Wirzenheem Winschoten. Beeldkwaliteitsplan woningbouw en supermarkt

Transcriptie

1 Wirzenheem Winschoten Beeldkwaliteitsplan woningbouw en supermarkt

2 Verantwoording Titel Wirzenheem Winschoten, beeldkwaliteitsplan woningbouw en supermarkt Projectnummer Datum 15 oktober 2007 Auteurs Elvira Jonkers Contact Nieuwe Stationsweg 4 Postbus SZ Haren 9750 AC Haren T F

3 Inhoud Huidige situatie 3 Plan Wirzenheem 4 Planologisch kader 5 Woningen langs de rand 7 Woningen centraal in het plan 8 Supermarkt 8 Ontsluiting en parkeren 9 Bijlage 1 Plantekening nr

4 Huidige situatie Plan Wirzenheem ligt in het zuiden van Winschoten, tussen de Amstelstraat aan de oostzijde en de Scheldestraat aan de westzijde. Het terrein is ongeveer 1,5 ha. groot. Voorheen stond op deze locatie verzorgingstehuis Wirzenheem, momenteel is het een braakliggend terrein. Het terrein zelf bestaat uit hoogopgaand gras met enkele bomen(groepen). Aan de oostzijde is een dichtere rand van struik- en boombeplanting aanwezig. Op het terrein staat nog een transformatorhuisje. Kenmerkend is ook het hoogteverschil op het terrein, dat in het noordwesten ongeveer 3 m hoger ligt dan in de zuidwesthoek. Dit hoogteverschil is ook zichtbaar in de Amstelstraat en Scheldestraat. Het beeld rondom de locatie Wirzenheem wordt aan de overkant van de Amstelstraat gevormd door een open, groen park met daarin enkele bebouwingsclusters. Aan de noord- en westzijde wordt het terrein omringd door bebouwing met twee lagen en een kap, hetzij 3

5 Plan Wirzenheem twee-onder-één-kap (noordzijde), hetzij rijwoningen (westzijde). Aan de zuidzijde tenslotte wordt momenteel een kantorencomplex omgebouwd tot appartementengebouw. Bij de sloop van het complex Wirzenheem, ca. 3 jaar geleden, zijn om onbekende reden de funderingspalen achtergebleven in de grond. Na inmeting is gebleken dat er nog ca. 360 palen aanwezig zijn die op 2m onder het maaiveld zijn afgekopt. Onbekend is of binnen deze maat van 2m ook rekening is gehouden met het hoogteverschil op het terrein. Acantus heeft het hiervoor beschreven terrein enkele jaren geleden aangekocht om het te ontwikkelen als woningbouwlocatie. De intentie is hierbij om bouwrijpe kavels te verkopen. Het plan dat voor deze locatie ontwikkeld is bestaat uit veertien vrijstaande woningen en een (buurt)supermarkt. Dit plan is weergegeven in nevenstaande tekening en is opgenomen in bijlage 1. Deze tekening (nr ) heeft als uitgangspunt gediend voor voorliggend beeldkwaliteitsplan. De ligging van de kavels, rooilijnen en infrastructuur en de situering van de supermarkt zoals vastgelegd in deze tekening zijn dan ook vaste randvoorwaarden voor dit beeldkwaliteitsplan. 4

6 Planologisch kader Scheldestraat Amstelstraat Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan Zuiderveen II, goedgekeurd op 19 juli De gewenste ontwikkeling met woningen en een supermarkt is in strijd met dit bestemmingsplan. Vanwege de wens van de gemeente en woningbouwcorporatie Acantus om zo snel mogelijk tot uitvoering van de plannen te komen is gekozen om een vrijstellings-procedure te doorlopen voor dit project. De ruimtelijke onderbouwing die hiervoor noodzakelijk is, wordt op dit moment geschreven. Hierin wordt uitgegaan van de gemeentelijke Structuurvisie-Zuid. In deze visie is aangegeven dat de as Berkelstraat-Maasstraat kan worden ontwikkeld als een herkenbare groenstructuur door de buurt. In voorliggend beeldkwaliteitsplan wordt hier, zo veel als mogelijk binnen het voorgestelde plan, rekening mee gehouden. 5

7 Algemene uitgangspunten Om te komen tot een plan dat past bij de maat en schaal van Winschoten-Zuid zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd: De bebouwing in plan Wirzenheem dient zo veel mogelijk aan te sluiten bij de bestaande bebouwing in de omgeving; Het groene en parkachtige karakter van de oostzijde van de Amstelstraat dient zo veel als mogelijk te worden doorgetrokken in plan Wirzenheem. Met deze twee uitgangspunten kan plan Wirzenheem een koppeling gaan vormen tussen het open groene park aan de oostzijde van de Amstelstraat enerzijds en de bebouwing van Winschoten-Zuid anderzijds. Op basis van deze uitgangspunten zijn de randvoorwaarden in dit beeldkwaliteitsplan geformuleerd. De welstandscommissie van de gemeente zal deze randvoorwaarden hanteren als toetsingscriteria bij de goedkeuring van bouwaanvragen. Wirzenheem als koppeling tussen rood en groen

8 Bebouwing Categorisering van bebouwing: woningen langs de rand woningen centraal in het plan supermarkt Wat betreft verschijningsvorm van bebouwing wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën, die hiernaast op de plantekening zijn weergegeven. Woningen langs de rand De woningen langs de rand van plan Wirzenheem dienen qua verschijningsvorm aan te sluiten bij de bestaande woningen in de wijk. Hoewel de ontsluiting van deze woningen niet altijd direct gericht is op de omringende wegen, dienen de woningen wel een bepaalde mate van openheid te hebben naar buiten toe. Deze uitgangspunten kunnen vertaald worden in de volgende randvoorwaarden: Woningen bestaan uit twee lagen met kap; De kap heeft een helling van minimaal 25 en maximaal 40 graden en is bedekt met zwarte, antraciet of donkerblauwe pannen; De nokrichting van de kap is vrij te bepalen; De woningen zijn opgetrokken uit baksteen met houtaccenten. De baksteen is rood(achtig) van kleur, terwijl voor de houtaccenten de voorkeur uitgaat naar Hollandse kleurtinten, zoals groen, blauw en wit, aansluitend bij de kleuren van de woningen in de omgeving; De oriëntatie van de woningen is naar buiten toe gericht. Bij de woningen langs de Scheldestraat betekent dit dat de woningen ook deze kant op georiënteerd zouden moeten zijn, ondanks het feit dat de inritten niet direct aan deze straten gelegen zijn. Bebouwing dient minimaal 3m vanuit de erfscheiding aan de zijde van de Scheldestraat te staan. De woningen dienen allemaal duidelijk zichtbaar verschillend van elkaar te zijn. enkele referentiebeelden

9 Woningen centraal in het plan Omdat de 7 woningen die centraal in het plan komen te liggen weinig relatie hebben met de omringende bebouwing, is het voor deze woningen minder van belang om daarbij aan te sluiten. Wel moet een zekere mate van eenheid worden nagestreefd in de verschijningsvorm van de woningen binnen plan Wirzenheem. Hiervan uitgaande kunnen de volgende randvoorwaarden worden geformuleerd: Woningen bestaan uit één of twee lagen met een kap; De kap heeft een helling van minimaal 25 en maximaal 40 graden en is bedekt met zwarte, antraciet of donkerblauwe pannen; De nokrichting van de kap is vrij te bepalen; De woningen zijn opgetrokken uit baksteen met houtaccenten. De baksteen is rood(achtig) van kleur, terwijl voor de houtaccenten de voorkeur uitgaat naar Hollandse kleurtinten, zoals groen, blauw en wit, aansluitend bij de kleuren van het houtwerk van de overige woningen in plan Wirzenheem; De oriëntatie van de woningen is gericht op de nieuw aan te leggen binnenstraat in het plan, met uitzondering van de woning waarvan de inrit aan de weg langs de supermarkt (het huidige fietspad) komt te liggen; Bebouwing dient minimaal 3m vanuit de erfscheiding aan de zijde van de Amstelstraat te staan; Daar waar nog heipalen in de grond zitten, wordt bebouwing niet toegestaan (zie plantekening nr d.d ).Uitzondering hierop vormen de woningen op kavel 6 en 7, die door Acantus zelf ontwikkeld worden. Supermarkt De supermarkt is een op zichzelf staand element in plan Wirzenheem en zal qua bebouwing dan ook al zodanig moeten worden behandeld. Dit kan worden verwoord in de volgende randvoorwaarden: De supermarkt dient 1 bouwlaag hoog te zijn; De supermarkt is bij voorkeur opgetrokken uit materialen die passen in de omgeving, zoals rode of bruine baksteen en evt. houtaccenten. Er moet worden voorkomen dat de supermarkt door ongewenst materiaalgebruik een tijdelijke of goedkope uitstraling krijgt. De oriëntatie van de supermarkt is heel duidelijk van de woningen af, dus richting de Amstelstraat. Aan deze zijde kan een verbijzondering van het gebouw, hoger dan 1 bouwlaag, worden gerealiseerd.

10 Ontsluiting en parkeren ontsluitingswegen inritten parkeren supermarkt Qua ontsluiting van plan Wirzenheem wordt uitgegaan van het plan zoals het er nu ligt en zoals het eerder beschreven is in dit beeldkwaliteitsplan. Er wordt dus gebruikt gemaakt van de bestaande wegen en er komt een extra toegangsweg midden in het plan. De inritten van de woningen liggen aan deze nieuwe weg en aan bestaande wegen, met uitzondering van de Amstelstraat, omdat dit een belangrijke doorgaande weg in de wijk is. Het huidige fietspad langs de zuidoostzijde van het plangebied wordt opgewaardeerd en verbreed. Vanaf de noordzijde is via deze weg de supermarkt met de auto bereikbaar en vanaf de zuidzijde worden de twee woningen die aan deze weg komen te liggen ontsloten. Doorgaand autoverkeer is niet mogelijk, een versmalling met een sleutelpaal moet dit voorkomen. Voor fietsverkeer blijft deze weg wel een doorgaande route. Ervan uitgaande dat de geplande supermarkt vooral een buurtfunctie heeft zal een groot deel van de klanten op de fiets boodschappen gaan doen. Er dient dus voldoende parkeerruimte voor fietsen te zijn bij de supermarkt. Om echter te voorkomen dat mensen hun auto aan de zuidzijde van de sleutelpaal op de weg parkeren om daar de boodschappen in te gaan laden, dient er echter ook voldoende parkeergelegenheid voor auto s bij de supermarkt te zijn. Voor wat betreft het parkeren bij de woningen is het uitgangspunt dat er op eigen terrein wordt geparkeerd. De parkeernorm van de gemeente voorziet daarnaast in 0,3 auto per woning in openbaar gebied. Dit parkeren zal plaats vinden op straat. 9

11 Erfafscheidingen en openbaar groen Eerder is al gesteld dat een belangrijk uitgangspunt van dit beeldkwaliteitsplan het doortrekken van het groene en parkachtige karakter van de oostzijde van de Amstelstraat is. Om dit te bereiken zijn er randvoorwaarden opgesteld voor zowel het openbaar groen als de erfafscheidingen van particulier terrein: De inrichting van het openbaar groen dient aan te sluiten bij het parkgebied ten oosten van de Amstelstraat. Dit betekent een open karakter met gras en bomen of boomgroepen; Indien er een afscheiding gewenst is tussen privé en openbaar gebied aan de zijde van de inritten, dan dienen dit hagen te zijn van maximaal 1,20m hoog. Langs de Amstelstraat en de Scheldestraat dient de overgang privé-openbaar eveneens een groen karakter te hebben. Hierbij kan gedacht worden aan een haag, maar ook gras of struikbeplanting. Houten schuttingen of muren worden niet toegestaan. De erfafscheidingen tussen privé-terreinen onderling zijn bij voorkeur groen en maximaal 2m hoog. Voorkomen moet worden dat er houten schuttingen of hekwerken verschijnen in het plangebied. Een uitzondering op bovenstaande vormt de erfafscheiding tussen het terrein van de supermarkt en de omringende tuinen. Deze bestaat uit een muur in het verlengde van de muren van de supermarkt van 1,80m hoog. 10

12 11

13