Beeldkwaliteitsplan. Van Pallandt. Wezep Januari gemeente Oldebroek

Transcriptie

1 Beeldkwaliteitsplan Van Pallandt Wezep Januari 2012 gemeente Oldebroek

2 Inleiding Voorliggend beeldkwaliteitsplan is opgesteld als toetsingskader bij de ontwikkeling van het inbreidingsplan Van Pallandt te Wezep, gemeente Oldebroek. Basis van dit beeldkwaliteitsplan is het stedenbouwkundig plan voor de locatie, de door de gemeente genoemde uitgangspunten voor de locatie en de stedenbouwkundige interpretatie van de locatie. Dit beeldkwaliteitsplan voor het plan Van Pallandt is in opdracht van Koopmans Projecten b.v. uit Enschede opgesteld door CZT Ruimtelijk Advies & Procesmanagement uit Deventer. Opbouw van het beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan voor het plan Van Pallandt bestaat uit de volgende onderdelen: Beschrijving van de locatie; doel en belang van regie op beeldkwaliteit; het vigerende welstandsbeleid; beschrijving van het stedenbouwkundig plan in beeldkwaliteitsaspecten op het schaalniveau van de buurt; de gewenste beeldkwaliteit van de architectuur; de beeldkwaliteit van de (openbare) ruimte; Colofon Opdrachtgever Koopmans Projecten b.v. Enschede Opsteller CZT Ruimtelijk Advies & Procesmanagement Deventer

3 Ligging plangebied Het plangebied ligt in de gemeente Oldebroek, in de oksel van de Zuiderzeestraatweg en de Van Pallandtlaan in de kern Wezep. De locatie is circa 1,5 ha groot. Het plangebied is aan de oostzijde begrensd door de Zuiderzeestraatweg; een historische route met lintbebouwing van een wisselend karakter. Ten zuiden van de locatie ligt een woonwijk die stapsgewijs is opgebouwd sinds de jaren zestig van de vorige eeuw. Deze woonwijk bestaat uit vrijstaande bebouwing met een divers karakter. Ten zuiden en ten westen van het plangebied liggen groenstructuren. Aan de zuidkant is dat een door bomen omzoomd sportveld. Aan de Westzijde is dat het (voormalige) agrarische landschap van de dorpsrand. Aan deze zijde vormt een volgroeide beukenlaan de begrenzing van de locatie. Aangrenzende bebouwing, Zuiderzeestraatweg en Beukenlaan Ligging plangebied.2.

4 Beeldkwaliteit en het beeldkwaliteitsplan In het beeldkwaliteitsplan is het stedenbouwkundig ontwerp vertaald in welstandscriteria voor de inrichting en de bebouwing. Hierdoor dragen de verschillende inrichtingselementen sterk bij aan de beeldkwaliteit van het gebied. Kernbegrippen bij beeldkwaliteit zijn structuur, identiteit en belevingswaarde. Een duidelijke, heldere structuur draagt bij aan de leesbaarheid van de omgeving. De gebruiker is hierdoor in staat een duidelijke ruimtelijke voorstelling van een gebied te maken en zich te oriënteren. Identiteit zorgt voor herkenbaarheid en de belevingswaarde geeft de waardering van de gebruiker voor zijn omgeving. Onderdelen die bijdragen aan de structuur zijn: herkenbare dragers van een stedenbouwkundig plan; de aanwezigheid van zichtbare oriëntatiepunten zowel in bebouwing als in ruimte; duidelijkheid over knopen, schakels en hiërarchie in de ruimtelijke structuur. Identiteit wordt in belangrijke mate bepaald door: herkenbaarheid in deelgebieden, door samenhangende stijl, materialisatie, functie en typologie, en daarmee onderscheidend van andere gebieden; gebruiken van beeldbepalende herkenbare elementen, die refereren aan bekende archetypen; authenticiteit en herhaling. Het mag duidelijk zijn dat een juist hanteren van de bepalende elementen voor structuur, identiteit en beleving een ondersteuning en versterking is van het stedenbouwkundig plan van een gebied. Om de goede beeldkwaliteit te verkrijgen is het van belang dat er een visie is op plaatsing, verschijning en samenhang van die elementen die specifiek voor de locatie en het stedenbouwkundig ontwerp zijn. Deze visie leggen we vast in een beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan vormt het kader voor de toetsing door welstand van te ontwikkelen bouwplannen. Er zijn bindende randvoorwaarden opgenomen voor de inrichting van de openbare ruimte van de wegen en het groen, de overgang van privé-gebied naar openbaar gebied en voor de architectonische vormgeving van de te bouwen woningen. Het beeldkwaliteitsplan heeft meerdere functies: Het beeldkwaliteitsplan vormt samen met het bestemmingsplan het ruimtelijk kader, hierin zijn de hoofdlijnen van de structuur, de bouwmogelijkheden en de beeldkwaliteit vastgelegd; Het beeldkwaliteitsplan dient als toetsingskader bij de gemeentelijke beoordeling op welstandsaspecten van bouwplannen; Het dient als ruimtelijk kader voor de plannen voor ontwerp, inrichting en beheer van de openbare ruimte; De belevingswaarde heeft betrekking op het aanzien en de betekenis van een ruimte of object. De belevingswaarde wordt onder andere bepaald door: de architectonische kwaliteit en expressie; de vorm en samenhang van geheel van bebouwing en ruimte; de kwaliteit van aanleg en beheer; het gebruik van ruimte en gebouwen..3.

5 Relatie met de welstandsnota Uit het voorgaande wordt duidelijk dat er een sterke relatie is tussen de welstandsnota en het beeldkwaliteitsplan, het beeldkwaliteitsplan is in belangrijke mate een gedetailleerde uitwerking van de globale welstandsnota en voegt eisen met betrekking tot de beeldkwaliteit toe voor niet in de welstandsnota opgenomen plannen of gebieden. Plangebied van Pallandt Voor de Gemeente Oldebroek is er in 2003 de Welstandsnota Oldebroek vastgesteld. Hiermee is een gebiedsgericht welstandsbeleid vastgesteld voor de gehele gemeente. Middels aanvullingen op de welstandsnota en beeldkwaliteitplannen wordt het welstandsbeleid in de gemeente actueel gehouden. Voorliggend beeldkwaliteitsplan Van Pallandt is een partiële herziening van de Welstandsnota Oldebroek Het plangebied in de Welstandsnota Oldebroek Uitsnede uit de Welstandsnota Oldebroek De locatie van plan Van Pallandt ligt aan de rand van de kern Wezep. Het valt het binnen het gebied Buitengebied Overgangsgebied. Het overgangsgebied is een landschappelijk hoog gewaardeerd gebied met grote recreatiewaarde. Door ontwikkelingen en functieveranderingen wordt de oorspronkelijke relatie tussen bebouwing en land minder vanzelfsprekend. Het gemeentelijk beleid is gericht op handhaving van de bestaande karakteristieken van dit gebied. In het vigerende gemeentelijke welstandsbeleid ligt de locatie ook direct in het gebied Zuiderzeestraatweg. Het gebied Zuiderzeestraatweg kenmerkt zich als een bebouwingslint met een kleinschalig gevarieerd bebouwingsbeeld, elk pand kent binnen beperkte marges zijn eigen situering, uitstraling en kleur- en materiaalgebruik. Nieuwe bebouwing dient zich te voegen in de bestaande structuur waardoor karakteristiek van het bebouwingslint behouden blijft. De Zuiderzeestraatweg is een belangrijke beelddrager. Aan de Zuiderzeestraatweg geldt Welstandsniveau 1: strenge toetsing. Ten zuiden van de locatie ligt in de welstandsnota een gebied met als benaming Traditionele Volkswoningbouw. Het beleid is gericht op het behoud van het eenduidige en eenvoudige architectonische karakter van de buurten. De samenhang in architectuur en stedenbouw is belangrijk, dit moet gehandhaafd en eventueel hersteld worden. Uitgangspunt is het respecteren van de oorspronkelijk architectuur. Voor het plan Van Pallandt spelen de kenmerken van het gebied Zuiderzeestraatweg een belangrijke rol bij de totstandkoming van het beeldkwaliteitsplan. Maar ook de ambitie om de karakteristieken van het buitengebied te handhaven -voor het plan in het bijzonder de beukenlaan- zijn belangrijk..4.

6 stedenbouwkundig ontwerp Van Pallandt.5.

7 Planbeschrijving Het plan Van Pallandt omvat 15 woningen in verschillende typologiën. Qua beeldkwaliteit is er sprake van twee gebieden; langs de Zuiderzeestraatweg en het gebied achter de bestaande bebouwing. Langs de Zuiderzeestraatweg worden 6 woningen gebouwd; 2 vrijstaande en 4 halfvrijstaande woningen. Deze woningen maken deel uit van het kenmerkende bebouwingspatroon langs de Zuiderzeestraatweg. Qua bouwmassa en kenmerken wordt het ingepast in de beeldkwaliteit van het bebouwingslint. De Van Pallandtlaan krijgt een accent door de dubbele oriëntatie van de hoekwoning. Bebouwingslint Zuiderzeestraatweg Op het terrein achter de Zuiderzeestraatweg worden 5 vrijstaande en 4 halfvrijstaande woningen gebouwd. Dit gebied krijgt zijn eigen identiteit welke meer landelijk van karakter is. De typologie van de woningen refereert door vorm en materialisatie aan boerenhoeven. De openbare ruimte zal dit kenmerk benadrukken middels een groene inrichting. De groenstrook met bomen creëert een groene sfeer. De weg heeft een besloten karakter, en eindigt op een pleintje dat de individuele woningen bindt. De auto is er te gast. In het vervolg zal dit gebied aangeduid worden als woonhof. Aan de westzijde wordt het plan begrensd door de bestaande beukenlaan. Deze landschappelijke structuur is belangrijk in de overgang van bebouwing naar landschap. Het is wenselijk om deze beukenlaan als doorgaand element beleefbaar te houden. Om dit te bereiken wordt ruimte gecreëerd tussen de bebouwing en de beukenlaan. Landschappelijk woonhof Beukenlaan.6.

8 Beeldkwaliteit: Zuiderzeestraatweg Algemeen: Voor de woningen langs de Zuiderzeestraatweg geldt een ambitieniveau dat past bij de reeds aanwezige bebouwing. Er is sprake van een bebouwingsbeeld met veel variatie maar ook met een aantal gemeenschappelijke kenmerken. Er is langs de hele Zuiderzeestraatweg sprake van compacte bouwmassa s met een nokrichting langs de weg of juist haaks erop. In de nabijheid van het centrum is er sprake van verdichting, de gebouwen staan dichter opeen. Het profiel is stenig. De nieuwbouw is passend binnen de algemene kenmerken van het aanwezige bebouwingslint. Qua architectuurstijl wordt een moderne interpretatie van de jaren dertig stijl nagestreefd. De gebruikte materialen langs de Zuiderzeestraatweg zijn overwegend metselwerk, houten puien, erkers en andere accenten en pannendaken. Erkers doorbreken de hoofdvorm en accentueren het architectonisch karakter. De gevelopbouw bestaat duidelijk uit een plint en middendeel. Met als doel om diversiteit te creëren zien de woningen er verschillend uit qua materialisatie en gevelindeling. Rooilijn en oriëntatie: Langs de Zuiderzeestraatweg worden de woningen georiënteerd op de straat, de rooilijn volgt in principe de bestaande rooilijn van de belendende percelen, maar mag verspringen; De vrijstaande woningen krijgen een overhoekse oriëntatie. referenties Zuiderzeestraatweg architectuur Typologie en bouwmassa: Er worden vrijstaande en halfvrijstaande woningen ontwikkeld; Om een wisselend straatbeeld te creëren wordt één woning opgebouwd uit één laag en een hoge kap (verlaagde goot); Per bouwvolume zijn langs- en dwarskappen en combinaties hiervan toegestaan. Daken en gevels: De woningen aan de Zuiderzeestraatweg krijgen een zadeldak; De gebouwen aan de Zuiderzeestraatweg worden met veel detail vormgegeven. Er is sprake van horizontale belijning en plastiek. referenties Zuiderzeestraatweg materialen Materialen en Kleuren: De gevels van de woningen aan de Zuiderzeestraatweg bestaan grotendeels uit een matte rode tot bruinrode baksteen. In het metselwerk zijn horizontale accenten mogelijk (plint, speklaag).voor het dak gaat de voorkeur uit naar een matte donkere dakpan. Aansluitend zijn de, vooral horizontale, accenten van kozijn en houtwerk geschilderd in de kleur wit; De variatie maakt ook juist het contrast mogelijk, eveneens refererend naar de jaren dertig, met wit metselwerk; De blokken variëren onderling door verschillen in kleur- en materiaalgebruik..7.

9 Beeldkwaliteit: woonhof Algemeen: Voor het woonhof wordt een landschappelijk en informeel sfeerbeeld nagestreefd. De woningen rond het hof krijgen een zadeldak, eventueel met wolfseind. Qua materialisatie en kleur wordt er gestreefd naar natuurlijke kleuren en materialen (hout, baksteen, pannen, riet, etc.). Uitgangspunt is dat iedere vrijstaande woning individueel wordt vormgegeven. Rooilijn en oriëntatie: De half vrijstaande woningen op het woonhof zijn straatgericht; De woningen rondom het hof kennen geen bijzondere oriëntatie (voorkomen moet worden dat er een monumentale representatie ontstaat); De woning bij de entree van het woonhof wordt georiënteerd op de Van Pallandtlaan (inrit wel vanaf het woonhof). Tyypologie en bouwmassa: er is sprake van halfvrijstaande woningen en vrijstaande woningen; de half vrijstaande woningen op het woonhof bestaan uit twee lagen met een kap; De vrijstaande woningen rondom het hof bestaan uit één laag met een prominent aanwezige kap; Bij de naar het woonhof gekeerde gevel van de vrijstaande woningen mag gedeeltelijk een hogere gootlijn worden toegepast. Referentiebeelden typologie woonhof Daken en gevels: De woningen rond het hof krijgen een zadeldak, eventueel met wolfseind; Er is sprake van een doorlopende horizontaliteit in de gevels zonder monumentale accenten. Materialen en kleuren Qua materialisatie en kleur worden naar natuurlijke kleuren en materialen (hout, baksteen, pannen, riet, etc.) toegepast. Referentiebeelden materialen woonhof.8.

10 Oriëntatie Parkeren Hagen stedenbouwkundig ontwerp Van Palandt.9.

11 Beeldkwaliteit: Buitenruimte en Groen Algemeen: Ook in de buitenruimte zijn twee gebieden te herkennen, de Zuiderzeestraatweg en het woonhof. De inrichting van de buitenruimte van de Zuiderzeestraatweg sluit aan bij de bestaande inrichting van deze straat. Op een formele en eenduidige wijze worden door inrichtingselementen de verschillende functies van de openbare ruimte duidelijk gemaakt. Het betreft hier (van binnen naar buiten) respectievelijk een groenstrook met opritten, het fietspad, het trottoir en de privétuinen. Door kleur- en materiaalgebruik worden de verschillende functies geaccentueerd. Het woonhof kent een informele inrichting. Er is slechts één type verharding waardoor het erf-karakter wordt versterkt. Het groen accentueert het landschappelijk karakter. erfafscheiding Op alle voorperceelsgrenzen staan lage hagen als accentuering van de overgang van openbaar en privé en als bindend element tussen de verschillende gebouwen. Deze hagen worden mee opgeleverd met de woningen; materialen voor het woonhof worden bij voorkeur betonklinkers gebruikt in een roodbruine tint. referentie inrichting Woonhof referentie hagen als scheiding en verbinding Beukenlaan Een heel bijzonder element is de begrenzende beukenlaan omdat de laan als landschappelijk element over een grotere lengte beleefd moet worden is het van belang dat de beukenlaan vrij ligt. Daarom zijn de woningen zo ver mogelijk van de beukenlaan geplaatst en is het ook wenselijk om het achterste deel van de tuinen vrij van bebouwing te houden. de nu vrijliggende beukenlaan.10.