beeldkwaliteitplan Kerkweg Zeddam

Transcriptie

1 Kerkweg zeddam beeldkwaliteitplan Kerkweg Zeddam

2 colofon SAB bezoekadres: Frombergdwarsstraat DZ Arnhem correspondentieadres: postbus AL Arnhem T (026) F (026) I E arnhem@sab.nl BEELDKWALITEITPLAN KERKWEG ZEDDAM projectnummer: opdrachtgever: Woningstichting Bergh 30 september 2013 SAB Arnhem projectleider: Arjan van der Laan 2 SAB Arnhem

3 inhoud 1 inleiding 5 2 analyse 7 3 plan 9 4 beeldkwaliteit 11 Kerkweg Zeddam 3

4 4 SAB Arnhem

5 01 inleiding Woningstichting Bergh heeft SAB gevraagd een beeldkwaliteitplan op te stellen voor de locatie Kerkweg 7 te Zeddam. Het betreft een bedrijfslocatie waar in het verleden Varwijk Interieurbouw gevestigd was. Op dit moment staat de bedrijfsbebouwing leeg. De locatie is bijzonder fraai gelegen aan de rand van Zeddam, met uitzicht richting de stuwwal. Uniek om te wonen, mits de locatie wordt ingevuld op een manier die de kwaliteit van de plek versterkt. Een goede inpassing in het landschap is noodzakelijk. Het voorliggende beeldkwaliteitplan maakt dit mogelijk. doel Dit beeldkwaliteitplan legt de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteitsuitgangspunten vast. Het is het toetsingskader voor bouwplannen voor deze locatie en een inspiratiedocument voor belangstellenden voor een woning op dit terrein en voor architecten die de plannen verder uitwerken. Het beeldkwaliteitplan wordt gehanteerd door de gemeente Montferland en door de welstandscommissie bij de beoordeling van de plannen. Dit beeldkwaliteitplan is geen blauwdruk. Het geeft de ambitie weer voor deze locatie en geeft daarmee richting aan de planvorming. In overleg met de welstand wordt beoordeeld of de plannen daaraan voldoen. De getoonde referentiebeelden zijn bedoeld als sfeerbeelden. De tekst is leidend, referentiebeelden kunnen daar op onderdelen van afwijken. opzet Op basis van een korte analyse van de huidige situatie worden de stedenbouwkundige uitgangspunten toegelicht. Vervolgens wordt ingegaan op de gewenste beeldkwaliteit door middel van beoordelingscriteria vergezeld van referentiebeelden. Kerkweg Zeddam 5

6 De locatie en de directe omgeving Bebouwing in het aangrenzende buitengebied 6 SAB Arnhem

7 02 analyse historie Zeddam is een oud esdorp, dat is ontstaan als bouwland-enclave. Rond 1150 is de St. Oswalduskerk gebouwd. Rondom de kerk stonden een aantal huizen en boerderijen. Ook bij het kruispunt van de (Beneden)Dorpsstraat en de Oude Doetinchemseweg werden in die periode boerderijen gebouwd. In latere eeuwen ontwikkelde de bebouwing zich langs de Benedendorpsstraat en de Bovendorpsstraat tussen de kerk en huize Padevoort. Vanaf 1800 werden huizen gebouwd langs de Kerkweg, de Vinkwijkseweg en de Oude Doetinchemseweg. De s Heerenbergseweg / Kilderseweg is in 1855 aangelegd. De planmatige woongebieden in Zeddam zijn vooral na de oorlog gebouwd. Het gaat steeds om uitbreidingen in de oksels van de linten. Daardoor is de dorpsrand geleidelijk naar buiten opschoven en is in de loop van de tijd een aantal bedrijven in het dorp komen te liggen. Veel woningen zijn door particulieren gebouwd. Dat geeft een ruimtelijk beeld met veel variatie die mede een bijdrage levert aan het dorpse karakter van Zeddam. Ook de aanwezigheid van diepe, groene voortuinen draagt daaraan bij. Alle woningen zijn gebouwd in baksteen en hebben pannendaken. De kleur van de gevels is gevarieerd, de daken zijn vrijwel allemaal donderkleurig. Aan de westzijde van Zeddam ligt de stuwwal, met het Bergherbos. De stuwwal en de omgeving zijn aangewezen als waardevol landschap. De landschappelijke waarde van het gebied wordt bepaald door de samenhang tussen de hooggelegen stuwwal, met daarop het besloten bos, de essen op de hellingen en de ring van dorpen en gehuchten aan de voet. De essen aan de rand van het Bergherbos zijn aangeduid als landbouw met behoud van de openheid. Deze oude bouwlanden (essen) dienen open te blijven om het zicht op het bos en het zicht vanaf de berg te garanderen. Ook tussen de nieuwbouwlocatie aan de Kerkweg en het Bergherbos ligt een dergelijk gebied met open akkers. De woningen in het buitengebied betreffen veelal boerderijen en dienstwoningen. Ze zijn kleinschalig, meestal één laag met een kap. Kenmerkende materialen zijn baksteen en hout. Ten noorden van het plangebied ligt een moderne woning van hout, met een lessenaarskap, grenzend aan het buitengebied. locatie De locatie ligt aan de rand van Zeddam, aangrenzend aan het buitengebied. Op de locatie staat op dit moment een leegstaand en verouderd bedrijfsgebouw, van ongeveer vijf meter hoog. De Kerkweg bestaat aan de oostzijde uit verschillende woningtypes, die deels in een rooilijn staan, maar ter hoogte van de locatie ook deels informeel zijn gesitueerd. Het bouwjaar van de woningen is af te lezen uit de architectuurstijl. De woningen zijn van het type vrijstaand of twee-onder-een-kap. Deze zijn afwisselend in één of twee lagen met kap gebouwd, in een kleine korrelmaat. Kerkweg Zeddam 7

8

9 03 plan uitgangspunten Voor het plangebied gelden o.a. de volgende uitgangspunten: open bebouwingsstructuur, waarbij de lintbebouwing langs de Kerkweg deels wordt doorgezet, met doorzichten ertussen naar het achterliggende landschap; behoud van open ruimte tussen de Kerkweg en de Hogeweg; aansluiten op de relatief kleinschalige dorpse bebouwingsstructuur van Zeddam, qua ritme en uitstraling. Bij grotere woningen vooral de maat zoeken in de diepte en niet in de breedte; op de overgang naar het landschap zijn de woningen kleinschaliger, passend bij het landschap; groene uitstraling door natuurlijke erfscheidingen en indien mogelijk handhaven van bestaande waardevolle bomen; flexibiliteit in de indeling van de kavels om in te kunnen spelen op wensen van toekomstige bewoners; waterberging realiseren door middel van wadi s; hoogteverschillen op een natuurlijke manier oplossen. terrein of in de openbare ruimte. Waterberging vindt plaats in de wadi aan de rand van het gebied, op de overgang naar het buitengebied. Een extra wadi wordt langs de Kerkweg gerealiseerd om het water vanaf het ontsluitingsweggetje op te vangen. Een goede landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd door de kleinschalige woningbouw, de uitstraling en het kleur- en materiaalgebruik van de woningen, de natuurlijke overgang naar het landschap door middel van de tuinen en de wadi en door wellicht het behoud van enkele van de bestaande bomen in het gebied. ruimtelijke visie Het stedenbouwkundige plan bestaat uit een aantal nieuwe woningen op de voormalige kavel van Varwijk Interieurbouw. Op de tekening op de linkerbladzijde is een indicatieve verkaveling ingetekend. De mogelijkheid bestaat, dat in een later stadium kavelgrenzen enigszins worden aangepast of dat kavels worden samengevoegd. Een deel van de woningen komt langs de Kerkweg te staan en gaan onderdeel uitmaken van de lintbebouwing. Deze woningen sluiten aan op de bestaande bebouwing(structuur) qua rooilijn, massa en situering. Achter het lint komt een aantal meer kleinschalige woningen te staan die grenzen aan het buitengebied. De woningen kunnen wisselende kaprichtingen krijgen en wisselende nok- en goothoogtes. Er komt één informeel ontsluitingsweggetje. Parkeren vindt plaats op eigen Kerkweg Zeddam 9

10 Referenties bebouwing aan de Kerkweg (deelgebied I) Referenties bebouwing aan het buitengebied (deelgebied II) 10 SAB Arnhem

11 04 beeldkwaliteit Er is een gewenst beeld opgesteld voor zowel de bebouwing als de openbare ruimte, zodat deze afgestemd worden op elkaar. Criteria voor bebouwing De criteria voor de nieuwbouw zijn dusdanig opgesteld dat er een fraaie buurt ontstaat op een bijzondere plek in Zeddam. De woningen in het plan moeten enerzijds passen bij de lintbebouwing aan de Kerkweg en anderzijds aansluiten op het buitengebied van Zeddam. Situering De nieuwe woningen aan de Kerkweg worden informeel gesitueerd op minimaal 12 meter van de as van de weg, in aansluiting op de bestaande lintbebouwing. De situering van de woningen in het achterliggende gebied is vrij, mits het hoofdgebouw drie meter uit de erfgrens staat. De nok- en goothoogte kunnen wisselend zijn, evenals de nokrichting. Eventuele aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Toe te passen materialen zijn baksteen en hout voor de gevels. Gevels kunnen ook geheel uit hout of baksteen bestaan. Voor de daken kunnen gebakken pannen of riet worden gebruikt. Toe te passen kleuren zijn natuurlijke tinten voor de gevels (donkerrood, bruin, antraciet) of wit (gekeimd/gestuukt) en donkere pannen. De hoogteverschillen tussen de kavels worden op een natuurlijke manier verwerkt in het plan. Damwanden zijn niet toegestaan. Vorm, massa, materiaal en kleur Gestreefd wordt naar een architectuur die past bij het landelijke en kleinschalige karakter van de omgeving. woningen aan de Kerkweg (deelgebied I) De woningen aan de Kerkweg maken onderdeel uit van het bebouwingslint. Deze bestaan maximaal uit twee lagen met een kap. De massa wordt vooral bepaald door de diepte en niet door de breedte, waardoor een open bebouwingsstructuur ontstaat. De woningen hebben een traditionele hoofdvorm met een (grote) kap. De eenvoudige rechthoekige hoofdvorm is overheersend, het dak heeft daarbij een belangrijke beeldbepalende functie. Ondanks de traditionele hoofdvorm kan de architectuur eigentijds zijn. De woningen kunnen verschillen ten opzichte van elkaar qua massa, situering en vormgeving, door de hoofdvorm en het materiaalgebruik is wel sprake van een samenhangend geheel dat past aan de Kerkweg. Kerkweg Zeddam 11

12 Referenties openbare ruimte en erfscheidingen Referenties overgang naar het buitengebied 12 SAB Arnhem

13 woningen aan het buitengebied (deelgebied II) De woningen die grenzen aan het buitengebied zijn kleinschaliger en bestaan maximaal uit één laag met een kap. Deze refereren qua massa, kleur- en materiaalgebruik aan de bestaande woningen in het buitengebied. De woningen hebben een eenvoudige rechthoekige hoofdvorm, voorzien van een kap. Ondanks deze traditionele hoofdvorm is de architectuur eigentijds. De nok- en goothoogte kunnen wisselend zijn, evenals de nokrichting. Eventuele aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Toe te passen materialen zijn stucwerk of hout voor de gevels. Voor de daken kunnen gebakken pannen of riet worden gebruikt. Toe te passen kleuren zijn natuurlijke tinten voor gevels van hout of wit voor gestuukte gevels. Er kan gebruik worden gemaakt van donkere pannen. De hoogteverschillen tussen de kavels worden op een natuurlijke manier verwerkt in het plan. Damwanden zijn niet toegestaan. Erfscheidingen De erfscheidingen in het gebied zijn groen (hagen) of bestaan uit lage hekwerken. Openbare ruimte De openbare ruimte krijgt een informele uitstraling door de keuze van de verharding, de groene erfscheidingen en de wadi s. De openbare ruimte bestaat uit de toegangsweg en het erf. De toegangsweg heeft een smal profiel. De verharding bestaat uit klinkers of een ander gebakken materiaal, of een duurzame open verharding uit niet-gebakken materiaal. Kerkweg Zeddam 13

14 SAB Arnhem