt gebouwd. De locatie van de Technische school vormt nu een gapend gat langs de Hogelandsterweg. Invulling van dat open gat geeft de bebouwingsrand langs de Hogelandsterweg meer allure. Dit speelt ook voor de locatie Barklaan, maar dan voor de stedenbouwkundige kwaliteit langs de Jachtlaan. Daar komt minder verkeer langs, dus is de impact minder groot, maar ook dit gebied kan stedenbouwkundig versterkt worden. Momenteel betreft het een verzameling gebouwen (Windroos, kinderopvang en apotheek) die min of meer willekeurig in de openbare ruimte zijn gesitueerd. Deze locatie Barklaan leent zich, zoals gezegd voorts (door de omvang en de gerektheid van het perceel) voor de bouw van meerder gebouwen in plaats van één groot gebouw. 3.9 Financiële vergelijking Dit betreft een globale vergelijking van de verwachte ontwikkelingskosten van de verschillende locaties. Het verschil in kosten per locatie wordt vooral veroorzaakt door o.a. aankoopkosten, bouw-/ woonrijp maken, ontsluiting/ infrastructuur, planologische kosten, mogelijke planschade. Voor de locatie Technische school zal in ieder geval meer geld nodig zijn voor het realiseren van een goede ontsluiting. 8

9 In de grondexploitatie is voor beide locaties een opbrengstenraming opgenomen. Voor de locatie Technische school is deze bijna drie maal zo hoog dan voor de locatie Barklaan Samengevat De beoordeling van de verschillende locaties leidt samengevat tot het volgende resultaat. Afwegingsfactoren Relatie met voedingsgebied Locatie Barklaan + + Eigendomssituatie + + Kwaliteit van de locatie Ruimtebehoefte / Flexibiliteit Sociale veiligheid / inpasbaarheid Verkeersveiligheid / bereikbaarheid Planologische situatie Stedenbouwkundige inpasbaarheid Financiële vergelijking / TOTAAL 12 8 Locatie Technische school 9